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Le gouvernement mène la vie dure aux propriétaires-bailleurs pour qu’ils limitent la progression des loyers et les demandes de garanties. Mais acheter pour louer reste toujours un bon placement. Eclairage.

Mieux que le rendement facial, vous devez porter votre attention sur ce que les gestionnaires de patrimoine appellent le “rendement effectif”. Ce chiffre, souvent plus élevé que le rendement facial dans le neuf, prend en compte l’optimisation fiscale et toutes les autres charges déductibles. Il est donc plus proche de la réalité. Toutefois attention, ne perdez pas de vue que les avantages fiscaux disparaissent au bout de 9 ans dans le cadre d’un investissement en Robien et au bout de 15 ans pour un placement en Borloo populaire. Passé ce délai, la rentabilité effective sera donc moins importante. “Attention,à comparer ce qui est comparable. Autrement dit, l’investisseur doit toujours chercher à savoir ce qui se cache derrière ce chiffre.Par exemple,est-ce que le prix d’achat englobe le prix du parking, les frais de notaires ? Quand on parle de rentabilité,on doit rester sur des frais immobiliers et pas sur les autres”, insiste Christine Vassal-Largy, directrice générale, responsable du pôle immobilier du conseil en gestion de patrimoine Thésaurus. Pour comparer différents programmes entre eux, assurez-vous que les bases de calcul du rendement sont bien identiques. Pour faire grimper ce chiffre, certains vendeurs ont tendance à minorer le prix d’achat. Autre point de vigilance : le caractère “brut” des chiffres avancés par les vendeurs immobiliers. Une fois toutes les charges déduites, la rentabilité nette est inférieure de 10 à 15 % aux premiers chiffres communiqués. L’investisseur doit également être attentif au taux de rentabilité interne. Le fameux TRI également nommé taux de rendement de l’épargne. Il s’agit en fait du rapport entre les rentrées d’argent annuelles issues de l’investissement et l’effort d’épargne réalisé. Contrairement à ce que le terme laisse à penser, l’effort d’épargne ne correspond pas à une somme placée mais à de l’argent déboursé par l’investisseur. Il s’agit en fait de la différence entre les rentrées d’argent (loyers, économies d’impôts) et les sorties (remboursement d’emprunt, charges de copropriété, frais de gestion, taxe foncière…). Bref, ce que vous devrez sortir de votre poche chaque mois.“Le TRI est un taux important à surveiller, car il exprime réellement ce que l’investissement coûtera au final au particulier”, insiste Stéphane Cremades de l’Institut du patrimoine. On considère qu’un investissement est réussi si le TRI est supérieur au rendement facial et à la rentabilité effective.

Des techniques et des matériaux de plus en plus performants, des réglementations et normes de construction de plus en plus exigeantes assurent aux logements neufs un confort sans faille. Décryptage.

On l’aura compris, avec un crédit relais, mieux vaut vendre rapidement, d’autant qu’il n’est consenti que sur une durée relativement courte : deux ans maximum. Certes, si les délais de vente sont aujourd’hui de cinq à six mois, vous avez une belle marge. Mais, vous devez avoir à l’esprit qu’un prêt relais implique des modalités de remboursement différentes d’un prêt classique. Pour éviter que vous n’ayez deux fortes mensualités à payer – celle du crédit relais et celle du prêt complémentaire qui vous sera nécessaire si vous achetez plus grand – les banques ont prévu le remboursement du prêt au moment de la vente du bien. Dans le jargon bancaire, on parle de franchise partielle. Entre temps, les échéances de remboursement ne comprennent que les intérêts et la prime d’assurance décès invalidité, ce qui allège beaucoup la mensualité. Mais, le capital ne s’amortissant pas, les intérêts seront forcément plus élevés que pour un prêt classique. Avec une formule relais, il existe même la possibilité de ne rembourser le capital et les intérêts qu’au moment de la vente de votre ancien logement. Cette seconde option, qui se nomme franchise totale, coûte évidemment plus cher car les intérêts sont capitalisés et produisent eux-mêmes des intérêts. Quelle que soit l’option que vous choisirez, ne perdez jamais de vue que vous devez tout faire pour vendre vite et bien. Sur le marché des prêts relais, on distingue trois catégories de formules : le relais dit “sec”, le relais jumelé à un prêt à long terme et le prêt global. En voici les principales caractéristiques.

