Tous les conseils en Immobilier

La réforme de l'impôt contenue dans le projet de loi de finances présenté cet automne, implique des changements pour l'investissement immobilier et entraîne une bonne et une mauvaise (ou moins bonne) nouvelle.

Face à la flambée des prix de l'immobilier, les prêts de longue durée tiennent la vedette. D'autant que les conditions d'emprunt actuellement très favorables - autour de 4 % sur 25 ans -, en ont favorisé l'explosion. Alors que la durée moyenne d'un emprunt n'était, selon l'Anil (Agence nationale pour l'information sur le logement), que d'un peu plus de 15 ans en 1998, cette durée atteignait plus de 19 ans en 2002. Et ce n'est sans doute pas fini. Car les prêts de plus de 20 ans représentent un tiers de la production des banques. "L'allongement des durées de prêt s'accélère encore depuis le début de l'année 2005, constate une récente enquête de Meilleurtaux.com, un courtier en crédit, la part des prêts immobiliers à 25 ans est passée de 16 % en début d'année 2005 à 25,1 % en juin 2005. Ils ont ainsi progressé de 9,2 % en 6 mois, alors qu'ils avaient progressé de 6,60 % entre 2003 et 2004 et de 2,70 % entre 2002 et 2003". De fait, aujourd'hui, vous pouvez trouver, sur le marché du crédit, des prêts sur 25 ou 30 ans très facilement. Ainsi, BNP Paribas, la Société Générale, le CIC, ou encore le Crédit Foncier de France en proposent, à taux fixe ou révisable. L'UCB va même plus loin puisqu'elle a lancé, depuis peu, un prêt sur 35 ans réservé aux moins de 35 ans qui accèdent à la propriété pour la première fois. Son taux, entre 3,30 et 4 % est fixe les deux premières années et révisable ensuite. A partir de la 10e année, vous avez la possibilité de passer à taux fixe à tout moment (taux du TME + marge de la banque).

Au final, malgré tous les changements introduits par les nouvelles dispositions fiscales et le "Borloo populaire", il est bon de rappeler quelques principes de base. "Il ne faut jamais investir n'importe où" rappelle Norbert Desmard, directeur général de Liins : "Acheter en Robien en fonction d'un plafond de loyer trop élevé par rapport au véritable marché locatif est une grosse erreur, car l'investisseur ne trouvera pas de locataires à ce loyer là et devra faire son deuil de la rentabilité promise par la simulation".

Sans surprise, les villes les plus dynamiques sont celles qui concentrent emplois et universités, tout en affichant une belle qualité de vie. A ce jeu, Rennes et Nantes tirent leur épingle du jeu, d'autant plus facilement que la desserte TGV les a rapprochées de la capitale, contrairement à des villes comme Brest ou Lorient, plus modestes, et surtout moins accessibles.

Depuis l'approbation du PLU en 2005, les projets immobiliers du Grand Lyon, dont deux emblématiques, vont enfin sortir de terre. Tour d'horizon...

J'ai signé un compromis de vente pour l'achat d'un terrain. Est-ce que je bénéficie du délai de rétractation de 7 jours ? (Danielle V., Saint-Malo, 35)

Deux grands projets éclipsent les nouvelles opérations de logements de l'agglomération lyonnaise. Lyon Confluence et La Duchère qui sont emblématiques. Le premier symbolise la volonté de mixité urbaine et de développement durable prônée par les collectivités locales du Grand Lyon. Le second a pour ambition de renouveler un quartier en difficulté et de l'ouvrir à de nouveaux habitants. La Duchère gomme ses barres au profit de nouveaux programmes de construction neuve de petite taille et de meilleure qualité. Dans une première phase, le nouveau quartier va ainsi proposer 600 logements neufs en accession développés en 8 îlots par des promoteurs privés. A terme, c'est-à-dire à l'horizon 2013, ce ne sont pas moins de 1 500 nouveaux logements qui viendront remplacer les 750 appartements détruits.

Tandis que Bordeaux poursuit l'aménagement de son territoire, Toulouse cherche des solutions pour accueillir ses 15 000 habitants supplémentaires chaque année.

