Tous les conseils en Immobilier

Si vous optez pour une maison "à investir", votre principal problème sera de la trouver ! Pression foncière oblige, les maisons neuves se font rares. Vous pourrez vous tourner vers des maisons groupées, réalisées par les ooopromoteurs, ou vers des maisons individuelles, en diffus, les terrains isolés offrant la possibilité de faire construire des produits plus personnalisables, dans des secteurs géographiques plus variés.

La Ville a aussi classé son centre historique en ZPPAUP, restructure ses quartiers sud et entreprend la requalification des berges de l'Isère. Tous biens confondus (logements privés, sociaux, résidences pour étudiants ou artistes), 1200 logements sont actuellement sur le marché, dépassant l'objectif annuel du PLU de 750 lots. Cent logements sur le site de l'ancienne usine Bouchayer-Viallet, dont certains éléments historiques ont été préservés, 500 sur la Zac Vigny-Musset, la plus grosse opération durant depuis 10 ans, 200 sur le quartier des Jeux Olympiques… En accession libre, on trouve notamment Le Mikado, un programme de Villes et Villages Créations proche de la maison de la Culture, un petit bâtiment de 27 appartements des Résidences Bernard Teillaud et quelques ultimes grands appartements de Plurimmo. Dans la périphérie limitrophe, à Fontaine, une commune de la communauté d'agglomération "La Métro", Bouygues Immobilier lance une résidence qui va du 2-pièces à 196 000 e au 5-pièces à 405 400 e ; le centre de Grenoble se trouve à 10 mn par la ligne A du tramway.

"Un outil au service des projets d'habitat"

Tout constructeur est présumé responsable des malfaçons pendant 10 ans. Cette responsabilité de plein droit est couverte par un mécanisme d’assurance à double détente. Coup de projecteur sur des garanties bien utiles.

Au Plessis-Robinson, où l'offre demeure d'une réelle ampleur dans la Cité Jardins, Franco Suisse attaque son 4e programme en cours sur la ville. "Nos acquéreurs ne sont pas des familles, mais souvent de jeunes seniors qui achètent par ailleurs un bien au soleil après la revente de leur maison, observe le promoteur. De plus en plus de Parisiens viennent nous voir, intéressés par le cadre verdoyant et des surfaces plus grandes. Ce ne sont pas des primo-accédants : les prix seraient trop élevés pour eux à 4 800 e environ le m2". A Levallois, les appartements sont encore moins à la portée du commun des mortels : dans une toute petite opération, le 3-pièces de 68 m2 vaut 626 000 e, mais il comporte un jardin et une terrasse de 30 m2. Un luxe dans cette ville dense. "Ce sont des biens de prestige", souligne-t-on chez Gefic, le commercialisateur du projet. Alors que les acquéreurs des 2 et 3-pièces habitent déjà Levallois, les autres sont provinciaux ou parfois étrangers.Ce programme leur donne l'occasion de réaliser un excellent investissement patrimonial". A Issy, Boulogne ou Courbevoie, le mètre carré frôle les 6 000 e et il n'est plus question de se reporter sur l'ancien puisque ses tarifs se superposent sur ceux du neuf. A Boulogne, par exemple, un bien ancien se négociait en moyenne 5 185 e/m2 l'an dernier alors que L'Artistic Palace, un programme neuf original de Cogedim, avec la façade préservée d'un cinéma des années 30, commence aujourd'hui à 5 750 e/m2. Presque du copié-collé ! A Montrouge, les prix approchent aussi 6 000 e/m2 hors parking : "Ce sont des Montrougiens qui achètent. C'est un micro marché d'acquéreurs qui adorent leur ville et ne veulent pas la quitter parce qu'elle est commerçante et à 10 mn de Montparnasse", remarque Sogeprom, le promoteur. Un léger ralentissement se fait sentir sur la ville depuis quelques jours : les jeunes cadres attendraient-ils un crédit d'impôts sur la résidence principale ? Les médias ont annoncé cette éventualité si une nouvelle majorité sortait des urnes… A Plaisir, pour s'offrir une maison du Domaine Windsor, il faut 460 000 e en poche et beaucoup de détermination en tête car les biens partent vite : le promoteur a écoulé une bonne partie de son programme en quatre mois. "C'est un produit très recherché sur le secteur, où les villes nouvelles sont importantes et les maisons individuelles rares, signale-t-il. La clientèle est diversifiée, mais ne comprend pas de primo-accédants. Les acquéreurs possèdent déjà un petit bien et réalisent une belle plus-value en le revendant".

