Tous les conseils en Immobilier

Au travers des paysages franciliens, des pages de l’urbanisme des années 60 se tournent et des friches industrielles reprennent forme. Cette nouvelle dynamique a un prix.

Notre maison est bientôt achevée, nous voulons faire appel à un professionnel pour nous assister lors de la réception. Est-il vrai, comme le prétend le constructeur, que nous aurions dû le choisir dès signature ? (Théo P., Franconville, 95)

Jean-Pierre Moure, président de Montpellier Agglomération, répond à Explorimmoneuf.

Je dois bientôt vendre le logement que j'occupe pour acheter dans le neuf. Chauffée à l'électricité, dois-je faire établir un diagnostic de l'installation de chauffage ? (Noura M., La Rochelle, 17)

“À surface égale, on a moins de place perdue dans le neuf que dans l’ancien”

Philippe Cousty : "L'activité se développe dans les communes périphériques d'Angers. Récemment l'offre s'est beaucoup élargie grâce aux nombreuses Zac en cours. Certes, les rythmes de commercialisation sont moins rapides qu'avant et les prix n'augmentent plus. Nous sommes sur les mêmes valeurs qu'il y a deux ans, soit 2 800 e/m2 moyen en centre-ville. Dans l'hyper centre, les prix peuvent atteindre 3 600 e/m2 pour des immeubles de standing puis dans le centre ville entre 2 600 et 2 800 e/m2. En périphérie, les Ponts de Cé, Avrillé, Bouchemaine…les prix se situent entre 2 500 et 2 550 e/m2. Des prix raisonnables, mais trop élevés pour une grande partie des Angevins dont le niveau de revenu est limité. Sur nos programmes, nous ne rencontrons que 30 à 40 % d'accédants à la propriété, les autres acquéreurs sont des investisseurs. Le marché offre toutefois de bonnes perspectives. Nous devons nous attacher à diversifier notre offre, de façon à toucher les primo accédants, par exemple avec des programmes financés en PLS ou bénéficiant d'une TVA à 5,5 %. C'est dans ce cadre que nous venons de lancer la commercialisation du programme, Le Belvédère à Angers, avec un prix moyen de 2 200 e le m2."

Un nouveau découpage est entré en vigueur, qui vise à s’adapter plus finement aux réalités des marchés immobiliers locaux et offre des opportunités supplémentaires aux investisseurs.

Le vendredi 15 janvier de 9h05 à 9h40, la radio francilienne France Bleu 107.1 abordera le thème des nouveautés dans l'immobilier en 2016.

Avec 107 000 habitants et 400 000 à l'échelle de l'agglomération, Rouen, à 135 km de Paris se définit comme la "première métropole du bassin parisien". Pôle économique, portuaire, universitaire, la ville est jeune, active et... en pleine évolution !

“Les 14 hectares de la Zac du Port ont été un terrain d'expérience, anticipateur de ce que nous pouvons concevoir pour tout le territoire de Seine-Amont en général, et pour Choisy-le-Roi en particulier ”constate Paul Chemetov, qui travaille depuis 15 ans au développement de ce secteur. Au-delà de ce projet phare de reconquête de la Seine, c'est la ville entière qui change de visage. Requalification de quartiers entiers, transformation du parvis de la gare RER, modernisation des espaces publics : du nord au sud et de chaque côté de la Seine, Choisy-le-Roi se renouvelle.

La Résidence Balma Parc, 41 logements du 2 au 5 pièces, réalisée par le groupe Saint-Agne Immobilier, a été inaugurée le 7 mai, en présence d’Alain Fillola, maire de Balma, vice-président du Grand Toulouse et président d’Oppidea, la SEM d’aménagement en charge de la Zac de Balma-Gramont.

I. B. : Que représente précisement le marché de Bayonne-Anglet-Biarritz (BAB), en terme de dynamique ?

"Les tensions observables sur le marché créent une fracture entre la solvabilité des ménages d'actifs et l'offre disponible", estime Stéphane Guercio. Dans ce contexte de pénurie, la région Paca a ainsi créé plusieurs dispositifs d'intervention afin d'accompagner les collectivités locales, les intercommunalités et les principaux opérateurs fonciers et du logement dans le développement de leurs projets, notamment en direction des actifs. Constatant que la pression sur le foncier disponible et sur l'habitat s'accroît d'année en année, elle a, notamment, mis en place un outil de soutien aux acquisitions foncières et s'appuie sur l'EPFR (Établissement Public Foncier Régional) pour accompagner les collectivités locales dans leurs projets de développement et de maîtrise du foncier. Pour le département des Alpes-Maritimes, avec les appels à projets sur Méridia ou l'Ilot XVe Corps à Nice ainsi que l'opération sur le site de TDF à Antibes, la voie a été ouverte à la réalisation d'opérations mieux adaptées aux actifs. Ainsi, la CANCA (Communauté d'Agglomération Nice Côte d'Azur) lance un appel à projets en fixant un prix de foncier à une valeur bien inférieure à celle du marché : "Les prix de foncier proposés dans ce cadre n'existent nulle part ailleurs dans ce secteur, souligne Jean- Marie Ebel, or, il faut savoir qu'un écart de 500 r sur un prix de foncier entraîne en prix de sortie un écart de 1 000 r, désolvabilisant d'autant les actifs. Avec l'appel à projets, nous pouvons proposer une offre de 3 200 r/m2,plus adaptée aux actifs locaux". En 2007, Promogim a, dans cet esprit, remporté un appel à projets sur l'îlot XVeCorps à Nice, une emprise foncière de 6 000 m2. Cogedim a été lauréat d'un tel appel sur Nice Méridia et lancera, au 2e trimestre 2008, une première tranche de 70 logements, entre 3 200 et 3 500 e/m2, c'est-àdire, 30 % en dessous du prix de marché observable dans ce secteur.

