Tous les conseils en Immobilier

Si elles n'étaient pas très présentes sur ce segment, les banques proposent de plus en plus de contrats "loyers impayés" à destination de propriétaires bailleurs. Mais attention, les contrats n'offrent pas tous des garanties similaires. La garantie de base prévoit l'indemnisation des loyers, charges et taxes récupérables. Mais il existe toujours des limites à cette indemnisation. Certains contrats plafonnent la durée d'indemnisation à 24 voire 36 mois avec parfois un plafond de loyer mensuel. D'autres offrent une indemnisation illimitée dans le temps, mais plafonnent le montant indemnisé par sinistre. Si vous contractez cette assurance, vous toucherez donc l'équivalent du loyer mensuel. A condition, bien sûr que le conflit ne s'éternise pas. Attention : si certains contrats ne prévoient pas de franchise, dans la plupart des cas le dépôt de garantie (2 mois de loyers en principe) que détient le bailleur est décompté en début ou en fin d'indemnisation. Autre prise en charge possible, les frais de contentieux et les dégradations. En la matière, la plus grande hétérogénéité règne, l'indemnisation pouvant aller de 1 500 à 8 000 euros par location. Cette garantie, souvent optionnelle, coûte de 0,20 à 0,30 % et s'ajoute à la prime d'assurance loyers impayés, qui pour sa part coûte de 2 à 3 % du montant des loyers annuels avec charges.

Indicateur Bertrand : Quelle est la philosophie d’Euroméditerranée et où en est son état d’avancement ?

L'exploitant a un devoir d'information vis-à-vis de l'investisseur Indicateur Bertrand : Un nouveau classement des résidences de tourisme est entré en vigueur le 1er juillet dernier. Quelles sont ses principales caractéristiques ? Pascale Jallet : L'ancien référentiel portait sur 40 critères, plutôt structurels. Il s'agissait de vérifier principalement le nombre de mètres carrés et les équipements. La nouvelle mouture du classement comporte désormais 175 critères d'évaluation, qui permettent de se pencher notamment sur le bon état et la propreté des appartements, des parties communes et de l'extérieur de la résidence. Ces nouveaux critères font peser plus de responsabilités sur l'exploitant. Quatorze d'entre eux portent sur le développement durable, dont six sont obligatoires. Autre apport du nouveau texte : jusqu'ici, une résidence obtenait ses étoiles et les gardait. Désormais, l'attribution de ces étoiles est remise en cause tous les cinq ans. Le contrôle par un cabinet agréé par la Cofrac est à la charge de l'exploitant, et n'est pas obligatoire. Mais les anciens classements tomberont en 2012. Aussi, la majorité de nos adhérents planchent activement pour répondre aux différents critères. Le nouveau texte constitue, au final, un meilleur gage de qualité des résidences. I. B. : Les résidences de tourisme à lamontagne s'orientent-elles aussi vers des bâtiments basse consommation (BBC) ? P. J. : Les normes de construction se renforcent déjà et nos adhérents, promoteurs ou exploitants, commencent à se mettre au BBC. Les exploitants y ont tout intérêt, puisque cela leur permettra de réaliser des économies d'énergie, et c'est aussi un fort argument commercial. À partir de 2013, le BBC sera la norme. À cette date, les dernières questions matérielles pour le réaliser devraient être réglées. En raison des contraintes du climat et de construction en altitude, les résidences en montagne fonctionnent habituellement à l'électricité, ce qui est fortement pénalisé dans les critères BBC.Mais des projets devraient tout de même voir le jour en 2011 ou 2012. I. B. : Pensez-vous que les exploitants sont désormais plus sûrs, après les défaillances observées ces dernières années ? P. J. : Les exploitants qui ont déposé le bilan étaient surtout de nouveaux venus, des opportunistes qui s'étaient positionnés sur le secteur de la ZRR (Zone de revitalisation rurale). Début 2010, il y a encore eu quelques faillites, et cela a permis de faire un tri – nécessaire – parmi les exploitants. Pour profiter de l'amendement Censi-Bouvard, les opérateurs choisissent maintenant des emplacements plus sûrs. De plus, des mesures ont été prises en 2009, qui placent l'exploitant au centre du dispositif. Ainsi, le promoteur doit annoncer dès le départ qui sera son exploitant. Ce dernier doit signer un bail minimum de neuf ans, et présenter un certain nombre d'informations obligatoires à l'investisseur sur l'activité de la résidence.