Je viens de faire l'acquisition d'un appartement sur plan.Est-il normal de prévoir une indemnité due par l'acquéreur en cas de retard de ses versements alors que le contrat ne prévoit rien à la charge du promoteur pour retard de livraison ? (Yannick T., Lyon, 69)

L'Ouest de Paris n'a ni mines d'or ni pétrole. Mais c'est un monde convoité parce qu'il dispose de pôles économiques et urbains de premier plan. Les ultimes arpents aménagés sont recherchés. Exploration dans les Hauts-de-Seine et les Yvelines.

Maisons France Confort lance un nouveau concept de maisons personnalisables. Et ce, à moins de 100 000 e.
Le groupe Maisons France Confort souhaite, avec la gamme Open, proposer à chacun une maison qui lui ressemble. Des maisons qui offrent de très nombreuses variantes : de 70 à 110 m2, de plainpied ou à étage, avec abri voiture ou garage intégré, il y en a pour tous les goûts. Le concept repose avant tout sur une personnalisation du modèle. Chaque propriétaire peut choisir le style de sa façade : Provençal, avec des tuiles vieillies et des génoises ; Design, pour une approche plus contemporaine ou style Elégance pour mettre en valeur les couleurs et les volumes. Quel que soit l'environnement, la maison s'intègre ainsi parfaitement à l'architecture de la région. Une maison évolutive Ces maisons offrent par ailleurs de très nombreuses options, qui permettent de choisir entre différents packs de prestations, compris dans le prix initial de la maison. Afin de gagner en équipements technologiques, le Pack High Tech permet de bénéficier d'une maison sécurisée et câblée (alarme sans fil, précâblage home cinéma et hi-fi). Le Pack Balnéo, avec robinet thermostatique, donne quant à lui la possibilité de transformer la salle de bains en un véritable espace bien-être. Enfin, grâce au Pack Déco vous pourrez personnaliser l'intérieur de la maison (corniche dans le salon, spots intégrés). Conçue dès le départ pour offrir des maisons évolutives, la gamme Open propose d'autre part de moduler l'espace en fonction de votre mode de vie. Vous pourrez à tout moment créer une nouvelle salle d'eau ou un cellier, aménager une suite parentale ou une chambre supplémentaire. A votre convenance et en toute liberté.

Tout emprunteur n'entrant pas dans les critères d'âge et de santé évoqués précédemment n'avait pas toujours la possibilité de bénéficier d'un contrat groupe et devait, pour obtenir son crédit, se tourner vers des contrats individuels dont les primes étaient tout à fait dissuasives. Ce marché des seniors au pouvoir d'achat non négligeable, les compagnies d'assurances comme les établissements de crédit l'ont pris en compte et ont réfléchi à de nouveaux contrats permettant aux emprunteurs sortant du cadre classique d'être tout de même assurés dans des conditions acceptables et donc de pouvoir emprunter pour un achat immobilier. Souvent baptisés seniors, ces contrats ne couvrent que le décès, généralement jusqu'au 80e anniversaire, voire 85e pour certains.