Explorimmoneuf. Quelles sont les prévisions pour 2011 en région Aquitaine ?

Alors que jusqu’à présent, le maire était seul décisionnaire de l’aménagement du territoire de sa commune, la loi ALUR va modifi er cette prérogative. Explications.

À Paris, les grandes superficies ne courent pas les rues. Les 5-pièces et plus représentent à peine 10 % du parc construit et la maison, un tout petit 5 %. Pour les biens de prestige, le “bel ancien”, la cote de Paris tient bon. La clientèle étrangère alimente largement les transactions, à hauteur de 7 %, la pénurie chronique d’offres demeurant la seule ombre au tableau. “Les prix s’échelonnent entre 12 000 et 20 000 euros/m2 quand les appartements ont une très belle vue et donnent sur des rues mythiques,comme l’avenue Foch à Paris ou Maurice-Barrès à Neuilly”, signale Marie-Hélène Lundgreen, directrice de Belles Demeures de France. La cession des biens au-delà de 4 millions ne pose pas de problème, car la clientèle ne sollicite aucun financement, mais les appartements entre 1 et 3 millions d’euros pourraient souffrir”.

Pour vous éviter toutes ces tracasseries, les banques ont mis au point des montages financiers qui répondent justement à ce souci de faire coïncider achat et revente. Il s'agit des prêts relais. Leur principe ? Il est très simple. Vous avez besoin de l'argent immobilisé dans votre logement actuel pour financer votre nouveau logement. La banque vous prête une partie de cette somme en attendant que vous ayez vendu l'ancien logement. Le crédit est toujours consenti sur une courte période, c'est-à-dire entre 12 et 24 mois maximum selon les banques. "Notre prêt relais est sur une durée qui reste à définir avec le client, explique Nathalie Leblanc, chef de produits immobiliers à la direction marketing de LCL, sa durée maximale est de 24 mois, mais il peut être beaucoup plus court".Quoi qu'il en soit, opter pour 24 mois paraît raisonnable. Ce qui vous donne le temps de vendre dans de bonnes conditions et en toute sérénité. Une fois la vente réalisée, vous remboursez la banque. Dans le domaine des prêts relais, les établissements de crédit ont des formules toutes calquées sur le même principe. La banque n'avance jamais la totalité de la valeur du bien à vendre. Dans la plupart des cas, le prêt équivaut à 70 ou 80 % de cette valeur. Et pour s'assurer que le prix correspond bien au marché, l'établissement exige une expertise du bien par un ou deux agents immobiliers ou d'autres experts. "Nous faisons toujours une expertise du bien, explique Christiane Jalon, responsable d'une agence Crédit Foncier à Chalon-sur-Saône, celle-ci est réalisée par nos propres experts qui connaissent parfaitement tous les marchés locaux.Cette expertise est,en outre,gratuite pour l'emprunteur". Pour les banques, l'expertise d'un professionnel est aussi une façon d'être sûre que vous ne surestimez pas votre bien, donc que vous le vendrez rapidement et que vous pourrez rembourser sans difficulté le moment venu. Si vous disposez déjà d'un compromis de vente sur votre bien actuel, c'est encore mieux. Car dans ce cas, la banque vous consentira peut-être un taux plus attractif. Il faut savoir qu'aujourd'hui, les prêts relais ne font plus l'objet d'une tarification particulière comme autrefois. Ils sont consentis aux mêmes taux que les autres prêts. "Nous considérons que le prêt relais est une avance qui correspond en partie ou en totalité à de l'apport personnel, ce qui nous permet de pratiquer les taux les plus bas", note encore Christiane Jalon. Le fait d'avoir un compromis en poche peut également encourager la banque à vous avancer davantage au titre du prêt relais. "Si les conditions suspensives du contrat sont levées, nous pouvons prêter jusqu'à 90 % du prix du bien", affirme encore Christiane Jalon. Bref, plus vous avez de cartes en main, autrement dit plus vous donnez d'assurances à la banque, mieux vous négocierez le taux de votre prêt.