Grenoble : la nature pour patrimoine

Ville contrainte, édifiée à flanc de montagne, Grenoble n'a pas la dynamique immobilière de Lyon, la capitale rhônalpine du neuf. Pour autant, son marché vit une belle renaissance au travers de programmes alliant rénovation de quartiers et nouveaux logements.

Grenoble : la nature pour patrimoine
Grenoble : la nature pour patrimoine

Un étonnant paysage naturel. Tel est l'atout de Grenoble, où la montagne s'invite dans la ville, en arrière-plan des quais de l'Isère. La vie est plutôt naturelle, sportive. En cinq à sept ans, les déplacements à vélo ont grimpé de 12000 à 220 000, et sans le concours du deux roues en libre-service, présent uniquement au terminus des lignes.



L'urbanisme se met au diapason : les constructions neuves deviennent économes enénergie, des rues verdissent, des morceaux de ville se reconstruisent,


comme la fameuse caserne de Bonne transformée en éco-quartier plusieurs fois primé. Le dernier programme local de l'habitat prévoyait


750 logements par an. Le prochain pourrait dépasser 1 000 à 1 200.



Une reprise sous conditions


Grenoble compte 158 000 habitants et son agglomération, la“Métro”, 420 000. L' immobilier neuf se répartit à parts égales entre la ville-centre et la périphérie avec un léger avantage à cette dernière.


Au 1er semestre, les mises en vente de l'agglomération ont dépassé de 13% celles de l'an dernier à la même époque.


Paradoxalement, les ventes ont fondu dans une proportion similaire, particulièrement au 2e trimestre. En fait, la demande est présente, mais l'offre peine à la suivre. Début juillet, on frôlait la pénurie. Il ne restait que six mois de stock à Grenoble et trois mois en périphérie. Pour ce qui est des prix, la moyenne se situe à 3 500-3 600€/m2, hors parking, à Grenoble, 3200€/m2 en périphérie et 4 200€/m2 dans le huppé Grésivaudan ouest. “Le marché reste fragile comme en attestent ses variations trimestrielles,” remarque Damien Quermonne, manager de la base de données d'Adéquation, soulignant la difficulté à mettre en cohérence production et réservations. “Les 3 et 4-pièces sont sur représentés dans le centre alors que la demande s'exerce surtout sur les petites surfaces soutenues par les aides gouvernementales. Environ un tiers des ventes se réalise avec TVA à 5,5% qu'il s'agisse de PLS investisseurs, de pass-foncier ou de secteurs Anru.” Du côté de la promotion privée, cette reprise, pourtant au caractère inhabituel, regonfle lemoral. “Lorsque nous donnons nos premiers coups de pioche, nos programmes sont déjà commercialisés à 80%”, observe Bruno Manhès, directeur général de BNP Paribas Immobilier Rhône Alpes. Cependant, l'arrêt ou l'évolution annoncés de bonus gouvernementaux incitent à la prudence.



Un immobilier de reconquête


Dans le nord résidentiel, des projets immobiliers vont sortir de terre, assez gros pour constituer de petits quartiers. Quai de la Graille, le Rive Gauche de BNP Paribas Immobilier se situe ainsi sur les anciens terrains de Schneider avec vue sur l'Isère et la montagne.


La taille assez élevée des 11 bâtiments permet de dégager de l'espace au sol pour créer un parc de 6 000 m2. Les réservations se signent immeublepar immeuble, à 3100-3200 €/m2.Dans le quartier de l'Aigle, Central Park, 200 appartements en travaux et dumême promoteur, partent à 3700 €/m2.


Sur l'Île Verte, très prisée, la moitié des permis de construire de Blanche Monnier, la 1re Zac bâtiment basse consommation(BBC) de Grenoble, a été délivrée, notamment à Bouygues Immobilier pour l'accession. Durable, le quartier consomme peu d'énergie, traite ses eaux de pluie, s'impose une qualité paysagère et mixe sa population. Également sur l'île, Perle de Ville de Cogedim navigue en BBC en gardant le cap sur une offre variée jusqu'à la maison sur le toit. La petite surface, comme le studio, cote haut, à 4 300 €/m2, mais c'est l'Île Verte ! Les valeurs descendent aux abords de Bouchayer-Viallet, le site des anciens fleurons industriels de Grenoble. Rue Bouchayer, le Monte Cristo(Bernard Teillaud Résidences/Kaufman & Broad) revient à 3283€/m2. Il faudra quatre à cinq ans pour que ce quartier d'une architecture audacieuse et au bord du Drac prenne sa forme définitive.


À dominante tertiaire, il se trouve presque en continuité avec la Presqu'île scientifique, et la 1re pierre de la chambre des métiers vient d'être posée. Le sud de la ville, souvent en rénovation urbaine, offre des tarifs avantageux, comme l'Atmosph'Air de Cogedim Citalis (dans les 2700€/m2)de la Zac Beauvert, dont la réalisation des espaces publics démarre.


Un programme se lance cours de la Libération (Gilles Trignat Résidences). D'autres achèvent leur commercialisation à Vigny-Musset (Kaufman&Broad), sur Teisseire (BNP Paribas Immobilier)...La Zac Flaubert prendra la suite, opérationnelle en 2011.



Service

Prenez rendez-vous avec un diagnostiqueur