Tous les conseils en Immobilier

“Encore aujourd’hui, notre métier de promoteur pâtit parfois d’une image fausse et non justifiée, ce qui m’attriste toujours quand je mesure la passion que chaque promoteur professionnel engage dans chacun de ses projets. Notremétier est entouré d’une législation stricte et protectrice pour nos clients, et c’est tant mieux. Nous appliquons scrupuleusement toutes les réglementations qui régissent notre activité et allons même souvent au-delà. Nous avons pleinement conscience que nos multiples actions, de la décision de bâtir un immeuble sur un site, du choix de l’architecte et du style du bâtiment, jusqu’à la façon de conduire le projet, ont un impact majeur sur la ville. C’est pourquoi nous devons nous soumettre à une éthique scrupuleuse. Le rôle économique d’un projet immobilier dans une ville est fondamental. Enfin, nous devons exercer notre profession avec beaucoup de modestie et d’humilité, tout en en sachant nous remettre en cause car nous sommes en permanence confrontés à un univers en perpétuel mutation. C’est ce qui fait la richesse de cette profession, qui ne peut s’exercer qu’avec passion.”

Indicateur Bertrand : Quelles sont les tendances du marché ?

"Nous allons construire des tours dégageant des espaces libres au sol"

Clémentine Tessier : dans l'ensemble, je constate que les gens ont du mal à vivre leur régime matrimonial. Ils n'en connaissent pas, bien souvent, les conséquences. Dans le régime de la communauté, par exemple, les salaires sont communs au couple. Si l'un fait des économies et l'autre pas, l'épargne appartiendra tout de même aux deux époux et devra être répartie par moitié en cas de séparation.

Indicateur Bertrand : Le projet Coeur de Seine, qui démarre sur les friches Chausson illustre la transformation de votre ville. Combien de logements vont-ils s'y construire ?

Dans la réflexion menée par le Conseil régional sur l’Aquitaine à l’horizon 2020, la place et le rôle de la Cub (Communauté urbaine de Bordeaux) s’imposent comme une évidence. L’Aquitaine dispose, avec la Communauté urbaine de Bordeaux, de l’une des six ou sept entités urbaines en France susceptibles d’atteindre une masse critique en facteurs d’attractivité et d’offre de services moteurs de dimension Européenne. Composée de 27 communes, la Communauté urbaine regroupe une population de 680 000 habitants. La métropole bordelaise s’inscrit dans une vaste aire urbaine de près d’1 million d’habitants. Le rayonnement de la métropole déborde largement le cadre du département de la Gironde (1,2 million d’habitants). En même temps, l’agglomération bordelaise (7e agglomération française) connaît la 4e plus forte croissance démographique entre 1990 et 1999. Comme le souligne Vincent Haas, président régional de la FPC, “de façon générale, le Sud- Ouest affiche un solde positif de naissances et de population hexagonale extérieure, faisant le choix de vivre ici”. C’est dans ce cadre que Bordeaux lance ses grands aménagements, avec l’amorce de l’écoquartier des Berges du Lac, ou de l’îlot Armagnac où prendront place 140 logements à faible consommation énergétique. À Bordeaux, le grand projet est surtout celui de la Bastide-Niel, rendu possible grâce à d’immenses zones comme les friches Niel (caserne et terrains RFF, Réseau ferré de France) ou les berges entre le parc existant et le secteur d’activités de Brazza. Au total, ce sont 66 ha qui seront valorisés, abandonnant leur ancienne vocation de terrains industriels, militaires et ferroviaires. Cette réserve foncière est indispensable pour construire des logements aux actifs locaux, mais elle permettra aussi d’accueillir de nouveaux habitants tout en réintégrant des activités économiques ainsi que des équipements publics, sportifs et culturels. À l’horizon 2030, compte tenu du rythme d’augmentation de la population bordelaise, la rive droite comptera plus de 20 000 habitants de plus ! Comme l’estime Vincent Haas, “la Cub et la Ville de Bordeaux sont très volontaristes pour répondre aux besoins de logements des actifs locaux. Un effort collectif est nécessaire pour s’adapter aux différentes demandes que nous observons.Quant à notre métier de promoteur- constructeur, il restera identique à ce qu’il était déjà : se positionner sur tous les segments du marché, être multiproduit, réagir et répondre vite en termes d’implantation et de logements.”

