Tous les conseils en Immobilier

“Nous associons les riverains à chaque projet d’aménagement”

C’est le régime matrimonial qui fixe les règles en matière d’acquisition immobilière. Si vous n’avez établi aucun contrat de mariage, c’est le régime légal de la communauté réduite aux acquêts qui s’applique. Régime légal. Dans ce régime, tous les biens acquis pendant le mariage avec les revenus de l’un, de l’autre ou des deux, sont réputés communs. Chacun conserve cependant la propriété personnelle des biens acquis avant le mariage. Même chose lorsque le bien a été transmis à l’un des époux par héritage ou donation : il ne tombe pas dans la communauté. Mais il peut en être autrement si l’apport personnel de l’un ou de l’autre est plus élevé que celui de la communauté. En cas de mésentente et de séparation, il faut faire les comptes. Un délai d’un an à compter du divorce est requis pour procéder à la liquidation des biens et au partage. En cas de décès, le conjoint survivant bénéficie d’un droit de jouissance de la résidence principale durant un an. Ensuite, il peut demander à bénéficier d’un droit d’habitation et d’usage toute sa vie durant. Auquel cas, la valeur de ce droit viendra en déduction de son héritage. Le conjoint est également prioritaire pour racheter le logement, s’il hérite d’une quotité en pleine propriété et s’il se trouve en présence d’autres héritiers. Cette attribution préférentielle est possible dès lors que le survivant habitait la résidence principale au moment de son veuvage. S’il doit verser une somme d’argent (soulte) aux autres héritiers, il bénéficie même de délais de paiement : la moitié de la soulte peut être versée sur une durée qui peut aller jusqu’à 10 ans, moyennant intérêts. Régime de la séparation de biens.Vous conservez l’entière propriété de vos biens personnels, acquis avant ou pendant le mariage, ce qui n’empêche pas d’acquérir un logement, ensemble, par le biais de l’indivision, comme pour les couples non mariés. À condition que l’apport de chacun soit bien précisé dans l’acte. À défaut, le logement sera réputé avoir été acquis pour moitié par chacun des conjoints. En cas de séparation, il n’y a pas, en principe, de comptes à effectuer, le patrimoine de chacun étant bien identifié. S’il existe malgré tout un logement en commun, il faudra procéder au partage. Soit en le vendant et en se partageant le prix au prorata de la mise de chacun, soit en rachetant la part de l’autre. En cas de décès, le conjoint survivant peut, comme dans le cadre du régime légal, demander l’attribution préférentielle de la résidence principale. Régime de la communauté universelle. Avec ce régime, c’est simple, le logement (comme tous les autres biens) appartient, à parts égales, au couple. Même si celui-ci a été acquis antérieurement au mariage, hérité ou reçu en donation. En cas de divorce, le contrat peut prévoir une clause de reprise des biens apportés dans la communauté. Régime de la participation aux acquêts. Il fonctionne comme le régime de la séparation de biens durant toute la vie conjugale. Nuance de taille : toutes les acquisitions réalisées et, en particulier le logement, bénéficient aux deux conjoints de façon égalitaire.

Je m’apprête à mettre un bien neuf,récemment acquis en location.Doisje procéder à un état des lieux, ou la simple mention de l’état neuf pour l’ensemble suffit-elle ? (Soraya M.,Bordeaux,33)

Pour faciliter l’accession à la propriété des personnes et des familles à revenus limités, la mairie de Toulouse leur apporte une aide exceptionnelle en renforçant le prêt à 0 % de l’État. Les établissements bancaires qui ont signé une convention avec l’État pour octroyer le prêt à 0 % peuvent proposer à leurs clients cette aide complémentaire de la ville de Toulouse, sous forme de prêt à 0 % plafonné à 60 % s’il s’agit d’un logement neuf ou à 40 % s’il s’agit d’un logement ancien. Pour remplir les conditions du prêt à 0 % de l’État, il faut ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années ; construire un logement neuf ou acquérir un logement ancien ; résider actuellement en Haute-Garonne ; acheter votre logement neuf ou ancien à Toulouse ; ne pas dépasser un taux d’endettement de 33 %, aide de la ville incluse.

