Tous les conseils en Immobilier

Privilégier la qualité, c’est choisir un produit qui se dégradera peu avec le temps, et qui offre des prestations complémentaires, comme un label Habitat & Environnement. “Certaines opérations offrent des prestations de qualité en matière d’architecture et de matériaux choisis. Aujourd’hui, les acquéreurs n’y prêtent pas attention, mais dans dix ans, cela constituera un véritable atout d’avoir un logement qui répond à toutes les exigences de qualité environnementale (label H & E). Il faut savoir anticiper le marché, dans un contexte où le climat et les questions d’environnement, mais aussi d’économies d’énergie, vont devenir de plus en plus importants”, assure Olivier Bokobza. Une fois le bien acquis, vous ne devrez surtout pas le négliger en termes d’entretien. Peinture, menus ou gros travaux, sont à prévoir dans le budget. Cela s’étend évidemment à la copropriété lorsqu’il y en a une, “car si on achète dans un immeuble où l’ascenseur et l’escalier sont à refaire, on va demander au vendeur de baisser son prix”, prévient Geoffroy Bragadir. Selon l’emplacement de son acquisition, les travaux peuvent recouvrir toutes sortes de frais. “Si on a acheté une maison dans le Sud, on sait déjà qu’il y aura un budget peinture à prévoir pour repeindre les volets décolorés par le soleil, par exemple. Tandis qu’à Rouen, c’est la toiture qui devra être régulièrement débarrassée de sa mousse. Et cela,aucun promoteur,ni locataire d’ailleurs, ne le prévoira à votre place”, prévient Michèle Lambert. Enfin, il convient de donner un coup de jeune à votre bien juste avant la revente, de ranger toutes les pièces et d’éviter les surcharges de meubles pour faire une première impression optimale. Le secret d’une bonne revente réside aussi dans le long terme : si vous n’avez pas d’impératifs, mieux vaut ne pas vous précipiter et chercher à revendre à tout prix. “A priori, si l’on a bien évalué le marché à l’achat et bien négocié, on a acheté au vrai prix et donc, on pourra bien revendre.Mais si l’on veut revendre vite,cela signifie au prix du marché”, rappelle Patrice Haubois. Dans le cadre d’un investissement locatif, les lois Borloo et Robien imposent une période de détention minimum de neuf ans. La loi sur la plus-value, qui concerne les propriétaires de résidence principale, prévoit une exonération de l’impôt idoine si le bien est détenu depuis plus de quinze ans. En terme d’investissement immobilier, la patience reste le maître-mot.

En dehors du Prêt à taux zéro et des prêts aidés, les dispositifs ont été complétés par une des mesures de la loi en faveur du Travail, de l’emploi et du pouvoir d’achat (la Tepa) : le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt pour l’achat ou la construction de l’habitation principale. Un an après sa promulgation, en août dernier, Christine Lagarde présentait un premier bilan. Du 6 mai au 31 décembre 2007, près de 320 000 foyers ont eu recours à cet avantage. Sous la forme simple et lisible d’un crédit d’impôt, il bénéficie également aux ménages non imposables à l’impôt sur le revenu. Pour rappel, le dispositif porte sur les intérêts payés au titre des cinq premières années de remboursement d’un prêt contracté pour l’acquisition ou la construction de sa résidence principale. Le montant des intérêts ouvrant droit au crédit d’impôt ne peut excéder, par an, la somme de 3 750€ pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, et de 7 500€pour un couple ; somme pouvant être majorée de 500€par personne à charge du foyer fiscal. Dans la limite des intérêts éligibles à la mesure, le crédit d’impôt est égal à 20 % du montant des intérêts d’emprunt payés chaque année. Autre nouveauté : le Pass-foncier. Ce dispositif est issu d’une convention entre l’État, le 1% logement et la Caisse des dépôts et consignations, signée le 20 décembre 2006 pour quatre ans, à compter du 1er janvier 2007. Il permet aux primo-accédants un achat en deux temps : ils commencent par rembourser la construction de la maison, et ensuite le terrain. Objectif : favoriser l’acquisition dans le neuf de la première résidence principale. Le Pass foncier donne la possibilité aux familles qui ont des revenus modestes de devenir propriétaires autrement.

En dehors de tout régime matrimonial, le fait d’être mariés contraint les époux à respecter certaines règles. Ils doivent décider ensemble de tous les actes qui pourraient priver la famille du logement familial (art. 215 du Code civil). Mais qu’entend-on par logement familial ? Le Code civil précise que la résidence de la famille est le lieu où vivent effectivement, d’un commun accord, les époux. La résidence secondaire est donc exclue. De même que le logement de fonction, qui est une émanation du contrat de travail. Il est à noter que les meubles garnissant le logement familial bénéficient de la même protection. Qu’il s’agisse de louer le logement, de le vendre, de l’hypothéquer ou d’en faire donation, aucune décision ne peut être prise sans l’accord des deux. Cette règle s’applique même si le logement appartient à un seul époux. Celui-ci ne pourra pas, par exemple, le vendre sans le consentement de l’autre. L’époux non propriétaire peut donc contester tout acte pour lequel il n’a pas donné son consentement et en demander la résiliation. À condition qu’il respecte le délai d’un an, qui court à partir du moment où il a eu connaissance de l’acte. L’action ne peut pas non plus être réalisée plus d’un an après le divorce.