La meilleure garantie reste l'emplacement

Projets d'aménagements, politique du logement, nouveaux quartiers...Alain Juppé, le Maire de Bordeaux, répond à Explorimmoneuf.

Je suis syndic bénévole. Je n'ai pas inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question de la désignation du président et du bureau. Ma responsabilité risque-t-elle d'être engagée ? (Danielle D., Paris, 17e)

Qu'elles soient toutes proches de la mer ou un peu en retrait, les résidences des communes du littoral n'en finissent pas de plaire à des clientèles hétéroclites. Enquête les pieds dans l'eau.

Avec des produits qui se sont ajustés et les taux bas ainsi que les différents dispositifs, une fenêtre de tir s'ouvre aux primo-accédants.

Dans l'aire toulonnaise, qui couvre le territoire des communes de Saint-Cyr-sur- Mer à Collobrières, en passant évidemment par La Seyne-sur-Mer et Toulon, le nombre de logements progresse nettement plus vite que la population, mais pour deux raisons principales qui n'enlèvent rien aux forts besoins de logements à satisfaire. Tout d'abord, le nombre de personnes par logement a baissé, passant de trois personnes en 1968 à 2,4 actuellement. Ce qui explique que le nombre de résidences principales a progressé de 75 % alors que la population a grossi de 40 % entre 1968 et 1999. Ensuite, le nombre de résidences secondaires a fortement augmenté jusqu'en 1999 (+ 276 % entre 1968 et 1999) et connaît depuis, une phase de ralentissement.

Ne zappez pas non plus l’isolation des toitures. Cette étape est d’autant plus incontournable que le potentiel d’économies d’énergie est important. Pour une toiture terrasse, le matériau le plus souvent utilisé est le polyuréthane. Pour une toiture classique, ce sont les laines minérales qui tirent leur épingle du jeu. Attention : il ne faut jamais isoler une toiture par l’intérieur ! Résistez donc à l’envie de mettre un isolant contre le plafond du dernier étage du bâtiment. L’épaisseur du matériau isolant est un facteur très important : plus celui-ci sera épais et mieux il isolera. Cependant, il est faux de croire qu’une double épaisseur d’isolant retiendra une quantité double de chaleur. D’autres éléments entrent aussi en ligne de compte. Voilà pour les généralités. Mais dans le domaine, il existe d’innombrables cas particuliers, et seul un professionnel pourra vous orienter vers la solution qu’il vous faut ! D’autant plus que l’étanchéité et l’isolation de la toiture sont soumises à une garantie décennale. Faire appel à un professionnel qualifié vous offrira donc une bonne protection en cas de problème ! Ne négligez pas l’isolation des planchers. Certes, les pertes calorifiques des planchers d’un logement non isolé ne correspondent “qu’à” 7 % de la facture de chauffage. Des pertes beaucoup moins importantes que par le toit, donc. Oui, mais… L’isolation par le sol est un vrai plus pour le confort au quotidien, puisque nous sommes toujours en contact avec le sol. L’isoler évitera de pousser le chauffage au maximum ! Au sol, les chapes flottantes recueillent tous les suffrages. Le principe ? Il s’agit d’interposer une sous couche acoustique entre un plancher normal, en béton par exemple, et une chape de 5 à 6 cm. On peut aussi choisir des planchers en dalles de béton cellulaire. Quand on pense à l’isolation des parois vitrées, la majorité d’entre nous pense d’abord “double vitrage”. C’est bien, mais largement insuffisant. C’est la performance de la fenêtre dans son ensemble qui doit être prise en compte. Les menuiseries (PVC, aluminium ou bois) jouent ainsi un rôle de premier plan. Les protections sont très efficaces pour limiter la température intérieure en été. L’étanchéité est elle aussi essentielle. La mise en oeuvre doit être soignée. Pour en revenir au double vitrage, il est aujourd’hui systématique. Pourquoi donc ne pas se laisser convaincre par le triple vitrage, encore plus efficace ? Nos voisins allemands ne peuvent plus s’en passer ! Enfin, pour les bruits “internes” au logement, la solution pour les atténuer dépend de leur origine. Pour les bruits aériens par exemple (voix, musique), il faut de la masse, des matériaux lourds, comme le béton. En épaisseur suffisante, ils permettent de bloquer les sons. Pour les bruits de chocs (comme des pas), on va utiliser des isolants très minces, comme l’assour, pour les glisser sous la dalle. Ces isolants agissent comme d’excellents “amortisseurs”. On peut aussi choisir un revêtement adapté, comme par exemple de la moquette épaisse ! Il y a toujours des réponses acoustiques, une solution à chaque problème.

