Tous les conseils en Immobilier

Sur la façade Manche-Atlantique, les opportunités d’achat ou d’investissement ne manquent pas, d’autant qu’avec la crise, les prix ont sensiblement baissé. Enquête.

Les constructions neuves ont pris quelques longueurs d'avance dans le domaine de la sécurité ! Leur mission : assurer une protection sans faille contre les intrusions et une sécurité au top des installations domestiques.

J'ai signé une promesse de vente pour un appartement et mon notaire m'avertit qu'il doit procéder à une mainlevée d'hypothèque avant la signature de l'acte authentique.De quoi s'agit-il ? (Renée T.,Marseille, 13)

I. B. : Au-delà des programmes classiques investisseurs et primo-accession, existet- il une réelle diversification en matière d'offre sur des concepts comme les résidences services ?

Le marché lyonnais intra-muros demeure actif. Une quinzaine de Zacs sont en cours et le projet Confluence modifiera le paysage du centre-ville. Exploration.

La Ville de Meylan, l'Opac 38 et le promoteur Perl viennent d'inaugurer un ensemble immo bilier de cinq bâtiments, chemin des Sources, à Meylan. Ce sont 83 appartements qui iront de la pleine propriété au locatif social PLUS. Perl, pour sa part, a réalisé 41 logements, cédés à des investisseurs privés selon son schéma habituel “d'usufruit locatif social”, c'est-à-dire d'achat ramené environ à 60% du prix en contrepartie de la jouissance du bien octroyée à un opérateur social pour 15 ans.

Quand on parle de logements neufs et de prestations de rêve, on pense tout de suite au Sud, et à ses résidences où la vue sur des mers d'un bleu infini se conjugue à l'élégance des lignes. Le Midi ne faillit pas à sa réputation. Beaucoup de ses programmes se parent des meilleures prestations pour attirer un public exigeant, venu de l'étranger notamment. Vous avez envie d'un appartement neuf où vous reposer après une belle journée de bateau ? Pragma signe Les Marinas de Saint-Louis, un ensemble de maisons de pêcheurs typiquement méditerranéen s'ouvrant sur des jardins-terrasses équipés pour certains d'un appontement privatif. "Tout près de la cité lacustre d'Aigues-Mortes, elle s'adresse tout particulièrement aux amoureux de la nature et aux adeptes de la navigation fluviale". Le promoteur- constructeur réalise depuis 27 ans des résidences de Midi-Pyrénées à la région Paca. Il affiche de nombreux programmes, parfois au coeur de grandes villes, comme les Jardins d'Azur au nord de Montpellier. Il projette des opérations à Sète et sur la Zac Esplanades Sud de Nîmes.

Dans l'aire toulonnaise, qui couvre le territoire des communes de Saint-Cyr-sur- Mer à Collobrières, en passant évidemment par La Seyne-sur-Mer et Toulon, le nombre de logements progresse nettement plus vite que la population, mais pour deux raisons principales qui n'enlèvent rien aux forts besoins de logements à satisfaire. Tout d'abord, le nombre de personnes par logement a baissé, passant de trois personnes en 1968 à 2,4 actuellement. Ce qui explique que le nombre de résidences principales a progressé de 75 % alors que la population a grossi de 40 % entre 1968 et 1999. Ensuite, le nombre de résidences secondaires a fortement augmenté jusqu'en 1999 (+ 276 % entre 1968 et 1999) et connaît depuis, une phase de ralentissement.

