Tous les conseils en Immobilier

Si vous le prévoyez dès le départ dans l'acte d'acquisition, une clause de tontine peut aussi faciliter le transfert du bien à votre concubin. En effet, en insérant une telle clause, vous décidez qu'à la mort de l'un, l'autre deviendra propriétaire du logement.

Indicateur Bertrand: Quels sont les atouts du neuf en termes de rendement locatif ?

“Nous évoluons vers un plus grand confort d'utilisation des logements neufs"

Le maintien de la réduction Scellier à 25 % en 2010 est une bonne nouvelle pour les investisseurs. Mais avant de se lancer, étudiez attentivement le bien et son emplacement.

Comment résoudre la crise du logement ? Comment faciliter l'accession à la propriété ? Comment relancer l'investissement locatif ? Nous avons interrogé dix dirigeants de la promotion immobilière et leur avons demandé leurs mesures prioritaires. Nos 20 propositions sont issues des entretiens menés avec eux.

VIDEO. La ville de Laval accueille jusqu’au 26 mars 2017 le salon Laval Virtual. L’occasion pour nous de chercher à comprendre comment la réalité virtuelle va modifier les rapports entre les acquéreurs et leur logement.

Plus au sud, on arrive au Neuhof, refuge des primo-accédants. Les jeunes ménages y trouvent des programmes neufs autour de 2 500 e/m2. Bouygues Immobilier y a lancé la commercialisation de deux opérations en avril : Fenêtres sur Rive, qui comprend 54 logements, et Fenêtres sur Parc, qui en compte 13. Ces deux opérations affichent respectivement des prix moyens de 2 650 et 2 350 e/m2 hors parking. Mais, souligne Jean-Philippe Jarno "Ces deux résidences sont situées dans des quartiers où la TVA à 5,5 % peut être appliquée. Pour les acquéreurs qui y sont éligibles, les prix baissent en conséquence, à 2 337 e/m2 pour Fenêtres sur Rive et à 2 072 r/m2 pour Fenêtres sur Parc".Mais à Strasbourg comme ailleurs, la hausse des prix pousse les acquéreurs plus loin. "Nous assistons à un phénomène de report de clientèle, même en résidence principale, dans des bourgs à 30 km de Strasbourg. A Hagueneau, nous avons lancé une opération à 2 500 e/m2" illustre Irène Linden, de Bouwfonds Marignan. Plus près de la capitale européenne, Ostwald profitera bientôt du tramway. Les 2-pièces du Domaine de Promogim démarrent à 128 000 e hors parking. Bouygues Immobilier y signe une nouvelle opération sous le signe du développement durable. Les 13 maisons des Jardins d'Elios sont en effet bio-climatiques, équipées de serres et de panneaux solaires qui facilitent les apports en énergie passive. 42 logements en collectif s'y ajoutent, pour des prix qui tournent autour de 3 200 e/m2 pour les appartements et 3 250 e/m2 pour les maisons.

