Tous les conseils en Immobilier

Les valeurs immobilières moyennes ressortent dans les 3 000 euros/m2 sur le marché neuf sénartais. La fourchette demeure large, de 2 600 euros/m2, dans le cadre d’une opération à prix maîtrisé, jusqu’aux 3 400 euros/m2 des Patios du Perray, un programme de Kaufman & Broad situé à Saint-Pierre-du-Perray, près du Carré Sénart. Sur Marne-la-Vallée, les tarifs fluctuent entre 3 500 et 4 000 euros/m2, et atteignent les 5 000 euros à Bry-sur-Marne. Est-il question d’un retournement du marché ? D’une part, des maîtres d’ouvrage diffèrent des lancements dans l’attente de la reprise de la fréquentation des bureaux de vente.

La loi du 23 juin 2006 sur les successions a modifié en profondeur le régime du Pacs. Ce qui a des conséquences importantes sur l’achat du logement du couple. Depuis le 1er janvier 2007, les pacsés qui achètent un logement sont automatiquement soumis au régime de la séparation de biens (auparavant, ils étaient en indivision). Comme les couples mariés qui choisissent ce régime, chacun est propriétaire de ses biens et en jouit comme il l’entend, sans que l’autre puisse s’y opposer. Rien n’interdit cependant au couple de préférer l’indivision. Dans ce cas, le logement acquis sera réputé appartenir aux deux partenaires par moitié. Ce qui signifie que même si l’un finance plus que l’autre, il ne pourra pas réclamer le remboursement du surplus payé. En cas de séparation, le bien sera vendu et chacun récupérera la moitié de sa valeur. S’ils optent pour l’indivision, les partenaires d’un Pacs restent cependant propriétaires, chacun de son côté, des biens acquis individuellement et antérieurement au Pacs, à condition qu’il en soit fait état. Rupture ou décès : les conséquences.C’est aux partenaires eux-mêmes de se charger du partage en cas de séparation, et cela en fonction de ce qu’ils ont prévu dans le contrat. Si le logement a été acquis en indivision, chacun peut en demander l’attribution préférentielle, comme dans le cas d’un couple marié. Ce qui permet à l’un ou l’autre de rester dans les lieux. À condition d’avoir de l’argent pour payer sa part à l’autre. Depuis le 1er janvier 2007, l’attribution préférentielle vaut aussi pour les couples pacsés. Si leurs droits ont tendance à se rapprocher de ceux des couples mariés, ils restent malgré tout des étrangers en matière de succession : ils ne peuvent hériter l’un de l’autre, sauf bien sûr s’ils rédigent un testament. S’ils ont des enfants, ils n’ont la possibilité de se léguer qu’une partie de leurs biens. Une situation plus avantageuse cependant que celle des concubins. Outre l’attribution préférentielle du bien, le partenaire survivant bénéficie, depuis le 1er janvier 2007, d’un droit de jouissance temporaire d’un an sur le logement familial du couple.

