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Tous les conseils en Immobilier

Contrats seniors

Contrats seniors

Pour palier la difficulté liée à l'âge et capter la clientèle des retardataires, les banques ont cependant fait pression sur les assureurs et fait en sorte de pouvoir proposer, à côté des contrats "groupe" standards, des contrats adaptés aux acquéreurs plus âgés. Une clientèle qui même lorsqu'elle n'est pas propriétaire, dispose généralement d'un bon niveau de revenu et d'économies. D'où les contrats dits "seniors". Ceux-ci ont la particularité de proposer une garantie décès dont la date limite de souscription se situe entre le 70e et le 85e anniversaire de l'emprunteur. Quant au remboursement, il peut aller, dans certains cas, jusqu'au 90e anniversaire de l'assuré. A titre d'exemple, citons le contrat de La Banque Postale où la souscription peut avoir lieu jusqu'à 85 ans et la garantie s'étendre jusqu'au 90e anniversaire. Même chose chez BNP Paribas. Chez LCL (Crédit Lyonnais), la souscription doit intervenir au plus tard au 80e anniversaire de l'assuré mais l'assurance couvre également jusqu'au 90e anniversaire. Au CIC, la police d'assurance doit être souscrite au plus tard au 65e anniversaire et la garantie couvre jusqu'au 80e ou 85e anniversaire (deux formules coexistent). Au Crédit Foncier, vous pouvez contracter l'assurance jusqu'à 75 ans pour une garantie qui court jusqu'au 80e anniversaire. Chez Banque Populaire Rives de Paris, en revanche, la souscription n'est possible que jusqu'au 70e anniversaire et la date limite de garantie ne va pas au-delà du 75e anniversaire. On le voit, les contrats diffèrent sensiblement selon les compagnies.

Coût prohibitif

Coût prohibitif

Seul inconvénient, le coût de l'assurance "senior". Car il faut bien l'avouer, si les compagnies ont accepté des contrats spécifiques aux emprunteurs âgés, elles font payer ce risque au prix fort. Et par rapport à une assurance "groupe" standard qui, rappelons- le, oscille entre 0,40 et 0,90 %, le coût d'un contrat "senior" est pour le moins prohibitif. Dans certaines compagnies, la prime est évaluée au cas par cas en fonction du risque. Ainsi, chez BNP Paribas, la tarification n'est pas communiquée puisqu'elle est étudiée en fonction des montants assurés et de l'âge des assurés. Même chose chez la Banque Postale, chez LCL (Crédit Lyonnais) ; à l'UCB, la prime évolue chaque année en fonction de l'âge atteint par le souscripteur. Au Crédit Foncier, la prime évolue de 1,28 à 2,12 % selon la durée du prêt entre 60 et 65 ans. Entre 66 et 70 ans, elle passe de 2,17 à 2,65 %. Au-delà, elle atteint 3,37 %. Au CIC, l'assurance ne coûte que 2 euros par mois pour 10 000 e empruntés jusqu'au 75e anniversaire. Au-delà de cet âge, selon la durée de remboursement restant à courir, la prime augmente très sensiblement, passant à 5 % par an du capital restant dû pour 5 ans et à 6 % pour 10 ans.

Des crédits adaptés

Des crédits adaptés

A n'en pas douter, les crédits actuellement proposés sur le marché permettent de s'adapter à toutes les situations, en particulier à celles des emprunteurs âgés. Taux fixes, taux révisables, modulables, à paliers, avec différé, la palette est large. Certaines banques diffusent toutefois une offre spécifique en direction des "quinquas". C'est le cas de l'UCB avec son prêt "Idéalia". Cette formule s'adresse aux 45/60ans qui souhaitent que leurs mensualités suivent l'évolution de leurs revenus, notamment lorsqu'ils prennent leur retraite. Elle permet de financer jusqu'à 100% d'un projet d'achat (résidence principale, secondaire, investissement locatif, rachat de soulte, frais de succession…). En fait, il s'agit d'un crédit dont le montant des échéances diminue au moment de la retraite. A la date prévisionnelle de la retraite, cette diminution peut atteindre de 10 à 90 % de la mensualité initiale pour un prêt à taux fixe et de 10 à 30 % pour un prêt à taux révisable. Idéalia est également assorti de souplesses telles la modulation des échéances possible à partir du 13e mois, le report de mensualités (5 au total), le remboursement anticipé sans pénalités.

Une clientèle extra-locale achète des appartements neufs à Saint-Ouen et Saint-denis

Une clientèle extra-locale achète des appartements neufs à Saint-Ouen et Saint-denis

Les acquéreurs qui s'installent, soit à Saint- Denis, soit à Saint-Ouen, ne sont pas tous dionysiens ou audoniens de souche. Assez souvent, ils sont parisiens. L'Adil 75 remarque que ces clients poursuivent une "stratégie géographique claire", affichant une très nette préférence pour des communes limitrophes de Paris possédant une ligne de métro. En moyenne, ils achètent des 3 ou 4-pièces et traversent le périphérique pour se faire plaisir avec une terrasse et davantage d'espace que dans la capitale. Pour certains acquéreurs, le coût de l'accession à la propriété n'est plus un frein. "Nous arrivons dans une période où nous n'avons jamais vu autant de clients disposer d'un apport personnel important à la suite d'un héritage, constate Gilles Hautrive (Espaces Immobiliers BNP Paribas). A Nanterre, je viens de voir des clients s'offrir une maison de 350 000 € alors qu'ils sortent du parc HLM. Ils bénéficient de 70 % d'apport personnel".