“Il faut bien étudier avant d’acheter, puis entretenir régulièrement son logement”

Dans l’ensemble, le marché lyonnais demeure très actif, malgré une baisse à l’automne, observe Nicole Esterle, directrice de l’agence Guy Hoquet du 6e arrondissement. Depuis peu, les mandats rentrent plus facilement, mais les acquéreurs se raréfient. Ils négocient davantage et ils ont raison, car les prix sont trop élevés.” Même des offres un peu basses parviennent parfois à passer. Ainsi, un 5-pièces de 165 m2 sans garage, situé aux Brotteaux, est parti à 41 000 euros de moins, alors qu’il était en vente à 566000euros. Le 6e peut être comparé à la Presqu’île du 2e, au 3e côté préfecture et un peu à la Croix-Rousse, sans pour autant avoir la même clientèle. “Dans le 6e, nous avons beaucoup d’investisseurs, poursuit Nicole Esterle. Leur placement, de type patrimonial, est bien situé : on va à pied ou en tramway au domaine scientifique de la Doua, les prépas littéraires se font sur Edouard-Herriot. C’est l’arrondissement huppé de Lyon, où des clients achètent pour les études de leurs enfants. En attendant, ils louent le bien. Beaucoup de Franciliens investissent aussi à Lyon, pour sa proximité avec la Côte d’Azur et son aéroport international. Récemment, l’un d’eux a acheté un logement qu’il a mis en location et occupera à son départ à la retraite.”

Le secteur des Ramassiers représente 130 ha situés sur la commune de Colomiers, à la jonction des communes de Tournefeuille et de Toulouse, au contact de la rocade Arc-en-ciel et desservie par la ligne C du train. Le programme est à vocation mixte, avec 1 500 logements prévus et 5 000 habitants. À terme, la Zac sera occupée pour 41 ha par l’habitat ; 35 ha seront réservés aux activités artisanales, tertiaires et commerciales, industrielles ; 24 ha accueilleront des espaces verts. Sur les 1 500 logements prévus (dont 50 % seront en accession à la propriété et 25% en logements sociaux), 450 sont d’ores et déjà habités et 272 doivent être livrés d’ici à fin 2008. Carrere Promotion a ainsi déjà réalisé quelque 35 logements, tandis qu’avec la résidence Astronomia, livrable au 3e trimestre 2008, Belin Promotion réalise 56 logements, du 2 au 4-pièces, pour un prix compris entre 135 000 euros et 249 000 euros. Le promoteur Nexity George V est aussi largement présent avec la résidence L’Armurier, livrable fin 2008. Quant à Icade Capri, il réalise Côté Jardins: 45 appartements du T2 au T5, répartis sur 2 bâtiments.

Les grandes surfaces s’adressent à un autre type d’acquéreur. “L’investisseur patrimonial cherche plutôt à faire un placement immobilier, à profiter de la défiscalisation puis à récupérer son bien par la suite pour l’habiter ou y établir sa résidence secondaire. Il doit donc investir dans un produit unique à ses yeux, qui lui plaît, dans un endroit qu’il connaît bien. Après la période de location et quelques travaux de rafraîchissement, il pourra en profiter”, détaille Olivier Bokobza. Mais avant de récupérer son bien, l’investisseur devra louer celui-ci durant une période de dix à quinze ans. Et en cas de vacance locative, “c’est la totalité de l’investissement qui ne génère pas de revenus fonciers,contrairement au cas où l’on a acheté deux studios”, prévient Patrice Haubois, le directeur adjoint marketing produit et services au Crédit Foncier.

Vous achetez en résidence de tourisme classique ou en résidence de tourisme classée, inscrite en zone de revitalisation rurale.

