Tous les conseils en Immobilier

Patrick Lemercier : La Normandie avait été épargnée par la crise immobilière de 1991 ; elle avait certes subi un sérieux ralentissement du nombre de transactions, mais avait réussi à contenir la baisse des prix. La flambée avait été limitée aux jolies villes en extrémité de région parisienne, comme Vernon, et à certaines communes cotées, situées en bord de mer. Nous sommes aujourd’hui face à un phénomène d’une tout autre ampleur. La hausse a été générale, diffuse et forte, en particulier dans les secteurs les plus abordables. Le ralentissement concerne maintenant l’ensemble du marché, y compris la construction pavillonnaire depuis trois ou quatre mois, avec une fragilisation particulière pour les produits défiscalisés. Face à ce retournement et à la chute du nombre de transactions, certains parlent de blocage. Dans le neuf, on s’oriente sans doute vers un tassement des prix, ou du moins, vers une plus grande diversité de l’offre. On ne peut pas comparer une maison standard en périphérie, dont la revalorisation sera problématique, et un appartement en bord de mer au Havre, qui est structurellement cher mais possède une valeur sûre à long terme. L’immobilier dépend fortement de l’évolution de l’environnement économique et financier. On dispose aujourd’hui d’éléments positifs : les stocks sont faibles, et le marché locatif reste relativement équilibré. On peut aussi noter que des initiatives existent en Normandie pour répondre aux problèmes de la désolvabilisation de la demande : on trouvera bientôt quelques maisons à 120 000 ou 130 000 euros au Havre. Le mécanisme de la TVA à 5,5 %, en périmètre de Honfleur, permet aussi d’afficher des programmes entre 1 800 et 1 900 €/m2 à Rouen. Des solutions existent pour produire de l’immobilier à moindre coût, sous réserve de foncier maîtrisé.

Luxe, calme et volupté se déclinent aussi en périphérie. Petit tour à Saint-Germainen- Laye : sur les magnifiques terrasses du parc du château de François 1er, Paris est à vos pieds… et à une petite demi-heure en RER. Une partie de la vieille ville est en secteur sauvegardé, ce qui promet à ses habitants de profiter longtemps de ses maisons à arcades sur la place du marché et de ses belles bâtisses début 19e. C'est là, à quelques minutes du centre-ville, que Kaufman & Broad a découvert un terrain rare et dessine pour le début de l'année 2009 un domaine protégé de 18 maisons."Accessible par une voie privée,Royal Garden profite d'un environnement privilégié dans un cadre naturel exceptionnel, précise le commercialisateur. Architecture d'inspiration classique, grandes toitures traditionnelles, extra-room,combles aménagés, abri-vélo et jardins privatifs clos confèrent charme et privilège à la réalisation". Du prince de la Renaissance au Roi Soleil, il n'y a qu'un saut de puce.

Pour profiter d’une résidence et en tirer profit, l’achat en résidence de tourisme peut constituer une solution. Tout en bénéficiant d’avantages fiscaux et de revenus locatifs, c’est l’assurance de disposer de la possibilité d’occupation personnelle, compatible avec l’utilisation d’une résidence secondaire. Par exemple, l’investissement en résidence de tourisme permet de se porter acquéreur d’un logement dépendant d’une résidence de tourisme, classée en zone touristique, comme ce peut être le cas à la campagne.

Micromarché très sélectif et unique en son genre dans le pays, Paris conserve ses fondamentaux. La mutation amorcée de quartiers du Nord-Est et du Sud-Est de la ville pourrait bien équilibrer l’offre immobilière.