Indicateur Bertrand: Quels sont les atouts du neuf en termes de rendement locatif ?

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté Urbaine de Brest par la fédération des promoteurs immobiliers.

Nous allons procéder au ravalement de notre immeuble. Pouvons-nous imposer la pose de matériauxen vue de l'économie de l'énergie à cette occasion ? (Michel M.,Paris 19e, 75)

Le pass-foncier est une façon innovante et dynamique de concevoir l'accession à la propriété. Le dispositif, supporté par le 1 % logement, a été adapté à l'individuel et au collectif.

I.B.:Quelle est la situation des accédants en résidence principale ?

Les avis de consommateurs publiés en ligne par les entreprises (agences immobilières, réseaux…) sur leurs propres sites ont tous le même but : commenter la qualité des services et des produits que ces sociétés proposent.

Avec ses prix modérés dans le neuf, ses projets de nouveaux quartiers et située à moins d'une heure de Paris, Orléans dispose de nombreux atouts. Réunis autour d'une table ronde, les principaux acteurs de la promotion immobilière nous disent tout. Indicateur Bertrand :L'activité de l'immobilier neuf a connu quantitativement une année 2005 exceptionnelle. Orléans et sa région ont-elles suivi la tendance nationale ? Jean-Pierre Couratier (Sami Promotion) : Absolument. D'ailleurs, globalement sur les principales agglomérations que représentent nos marchés, nous avons connu la même tendance. Il y a eu une nette progression des prix de vente sur le marché d'Orléans et agglomération. Fabien Planas (Bouygues Immobilier) : Je partage cet avis. De plus, la commune d'Orléans suscite un réel intérêt, car elle se situe aux portes de la région parisienne, avec des coûts plus favorables. A titre d'exemple, 40 % de notre clientèle vient de l'Ile-de-France. Jean Karm (Nexity George V) : Nous pourrions faire un parallèle avec Tours. Longtemps, le marché tourangeau était à un niveau de prix plus élevé, d'environ 10 %, et nettement plus dynamique que celui d'Orléans. En 2005, j'ai le sentiment qu'il y a eu un rattrapage au niveau des prix et qu'Orléans dispose d'un fort potentiel même si cela ne se traduit pas encore au niveau quantitatif. Agnès Cerdelli (Eiffage Immobilier Centre) : L'année 2005 a été bonne. Malgré la hausse des prix, les clients continuent à nous suivre mais jusqu'à quand ? Le coût des fonciers, des constructions ont nettement progressé. La réglementation technique ne facilite pas les choses. Mais les clients sont toujours là avec une part très importante d'investisseurs. Certainement beaucoup plus que les années précédentes. A titre d'exemple, nous avons réalisé des réservations ou des ventes auprès de 65 % d'entre eux, ce qui est beaucoup, même si l'on se situe dans la moyenne nationale. Jean Grégoire Soissons (Groupe Valloire) : En 2005, tout le monde a bien travaillé. Certes, les prix ont augmenté mais effectivement les clients suivent et Orléans dispose d'un fort potentiel avec la création de nombreuses ZAC. De notre côté, nous avons aussi un fort pourcentage d'investisseurs, qui représente un chiffre de 48 % depuis un an. I. B. : Doit-on en déduire que le marché orléanais est animé avant tout par les investisseurs ? Jean-Pierre Couratier : La moyenne nationale est de 65 % pour les régions. Nous atteignons ce chiffre et le dépassons même sur certaines opérations. Dès lors, l'interrogation concerne le marché locatif car qui dit investisseur, dit produit locatif. Vendre, c'est bien, mais l'obligation est ensuite de mettre en location. Selon moi, le marché locatif peut se heurter à une problématique à l'image de ce qui se profile dans certaines villes moyennes comme Blois par exemple. Nous devons être vigilants sur des opérations de location à 50 logements où il n'y a pratiquement que des investisseurs. Sur Orléans, si l'on appliquait le taux de 70 % sur tout ce qui se livre, cela supposerait un marché fort, dopé par des apports de population. Or, nous ne sommes pas dans l'aire urbaine toulousaine et nous ne bénéficions pas de l'arrivée de 15 000 habitants par an. Fabien Planas : On peut peut-être préciser toutefois que le marché locatif neuf se porte mieux que celui de l'ancien. Car sa valeur locative est sensiblement la même, le client a donc intérêt à opter pour un logement qui offre non seulement un confort moderne, mais également un parking en sous sol et une cave. Ces facilités sont beaucoup plus difficiles à trouver dans l'ancien. François Deloubes (Icade Capri) : La demande de logements pour des investisseurs privés reste soutenue sur l'ensemble de l'agglomération orléanaise. Il faut que nous soyons