Deux collectivités locales, situées dans des secteurs à prix élevés (la Ville de Paris et le conseil général des Hauts-de-Seine) accordent des prêts logement sans intérêts sous condition de ressources et de lieu de résidence. Un nouvel établissement financier vient de signer un accord avec le département des Hautsde- Seine : la Banque Populaire Val-de-France, 10e distributeur de cette catégorie de financement. Au total, près d’un millier de ménages altoséquanais ont bénéficié du prêt qui complète celui de l’État. Plus d’informations sur www.anil.org

Ce n’est pas parce que vous allez bientôt atteindre l’âge de la retraite que vous ne pouvez plus emprunter pour acquérir un bien immobilier. Au contraire, les banques se mettent en quatre pour vous proposer des formules appropriées. Ainsi, si vous empruntez autour de la cinquantaine et que votre prêt s’étale sur une quinzaine d’années, la banque peut vous proposer un crédit sur mesure qui intègre la baisse de vos revenus au moment de la retraite. Pour ce faire, votre effort de remboursement doit être plus consistant au départ et plus faible ensuite. Il suffit alors que le prêt intègre un mécanisme de mensualités non plus constantes, mais dégressives. Un écueil de taille toutefois : passé un certain âge, la difficulté ne tient pas au crédit proprement dit, mais à l’assurance décès invalidité.

Qualitel est le “leader” du marché. Cet expert de la certification de la qualité des logements délivre plusieurs agréments :Qualitel (confort et économie de charges), Habitat & Environnement (confort et respect de l’environnement), NF logement et NF maison individuelle (qualité technique et services associés) et NF maison individuelle démarche HQE® (respect de l’environnement). Actuellement, les constructeurs formulent des demandes spécifiques, ce qui justifie l’existence de plusieurs marques aux critères différents. De quoi offrir du sur-mesure à chaque projet. Le confort, notamment thermique et acoustique, des occupants reste le premier objectif de ces certifications. Il est talonné par la performance énergétique. Le cahier des charges est strict : chauffage et isolation efficaces, prime donnée aux énergies renouvelables, ou bien encore choix d’équipements à faible consommation (notamment pour la production d’eau chaude). Tout est mis en oeuvre pour assurer le respect de l’environnement. Qualitel impose aussi aux promoteurs d’encourager les bons gestes pour la planète auprès des futurs occupants. Le succès est au rendez-vous.

Si vous n’êtes pas encore propriétaire, c’est le moment d’y songer. D’autant que si votre situation professionnelle est stable, vous avez sans doute eu le temps d’économiser en prévision de cet achat, par exemple sur un plan épargne logement. Auquel cas, vous pourrez peut-être bénéficier d’un taux de crédit attractif. Tout dépend de la date à laquelle vous avez ouvert ce plan. “Nous venons d’emprunter 25 000 euros à 4,31 %, par le biais de notre plan épargne logement, indiquent Fabrice et Valérie. C’est mieux que de tout emprunter à la banque à 5 %.” En matière d’épargne logement, tout dépend de la date de souscription du Plan.

“Aménagement de Bayonne et élargissement de l’agglomération sont en projet”

Une astuce consiste à surveiller les quartiers éligibles au programme piloté par l’Agence nationale pour le renouvellement urbain (Anru). Au nombre de plus de 500, situés pour le tiers en Ile-de-France, ces petits mondes reviennent de loin, souvent hérissés d’un parc HLM important, mais seront rénovés d’ici à 2103. Exemple-type : la cité de la Noé, à Chanteloup-les-Vignes, où fut tourné le film La Haine dans les années 90. Depuis cette époque, Chanteloup a mangé pas mal de poussière pour déconstruire et reconstruire, mais le résultat est là. Il existe maintenant un vrai centreville, rattaché à tous les quartiers. Des rues ont été créées, la résidentialisation et la réhabilitation ont été rondement menées, de petits collectifs ont été construits, de même que des maisons individuelles. Tout aussi spectaculaire, le redressement de la Nacelle et de Montconseil, à Corbeil- Essonnes près d’Evry, s’avère réussi, comme le renouveau des quartiers Pierre-Collinet et Beauval à Meaux, en Seine-et-Marne.

I.B. : Comment se comporte actuellement le marché marseillais ?

Ainsi, si vous empruntez 200 000 euros sur 20 ans, vous pourrez obtenir un taux de 4,90 %. Votre mensualité se situera à 1 310 euros et le coût de votre crédit, à 114 130 euros. En revanche, si votre crédit s’établit sur 25 ans, son taux passera à 5,05 %. Votre mensualité sera, certes, ramenée à 1 175 euros, mais le coût de votre crédit passera à 152 500 euros, soit 38 370 euros d’écart.

Christelle Soul : L’une des difficultés des logements à prix maîtrisés – qui représentent 20 % des logements en opérations publiques ou privées – est qu’ils contribuent à dérégler le marché du logement neuf. Nous assistons à une véritable course à ce type de logement qui parasite l’ensemble des programmes, dans la mesure où l’accédant en logement libre ne comprend pas les différences de prix observables. Quand un logement à prix maîtrisé est vendu 2 600 euros le m2 dans certains secteurs, il faut admettre que parfois, cela n’a aucun lien avec le marché local. Comment expliquer ces différences à ceux qui achètent à 3 500 €/m2, le prix réel d’un logement ?