Dans le cadre de son étude parue le 13 octobre 2014, intitulée « le profil type des emprunteurs », Bourse des Crédits, spécialisée dans le courtage immobilier, se penche sur la région Île-de-France.

“Le PTZ doublé, un bon coup de pouce aux acquéreurs”

De Montreuil, 21e arrondissement parisien, à Sénart, paradis de la maison individuelle, l'est de la capitale offre tous les styles de vie aux acquéreurs. Tour d'horizon des principales offres en matière d'immobilier neuf.

L’Aide Personnalisée au Logement (APL) répond au même souci d’atténuer les charges de remboursement. Son versement ne dépend pas seulement de la situation familiale, mais aussi du type de prêt obtenu. Seuls les prêts PAS et les prêts conventionnés permettent de bénéficier de l’APL. Ces prêts sont proposés par les banques, mais l’Etat apporte sa garantie. Par ailleurs, il est possible de les mobiliser sur de longues durées (jusqu’à 30 ans sans apport personnel) ce qui permet des conditions intéressantes en termes de taux et de durée. Si en complément d’un de ces deux prêts, vous avez droit au PTZ (prêt à 0 %), la mensualité correspondante est prise en compte pour le calcul de l’APL. Comme l’allocation logement, l’APL peut être réduite si vos revenus augmentent ou si vos charges de famille diminuent. Il est donc nécessaire de prendre en compte ces variantes. Les règles de calcul sont très proches de celles de l’allocation logement, mais le montant est plus avantageux.

L'isolation des façades, des murs, de la toiture vous garantissent une bonne protection contre les bruits intérieurs et extérieurs, ainsi qu'un bon confort thermique. De l'installation de chapes flottantes à la pose d'ouvertures à double vitrage en passant par l'isolation des façades grâce aux parois doubles, les techniques actuelles vous garantissent un petit nid douillet ! Et toutes ces performances se traduisent également au niveau, lui aussi très sensible, du portefeuille ! Car un logement bien isolé représente le premier pas vers les économies d'énergie. Pas la peine en effet, d'équiper votre maison des modes de chauffage et de ventilation les plus performants s'il est mal isolé ! A l'inverse, dans un logement performant du point de vue de l'isolation thermique, vous pouvez installer les meilleurs modes de chauffage.

Entre mer et montagne, le Roussillon offre de beaux programmes à ceux qui souhaitent s’installer ou investir dans la région.

Des grandes plages de sable blond aux discrètes criques nichées dans les rochers, le littoral méditerranéen offre une multitude de stations, des plus renommées aux plus familiales, à ceux qui cherchent à s’y installer ou à investir.