extrêmement réactifs à l'évolution du marché locatif local non seulement sur les prix de loyer mais aussi sur la typologie et la surface des logements. Nous privilégions également dans nos résidences des appartements pour une clientèle d'accédants résidants : les seniors désireux d'un retour près des commodités du centre-ville, les familles monoparentales ou les primo accédants. Pierre de Monteclercq (European Homes) : A Orléans, comme dans beaucoup d'agglomérations, l'évolution à la hausse des prix a entraîné une "rupture" du marché des primo accédants ; la dynamique du marché ayant été maintenue par les investisseurs. I. B. : Sur l'évolution des prix,n'avez-vous pas constaté une baisse de la hausse ou un atterrissage en douceur ? Fabien Planas : Nous n'avons absolument pas ressenti ce phénomène d'atterrissage en douceur. Nous avons tous surtout noté une forte progression de l'ordre de 8 à 10 % par an sur les deux, trois dernières années. Nous attendons avec impatience de voir si 2006 est du même cru. Carole Barilland (Infinim) : Dans le vieil Orléans, sachez que l'on atteint des prix équivalents à des prix franciliens, c'est-à-dire à 3 000 €/m2. Jean Grégoire Soissons : J'ai même vu récemment sur certaines opérations orléanaises des prix qui vont au-delà de 3 000 €/m2. En fait, la fourchette de prix se situe de 2 600 à 3 300 €/m2. L'équation entre loyer et l'achat reste encore quand même intéressante dans nos régions. Agnès Cerdelli : J'ai le sentiment que l'on suit la même compression que l'ensemble du territoire mais en étant toujours en dessous de la moyenne nationale. La région Centre reste cependant très calme en terme de production. C'est vrai que l'on a produit de nombreux logements ces derniers temps mais Orléans souffrait d'une pénurie chronique de logements depuis environ 5 ans. Aujourd'hui les investisseurs ont véritablement dopé la commercialisation. Nous avons donc vendu plus vite mais nous gardons quand même un volant d'accession à la propriété, qui subit l'augmentation des prix mais reflète une augmentation générale et nationale. Toujours un petit cran en dessous par rapport à d'autres régions. Nous n'avons pas connu les mêmes hausses de prix constatées à Lyon, Marseille, Toulouse ou Nantes. Jean Karm : L'augmentation des prix constatée en 2005 suit l'évolution nationale, mais dans une moindre mesure. C'est en partie cette modération relative qui fait le succès de certaines de nos opérations et c'est ce que nous ressentons lorsque l'on se met à vendre en réseau. Nous trouvons des Parisiens qui viennent acheter et qui sont attirés par cette modération des prix par rapport à ce qu'ils pourraient acquérir dans d'autres régions comparables en terme d'attractivité. Nous avons également lancé des opérations dans le département de L'Eure-et-Loir et nous constatons là aussi que lorsque nous savons modérer les prix, nous attirons beaucoup de Parisiens. A la fois ceux qui désirent s'installer et des investisseurs de la capitale qui constatent que les prix en région Centre sont particulièrement intéressants. Fabien Planas : Tout à l'heure nous parlions de 3 000 €/m2. Il faut dire qu'il s'agit quand même d'un micro marché en hyper centre d'Orléans. Lorsque nous élargissons dans la commune voire même en agglomération, nous sommes plutôt autour de 2 400 € à 2 600 €/m2, avec peut-être une ou deux opérations en bord de Loire qui peuvent atteindre les 2 700 €/m2. Jean Karm : Il est important de souligner que les prix du marché des logements collectifs sur l'agglomération orléanaise démarre à 2 400 €/m2 annexes incluses. Et avec la centaine de logements que nous réalisons sur Orléans, on remarque que les 2/3 de ces réalisations s'échelonnent de 2 400 à 2 600 €/m2. Agnès Cerdelli : Ce qui peut nous faire penser que si d'aventure nous perdions la clientèle des investisseurs, nous pourrions tabler sur un marché porteur : celui des Franciliens. N'oublions pas que nous faisons partie des villes situées à moins d'une heure de Paris. Arnaud Lacroix (Bouwfonds Marignan) : Nous avons également quelques clients d'origine orléanaise installés en région parisienne, qui projettent de revenir dans la région Centre et de ce fait investissent volontiers à Orléans, y compris avec l'objectif d'un retour pour la retraite. Pierre de Monteclercq : Nous sommes spécialistes de l'habitat individuel et notre offre en 2005 sur l'agglomération était essentiellement constituée de grandes maisons familiales à Olivet et Saint-Jean le- Blanc ; nous avons cependant connu un rythme de commercialisation habituel pour des budgets de 300 000 €, avec une demande soutenue. I. B. : Quels sont les