Les valeurs immobilières moyennes ressortent dans les 3 000 euros/m2 sur le marché neuf sénartais. La fourchette demeure large, de 2 600 euros/m2, dans le cadre d’une opération à prix maîtrisé, jusqu’aux 3 400 euros/m2 des Patios du Perray, un programme de Kaufman & Broad situé à Saint-Pierre-du-Perray, près du Carré Sénart. Sur Marne-la-Vallée, les tarifs fluctuent entre 3 500 et 4 000 euros/m2, et atteignent les 5 000 euros à Bry-sur-Marne. Est-il question d’un retournement du marché ? D’une part, des maîtres d’ouvrage diffèrent des lancements dans l’attente de la reprise de la fréquentation des bureaux de vente.

La loi du 23 juin 2006 sur les successions a modifié en profondeur le régime du Pacs. Ce qui a des conséquences importantes sur l’achat du logement du couple. Depuis le 1er janvier 2007, les pacsés qui achètent un logement sont automatiquement soumis au régime de la séparation de biens (auparavant, ils étaient en indivision). Comme les couples mariés qui choisissent ce régime, chacun est propriétaire de ses biens et en jouit comme il l’entend, sans que l’autre puisse s’y opposer. Rien n’interdit cependant au couple de préférer l’indivision. Dans ce cas, le logement acquis sera réputé appartenir aux deux partenaires par moitié. Ce qui signifie que même si l’un finance plus que l’autre, il ne pourra pas réclamer le remboursement du surplus payé. En cas de séparation, le bien sera vendu et chacun récupérera la moitié de sa valeur. S’ils optent pour l’indivision, les partenaires d’un Pacs restent cependant propriétaires, chacun de son côté, des biens acquis individuellement et antérieurement au Pacs, à condition qu’il en soit fait état. Rupture ou décès : les conséquences.C’est aux partenaires eux-mêmes de se charger du partage en cas de séparation, et cela en fonction de ce qu’ils ont prévu dans le contrat. Si le logement a été acquis en indivision, chacun peut en demander l’attribution préférentielle, comme dans le cas d’un couple marié. Ce qui permet à l’un ou l’autre de rester dans les lieux. À condition d’avoir de l’argent pour payer sa part à l’autre. Depuis le 1er janvier 2007, l’attribution préférentielle vaut aussi pour les couples pacsés. Si leurs droits ont tendance à se rapprocher de ceux des couples mariés, ils restent malgré tout des étrangers en matière de succession : ils ne peuvent hériter l’un de l’autre, sauf bien sûr s’ils rédigent un testament. S’ils ont des enfants, ils n’ont la possibilité de se léguer qu’une partie de leurs biens. Une situation plus avantageuse cependant que celle des concubins. Outre l’attribution préférentielle du bien, le partenaire survivant bénéficie, depuis le 1er janvier 2007, d’un droit de jouissance temporaire d’un an sur le logement familial du couple.

Pourtant, il suffit d’un minimum de patience pour s’en apercevoir : au fil du temps, acheter dans le neuf permet de réaliser de jolies économies. À commencer par les travaux, que l’on peut éviter pendant une bonne dizaine d’années grâce aux nouvelles normes en matière de confort thermique et acoustique. C’est aussi le cas lorsque l’on choisit d’acheter pour louer. Percevoir un loyer tous les mois, c’est se constituer des revenus complémentaires réguliers pour l’avenir, notamment pour la retraite. Mais pas seulement. Les “cadeaux” fiscaux sont loin d’être négligeables. Robien recentré et Borloo neuf : ces dispositifs sont les options offertes à ceux qui souhaitent investir dans le neuf. Ils permettent tous deux d’alléger considérablement le chèque envoyé au percepteur. En échange, vous vous engagez à louer votre logement pendant au moins neuf ans à un locataire qui l’occupe à titre d’habitation principale. Le régime Borloo neuf bénéficie d’une fiscalité plus favorable : la déduction sur les revenus fiscaux permet de soustraire de ses revenus locatifs jusqu’à 65 % de la valeur d’acquisition du bien neuf (en quinze ans), contre 50 % (en neuf ans) pour le Robien. Mais les conditions à respecter sont plus contraignantes. En effet, il impose aux investisseurs des plafonds de loyers plus bas, et ne leur permet de louer les logements concernés qu’à des locataires dont les ressources sont également plafonnées. Autre condition : vous ne pouvez pas louer à l’un de vos ascendants ou descendants et bénéficier de l’avantage fiscal. Mais il est possible de suspendre l’amortissement au bout de trois ans pour loger un enfant (avec un loyer de marché), le régime Borloo reprenant par la suite aux mêmes conditions fiscales. Ces bonus fiscaux ne doivent pas vous empêcher d’être très sélectif sur le bien choisi. Assurez-vous, avant de sauter le pas, que le marché locatif sur place est porteur, et que vous n’aurez pas de difficultés à louer votre bien. Vous devez également vous renseigner sur l’état du marché local, afin d’évaluer de façon réaliste le loyer que vous pourrez demander et de vous prémunir contre les risques de vacance. Enfin, vous devez vous interroger sur les conditions dans lesquelles vous pourrez revendre, si vous décidez de le faire au terme de l’engagement de location. Pour les investisseurs qui financent leur acquisition par l’emprunt, mieux vaut établir un tableau prévisionnel, année par année, des recettes ainsi que des dépenses, afin d’évaluer le montant précis de sa charge financière annuelle nette. À noter que les avantages fiscaux accordés dans le neuf sont plus séduisants pour les contribuables les plus lourdement imposés. Pour bénéficier des amortissements Robien ou Borloo neuf, vous devez en faire la demande. Une fois prise, l’option est irrévocable. Si vous la remettez en question, le fisc reprendra les avantages fiscaux accordés. L’administration a prévu trois cas dans lesquels aucune sanction ne serait pratiquée si vous ne respectiez pas vos engagements : invalidité, perte d’emploi ou décès. Important : en cas de congé du locataire, vous devez remettre le bien en location. Le fisc a toutefois prévu une période de vacance, à condition que vous puissiez prouver que vous avez tout fait pour relouer (en passant des annonces, notamment) et que le montant de votre loyer n’est pas dissuasif. Si vous n’avez pas trouvé de locataire dans les douze mois, le fisc remettra les avantages en cause.