Pourtant, il suffit d’un minimum de patience pour s’en apercevoir : au fil du temps, acheter dans le neuf permet de réaliser de jolies économies. À commencer par les travaux, que l’on peut éviter pendant une bonne dizaine d’années grâce aux nouvelles normes en matière de confort thermique et acoustique. C’est aussi le cas lorsque l’on choisit d’acheter pour louer. Percevoir un loyer tous les mois, c’est se constituer des revenus complémentaires réguliers pour l’avenir, notamment pour la retraite. Mais pas seulement. Les “cadeaux” fiscaux sont loin d’être négligeables. Robien recentré et Borloo neuf : ces dispositifs sont les options offertes à ceux qui souhaitent investir dans le neuf. Ils permettent tous deux d’alléger considérablement le chèque envoyé au percepteur. En échange, vous vous engagez à louer votre logement pendant au moins neuf ans à un locataire qui l’occupe à titre d’habitation principale. Le régime Borloo neuf bénéficie d’une fiscalité plus favorable : la déduction sur les revenus fiscaux permet de soustraire de ses revenus locatifs jusqu’à 65 % de la valeur d’acquisition du bien neuf (en quinze ans), contre 50 % (en neuf ans) pour le Robien. Mais les conditions à respecter sont plus contraignantes. En effet, il impose aux investisseurs des plafonds de loyers plus bas, et ne leur permet de louer les logements concernés qu’à des locataires dont les ressources sont également plafonnées. Autre condition : vous ne pouvez pas louer à l’un de vos ascendants ou descendants et bénéficier de l’avantage fiscal. Mais il est possible de suspendre l’amortissement au bout de trois ans pour loger un enfant (avec un loyer de marché), le régime Borloo reprenant par la suite aux mêmes conditions fiscales. Ces bonus fiscaux ne doivent pas vous empêcher d’être très sélectif sur le bien choisi. Assurez-vous, avant de sauter le pas, que le marché locatif sur place est porteur, et que vous n’aurez pas de difficultés à louer votre bien. Vous devez également vous renseigner sur l’état du marché local, afin d’évaluer de façon réaliste le loyer que vous pourrez demander et de vous prémunir contre les risques de vacance. Enfin, vous devez vous interroger sur les conditions dans lesquelles vous pourrez revendre, si vous décidez de le faire au terme de l’engagement de location. Pour les investisseurs qui financent leur acquisition par l’emprunt, mieux vaut établir un tableau prévisionnel, année par année, des recettes ainsi que des dépenses, afin d’évaluer le montant précis de sa charge financière annuelle nette. À noter que les avantages fiscaux accordés dans le neuf sont plus séduisants pour les contribuables les plus lourdement imposés. Pour bénéficier des amortissements Robien ou Borloo neuf, vous devez en faire la demande. Une fois prise, l’option est irrévocable. Si vous la remettez en question, le fisc reprendra les avantages fiscaux accordés. L’administration a prévu trois cas dans lesquels aucune sanction ne serait pratiquée si vous ne respectiez pas vos engagements : invalidité, perte d’emploi ou décès. Important : en cas de congé du locataire, vous devez remettre le bien en location. Le fisc a toutefois prévu une période de vacance, à condition que vous puissiez prouver que vous avez tout fait pour relouer (en passant des annonces, notamment) et que le montant de votre loyer n’est pas dissuasif. Si vous n’avez pas trouvé de locataire dans les douze mois, le fisc remettra les avantages en cause.

Chef de projet chez Be Citizen, société de conseil en développement durable, Fabien Lasserre poursuit plusieurs objectifs : réduire les consommations d’énergie et de carbone, améliorer la santé des habitants, respecter la biodiversité et limiter la consommation des ressources, en mettant l’accent sur le recyclage, par exemple. Il le confirme, la réflexion doit commencer bien avant la pose de la première pierre : “Il faut penser soigneusement à l’implantation d’un bâtiment sur une parcelle,privilégier une construction bioclimatique.” Étape suivante, l’isolation de toute les façades du bâtiment : les murs (par l’extérieur pour éviter les ponts thermiques), mais aussi la toiture, les fondations, etc. Le double, voire triple, vitrage se généralise. La ventilation double flux gagne, elle aussi, du terrain. “C’est le principe de la maison passive. Ça avance en France, même si nous sommes en retard par rapport à nos voisins, regrette Fabien Lasserre. Mais en 2012,BBC Effinergie (mention attribuée aux logements neufs justifiant d’une consommation énergétique inférieure à 50 kWhep/m2/an) sera la norme. Tout le monde sera alors modèle !”De son côté, le Prebat (Programme de recherche et d’expérimentation sur l’énergie dans le bâtiment) développe des solutions encore plus performantes. “Pour diviser le coût du photovoltaïque par dix,nous travaillons par exemple sur de nouveaux matériaux, les couches minces de silices, explique Jean-Paul Fideli, secrétaire du Prebat. Nous réfléchissons aussi à des dispositifs permettant de combiner planchers chauffants, pompes à chaleur et puits canadien.De toute façon,les solutions existent déjà,même si elles peuvent encore être améliorées. Il faut maintenant les mettre en place à grande échelle. Il est déjà possible de diviser par quatre la consommation d’énergie dans les bâtiments.”