principaux aménagements et opérations immobilières menés actuellement ? Et quels sont vos rapports avec les élus ? Jean Karm : En matière d'aménagement, l'îlot de la Rape est l'une des opérations les plus importantes avec à la fois des immeubles livrés (30 000 m2 de logements et de bureaux), des opérations en travaux et d'autres en phase d'étude. Une autre opération résidentielle d'envergure va se concrétiser : l'opération du quartier Sonis. Par ailleurs, sur la commune d'Orléans, des secteurs au nord-est vont être aménagés en vue de créer d'ici 10 ans de 2 000 à 2 500 logements supplémentaires. Aujourd'hui en programmation il y a la ZAC privée du Clos Sainte Croix avec 400 à 450 logements et la ZAC publique du Clos de la Fontaine, toujours située dans ces quartiers nord-est, qui comprendra elle aussi entre 400 et 450 logements, plus de l'activité, des bureaux et un nouveau collège secteur. Jean Grégoire Soissons : J'ajoute qu'en terme de planning, l'opération de la ZAC du Clos Rozay qui concerne 300 logements a démarré auparavant. Les ventes représentent à peu près 35 % d'investisseurs et dans la partie occupants, une majorité de jeunes retraités correspondant à la génération entre 60 et 70 ans, qui a acheté une maison individuelle à 20 kilomètres autour d'Orléans, et souhaite aujourd'hui se rendre tranquillement au cinéma sans faire 25 kilomètres en voiture. Nous assistons à un retour à la ville de ces jeunes retraités. Tous les T4, T5 ont été vendus à cette clientèle âgée de 60 ans et plus. Jean-Pierre Couratier : Pour ce qui est des relations avec les décideurs, j'ai le regret de constater que c'est de plus en plus difficile. Aujourd'hui nous vendons trop vite par rapport à la sortie des opérations. Nous évoquons le problème du manque de foncier, je préconise d'accélérer tout d'abord les procédures afin de résoudre une partie du problème et d'améliorer les délais. L'autre aspect que nous pouvons constater est peut-être le manque réel d'élus "bâtisseurs". Certes, les villes autorisent, mais dès lors que nous franchissons la couronne périphérique des autres communes, il y a trop souvent des programmations bloquées. Quant à la réforme du permis de construire applicable en 2007, nous apportera-t-elle une réelle efficacité dans la délivrance des autorisations ? Carole Barilland : L'ensemble des opérations d'aménagement d'Orléans a été identifié, nous sommes actuellement présents sur la ZAC du Larry à Olivet. Concernant les rapports avec les élus, il est nécessaire aujourd'hui d'intégrer dans nos plannings une durée d'instruction plus longue qu'auparavant. Certains dossiers de permis de construire peuvent être obtenus en un an. I. B. : Quels sont les principaux attraits d'Orléans et sa région ? Jean Karm : Le dynamisme économique régional avec ses très grandes entreprises qui rayonnent et qui constituent des pôles d'excellence comme la logistique, la cosmétique et l'informatique. Toutefois l'attrait principal reste son cadre de vie exceptionnel, en pleine nature, avec entre autres paysages attachant, la Sologne et les bords de Loire et ceci au sein d'une agglomération vivante située à moins d'une heure de Paris. Fabien Planas : Je rejoins Jean Karm sur ses propos et, en tant que Parisien de souche, je peux vous assurer qu'Orléans est une ville vraiment agréable, où il fait bon vivre. Arnaud Lacroix : Effectivement, Orléans est une ville très accueillante. Dans notre secteur d'activité, je pense que les prospects sont attentifs et viennent volontiers chercher des informations même si la finalité n'est pas l'achat immédiat. Le second point favorable c'est ce dynamisme au niveau des fonciers, objets d'opérations à venir en 2006 (et notamment les grandes ZAC) et la diversité de l'offre qu'elles représentent. Le meilleur exemple est autour de cette table : nous proposons des produits diversifiés permettant de répondre aux nombreux souhaits des acquéreurs. I. B. : Comment appréhendez-vous les perspectives d'évolution du marché en 2006 et quelles sont vos principales opérations sur la région ? Agnès Cerdelli : Les voyants sont au vert mais nous sommes tout de même vigilants. Nous aurions même tendance à diminuer notre activité plutôt que de surpayer des terrains d'autant que le marché n'est pas extensible à l'infini. Pour Eiffage Immobilier Centre, nous avons deux programmes en cours de commercialisation qui fonctionnent très bien aujourd'hui : les Gloriettes, 24 maisons individuelles à Olivet et le Clos de la Saulaie, 50 logements collectifs et 12 maisons à Saint Jean de Braye ; d'autre part nous nous sommes orientés vers des opérations à Tours et Chartres. Jean-Grégoire