Dans les tous prochains mois, l'offre de logements devrait s'accroître sensiblement. En cela, le Salon de l'Immobilier de Palavas-les-Flots, dont le rayonnement est à l'échelle du territoire départemental, voire régional, est un point de départ. Entre la Zac Malbosc, avec des promoteurs comme Eiffage, FDI Promotion, Bacotec, Roxim, la Zac de La Lironde avec entre autres FDI Promotion ou Arcade Promotion ou la Zac Jacques-Coeur dont les premières commercialisations - dont celle du Groupe Ellul - sont proches, le panel de logements proposés devrait s'élargir. Marignan Immobilier commercialise, dans le quartier de Saint-Cléophas, la résidence Septimanie, 105 logements pour un ensemble en forme de "U", à 200 m de la seconde ligne de tramway, au prix moyen de 2 900 €/m2. Roxim Promotion, qui commercialise la résidence d'exception Gallia à Port-Marianne, propose à Malbosc, le programme Bellevue, trois petites résidences entourées d'espaces boisés, à proximité des commerces, mais suffisamment isolées, à 3 000 €/m2 moyen, pour une livraison au 2e trimestre 2007. De son côté Dominium commercialise un programme de 27 appartements, la Résidence Guillaume de Grimoard, rue de la Providence, livrable au 1er trimestre 2007.

Éco-respectueuses, confortables et avantageuses fi scalement, les constructions basse consommation rencontrent un vif succès. Enquête sur ces biens à l’ADN sophistiqué.

Quel que soit votre âge, vous disposez d'une gamme étendue de crédits, à taux fixe ou révisable, à échéances constantes ou modulables. Et si vous avez un bon apport, vous pouvez même profiter des meilleurs taux du marché. Mais si vous avez passé la cinquantaine ou la soixantaine, la durée de remboursement de votre crédit sera forcément raccourcie par rapport à un emprunteur de 30 ans qui peut aujourd'hui emprunter sur 25, 30, voir 50 ans. D'autant que les banques exigent généralement - et c'est votre intérêt - la souscription d'un contrat d'assurance décès-invalidité. En principe, les contrats groupes des banques permettent de rembourser jusqu'à 70 ans. Cela signifie que si vous empruntez à 60 ans, vous n'aurez qu'une dizaine d'années pour rembourser. Compte tenu de la montée des prix de l'immobilier, votre capacité d'endettement ne vous le permet peut-être pas. Même avec un bon apport. D'où la difficulté d'emprunter passé un certain âge. Reste que les banques ont trouvé la parade, associant à leurs crédits des contrats d'assurance décès spécifiques aux seniors. Dans un tel cas, il est parfois possible de rembourser un emprunt jusqu'à 80, voire 85 ans. Compte tenu de l'augmentation du risque, cette possibilité a un coût relativement élevé.

“Nous avons besoin de logements pour les jeunes”