Indicateur Bertrand : Quand beaucoup agitent le spectre d’une crise, votre discours est relativement tempéré.Quels indicateurs permettent de comprendre la situation actuelle et d’anticiper l’avenir ?
Bernard Vorms : L’immobilier est une activité cyclique. Après des années de progression ininterrompue de l’activité et de hausse des prix, un ralentissement devait fatalement se produire, ne fût-ce qu’en raison de la diminution de la demande solvable. La seule question était de savoir quand, et à quelle ampleur. La hausse des taux et la crise des subprimes ne sont pas les causes uniques du ralentissement, mais ses éléments déclencheurs. Bien que modérée, la hausse des taux contribue à réduire la solvabilité des candidats à l’achat ; la crise des subprimes provoque des difficultés de refinancement pour les établissements de crédit. Certes, on peut être surpris d’entendre parler de crise à la fois lorsque les prix s’élèvent de façon rapide et lorsqu’ils baissent de façon prétendument inattendue.
I. B. : Faut-il craindre un krach ?
B. V. : Je ne connais pas d’avis véritablement autorisé sur cette question. J’observe seulement que la volatilité des prix et les variations du volume de constructions, voire de transactions, ont été, par le passé, plus faibles dans l’Hexagone que dans les pays anglo-saxons. Cela tenait à la taille du secteur locatif, à un taux d’endettement assez faible, mais surtout à l’importance de l’intervention de l’État dans ce secteur. À l’avenir, la baisse relative du poids des interventions publiques pourrait augmenter la volatilité des marchés.
I. B. : Des nouvelles mesures d’accession au logement et à la propriété sont entrées en application (nouveau prêt à 0 %, Pass-foncier,etc).Peuvent-elles changer la donne ?
B. V. : Aujourd’hui, la puissance publique est-elle en mesure d’éviter des à-coups trop brutaux ? La collectivité est-elle condamnée à intervenir, qu’il s’agisse d’aider les ménages à faire face à la hausse des prix ou d’éviter une baisse des prix ? Il ne s’agirait pas, comme le font les États-Unis ou l’Espagne, de venir au secours d’accédants menacés d’expulsion, mais de jouer un rôle contra-cyclique. La construction locative sociale a longtemps joué ce rôle, mais aujourd’hui, il ne suffit pas de programmer des logements HLM pour réussir à les réaliser ; encore faut-il convaincre les collectivités locales d’en accepter sur leurs territoires. L’accession sociale a également joué ce rôle, dans le cadre du prêt à taux zéro ou 1 % logement. Mais le pouvoir solvabilisateur des aides est considérablement réduit : dans le segment du neuf, la part moyenne de l’aide actuarielle (équivalent de l’aide publique, si elle était versée en une fois lors du lancement de l’opération) véhiculée par le prêt à 0 % dans le montant des opérations est passée de 10 % en 1996 à 4 % en 2006. Le nouveau dispositif mis en place avec le 1 % logement, le Pass-foncier, est très puissant, mais en attendant son extension au collectif, il reste limité à la maison individuelle et donc, aux zones les moins tendues. Avant le retournement, tout le monde s’accordait sur un objectif prioritaire : lever les freins à la construction pour juguler la hausse des prix, et pour introduire un peu de mixité sociale sur les marchés tendus.
I. B. : Quels sont les publics les plus à risques face à ce retournement du marché ?
B. V. : Les ménages contraints de revendre leur logement, sans intention ou possibilité de rachat immédiat. Ou ceux qui doivent recourir à un créditrelais. Aujourd’hui, les “bons clients” des banques, qui disposent d’un apport personnel, arrivent à obtenir des prêts dont le taux n’est pas très élevé par rapport à ceux des emprunts d’État. Mais la compétition s’atténue, et l’offre se fait plus hésitante quand il s’agit de primo accédants modestes qui doivent emprunter la totalité du prix de leur opération. Quant aux bons clients candidats à l’achat, ils savent qu’ils peuvent prendre leur temps. La perspective d’une baisse des prix, fût-elle erronée, n’est pas un facteur qui incite à des décisions rapides ; de fait, les délais de commercialisation s’allongent, et ces phénomènes sont cumulatifs. Un autre élément à prendre en compte tient à la diversité des marchés du logement : la baisse la plus forte concerne les marchés les moins tendus. À l’inverse de ce qui s’est passé lors de l’éclatement de la bulle immobilière en 1990, qui n’avait concerné que les zones les plus chères, Paris et la Côte d’Azur. La hausse des prix de ces dix dernières années englobe tous les marchés et tous les pays développés, sauf l’Allemagne et le Japon. Dans les zones les moins coûteuses, les ajustements de prix vont peut-être conduire à ce que le rapport entre prix des logements et revenus des ménages, qui s’était considérablement accru, redevienne plus supportable. Dans ces marchés, les aides publiques en matière d’accession peuvent avoir pour effet de lisser le niveau d’activité afin de préserver l’emploi et l’appareil de production, mais leur objectif premier n’est pas d’empêcher des ajustements de prix souhaitables.
I. B. : Un conseil pour ceux qui s’apprêtent à investir ?
B. V. : Avant d’acheter, il faut étudier l’emplacement du logement et se renseigner sur la demande locative. Il est aussi prudent d’enquêter sur le niveau réel des loyers de biens similaires du secteur. À Paris ou dans des zones tendues, on prend peu de risques mais dans certains secteurs, les loyers réels sont inférieurs aux loyers plafonds. Un investissement immobilier n’est pas dématérialisé.
*Agence nationale d’information sur le logement