Stables dans l’ouest, les valeurs de la périphérie lyonnaise suivent une pente ascendante dans l’est, qui embellit et se renouvelle. Rarement l’offre a été aussi diversifiée.

I.B. : Comment va évoluer le marché et de quelle manière vous positionnez-vous ?

Plus de 80 millions de lampes sont mises sur le marché chaque année en France. Mais une fois en fin de vie, une grande majorité d'ampoules atterrissent directement dans la poubelle... Recylum, le seul organisme agréé pour la prise en charge de ce type de produits, a un objectif ambitieux : en recycler 44 %, dès 2008. Sa meilleure arme pour y parvenir : le site grand public www.malampe.org, qui permet de trouver facilement le point de collecte le plus proche de chez soi. Trois solutions simples pour les particuliers : rapporter ses modèles usagés chez leur commerçant, en grande surface ou dans un magasin de bricolage, les déposer directement en déchetterie ou, dernière option, les confier à un électricien. Précision utile : toutes les lampes peuvent être recyclées, à l’exception des ampoules à incandescence et halogènes. La bonne nouvelle, c’est que 93 % de leurs composants (verre, métaux, mercure) sont recyclables. Les lampes à économie d’énergie sont écologiques à l’usage, mais le bénéfice environnemental n’est total que si on les recycle en fin de vie. À bon entendeur...

Au quotidien, l’architecte est un fin cordon-bleu qui se passionne pour le dessin, l’histoire de l’art et les gravures. Il vit à 15 kilomètres de Parme, dans une ancienne bâtisse très peu restaurée dont le fruitier sert d’atelier à une dizaine de collaborateurs. Son bureau de New York travaille sur la ville nouvelle de Silvertip, dans les Rocheuses canadiennes, l’ultime touche du bâti de Seaside et un projet à Houston. En Italie, l’atelier a conçu de l’habitat à Parme, un village sur les collines de Reggio Emilia, ainsi que le programme résidentiel et touristique Castiglion Fiorentino. Compte tenu de la proximité, Pier Carlo Bontempi n’a pas jugé utile d’avoir un bureau en France, où il travaille sur l’habitat de Val d’Europe. Il rêve de créer “un hôpital superbe comme une maison et des aéroports dans les traditions locales”.

Même si elle intervient dix ou quinze ans après l’investissement, la revente d’un logement doit être envisagée dès son achat. Pour en tirer le meilleur prix, choisissez donc soigneusement votre bien et surtout, ne négligez pas son entretien régulier.