Tendance rive gauche.

Indicateur Bertrand : Où en sommes-nous du projet Seine Ouest ?

Val d'Europe en force.

Boulogne et Issy en vedettes.

Grâce à une poussée, au 2e semestre 2005, des mises en vente sur le marché de l'aire urbaine toulousaine, les ventes, aux alentours de 2 800 €/m2 en moyenne, ont immédiatement enregistré une augmentation qui démontre que la ville rose conserve toujours une image dynamique. "C'est vrai que, notamment grâce à l'activité liée à l'aérospatiale, la ville a un vrai pouvoir d'attractivité auprès des investisseurs, souligne Xavier Longin, consultant de Stratis Conseil, société spécialisée dans l'étude des marchés immobiliers. Ce succès s'explique aussi par l'attractivité fiscale pour les investisseurs, très nombreux ici, en raison de la forte croissance démographique. Il n'en reste pas moins que ce constat n'est pas validé sur des communes éloignées comme Montauban où la vacance locative est devenue importante". Si les acheteurs s'éloignent, c'est aussi en raison d'une absence d'offre suffisante sur Toulouse et ses environs immédiats. De nombreuses communes saisissent l'opportunité de développer leur offre de logements neufs, à l'instar de Colomiers, Castelginet, Frouzins ou Leguevin.

Déjà lieu de nombreuses opérations, le nord de Marseille (du 13e au 15e) apporte une bonne nouvelle : la Zac Saint-Marthe, dans le 14e, va assurer la production de plusieurs milliers de logements sur des années, dont une partie destinée à une clientèle de primo-accédants. Dans le quartier sud, précisément dans le 9e, la Zac Carré Régny - un millier de logements au total - va aussi être lancée à partir de 2006. Cette production assurée va s'ajouter à la Zac du Rouet et de la Capelette. La conjoncture se prête donc à l'application de l'engagement de Jean-Claude Gaudin, Sénateur-Maire de Marseille, envers les jeunes actifs pour lesquels l'accession à prix maîtrisé - à moins de 2 400 €/m2 - va peu à peu se généraliser au cours des prochains mois.

Je ne pourrai pas être présente à la prochaine assemblée générale de copropriété. Est-il vrai que seul un copropriétaire est habilité à recevoir mandat de me représenter ? (Edith M., Besançon, 25)

Des mesures qui rendent d'autant plus séduisant le nouveau dispositif proposé par Jean-Louis Borloo en marge de son "Engagement national pour le logement". Destiné à soutenir l'investissement locatif tourné vers les ménages à faibles revenus, celui-ci comporte un volet social qui le distingue du Robien actuel, et qui prévoit le plafonnement des loyers exigés à 70 % des prix du marché locatif ainsi que le plafonnement des ressources du locataire, qui ne devront pas dépasser les plafonds des PLI (Prêt Locatif Intermédiaire). Des contraintes réelles, certes, mais très bien compensées par des avantages fiscaux plus musclés. Sur 15 ans, la déduction du Borloo se décompose en 7 ans à 6 %, 2 ans à 4 % et 6 ans à 2,5 %, contre 5 ans à 8 % en Robien, mais qui tombent ensuite à 2,5 % pour les 4 ou 10 années suivantes, selon que l'investisseur choisi d'amortir son bien sur 9 ou 15 ans (NDLR : L'amortissement sur 15 ans a été remis en question par le Sénat en novembre dernier).

L'augmentation des prix a poussé de facto les ménages vers la périphérie. Mais l'année 2006 pourrait voir le retour des accédants vers la ville. Les grands projets initiés par les élus du Grand Lyon arrivent à maturité et les premiers immeubles commencent à sortir de terre. De plus, à la faveur de l'adoption du PLU (Plan local d'urbanisme), de nombreux terrains sont enfin rendus constructibles. Ainsi, quelque 100 ha de friches industrielles vont être réhabilités pour développer des opérations mixtes mêlant logements, bureaux et activités. Les mutations urbaines concernent pratiquement tous les secteurs de l'agglomération lyonnaise.