Dans un contexte où le coût de l’essence a un impact sur le pouvoir d’achat des ménages, l’attrait et la proximité des transports en commun deviennent des critères de choix, à la fois dans l’implantation d’opérations d’habitat et dans le classement des priorités des candidats acquéreurs. Un retour vers les zones plus urbanisées s’enclenche. Comme le souligne Daniel Benyahia, deuxième adjoint, délégué à l’urbanisme, “il importe de préparer des réserves foncières, notamment en travaillant avec l’Établissement public foncier local (EPFL) car il semble bien que la demande va s’accroître vers les villes centres.La réflexion en matière d’urbanisme lie transports, habitat, commerce de proximité, lieu de travail et équipements sociaux”.

En 2007, Montpellier a représenté 35 % des logements à la revente de l’Hérault, d’après les statistiques fournies par la Chambre départementale des notaires-Perval. Selon les grands secteurs de la ville, les prix se sont échelonnés entre 2 089 €le m2 à Montpellier Ouest et 2 638 € le m2 à Montpellier Nord. Une exception était notable, celle du secteur de la Mosson, qui affichait un prix moyen de 1 348 €le m2. De manière générale, tous les secteurs ont progressé en matière de prix, avec même une hausse à deux chiffres pour le secteur de la Mosson (12 %) et une certaine stabilisation (+ 1%) dans l’écusson. Sur la même période, cette évolution est à peu près identique à celles que l’on a pu constater à Marseille, à Lyon, à Nantes ou bien encore à Rennes. Au 1er trimestre 2008, Perval a également publié l’indice des prix des logements anciens par ville. Et il apparaît que, sur une période d’un an, Montpellier a connu une progression de 4 % sur les maisons et de 4 % sur les appartements, soit une évolution identique à celle de Lyon. Pendant la même période, la ville de Marseille affichait respectivement 2,7 % et 1,9 %, tandis qu’à Toulouse, la variation était de + 3,7 % pour les maisons et de 3,2 % pour les appartements.

Nous souhaitons agrandir notre maison et nous allons déposer une demande de permis de construire. Devons-nous afficher ce permis ? (Pascale G.,Montrouge, 92)

Indicateur Bertrand : Comment est né ce concept ?

“Le Pacs est devenu un outil extraordinaire”