Dans ce contexte, l’offre de logements neufs dispose d’un environnement propice à la diversité architecturale et typologique. À Port-Marianne, Nexity George V propose Rive Droite, dans le quartier qui prend forme autour du bassin Jacques Coeur, lieu du futur hôtel de ville. La résidence de 83 logements, du studio au 4-pièces, répartis sur 3 bâtiments R+5 et R+6, sera livrée au 1er trimestre 2010. Bouwfonds Marignan réalise ici les résidences Millenium Avenue et Millenium Parc, dont la livraison devrait s’étaler entre le 1er et le 4e trimestre 2009. Icade Capri, qui lance l’opération Le Pavillon Bleu, à Palavas-les-Flots, est également présent sur Port-Marianne avec Royal Palmeraie, une résidence de 73 appartements parée d’éléments en bois exotiques en première ligne sur le Bassin Jacques Coeur, dont la livraison devrait intervenir au 2e trimestre 2009. C’est en même temps qu’Eiffage Immobilier livrera Odyssée Marianne, une belle résidence située rond-point Richter. En première ligne sur le Lez, l’opération de Roxim, Résidence Murano, fait face à la future mairie.

Je m’apprête à vendre une petite maison de 46m2,située dans une résidence de bord de mer. Ayant lu que les ventes de maisons de moins de 50 m2 n’étaient pas soumises au DPE, puisje m’exonérer de cette obligation ? (Henri M., Limoges, 87)

Nous avons été sollicités par un opérateur téléphonique pour installer la fibre optique dans notre copropriété. Quelles précautions devons-nous prendre ? (Renaud V. , Paris, 9e)

Chef de projet chez Be Citizen, société de conseil en développement durable, Fabien Lasserre poursuit plusieurs objectifs : réduire les consommations d’énergie et de carbone, améliorer la santé des habitants, respecter la biodiversité et limiter la consommation des ressources, en mettant l’accent sur le recyclage, par exemple. Il le confirme, la réflexion doit commencer bien avant la pose de la première pierre : “Il faut penser soigneusement à l’implantation d’un bâtiment sur une parcelle,privilégier une construction bioclimatique.” Étape suivante, l’isolation de toute les façades du bâtiment : les murs (par l’extérieur pour éviter les ponts thermiques), mais aussi la toiture, les fondations, etc. Le double, voire triple, vitrage se généralise. La ventilation double flux gagne, elle aussi, du terrain. “C’est le principe de la maison passive. Ça avance en France, même si nous sommes en retard par rapport à nos voisins, regrette Fabien Lasserre. Mais en 2012,BBC Effinergie (mention attribuée aux logements neufs justifiant d’une consommation énergétique inférieure à 50 kWhep/m2/an) sera la norme. Tout le monde sera alors modèle !”De son côté, le Prebat (Programme de recherche et d’expérimentation sur l’énergie dans le bâtiment) développe des solutions encore plus performantes. “Pour diviser le coût du photovoltaïque par dix,nous travaillons par exemple sur de nouveaux matériaux, les couches minces de silices, explique Jean-Paul Fideli, secrétaire du Prebat. Nous réfléchissons aussi à des dispositifs permettant de combiner planchers chauffants, pompes à chaleur et puits canadien.De toute façon,les solutions existent déjà,même si elles peuvent encore être améliorées. Il faut maintenant les mettre en place à grande échelle. Il est déjà possible de diviser par quatre la consommation d’énergie dans les bâtiments.”