Résidents à temps partiel

Résidents à temps partiel

Les stations balnéaires de la côte ont la cote ! A deux heures de Paris, les promenades légendaires de Deauville ou les maisons normandes romantiques de Cabourg continuent d'attirer nombre de Franciliens à la recherche d'une maison secondaire de plus en plus "principale". En effet, si le phénomène de "résidence partagée", les gens travaillant deux jours par semaine en ville et l'occupant le reste du temps, reste marginal du fait de la mauvaise desserte en train, celui de la génération du "papy boom" est notable. Les Franciliens représentent ainsi plus de 59 % des acquéreurs d'appartements sur la Côte fleurie d'après le Conseil régional des notaires et plus de la moitié d'entre eux sont âgés de 40 à 59 ans. Leur présence tire bien sûr les prix vers le haut, avec une hausse moyenne sur la Côte fleurie de 19 % en un an pour les appartements et 17 % pour les maisons.

Boîte à outils : lutter contre la pénurie de logements

Boîte à outils : lutter contre la pénurie de logements

La loi Engagement national pour le logement comprend en effet plusieurs dispositions qui veulent agir sur tous les leviers, pour développer tous les types de logements, locatifs ou en accession à la propriété, aidés ou non, plus ou moins sociaux.

Saint-Denis : la bâtisseuse de logements neufs

Saint-Denis : la bâtisseuse de logements neufs

Saint-Denis doit beaucoup au Stade de France. Cet équipement a été le turbo de son développement, mais il n'en est pas le moteur. Préexistait depuis une dizaine d'années un projet urbain sur lequel travaillait le GIE Hyppodamos 93, composé de professionnels de l'architecture, de l'urbanisme et de la conception paysagère. Prenant son projet pour levier, la Ville a eu la capacité d'obtenir les équipements qu'elle souhaitait lors de l'implantation du Stade de France : couverture de l'autoroute A1, création de deux gares RER, franchissement sous les voies ferrées et au-dessus du canal...

Habitat neuf : Saint-Denis/ Saint-Ouen, l'âge de raison

Habitat neuf : Saint-Denis/ Saint-Ouen, l'âge de raison

Saint-Denis et Saint-Ouen ont entamé une telle mutation que leur devenir est quasiment assuré. Le point sur ces deux villes attractives qui ont gagné un dixième de population en sept ans.

Une dimension nouvelle

Une dimension nouvelle

"La croissance démographique de la ville s'est traduite par une production de logements en constante augmentation, avec 2 300 logements par an entre 1990 et 1999. Le Plan local d'habitat actuel estime les besoins à 1 500 logements par an pendant 5 ans dans la Communauté d'Agglomération" explique Brigitte Le Brethon, maire de Caen. Quelques grandes opérations d'aménagement sont donc en cours, dont la fin de la Zac Gardin, en cœur de ville, qui accueillera les bureaux du Conseil Général du Calvados et dont la première tranche a déjà permis la livraison de près de 400 logements, de bureaux et de commerces. Mais la presqu'île est le grand projet actuel : située entre le canal maritime et l'Orne, réunis en cœur de ville dans le bassin Saint-Pierre, elle relie la ville à la mer. Autrefois dévolus à des activités industrielles et portuaires, les 100 hectares du site forment trois secteurs qui composent un véritable nouveau cœur de ville. Logements, bureaux et équipements d'envergure - comme la Salle des Musiques Actuelles qui sera livrée cet automne - s'associent dans ce nouveau quartier qui prend de la valeur, puisque les prix du neuf y tournent autour de 4 000 €/m2.

3 questions à Vincent Delahaye - Maire de Massy

3 questions à Vincent Delahaye - Maire de Massy

"Le développement passe par l'aménagement du territoire"