Première étape pour l’acquéreur : faire le point sur son apport personnel. Qu’il provienne de l’épargne, du produit de la vente d’un bien immobilier, d’un don familial ou des salaires, plus il est conséquent, et plus cela pèsera dans votre future négociation avec votre banquier. C’est bien connu, ces derniers préfèrent les “fourmis” aux “cigales”. Un apport, c’est du “gagnant gagnant” : d’une part, il diminue le risque pris par la banque ; d’autre part, il vous permet d’obtenir des conditions de crédit plus favorables (durée, taux d’intérêt...). La banque demande généralement une contribution de l’emprunteur au moins suffisante pour régler les frais de notaire, qui sont à payer sans délai. Jusqu’à présent, il était possible d’emprunter sans apport. Mais avec la crise des subprimes, les banques ont durci leurs conditions d’octroi et considèrent plutôt d’un mauvais oeil les acquéreurs qui arrivent les mains vides. De même, elles sont redevenues très sourcilleuses sur le taux d’endettement, qui ne doit pas dépasser 33 %, limite fixée pour ne pas mettre en péril l’équilibre du budget du ménage. Une fois le montant exact de votre apport personnel connu, vous pourrez déterminer combien il vous faudra emprunter. À ne pas oublier toutefois : au prix du logement, il faut prévoir d’ajouter une enveloppe pour certains frais liés à l’acquisition (frais de notaire, coût du dossier de prêt, etc.). De même, le déménagement et l’installation dans le nouveau logement sont des sources de dépenses non négligeables. Attention : n’investissez pas l’ensemble de vos liquidités dans votre projet immobilier. Veillez à garder un minimum d’économies disponibles à tout moment, pour pouvoir faire face à un imprévu ou payer vos charges à venir.

Toulouse entre dans une nouvelle ère ... Et Montpellier présente un nouveau visage. Il se passe décidémment des choses dans le sud-ouest.

Si le neuf est plus cher à l’achat que l’ancien, il se révèle beaucoup plus économique sur le long terme: garanties, confort ou dispositifs pour l’investissement locatif, les atouts ne manquent pas.

Bon point pour le neuf, les frais liés à l’achat y sont moins élevés que dans l’ancien : autour de 3% dans le neuf, contre 7% dans l’ancien ! Une différence de taille, mais qui ne réside pas dans la rémunération du notaire, à peu près identique dans les deux cas. Une vente en l’état futur d’achèvement est soumise à la TVA, alors que pour une vente dans l’ancien, on s’acquitte d’un droit d’enregistrement. Le prix dans le neuf s’entend TTC, la taxe est encaissée par le vendeur qui se chargera de la reverser au Trésor public ; alors que dans l’ancien, l’acquéreur paie immédiatement les droits d’enregistrement. Concrètement, pour deux ventes à 200 000€, dans l’ancien les frais sont estimés à 13 800€ (6,90 % du prix d’acquisition, dont 5,42 % destinés au Trésor public), alors que dans le neuf ils ne sont “que” de 4 800€ (2,40 % du prix d’acquisition, dont 0,93 % destinés au Trésor public, qui recevra la TVA par le vendeur).

“Tous nos projets confirment la dimension métropolitaine de la ville”

Filiale de promotion immobilière d’Eiffage Construction, 3e major français du bâtiment, Eiffage Immobilier intervient en qualité de “constructeurpromoteur”. Habitat, bureaux, résidences avec services, locaux d’activité ou urbanisme commercial, Eiffage Immobilier intervient depuis les premières étapes d’un projet jusqu’à sa livraison clés en main. En 2007, Eiffage Immobilier a réalisé un chiffre d’affaires de 535 millions d’euros. www.eiffage-immobilier.fr

À la force du poignet des ouvriers du bâtiment, Marne-la-Vallée et Sénart se sont transformées en grosses grappes de communes. Certains de leurs bourgs, perdus au milieu des champs de betteraves, se positionnent comme des villes moyennes de près de 20 000 habitants, telles Bussy Saint-Georges ou Moissy-Cramayel. Cette urbanisation de greffe a fait la part belle aux grands logements. Le parc immobilier, construit depuis l’origine de Marne-la-Vallée, se compose pour moitié de 3 et 4-pièces et d’un quart de 5-pièces et plus. Celui de Sénart compte 30 % de 4-pièces et 40 % de 5-pièces au minimum. L’habitat individuel bat des records, surtout sur Sénart où les ventes de maisons groupées représentent 11 % du marché francilien, alors que la ville nouvelle n’occupe que 1 % du territoire. Forte est l’aspiration à vivre dans ses murs : 54 % des Marnovalliens sont passés devant le notaire pour devenir propriétaires, et encore plus de Sénartais (65 %).