Soissons : Nous restons résolument optimistes. Je pense que 2006 sera un petit peu plus dur que 2005 et qu'il y a encore beaucoup de travail à mener. Pour le groupe Valloire, nous avons des programmes en cours et le stock 2006 est suffisant. Les opérations qui sortiront sont déjà calées et nous espérons avoir fait des choix judicieux comme Saint-Jean-de-Braye où nous commercialiserons 60 appartements et 5 maisons en plein centre-ville et Fleury les Aubrais une petite résidence privée de 25 appartements proche des gares SNCF et Tramway. Même si nous ne rejetons pas les investisseurs, notre effort porte avant tout sur des programmes destinés aux occupants. Pierre de Monteclercq : Sur l'agglomération d'Orléans, 2006 sera pour nous le lancement d'une opération phare à Combleux composée de grandes maisons et terrains à bâtir ; nous sommes confiants sur ce marché mais resterons très vigilants sur les prix de vente. European Homes aura également une activité très soutenue sur Tours avec la réalisation de près de 250 logements. Cette année 2006 va être pour nous le signe d'une grande ouverture par la reconquête du primo accédant et asseoir nos partenariats dans le logement social. Nous réfléchissons en ce moment sur la région Centre à la réalisation de nouveaux concepts d'habitat en collectif vertical et semi individuel. Arnaud Lacroix : Je pense que l'année 2006 sera bonne. Nous sommes à Orléans pour nous développer et actuellement en recherche active de foncier. Nous avons deux programmes en cours : La Porte Bannier dans la ZAC de la Rape, dont 50 % sont commercialisées (85 % d'investisseurs, 15 % d'accédants) et dont la livraison est prévue pour le 1er trimestre 2007 ; Parc Saint-Loup à Saint-Jean-de-Braye dont 35 % du programme est commercialisé (80 % d'accédants, 20 % d'investisseurs). D'autre part pour 2006, nous lançons un programme de 110 logements à Chartres (collectifs et maisons) sans oublier notre développement à Tours, là où la direction régionale de Bouwfonds Marignan est implantée depuis de nombreuses années. Jean-Pierre Couratier : Je reste volontaire, positif et confiant pour 2006, d'autant qu'il y a la matière et que les clients seront toujours là. Cette année nous devrions réaliser notamment une opération de 150 logements (petits collectifs maisons). Nous allons peutêtre imaginer un produit primo accédant. L'axe de Sami Promotion en 2006 sera d'ailleurs tourné vers l'accession. Nous sommes également diversifiés sur Tours, Chartres, et regardons de près la région parisienne. Fabien Planas : Je suis très positif pour 2006. L'année 2005 a permis à Bouygues Immobilier de s'implanter sur le Loiret au travers de notre opération Esplanade Coligny qui s'est très bien vendu grâce à nos compétences et notre expertise. Cette année, plusieurs projets verront le jour au cours du 1er trimestre. L'effectif de l'agence d'Orléans va tripler et nous déménageons dans de plus grands locaux. Nous étudions aussi le secteur de Chartres que nous pensons très dynamique. François Deloubes : Notre activité 2006 sur Orléans concerne deux opérations : la résidence New Orléans - 55 logements - située dans le quartier de La Rape et commercialisée à ce jour à 40 % ; Le Carré de la Madeleine comprenant 42 logements dont 7 maisons de ville et une commercialisation démarrée depuis le mois d'octobre 2005. Nous sommes confiants sur la tenue du marché immobilier à Orléans. Notre agence Icade Capri d'Orléans souhaite conforter son activité sur Orléans et son agglomération. Carole Barilland : Notre objectif premier est le développement. Infinim concentrait jusqu'ici 80 % de son activité en Ile-de- France et 20 % en région Centre. Nous travaillons activement pour que la tendance s'équilibre. En 2005, nous avons démarré les travaux de deux opérations sur l'agglomération, et nous allons lancer la commercialisation d'une nouvelle opération de logements collectifs et de maisons sur Orléans durant le 1er trimestre 2006. Jean Karm : L'année s'annonce positive en terme de croissance d'activité par rapport à 2005. Nous partons avec un important stock de près de 300 logements, bien situés, à commercialiser en région Centre (sur les agglomérations d'Orléans, Tours et Chartres). Par ailleurs 2006 devrait voir le lancement commercial de notre opération d'aménagement de la ZAC du Clos Sainte Croix qui a été initiée dès 2002. Enfin, nous avons des opérations qui sont en montage actuellement et qui devraient être lancées courant 2006 à la fois en collectif et en maisons. En résumé, pour George V Centre Loire, nous nous attendons à une année bien remplie, aux alentours de 500 logements.