D'ouest en est, le département propose un éventail de programmes neufs géographiquement assez diversifié. Dans le secteur de Grasse, au pied du massif du Tanneron, Pégomas voit, tout près de son centre, le lancement de Villa Adrienne de Promogim, une résidence de quatre petits immeubles de deux ou trois étages. Le 2-pièces, de 41 à 48 m2, est commercialisé à partir de 150 000 e, hors parking. A Grasse, Bouwfonds Marignan livrera au 3e trimestre 2009 Le Carré Centifolia, avec des appartements du 2 au 4-pièces. Le 2-pièces est commercialisé à partir de 174 000 e. A Valbonne, situé entre Grasse et Biot, c'est Nexity groupe George V qui signe Villa Carla, à seulement 5 mn de Sophia-Antipolis. Cette résidence de seulement dix logements, livrable en 2008, propose le 3-pièces de 58 m2 à partir de 275 500 e, tandis qu'à Vallauris, le promoteur réalise 17 La Palmeraie, 43 appartements en lisière d'un joli square, pour le 2e trimestre 2009. Dans le secteur de Cannes, l'actualité se porte sur Cannes-la-Bocca avec la commercialisation par Real Immo Invest d'un programme de Bacotec nommé La Croisière. Divisée en 28 logements, cette résidence, à proximité du centre-ville, est composée principalement de studios, 2 et 3-pièces. Les studios sont commercialisés à partir de 187 500 e, les 2-pièces à partir de 212 500 e et les 3-pièces à partir de 231 000 e, hors stationnement.

Vous seriez tenté d’agrandir votre chez-vous, mais vous ne savez pas comment faire pour financer votre projet d’achat-revente ? Avec le prêt relais, c’est simple. Explications…

Acquéreur d'un logement sur plan, j'ai lu que le premier appel de fonds intervenait à la réalisation des fondations à hauteur de 35 % du prix. J'ai reçu cet appel alors que les fondations ne sont pas terminées. Dois-je payer ? (Christian P., Lisieux, 14)

Avec 3 857 logements construits sur les 10 premiers mois de 2007, Bordeaux reste sur la tendance 2005- 2006, qui marquait un rattrapage. Le programme local de l'habitat des 27 communes de la communauté urbaine table sur un objectif de 4 200 nouveaux logements par an, accompagnés d'une remise sur le marché de 900 logements vacants. En accession, le gros de l'offre affiche un prix entre 3 000 et 3 200 e/m2. "Après deux années de hausse du coût de la construction, on observe une stagnation, essentiellement sur le dernier trimestre (+ 3 % environ). L'année prochaine devrait confirmer ce retour vers un marché serein", observe Patrice Pichet, PDG du Groupe Pichet (3 000 logements livrés par an dont 50 % en Aquitaine, avec 5 programmes en commercialisation sur Bordeaux et une trentaine sur la CUB). Dans les rues bordelaises, on entend le bruit des grues et les énergies qui s'activent autour de grands projets. La ville se réapproprie ses quais, en s'appuyant sur l'arrivée du tramway et, avec en fil directeur les aménagements du paysagiste Michel Corajoud, une nouvelle atmosphère se dessine. Parmi les étapes-clés, l'ouverture d'un parc des berges entre la rue Peyronnet et le cours d'Alsace- Lorraine à l'automne 2008, des fontaines innovantes sur le quai des Douanes. On annonce une "prairie des Girondins", parsemée d'oeuvres et d'activités sur le quai Louis XVIII. Les habitants des Chartrons redécouvrent les plaisirs de la ville, avec le marché Colbert et un marché bio réaménagés aux normes actuelles, une guinguette face à la rue Latour et de nouveaux jeux pour les enfants. Entre le cour du Médoc et la rue Lucien-Faure, un nouveau pôle d'activités prend forme autour du centre de cultures scientifique, technique et industrielle Cap Sciences.

“L’immobilier locatif ne sera pas en repli"