Des promoteurs présents dans le département

Des promoteurs présents dans le département

Les promoteurs présents à Massy investissent aussi d'autres communes de l'Essonne. Bouygues Immobilier commercialise des programmes à Bondoufle (La Closerie Saint-Fiacre), Etampes (Les Hauts Forestiers), Montlhéry (les Clos du Poète) et Ris-Orangis où son Domaine des Coteaux dispose encore de maisons de 4 et 5-pièces, à 2 790 €/m2 en moyenne, près du centre-ville. Eiffage Immobilier lancera prochainement une nouvelle réalisation à Wissous, avec 61 appartements du studio au 5-pièces. Nexity, qui a récemment achevé ses constructions place de l'Union Européenne à Massy, avec Bouwfonds Marignan et Meunier, est actuellement présent à Athis-Mons avec le Floréal, à Gif-sur-Yvette (les Villas des Prés Mouchards), à Juvisy-sur-Orge (le Parc Monttessuy), au Coudray-Montceaux (le Domaine de Coudray-Montceaux), à Molières (les Domaine des Molières) et à Lisses (le Domaine Léonard de Vinci). Le promoteur annonce également un programme à Saint-Pierre du Perray, en bordure du parc François-Mitterrand pour une livraison à partir du 2e trimestre 2008. "Il s'agira de maisons individuelles et de maisons de ville de 3 à 5 chambres, avec un grand éventail de surfaces et d'agréables jardins", assure son service marketing. Bouwfonds Marignan est présent à Dourdan (la Castille, 61 appartements tout juste lancés sur le marché) mais également à Lisses, où il achève un programme d'appartements et de maisons à proximité de l'Aqueduc des Eaux de la Vanne et du Loing. Enfin, Icade Capri a pour l'heure trois programmes en Essonne, à Morsang-sur- Orge (les Terrasses de l'Orangerie) et à Courcouronnes (les Jardins du 7e Art), qui doivent tous les deux être livrés au 4e trimestre 2006 puis le Clos Maximilien à Arpajon, prévu pour le 4e trimestre 2007. Situé dans le coeur historique de la ville, près de la mairie, des commerces et de la Halle du marché, ce dernier dispose encore de nombreux appartements de 4-pièces, à partir de 266 770 € pour 75 m2.

D'autres possibilités

D'autres possibilités

D'autres mesures fiscales visent d'autres types d'investissement. Créée en remplacement de la loi Paul en 2003, la loi Girardin a pour vocation de soutenir les investissements outre-mer. En fonction de la nature de l'opération, l'amortissement peut aller de 25 %, s'il s'agit d'une résidence principale, à 40 % dans le cas d'un investissement locatif en secteur libre et 50 % dans le cadre d'une location conventionnée. Un petit "plus" est même accordé à ceux qui investissent dans une zone urbaine "sensible" ou un logement équipé d'une source d'énergie renouvelable. Attention cependant, le Girardin doit être manié avec précaution, même si un pied-à-terre sous les tropiques associé à une bonne rentabilité fiscale est tentant ! L'éloignement rend le marché local difficile à appréhender. Il faut donc choisir avec soin le programme et opter pour une gestion locative assurée par un professionnel aux références irréprochables.

Vivre en ville et au vert ?

Vivre en ville et au vert ?

A côté du cœur de Rennes bat le poumon vert des parcs urbains (le Thabor, la trentaine d'hectares des Prairies Saint-Martin, les Gayeules). Un capital oxygène de 100 000 arbres au total dont la ville entend continuer à tirer parti par une politique active de développement des déplacements doux. Près de 200 km de bandes cyclables créent un réseau pour sillonner la ville à vélo. Contre toutes les attentes, la première ligne de métro remporte un réel succès (110 000 trajets par jour). Son extension est à l'étude jusqu'aux Rives du Blosne de même qu'une seconde ligne est-ouest entre La Courrouze et Cesson- Sevigné. Quant aux nouveaux aménagements, ils comporteront un maximum d'espaces verts et conserveront la trame végétale existante, les haies bocagères bretonnes de Beauregard par exemple. Le groupe Arc réserve aux amateurs de la vie au vert au cœur des villes le Parc des Tanneurs, à quelques pas des Prairies (à partir de 198 000 € le 2-pièces).

Situation et qualité du bien : la règle d'or

Situation et qualité du bien : la règle d'or

Reste qu'accéder à la propriété ne doit pas se décider à la légère. Pour que l'opération s'avère gagnante sur tous les plans et donc qu'elle soit source de plus-value à terme, encore faut-il ne pas acheter n'importe quoi à n'importe quel prix. C'est pourquoi vous devez être particulièrement attentif à la situation (proximité d'un centre-ville, des transports, des écoles...) et à la qualité du bien (qualité de construction, confort...) et donc à sa facilité de revente. Aujourd'hui, on n'achète plus pour conserver son logement 30 ou 40 ans. Ne serait-ce que parce que les logements sont chers et qu'il faut souvent se contenter d'une petite surface au début, quitte à acheter plus grand ensuite. D'autant que les besoins d'une famille évoluent avec le temps. Si vous êtes un jeune ménage et que vous achetez un 2-pièces, vous devrez certainement songer à vous agrandir avec l'arrivée d'un premier enfant. Si vous êtes moins jeune, vous verrez peut-être la nécessité de quitter votre grand logement pour plus petit, une fois les enfants volant de leurs propres ailes. D'où l'importance d'une revente aisée. A ces considérations, s'en ajoutent d'autres. Faut-il, par exemple, acheter du neuf ou de l'ancien ? Tout dépend du budget dont vous disposez. Il n'empêche que le neuf offre davantage de confort et de garanties. Mais, cela vous contraint à acheter le plus souvent sur plan (vente en Véfa). Vous ne pourrez donc prendre possession de votre logement qu'un ou deux ans plus tard.