Outre les transactions et les échanges entre syndics et copropriétaires, les professionnels de l’immobilier vont devoir se mettre à la dématérialisation des documents de la copropriété.

Face à tous les défis que doit relever le secteur du bâtiment, construire “vert” est aussi un pari économique.

Si l'ancien se voit désormais mieux traité par rapport au neuf, encore faut-il que le logement respecte des normes minimales de surface et d'habitabilité. Dans le cas contraire, le prêt à 0 % ne pourra vous être accordé que si vous réalisez les travaux nécessaires à cette mise aux normes. Dans le neuf, les conditions d'octroi ne varient guère par rapport à l'ancien dispositif. Outre l'achat d'un logement neuf, la construction d'une maison individuelle accompagnée de l'acquisition du terrain, vous pouvez également financer la transformation en logement d'un local non destiné à l'habitation, de même qu'un logement en location-accession. Dans ce cas, le prêt est accordé "au vu des ressources de l'accédant à la date de la levée d'option". Une précision qui n'existait pas dans l'ancien dispositif. Reste que, neuf ou ancien, le logement doit concerner votre résidence principale. Autrement dit, un logement occupé au moins huit mois par an.

La loi Scellier a offert un coup de souffle à la promotion immobilière dans la métropole des Pays de la Loire. L'activité a fortement progressé depuis le printemps, et permet l'émergence d'une nouvelle offre dans le centre et dans les secteurs les mieux desservis de la périphérie.