Indicateur Bertrand : Votre groupe est très actif en matière de développement durable. Quels sont vos principaux engagements ?
François Bertière : Nous nous engageons pour l’architecture et le développement durable. J’avais pris l’engagement que tous nos logements seraient certifiés Habitat et Environnement à partir de 2007. En amont, cela a nécessité un énorme travail interne. D’autant que notre volume de production s’établit à 11 000 logements. Nous avons dû former nos techniciens, nos responsables et nos vendeurs… Mais, la démarche qualité fait partie de notre culture d’entreprise. Pour nos process, nous sommes aussi certifiés Iso 9001 depuis 1995. Tout cela contribue à élever notre niveau de compétences. Et nous continuons à aller de l’avant en faisant des opérations à énergie positive. Cette démarche ne se limite pas au résidentiel, elle s’applique aussi à nos immeubles de bureaux certifiés HQE®. Après avoir remporté le Grand Prix Eco Building Performance 2007 pour la tour Mozart d’Issy-les-Moulineaux, nous avons lancé Green Office à Meudon, une nouvelle génération d’immeubles tertiaires durables qui sera à énergie positive. Nous sommes très actifs dans ce domaine et je pense que la prochaine étape sera une approche plus globale, à l’échelle d’un quartier.
I. B. : En matière de programmes résidentiels neufs, quelle est l’actualité de votre groupe et quels sont vos projets phares ?
F. B. : Nous avons quelque 200 programmes en vente sur toute la France. Parmi nos opérations phare, on peut citer Les Berges du Lac à Bordeaux où environ 2 000 logements seront commercialisés sur une Zac privée de 30 ha au nord de la ville où nous développons une approche très environnementale. Nous perçons des canaux, nous repensons les abords du centre commercial déjà présent… L’essentiel de nos programmes se destine à une clientèle moyenne. Aujourd’hui, le problème n’est pas la demande, mais les prix qui, à mon sens, ne devraient pas dépasser 4 500 e/m2 en Ilede- France et 3 000 e/m2 à 3 500 e/m2 en province. Nous sommes au coeur de cette demande. Par exemple, aux Ponts Jumeaux à Toulouse, nos prix moyens oscillent entre 3 200 e/m2 et 3 500 e/m2 ; à Marseille, certains de nos programmes se situent autour de 3 100 e/m2, à Narbonne aux alentours de 3 300 e/m2 ; en région parisienne à Epinay-sur-Seine autour de 3 500 e/m2. Enfin, j’ajouterai que sur notre site internet, tous nos prix sont affichés par souci de transparence vis-à-vis de tous nos acquéreurs.
I. B. : Que pensez-vous des principales mesures annoncées par le gouvernement en faveur du logement ?
F. B. : Toutes les mesures en faveur du logement sont bonnes à prendre. Parmi celles-ci, la déductibilité des intérêts d’emprunt est très positive et commence à produire ses effets. Par ailleurs, l’Etat veut construire 500 000 logements et pour cela va vendre ses terrains. Ce qui permettra de détendre le marché foncier. Au même titre que les Opérations d’intérêt national (OIN) qui, comme à Saclay, nous ont permis de participer au concours d’appel à idées pour un quartier auto équilibré pour lequel nous avons été primés. Aujourd’hui, il faut construire une offre adaptée au budget des ménages. Nous sommes d’ailleurs prêts à faire du logement social et à travailler main dans la main avec les organismes HLM. Le Pass foncier est également une bonne mesure car il permet d’acheter le logement avant le terrain. Nous commercialisons une opération sur ce principe. En revanche, nous restons très vigilants quant à l’éventuelle diminution des déductions fiscales notamment en statut LMP. Car si la mesure était prise, elle aurait des répercussions sur le logement des étudiants, des personnes âgées…

Finalisation et point d'orgue de cette réconciliation entre Bordeaux et la Garonne, la Zac du coeur de la Bastide contribue au développement économique (imprimerie du journal Sud-Ouest, ateliers du tramway). On y réalise un pôle universitaire de gestion, le centre national de la fonction publique territoriale d'Aquitaine, mais aussi un jardin botanique et les aménagements nécessaires pour des navettes de liaison avec la rive gauche et l'accueil de bateaux de tourisme fluvial. En ce début d'année, l'opération d'aménagement touche à sa fin, avec la troisième tranche de l'Autre Quai, un programme Nexity Apollonia (à partir de 430 000 e pour un 5-pièces). En tout, près de 800 logements y auront vu le jour. L'actualité est à la Zac Bastide 2, qui prolonge l'opération précédente sur 30 ha. Sur les terrains de la caserne Niel et des emprises SNCF en friche, elle devrait accueillir 2 200 à 2 300 logements, exemplaires sur le plan de l'écoconstruction et du développement durable. On y trouve L'Atria, une réalisation de Bouygues Immobilier signée par l'architecte Christian de Portzamparc. Ses derniers logements se déclinent du 3 au 5-pièces, à partir de 315 403 e pour un 4-pièces. Cogedim y livrera également 28 logements en 2010 (Garden Avenue, 3-pièces à partir de 190 500 e). Avec des bureaux, des commerces et des équipements, la Zac prolongera la requalification progressive des berges jusqu'au futur Pont Bacalan-Bastide.

Toutes les banques proposent des prêts relais, dont les caractéristiques peuvent varier d’un établissement à l’autre. Mais quoi qu’il en soit, le principe reste le même et consiste à vous faire une avance sur le montant présumé de la vente de votre ancien logement. Cette avance ne dépasse généralement pas 80 % de la valeur du bien, à laquelle il faut toutefois déduire les éventuels crédits en cours. Si votre logement vaut 200 000 e et que vous devez encore 100 000 e, au mieux, la banque n’établira son crédit relais que sur la base de 80 % de 100 000 e. Une marge de précaution au cas où vous ne réussiriez pas à vendre votre ancien bien au prix souhaité. On le sait, les vendeurs ont toujours tendance à surestimer leurs biens… Quoi de plus légitime que d’espérer le meilleur prix ? Dans un contexte de fluidité totale du marché, pas de souci. On l’a vu ces dernières années, alors que les biens partaient comme des petits pains en une semaine ou un mois. Mais aujourd’hui, la donne a changé sur le marché de l’immobilier et les biens mettent plus de temps à trouver preneur. Aux dires des professionnels, il faut actuellement en moyenne cinq ou six mois pour vendre un bien, alors qu’il en fallait deux ou trois l’année dernière. D’où une vigilance accrue des banquiers. Certains ont d’ailleurs d’ores et déjà réduit leur avance, ne prêtant plus que 60 à 70 % du prix du logement à vendre. Pour autant, le crédit relais conserve son intérêt dans un projet d’achat-revente.