Quel que soit votre âge, vous disposez d'une gamme étendue de crédits, à taux fixe ou révisable, à échéances constantes ou modulables. Et si vous avez un bon apport, vous pouvez même profiter des meilleurs taux du marché. Mais si vous avez passé la cinquantaine ou la soixantaine, la durée de remboursement de votre crédit sera forcément raccourcie par rapport à un emprunteur de 30 ans qui peut aujourd'hui emprunter sur 25, 30, voir 50 ans. D'autant que les banques exigent généralement - et c'est votre intérêt - la souscription d'un contrat d'assurance décès-invalidité. En principe, les contrats groupes des banques permettent de rembourser jusqu'à 70 ans. Cela signifie que si vous empruntez à 60 ans, vous n'aurez qu'une dizaine d'années pour rembourser. Compte tenu de la montée des prix de l'immobilier, votre capacité d'endettement ne vous le permet peut-être pas. Même avec un bon apport. D'où la difficulté d'emprunter passé un certain âge. Reste que les banques ont trouvé la parade, associant à leurs crédits des contrats d'assurance décès spécifiques aux seniors. Dans un tel cas, il est parfois possible de rembourser un emprunt jusqu'à 80, voire 85 ans. Compte tenu de l'augmentation du risque, cette possibilité a un coût relativement élevé.

Si chacun a la disposition de son patrimoine, le Code civil préserve les droits des héritiers réservataires : tout d’abord les enfants (s’il n’y en a pas, les parents) et depuis la loi du 4 décembre 2001, le conjoint. Au-delà de la réserve héréditaire, la quotité disponible vous permet d’avantager un membre de votre famille ou un tiers. Ces gratifications sont prévues dans le cadre de donations avant décès ou de dispositions testamentaires.

Le développement de la première couronne n'a pas été uniforme. Pour caricaturer, on pourrait dire que l'ouest parisien a bénéficié de l'aménagement de quartiers d'affaires, au premier rang desquels l'emblématique La Défense, tandis que le nord et l'est restaient en retrait. La situation a évolué depuis. L'aménagement du quartier de la Plaine, à Saint-Denis, dans la foulée de l'arrivée du Grand Stade, en est un parfait exemple. Aujourd'hui, le vent du renouveau souffle sur le Val-de-Marne, avec des secteurs déclarés l'an dernier "d'intérêt national". Au menu des projets d'envergure, comme celui de Seine Amont, qui met en valeur le potentiel de développement du département, notamment en matière d'activités économiques et d'emplois. Seine Amont, qui regroupe plusieurs communes du sud-est du département, parmi lesquelles Alfortville, articule son projet de territoire autour de trois grands axes. Le premier concerne la dynamique économique du territoire et met l'accent sur la valorisation des pôles d'excellence du secteur, mais aussi sur le développement de la coopération avec des pôles d'activité voisins, comme celui de Paris ou encore celui d'Orly-Rungis. Le deuxième se penche sur la liaison entre les différentes parties du territoire, en relevant la nécessité d'améliorer les infrastructures de déplacement, les transports en commun reliant les différentes communes entre elles, etc. Enfin, le troisième axe de Seine Amont est basé sur la mise en valeur du territoire, avec notamment la valorisation des bords de Seine et des grands équipements culturels, de formation et de santé.

"L'emplacement est un élément primordial"

En créant une Société civile immobilière, vous allez faciliter la transmission de vos biens immobiliers, lesquels seront partagés entre vos héritiers sous forme de parts sociales. Une décote sur leur valeur permet de réduire les droits. Une bonne raison de créer une SCI : si on n’est pas marié et que les héritiers risquent d’évincer le conjoint. Grâce à un savant croisement des parts sur lesquelles chacun confère à l’autre un usufruit, le survivant retrouve la pleine propriété de ses parts et conserve l’usufruit de la fraction tombant dans la succession.