Indicateur Bertrand : Quand beaucoup agitent le spectre d’une crise, votre discours est relativement tempéré.Quels indicateurs permettent de comprendre la situation actuelle et d’anticiper l’avenir ?
Bernard Vorms : L’immobilier est une activité cyclique. Après des années de progression ininterrompue de l’activité et de hausse des prix, un ralentissement devait fatalement se produire, ne fût-ce qu’en raison de la diminution de la demande solvable. La seule question était de savoir quand, et à quelle ampleur. La hausse des taux et la crise des subprimes ne sont pas les causes uniques du ralentissement, mais ses éléments déclencheurs. Bien que modérée, la hausse des taux contribue à réduire la solvabilité des candidats à l’achat ; la crise des subprimes provoque des difficultés de refinancement pour les établissements de crédit. Certes, on peut être surpris d’entendre parler de crise à la fois lorsque les prix s’élèvent de façon rapide et lorsqu’ils baissent de façon prétendument inattendue.
I. B. : Faut-il craindre un krach ?
B. V. : Je ne connais pas d’avis véritablement autorisé sur cette question. J’observe seulement que la volatilité des prix et les variations du volume de constructions, voire de transactions, ont été, par le passé, plus faibles dans l’Hexagone que dans les pays anglo-saxons. Cela tenait à la taille du secteur locatif, à un taux d’endettement assez faible, mais surtout à l’importance de l’intervention de l’État dans ce secteur. À l’avenir, la baisse relative du poids des interventions publiques pourrait augmenter la volatilité des marchés.
I. B. : Des nouvelles mesures d’accession au logement et à la propriété sont entrées en application (nouveau prêt à 0 %, Pass-foncier,etc).Peuvent-elles changer la donne ?
B. V. : Aujourd’hui, la puissance publique est-elle en mesure d’éviter des à-coups trop brutaux ? La collectivité est-elle condamnée à intervenir, qu’il s’agisse d’aider les ménages à faire face à la hausse des prix ou d’éviter une baisse des prix ? Il ne s’agirait pas, comme le font les États-Unis ou l’Espagne, de venir au secours d’accédants menacés d’expulsion, mais de jouer un rôle contra-cyclique. La construction locative sociale a longtemps joué ce rôle, mais aujourd’hui, il ne suffit pas de programmer des logements HLM pour réussir à les réaliser ; encore faut-il convaincre les collectivités locales d’en accepter sur leurs territoires. L’accession sociale a également joué ce rôle, dans le cadre du prêt à taux zéro ou 1 % logement. Mais le pouvoir solvabilisateur des aides est considérablement réduit : dans le segment du neuf, la part moyenne de l’aide actuarielle (équivalent de l’aide publique, si elle était versée en une fois lors du lancement de l’opération) véhiculée par le prêt à 0 % dans le montant des opérations est passée de 10 % en 1996 à 4 % en 2006. Le nouveau dispositif mis en place avec le 1 % logement, le Pass-foncier, est très puissant, mais en attendant son extension au collectif, il reste limité à la maison individuelle et donc, aux zones les moins tendues. Avant le retournement, tout le monde s’accordait sur un objectif prioritaire : lever les freins à la construction pour juguler la hausse des prix, et pour introduire un peu de mixité sociale sur les marchés tendus.
I. B. : Quels sont les publics les plus à risques face à ce retournement du marché ?
B. V. : Les ménages contraints de revendre leur logement, sans intention ou possibilité de rachat immédiat. Ou ceux qui doivent recourir à un créditrelais. Aujourd’hui, les “bons clients” des banques, qui disposent d’un apport personnel, arrivent à obtenir des prêts dont le taux n’est pas très élevé par rapport à ceux des emprunts d’État. Mais la compétition s’atténue, et l’offre se fait plus hésitante quand il s’agit de primo accédants modestes qui doivent emprunter la totalité du prix de leur opération. Quant aux bons clients candidats à l’achat, ils savent qu’ils peuvent prendre leur temps. La perspective d’une baisse des prix, fût-elle erronée, n’est pas un facteur qui incite à des décisions rapides ; de fait, les délais de commercialisation s’allongent, et ces phénomènes sont cumulatifs. Un autre élément à prendre en compte tient à la diversité des marchés du logement : la baisse la plus forte concerne les marchés les moins tendus. À l’inverse de ce qui s’est passé lors de l’éclatement de la bulle immobilière en 1990, qui n’avait concerné que les zones les plus chères, Paris et la Côte d’Azur. La hausse des prix de ces dix dernières années englobe tous les marchés et tous les pays développés, sauf l’Allemagne et le Japon. Dans les zones les moins coûteuses, les ajustements de prix vont peut-être conduire à ce que le rapport entre prix des logements et revenus des ménages, qui s’était considérablement accru, redevienne plus supportable. Dans ces marchés, les aides publiques en matière d’accession peuvent avoir pour effet de lisser le niveau d’activité afin de préserver l’emploi et l’appareil de production, mais leur objectif premier n’est pas d’empêcher des ajustements de prix souhaitables.
I. B. : Un conseil pour ceux qui s’apprêtent à investir ?
B. V. : Avant d’acheter, il faut étudier l’emplacement du logement et se renseigner sur la demande locative. Il est aussi prudent d’enquêter sur le niveau réel des loyers de biens similaires du secteur. À Paris ou dans des zones tendues, on prend peu de risques mais dans certains secteurs, les loyers réels sont inférieurs aux loyers plafonds. Un investissement immobilier n’est pas dématérialisé.
*Agence nationale d’information sur le logement