“Il faut sortir 1 000 à 1 200 logements par an"

En périphérie, la ville tourne autour de 400 logements neufs par an, rythme qui ne devrait pas ralentir tellement la demande est forte. Au sud-est de Lyon, cette commune de 41 000 habitants et 5e ville du Rhône comprend 48 % de propriétaires. Son côté village, ses espaces verts et sa proximité de Lyon (à 40mn de la place Bellecour en tramway) sont des vertus appréciées. Là n'est pas son seul atout : sensible à l'environnement, elle a créé un quartier durable sur les Hauts de Feuilly, qualifié par la presse de "seul lotissement écolo de France". Dans le centre, sur la Zac Mozart en restructuration, Les Nouveaux Constructeurs (LNC) lancent un projet avec panneaux solaires, isolation par l'extérieur, gestion des eaux pluviales et, en prime, vue sur le parc Edmond-Rostand. C'est aussi un habitat environnemental qu'a concocté Bouygues Immobilier aux portes de la ville : Le Square Maréchal. Dans l'ensemble, les appartements neufs de Saint-Priest frôlent les 3 200/3 400 e/m2.

Indicateur Bertrand : L'enjeu de demain est-il de déplacer le centre de Lyon vers l'Est lyonnais ?

L'Ouest a l'esprit de famille, c'est bien connu. Dans les Hauts-de-Seine, selon le constat dressé par l'Adil sur le 3e trimestre 2007, les appartements familiaux ont enregistré "une croissance de 12 % des réservations en 3 et 4-pièces alors que celles des petites surfaces stagnaient". On peut encore réaliser un placement de père de famille à Gennevilliers, où les prix sont doux : le 3-pièces d'Eiffage Immobilier démarre à 197 000 e et le 4-pièces à 253 000 e. Le 5-pièces, quant à lui, vogue à 420 000 e, mais pour 120 m2 ! Dans le Sud du département, s'ouvrent des perspectives dans la communauté d'agglomérations des Hauts-de-Bièvre (Antony, Bourg-la-Reine, Châtenay-Malabry, Le Plessis-Robinson, Sceaux). Approuvé en juin dernier, le PLH a retenu comme objectif la construction de 4 600 à 5 000 logements sur six ans, un volume en progression constante. A Versailles, d'ici 2012, un projet spectaculaire donnera de l'essor au quartier des Chantiers et à la gare elle-même. Notons que Vinci Immobilier lance à proximité un projet de 36 appartements aux environs de 5 300 e/m2. Peut-on estimer qu'un prix psychologique freine les acquéreurs ? "A Rueil-Malmaison, nous avons réalisé une bonne moyenne - cinq ventes par mois à 5 300 e/m2 - et l'offre disponible se situe à 4 800 e, rétorque Olivier Bokobza, le directeur général des Espaces Immobiliers BNP-Paribas, même à ce prix, la demande demeure importante dans des villes qui sont arrivées à maturité comme Rueil, Levallois, Boulogne ou Issy.Mais des communes qui n'ont pas encore achevé leur mutation et pratiquent des prix élevés pourraient vivre quelques complications à l'avenir". Encore est-il que l'Ouest reste l'Ouest. Que ne ferait-on pas pour s'offrir son lopin de patrimoine ?

A l’instar de beaucoup de ses consoeurs, Architecture-Studio se tourne vers le Moyen-Orient et l’Asie, en plein boom architectural et urbanistique. Lauréate du master plan de l’exposition universelle de Shanghai de 2010, l’agence a monté un bureau dans la ville chinoise, suivi d’un autre à Pékin, pour édifier aussi bien du tertiaire que la Cité des sciences de Chonqing et de l’habitat. En Afghanistan, elle s’attaque à la restructuration de Kaboul. En France, elle vient de remporter le grand prix du SIMI avec le siège social de Casino à Saint-Etienne et elle planche sur le quartier du fort d’Issy en tant qu’architecte en chef. Si les moyens leur sont donnés, les agences de ce gabarit ont la capacité de convaincre un plus large public français aux formes d’habitat contemporaines. Pour sa part, Architecture-Studio a fait sienne cette formule de Kierkegaard : "Laisser ouvertes les blessures des possibilités".