L'exploitant a un devoir d'information vis-à-vis de l'investisseur Indicateur Bertrand : Un nouveau classement des résidences de tourisme est entré en vigueur le 1er juillet dernier. Quelles sont ses principales caractéristiques ? Pascale Jallet : L'ancien référentiel portait sur 40 critères, plutôt structurels. Il s'agissait de vérifier principalement le nombre de mètres carrés et les équipements. La nouvelle mouture du classement comporte désormais 175 critères d'évaluation, qui permettent de se pencher notamment sur le bon état et la propreté des appartements, des parties communes et de l'extérieur de la résidence. Ces nouveaux critères font peser plus de responsabilités sur l'exploitant. Quatorze d'entre eux portent sur le développement durable, dont six sont obligatoires. Autre apport du nouveau texte : jusqu'ici, une résidence obtenait ses étoiles et les gardait. Désormais, l'attribution de ces étoiles est remise en cause tous les cinq ans. Le contrôle par un cabinet agréé par la Cofrac est à la charge de l'exploitant, et n'est pas obligatoire. Mais les anciens classements tomberont en 2012. Aussi, la majorité de nos adhérents planchent activement pour répondre aux différents critères. Le nouveau texte constitue, au final, un meilleur gage de qualité des résidences. I. B. : Les résidences de tourisme à lamontagne s'orientent-elles aussi vers des bâtiments basse consommation (BBC) ? P. J. : Les normes de construction se renforcent déjà et nos adhérents, promoteurs ou exploitants, commencent à se mettre au BBC. Les exploitants y ont tout intérêt, puisque cela leur permettra de réaliser des économies d'énergie, et c'est aussi un fort argument commercial. À partir de 2013, le BBC sera la norme. À cette date, les dernières questions matérielles pour le réaliser devraient être réglées. En raison des contraintes du climat et de construction en altitude, les résidences en montagne fonctionnent habituellement à l'électricité, ce qui est fortement pénalisé dans les critères BBC.Mais des projets devraient tout de même voir le jour en 2011 ou 2012. I. B. : Pensez-vous que les exploitants sont désormais plus sûrs, après les défaillances observées ces dernières années ? P. J. : Les exploitants qui ont déposé le bilan étaient surtout de nouveaux venus, des opportunistes qui s'étaient positionnés sur le secteur de la ZRR (Zone de revitalisation rurale). Début 2010, il y a encore eu quelques faillites, et cela a permis de faire un tri – nécessaire – parmi les exploitants. Pour profiter de l'amendement Censi-Bouvard, les opérateurs choisissent maintenant des emplacements plus sûrs. De plus, des mesures ont été prises en 2009, qui placent l'exploitant au centre du dispositif. Ainsi, le promoteur doit annoncer dès le départ qui sera son exploitant. Ce dernier doit signer un bail minimum de neuf ans, et présenter un certain nombre d'informations obligatoires à l'investisseur sur l'activité de la résidence.

Comme l’affirment les promoteurs immobiliers et le ministère du Logement, la reprise des ventes de logements neufs est là.

UNE DYNAMIQUE AFFICHÉE. Par rapport à l’an dernier, Bordeaux conserve la deuxième place de notre palmarès et reste l’une des villes où l’investissement locatif est le plus porteur.

Indicateur Bertrand : Quelle est la philosophie d’Euroméditerranée et où en est son état d’avancement ?

La maison individuelle doit relever deux défis majeurs : s’adapter aux nouvelles contraintes environnementales et devenir plus accessible aux revenus modestes. Tendances.

En produisant une offre soutenue de logements neufs, la métropole toulousaine répond à une forte croissance économique associée à une hausse démographique ininterrompue.

Qui sont les acquéreurs de maisons individuelles ? Quel est leur budget ? Quels sont leurs choix énergétiques ? Autant de questions auxquelles l'étude EDF, en partenariat avec IPSOS/Caron Marketing, tente de répondre chaque année. L'édition 2007 semble confirmer une stabilité du profil des acquéreurs : en couple, trentenaires, inconditionnels de la maison individuelle. En revanche, elle montre de réelles évolutions énergétiques. Selon l'étude, en terme de chauffage, l'électricité représente dorénavant 79 % du marché, au détriment du fioul, qui perd 9/10e de ses clients, et du gaz naturel, qui en perd les 2/3. Pour la production d'eau chaude sanitaire, l'électricité est également privilégiée, puisque 73 % des Français prévoient d'équiper leur maison d'un ballon électrique. Dernier enseignement de cette étude : on constate que les ménages sont sensibilisés aux problématiques environnementales et sont demandeurs de repères, notamment sur l'utilisation des énergies renouvelables. Dans un habitat dit “domotisé”, vos équipements communiquent, “dialoguent” entre eux.

“Nous parvenons à obtenir des taux fixes compris entre 3,25 et 3,50 % sur 15 ans”

Si elles n'étaient pas très présentes sur ce segment, les banques proposent de plus en plus de contrats "loyers impayés" à destination de propriétaires bailleurs. Mais attention, les contrats n'offrent pas tous des garanties similaires. La garantie de base prévoit l'indemnisation des loyers, charges et taxes récupérables. Mais il existe toujours des limites à cette indemnisation. Certains contrats plafonnent la durée d'indemnisation à 24 voire 36 mois avec parfois un plafond de loyer mensuel. D'autres offrent une indemnisation illimitée dans le temps, mais plafonnent le montant indemnisé par sinistre. Si vous contractez cette assurance, vous toucherez donc l'équivalent du loyer mensuel. A condition, bien sûr que le conflit ne s'éternise pas. Attention : si certains contrats ne prévoient pas de franchise, dans la plupart des cas le dépôt de garantie (2 mois de loyers en principe) que détient le bailleur est décompté en début ou en fin d'indemnisation. Autre prise en charge possible, les frais de contentieux et les dégradations. En la matière, la plus grande hétérogénéité règne, l'indemnisation pouvant aller de 1 500 à 8 000 euros par location. Cette garantie, souvent optionnelle, coûte de 0,20 à 0,30 % et s'ajoute à la prime d'assurance loyers impayés, qui pour sa part coûte de 2 à 3 % du montant des loyers annuels avec charges.