Lorsqu'il s'agit d'acquérir sa résidence secondaire, l'environnement immédiat du futur logement est tout naturellement la première de nos préoccupations. N'importe quel acquéreur va au-delà du coup de coeur pour le logement lui-même, sa grande terrasse ou son adorable cuisine, et fait dix fois le tour du quartier, de jour et de nuit, pour en “sentir” l'ambiance. On se renseigne sur les écoles du secteur, note la présence d'un moyen de transport pratique pour rejoindre le centre-ville ou le quartier d'affaires, les commerces et équipements du coin, etc. Cette “enquête” minutieuse, qu'il vous paraît tout naturel de mener pour choisir votre futur lieu de vie, vous devez la mener avec le même sérieux pour choisir un investissement locatif. Car pour que votre investissement locatif vous rapporte… il faut lui trouver des locataires ! Vous devez donc vous rendre compte par vous-même du dynamisme économique du quartier ou de la commune, du niveau d'équipements scolaires, commerciaux, de transports et de loisirs, sans oublier l'environnement, la présence d'espaces verts, de verdure… tant qu'investisseur, vous devez cependant rester attentif à la rentabilité locative de votre placement, et donc veiller à ce qu'un prix d'achat trop élevé n'oblitère pas la rentabilité des loyers que vous pourriez exiger. Cela exclut à priori les programmes neufs situés dans les “bons quartiers”, en centreville des grandes métropoles, voire même tous les programmes neufs situés dans Paris intra-muros. Le bien connu “phénomène de l'escargot” entraîne également les prix du neuf à la hausse dans les banlieues limitrophes de la capitale, en particulier lorsqu'elles sont desservies par le métro. Il faut donc se tourner vers les communes les plus populaires. L'environnement social y est plus difficile, mais certaines connaissent de profondes mutations, avec de nouveaux quartiers, de nouveaux équipements, et les bouleversements sociologiques qui vont avec. Du quartier de La Plaine à Saint-Denis en passant par les bords de Seine à Choisyle- Roi, vous pourrez trouver de belles opportunités. C'est en grande couronne que vous trouverez les prix d'entrée les plus adaptés à un investissement locatif. Attention toutefois : éloignement de la capitale oblige, vous devrez vous montrer encore plus intransigeant sur la présence de moyens de transports efficaces et rapides et sur la présence d'équipements de proximité. De ce point de vue, les grandes agglomérations de la Seine-et- Marne, comme Marne-la-Vallée ou Sénart, présentent de nombreux atouts, outre le fait qu'elles concentrent à elles deux la grande majorité des programmes neufs de la grande couronne parisienne. En région, le même raisonnement vaut pour les grandes agglomérations comme Lyon. D'une manière générale, même dans les villes de taille plus modeste, les prix de l'immobilier n'ont cessé de grimper ces dernières années et les coeurs de ville deviennent difficilement compatibles avec de bonnes rentabilités locatives. Renseignezvous quand même avant d'investir avec enthousiasme à “seulement 70 km de Toulouse”… Toulouse est certes attractive, mais vous trouverez difficilement des locataires prêts à s'installer aussi loin de la ville qui les intéresse ! D'une manière générale, choisissez une ville qui possède un bon “potentiel” d'attractivité : qualité de vie bien sûr, mais aussi pôles d'emplois, vie universitaire, etc.

Je devais acheter un terrain et y édifier un pavillon. Mais la vente ne se fera pas. Puis-je me dégager vis-à-vis du constructeur car j'ai déjà signé un contrat de construction de maison? (Bernard G.,Granville, 50)

"Dès la sortie de l'aéroport,on comprend qu'il se passe quelque chose à Dubaï. Passage au milieu de zones de gratte-ciel plus design les uns que les autres, grues et travaux omniprésents, projets pharaoniques en cours : nous sentons que cela fourmille dur", raconte Stéphane, jeune créateur d'une start-up et bloggeur, de retour d'un voyage d'agrément dans l'émirat, où il se verrait bien "acheter un penthouse, si je gagnais l'Euromillion".

Un décret d’application vient d’autoriser la délivrance d’un bonus de surface de 30 % pour tous les bâtiments respectant certains critères en matière de performance énergétique.

Située sur un site exceptionnel, la maison Les Embruns remporte la médaille d’or du Challenge des maisons innovantes 2013 de l’UMF, dans la catégorie "architecture, confort et qualité de vie ".

Les banquiers ne sont pas des philanthropes. Ce qui compte pour eux, c’est le degré de risque qu’ils prennent en vous prêtant de l’argent. Si vous disposez d’une petite cagnotte économisée depuis plusieurs années ou du produit de la vente d’un autre bien… et que vous pouvez mettre sur la table l’équivalent de 30, 40 ou 50 % du logement à financer, ils financeront votre projet dans de bonnes conditions. Sachez, en effet, que plus l’apport est important, plus le taux qui vous sera proposé sera faible. En revanche, si vous n’avez pas un sous devant vous, vous risquez de payer le prix fort. Quoi qu’il en soit, avant de faire le tour des banques, faites vos comptes. Evaluez vos revenus sans les surestimer, ôtez les dépenses auxquelles vous ne pouvez vous soustraire chaque mois : impôts, garde d’enfant, transport, consommation courante…, sans oublier, bien sûr, les crédits que vous avez éventuellement contractés (voiture, mobilier, électroménager…). Le point fait sur votre situation, reste la somme que vous pouvez payer chaque mois pour rembourser votre crédit. Attention : les banquiers acceptent difficilement un taux d’endettement supérieur à 30 % de vos revenus. Surtout s’ils sont modestes. Alors, tenez-vous à cette règle. Ainsi, vous pourrez déterminer votre future mensualité.