Indicateur Bertrand : Vous avez fait le choix de développer des programmes axés sur la résidence secondaire. Pourquoi ? Edouard Denis :Notre littoral bénéficie d'un positionnement stratégique vis-à-vis du nord de l'Europe. Nous avons une côte touristique qui se situe à 2 h 30 de Paris, de Lille, mais aussi de Londres ou de Bruxelles. Toute une partie de notre clientèle est donc constituée de nos voisins européens, que nous retrouvons sur nos opérations au Touquet par exemple, et dans d'autres stations balnéaires de la côte d'Opale ou de la Baie de Somme. Le marché de l'immobilier de bord de mer est porteur dans notre région, d'autant plus que depuis quelques années, les moyens de transport se sont amplifiés, avec l'ouverture de l'autoroute A 16 qui relie Paris à la Baie de Somme et au Touquet et s'ajoute au shuttle en provenance de la Grande-Bretagne. La mer et la côte, restée belle et sauvage, sont l'atout principal de notre région. Le littoral continue à attirer du monde et représente notre chance et notre possibilité de développement. I.B. : Que pensez-vous de l'évolution actuelle du marché immobilier ? E.D. : Dans le contexte économique général actuel, on peut craindre un certain ralentissement du marché immobilier. Ira-t-il jusqu'au retournement ? C'est difficile à dire, car la demande reste forte et insatisfaite. Il est indéniable cependant que du fait de la hausse des prix, qui reste conséquente malgré le ralentissement, de plus en plus de jeunes ménages se trouvent écartés de l'accession à la propriété. Pour notre part, nous n'intervenons pas vraiment sur le marché général, mais plutôt sur un micro-marché, celui de la résidence secondaire, qui bénéficie d'une clientèle dont le pouvoir d'achat est non seulement épargné, mais considérablement plus élevé que celui des jeunes générations. Nous ne sommes donc pas directement concernés par une éventuelle pause dans le marché immobilier et nos programmes se commercialisent rapidement. Au Touquet par exemple, notre opération en front de mer se vend très bien, à un prix de 8 000 €/m2 environ, du fait de sa situation. Nous y retrouvons une clientèle européenne proche de la retraite, au pouvoir d'achat confortable. I.B. : Et votre regard sur le marché de la résidence secondaire ? E.D. : C'est une clientèle particulière, qui reste solvable et n'est même pas directement concernée par le phénomène de remontée progressive des taux d'intérêts. Agés en moyenne de 55 ans, nos clients ont déjà financé leur résidence principale et ont bénéficié d'une période où l'économie était plus prospère. Nos clients viennent vers nous avec des taux d'apport de 80 % et parfois même 100 %. Ils financent donc leur achat en ayant très peu recours au crédit. Ils constituent un micro marché dynamique. Cela a pour conséquence un certain vieillissement de la population de ces villes de bord de mer, car c'est un marché encore plus inaccessible aux primo-accédants. Mais c'est aussi ce qui permet son dynamisme et sa bonne santé. I.B. :Quelles sont vos perspectives de développement ? E.D. : D'après les démographes, cette génération du "papy boom" sera encore sur le marché jusqu'à l'horizon 2020, ce qui nous laisse encore de belles perspectives de développement sur le marché de l'immobilier de bord de mer. Exceptionnellement, nous avons réalisé deux opérations en Robien, à Abbeville et Saint-Quentin, mais ce n'est pas une démarche dans laquelle nous souhaitons nous engager durablement. J'ai le sentiment que le Robien est un créneau relativement fragile, notamment dans des villes comme les nôtres. Si nous devions diversifier notre offre, nous irions plutôt vers la résidence principale dans de grandes agglomérations, qui me parait moins risquée que l'investissement locatif. La résidence secondaire : Quelle évolution ? “La résidence secondaire évolue de plus en plus vers ce que nous appelons une résidence “principalisable” car nos clients s'y installent une fois à la retraite, 5 ou 10 ans après leur achat. L'exigence des clients va donc vers des appartements confortables et de qualité, dans lesquels ils pourront s'installer à demeure sans rien sacrifier de leur confort de vie. Cela ne se traduit pas forcément par des surfaces plus grandes, pour des raisons de prix. Nous prévoyons peut-être un peu plus de 3-pièces que de studios ou 2-pièces, mais ceux-ci restent d'une taille raisonnable. 70 m2 bien conçus permettent une belle qualité de vie sans faire exploser les prix. Nous travaillons donc avant tout à optimiser les plans, conçus pour éviter les espaces inutiles et bien identifier les différents espaces de vie. Le salon en particulier, doit être une pièce agréable et de belle surface.” Zoom sur le groupe Edouard Denis Créé il y a 10 ans, le groupe Edouard Denis, du nom de son fondateur, intervient principalement sur les villes de bord de mer du Nord Pas-de-Calais et de Picardie, et s'est également implanté récemment en Haute-Normandie, toujours sur le littoral. Le groupe propose actuellement 30 opérations, ce qui représente 1 200 logements, dont 800 actuellement en construction et 400 logements en instance de démarrage de travaux. La programmation de l'année 2007 représente 30 programmes, soit le lancement de plus de 1 000 logements en commercialisation. Il s'agit pour moitié d'appartements en résidences collectives, et pour moitié de maisons individuelles groupées. www.immobilier-edouarddenis.com

L'un des projets "fétiches" de la municipalité est de créer un quartier durable sur une enclave de la caserne de Bonne. Le site est correctement placé, en centre ville et à proximité de la 3e ligne de tramway des Grands boulevards, ce qui permet de faciliter les déplacements doux. Pas question toutefois d'ignorer la voiture, mais la circulation sera régulée en zone 30. Le stationnement se fera le long des voies, complété par les garages en sous-sol des immeubles et un parking public souterrain de 500 places. Les équipements permettront d'avoir sous la main le quotidien : un pôle commercial, un cinéma alternatif ainsi qu'une école élémentaire de 17 classes. Le quartier sera oxygéné par un parc de 5 hectares dans le prolongement du jardin Hoche, lui-même inscrit dans la trame verte mise en oeuvre à l'échelle de la ville. Géré par la Sem Sages, cet aménagement se veut "exemplaire en terme de haute qualité environnementale", selon l'expression de la mairie. Tant le choix des matériaux, des procédés constructifs que l'optimisation énergétique des bâtiments réduira l'empreinte écologique : économie de 2 118 MWh, production de 344 MWh de chaleur (grâce aux panneaux solaires thermiques) et dimi- nution des émissions de gaz carbonique de 337 tonnes. La mixité sera assurée par une résidence pour étudiants signée Nexity et un établissement d'accueil des personnes âgées. La réalisation des logements se déroulera en 2 tranches, composées en tout de 850 lots dont 35 % à caractère social (en Prêt locatif à usage social). Ce secteur va-til se "gentrifier" ? C'est envisageable. Dans l'ensemble, en Europe, les quartiers écologiques ont favorisé le retour en ville de populations aisées pour lesquelles l'optimum résidentiel demeurait souvent la maison avec jardin plus éloignée.