Certains vont au-delà des exigences réglementaires et conçoivent des bâtiments à basse consommation énergétique, voire même des maisons "passives". Celles-ci font mieux qu'économiser l'énergie : elles sont pratiquement autosuffisantes et produisent même parfois un surplus d'énergie ! La maison passive doit ce nom à une norme allemande : "Passivhaus". Cette appellation s'applique à tout bâtiment faisant passer la consommation d'énergie sous la barre des 120 kWh/m2/an pour l'ensemble des consommations (chauffage, production d'eau chaude, éclairage, fonctionnement des appareils, ventilation et climatisation, etc.). Un chiffre à comparer à la moyenne de 320 kWh/m2/an consommée par un logement datant des années 1960-1970 ! Pour parvenir à ce résultat, les apports solaires, l'isolation, la réalisation des huisseries, les ponts thermiques et la ventilation doiventT U A L I T É S être particulièrement soignés. Ses adeptes mettent en avant des économies énergétiques largement supérieures à celles exigées par la RT 2005, la qualité de vie en plus : "C'est une maison confortable en toute saison et particulièrement saine puisqu'on utilise très largement la ventilation pour récupérer la chaleur, ce qui permet aussi de bien faire circuler l'air", estime Nanette Mazier, qui a construit sa maison passive près de Bâle, sous le label Minergie, équivalent suisse du Passivhaus. En retard sur ses voisins, la France fait ses premiers pas sur le terrain de la maison passive. En mai dernier, l'association Effinergie a vu le jour, qui propose un concept de bâtiments économes en énergie, neufs ou rénovés, suivant les démarches suisse et allemande. Effinergie regroupe collectivités locales, banques et professionnels du bâtiment et veut développer un référentiel français de performance énergétique pour des bâtiments basse énergie, allant au-delà des recommandations de la RT 2005. Un niveau de performance énergétique qui intéresse les organismes de certification, comme Qualitel et Habitat & Environnement, qui devraient l'intégrer à leurs référentiels.

Adopté le 10 janvier, le Programme local de l'habitat (PLH) du Grand Lyon table sur un potentiel de 40 000 logements et un rythme de construction entre 6 000 et 7 000 unités/ an. A l'heure actuelle, la communauté urbaine s'interroge sur les moyens d'éviter le décalage entre l'offre immobilière et les revenus des acquéreurs, sachant que 85 % de la production n'est en adéquation qu'avec 12 % des ménages. Un processus de travail est en route pour codifier l'accession sociale, encore inexistante sur le Grand Lyon au-delà du prêt à 0 % national. Les villes de l'ouest sont appelées à accueillir une part croissante de l'habitat social et la plupart d'entre elles, comme Dardilly, Ecully ou Craponne, se sont engagées sur la voie du rééquilibrage. A cela s'associe une politique importante de requalification urbaine des quartiers marginalisés : 23 secteurs prioritaires ont été identifiés, dont 18 en périphérie. Sur le segment de l'ancien, la tendance demeure à la hausse des prix. "L'augmentation a atteint une moyenne de 12,4 % dans le département entre le 1er octobre 2005 et le 30 septembre 2006 pour un niveau de 2 900 e/m2", rappelle maître Guérin, président de la Chambre du Rhône. Des écarts sont cependant sensibles entre, par exemple, la Presqu'île (16,6 %), Villeurbanne (15,4 %), Décines (11,23 %) et Bron (9 %).

Le marché marseillais, en matière d'offre de logements neufs, est largement sorti de la zone rouge et les opérations prévues cette année, via notamment le secteur de Sainte- Marthe dans le 14e, contribueront à alimenter le marché. En matière de prix, on semble aussi sortir d'un certain brouillard causé par deux paramètres : les implantations géographiques des opérations et les logements à prix maîtrisés. "Les prix n'ont pas baissé à Marseille, avertit Alain Vallet.Nous avons assisté à un transfert de la promotion entre le nord et le sud de la ville et beaucoup d'opérations ont été lancées dans le nord où la promotion immobilière n'existait que peu.Ce mouvement a donné l'impression que les prix fléchissaient, c'est faux !"Quant aux logements à prix maîtrisés qui semblent trouver leur place, Philippe Roux estime que leur annonce a pu provoquer "une certaine confusion dans les esprits des acheteurs potentiels.Beaucoup n'ont pas entendu que le chiffre de 2 400 e/m2 était actualisable avec l'indice BT 01 et ont cru qu'ils entraient dans les critères d'acceptation,ce qui a pu provoquer quelques positions attentistes sur d'autres segments de marché".