Peut-on imaginer deux termes plus antinomiques que "construction" et "environnement" ? Pourtant, les promoteurs sont aujourd'hui de plus en plus conscients de la nécessité de construire autrement.

Plus de 80 millions de lampes sont mises sur le marché chaque année en France. Mais une fois en fin de vie, une grande majorité d'ampoules atterrissent directement dans la poubelle... Recylum, le seul organisme agréé pour la prise en charge de ce type de produits, a un objectif ambitieux : en recycler 44 %, dès 2008. Sa meilleure arme pour y parvenir : le site grand public www.malampe.org, qui permet de trouver facilement le point de collecte le plus proche de chez soi. Trois solutions simples pour les particuliers : rapporter ses modèles usagés chez leur commerçant, en grande surface ou dans un magasin de bricolage, les déposer directement en déchetterie ou, dernière option, les confier à un électricien. Précision utile : toutes les lampes peuvent être recyclées, à l’exception des ampoules à incandescence et halogènes. La bonne nouvelle, c’est que 93 % de leurs composants (verre, métaux, mercure) sont recyclables. Les lampes à économie d’énergie sont écologiques à l’usage, mais le bénéfice environnemental n’est total que si on les recycle en fin de vie. À bon entendeur...

On le voit, les courtiers sont nombreux et il est parfois difficile de faire son choix. "Faire appel à plusieurs courtiers n'est pas dans l'intérêt de l'emprunteur, prévient Credixia (www.credixia.com), un nouveau courtier en ligne. Le premier courtier qui dépose un dossier auprès de ses partenaires bancaires détient l'exclusivité du dossier et les autres se retrouvent dans l'impossibilité de faire le tour des banques et de représenter le dossier alors qu'ils ont peut-être négocié au préalable de meilleures conditions… La banque ne peut pas rémunérer deux courtiers sur un même dossier." Quoi qu'il en soit, même si votre préoccupation première est le taux de crédit, sachez qu'un certain nombre d'autres paramètres sont à étudier : les souplesses que peut vous apporter le crédit proposé (prêt à taux fixe, révisable, modulable, à paliers…), l'assurance décès qui lui est forcément annexée et dont le coût peut varier d'une banque à l'autre, les frais annexes (hypothèque, caution, remboursement par anticipation sans frais…). De ce point de vue, les courtiers sont en mesure de vous aider à négocier des conditions plus favorables qu'avec votre propre banquier. C'est par exemple le cas en matière d'assurance. Quand vous prenez un crédit immobilier, vous souscrivez généralement l'assurance qui va avec. Or, ce type de contrat "groupe" n'est pas toujours adapté. Car il fait supporter à l'ensemble des emprunteurs des primes d'assurance identiques alors que le risque n'est pas le même. Il en découle que les jeunes paient pour les plus âgés. Une situation que les courtiers ont contribué à faire évoluer en proposant la délégation d'assurance. Vous pouvez ainsi vous assurer par le biais d'un autre contrat que celui de la banque à un coût parfois diminué de moitié. La plupart des courtiers proposent ce service. A titre d'exemple, chez Cafpi, pour un prêt de 150 000 e sur une durée de 25 ans accordé à un jeune couple (24 à 26 ans), le coût total de l'assurance représente 28 500 e avec un taux de 0,38 % et 100 % de couverture sur chaque emprunteur. Pour la même couverture, Cafpi se fait fort de vous obtenir, par le biais de Vitae Assurances un taux de 0,13 %, soit une économie de 18 750 e ! Le jeu en vaut la chandelle !