Une copropriété ne doit pas faire l'impasse sur le conseil syndical. Faire le bon choix de ses représentants est le gage d'une gestion réussie. Pleins feux sur son fonctionnement.

"Nous créons la centralité d'une métropole du 21e siècle"

La maison de demain se dessine aujourd'hui. Des concepts sortent du lot : un logement transformable à volonté, écologique et sain et de plus en plus vert. Décryptage.

Taux fixe, taux variable, capé ou non ? Avant de faire le tour des banques à la recherche des meilleures conditions de prêt, petit lexique des taux :

Face aux besoins importants de logements, Marseille a lancé une rénovation à grande échelle avec pas moins de 11 zones de redynamisation urbaine et une zone urbaine sensible, dont neuf sont prioritaires pour les aides à l'Agence nationale pour la rénovation urbaine. L'habitat existant fait l'objet de nombreuses opérations à l'instar de la Procédure de restauration immobilière (PRI) du Panier prolongée jusqu'en 2009, qui porte au total sur 4 000 logements. Dans le neuf, le lancement d'un pourcentage de logements à prix maîtrisés et destinés à s'adapter aux revenus des actifs locaux semble remporter un certain succès, comme l'explique Alain Paget, PDG de Progereal :"Dès lors que des logements sont commercialisés à ce prix-là, la clientèle est très nombreuse.Nous soutenons la politique de l'habitat menée par Jean-Claude Gaudin au point de lancer, courant 2008, une opération dédiée à ce type de logements sur la Zac Vallon-Regny, dans le 9e arrondissement. Pour la réaliser, il faudra savoir être inventif, éviter la spéculation sur les fonciers et recréer notre rôle de promoteur. Chacun d'entre nous devrait être sensibilisé à cette problématique". Progereal, présent dans le 15e avec Les Hauts de l'Estaque, à 3 000 e/m2, lance par ailleurs d'autres opérations sur le secteur de la communauté urbaine : ainsi, à La Ciotat, commune qui devient de plus en plus attractive, le promoteur lance Les Terrasses de Figuerolles, 48 logements face à la mer, livrables courant 2009 et commercialisés autour de 4 000 e/m2. Il est intéressant de noter que sont aussi présents sur la commune Kaufman & Broad, avec Côté Port, sis quai François-Mitterrand, sur les quais, avec un prix moyen de 5 321 e/m2, pour une livraison attendue fin 2008. Le promoteur a aussi lancé, pour une livraison au 3e trimestre 2009, Côté Plage. A Marseille, l'offre bien répandue sur quasiment l'ensemble des arrondissements permet à chaque promoteur d'être présent. Parmi eux, Nexity George V réalise Villa Toscana, au sommet de la colline de Montolivet, à 10 mn du centre-ville et coréalise avec Eiffage Parc Avenue, avenue Jules-Cantini, face au Parc du 26e centenaire. C'est dans ce même quartier du Rouet, à deux pas de la place Castellane, que Bouygues Immobilier réalise Le Majorelle, avec, par exemple, l'appartement de 63 m2 et 19 m2 de terrasse commercialisé à 257 000 e, parking extérieur inclus, livrable courant 2009. Présent dans le quartier totalement métamorphosé de Belle de Mai, Constructa propose Bella Maggio, 25 appartements, du 2 au 5-pièces. Un appartement d'une surface de 62,95 m2 et ses surfaces annexes de 47 m2 est commercialisé à 245 650 e. La livraison est attendue pour le 2e trimestre 2009. Quant à Cogedim Provence, il coréalise avec Bouygues Immobilier Les Rives d'Allauch, livrables au 1er trimestre 2009. Cette opération sise sur les hauteurs de Marseille avec vue sur le village d'Allauch permet d'acquérir un 2-pièces, de 38 à 49 m2, entre 166 000 e et 177 000 e.

Un objectif de 170 000 habitants en 2020

Je souhaite construire une maison sur le terrain donné par mes parents, mais je voudrais être sûr que le projet sera réalisable. Existe-til un document me permettant de connaître l’avis des autorités administratives ? (Yves B.,Nantes, 44)

Ne jamais mettre ses oeufs dans le même panier. Cette devise pourrait plaider en faveur des investisseurs qui se positionnent sur plusieurs logements. En effet, en acheter et en louant deux studios, vous divisez de facto votre risque. A contrario, en investissant dans un seul bien immobilier, vous êtes "tenu" par votre locataire. Une défaillance de celui-ci peut remettre en cause la rentabilité de votre investissement. Heureusement, il existe des solutions pour sécuriser votre investissement. Les gestionnaires de patrimoine proposent des batteries de garanties loyers-impayés et autres assurances qui vous garantissent le versement des loyers en cas de défaillance du locataire. Ces assurances ne sont pas gratuites. Surveillez les frais et conditions de souscription. Sachez également qu'en achetant deux logements au lieu d'un, vous multipliez par deux la facture de ces garanties.