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Tous les conseils en Immobilier

Des effets immédiats

Des effets immédiats

Si la réforme de 2005 n'a pas encore fait grimper le nombre de bénéficiaires à 240 000 comme annoncé par le ministre à l'époque, les premiers résultats sont très positifs. "D'après les dernières statistiques disponibles, plus de 200 000 prêts à 0 % ont été distribués en 2005, soit plus du double qu'en 2004" indique-t-on au ministère. Selon lui, 60 % des opérations effectuées en 2005 n'auraient pas pu être réalisées sans l'extension du prêt à 0 % aux opérations portant sur des logements anciens. C'est en effet l'ouverture du prêt au logement ancien sans contrainte de travaux qui a dopé la production de l'aide. Ainsi, en 2005, 36 000 prêts ont été attribués pour des logements anciens avec travaux et 92 000 à des logements anciens sans travaux. Il est vrai qu'auparavant, les conditions d'octroi dans l'ancien étaient particulièrement draconiennes. Pour financer un logement ancien, il fallait au moins consacrer 35 % du prix du logement en travaux. Résultat, 90 % des opérations financées concernaient des logements neufs. Surtout des maisons individuelles. Aujourd'hui, les prêts finançant une acquisition neuve ne représentent plus que 74 500 prêts. "Les ménages disposant de ressources modestes ont à nouveau la possibilité de devenir propriétaires dans des zones urbaines denses où l'offre de logements anciens est beaucoup plus abondante que celle de logements neufs, précise t-on au ministère, 46 % des prêts à 0 % sont désormais distribués dans les communes les plus chères (zone A) et les agglomérations de plus de 50 000 habitants, contre 30 % auparavant". Et il y a fort à parier que le récent relèvement des plafonds de ressources va encore améliorer ce score. Pour les pouvoirs publics, il s'agit aussi d'encourager la mobilité dans le parc locatif et donc d'accroître l'offre pour ceux qui n'ont pas les moyens d'accéder à la propriété. Mais concrètement, qui peut bénéficier du prêt à 0 % ? Quels projets pouvez-vous financer ? Sur quel montant pouvez-vous compter ? Autant de questions auxquelles nous apportons ici les réponses.

La promotion immobilière à Créteil, Alfortville, Maisons-Alfort

La promotion immobilière à Créteil, Alfortville, Maisons-Alfort

Dans le sud-est de la région parisienne, la plaine centrale achève son urbanisation avec de nombreux programmes neufs. Tour d'horizon du côté de Créteil, Alfortville et Maisons-Alfort, villes les plus actives du département.

Lancements de programmes immobilier

Lancements de programmes immobilier

Quant aux bassins à flots, entre le Lac et La Garonne, ce secteur, autrefois site portuaire industriel, s'étendra sur 220 ha et devrait engendrer la réalisation de 3 300 logements à terme. Pour l'instant, l'offre à Bordeaux est diversifiée. Le quartier des Chartrons, près du centre-ville, poursuit son ouverture sur le fleuve avant d'entreprendre son accroche sur les bassins à flots. C'est dans ce quartier que le groupe Pichet réalise Les Jardins des Chartrons, avec une dernière tranche de 90 logements, du 1 au 5-pièces, à un prix moyen de 2 800 €/m2. Cette tranche fait partie d'un ensemble de 535 logements sur 1,8 ha de terrain. Dans le quartier de La Bastide, sur l'autre rive de la Garonne, l'offre se développe avec, par exemple, Nexity Apollonia qui lance, à l'angle du Quai de Queyris et de la rue Nuyens, L'Autre Quai, un ensemble composé de petites résidences avec des prestations élevées (chauffage gaz, parquet en chêne massif). Le 2-pièces, entre 41 et 52 m2, est commercialisé entre 137 901 et 195 500 €, parking inclus. A l'Ouest, vers Mérignac, dans le quartier de Cauderan, Kaufman & Broad Malardeau réalise Le Square Cauderan, trois collectifs, entre 8 et 20 logements, dont des appartements et des maisons, livrables au 3e trimestre 2007.

Place de parking

Place de parking

Un projet de construction près de l'école des enfants m'intéresse. Problème : plus de parking disponible. Le lot du rez-de-chaussée que je convoite donne sur un petit jardin. Puis-je envisager d'y garer mon véhicule ? (Joseph R.,Mareuil-en-Brie, 51)

Caen : Un marché haussier

Caen : Un marché haussier

Caen échappe d'autant moins à la hausse générale de l'immobilier qu'elle souffre de l'absence de foncier disponible. "Excepté le projet de la presqu'île, il n'y a presque plus de Zac à Caen et les programmes se commercialisent à une vitesse impressionnante. Les résidences que nous commercialisions auparavant en 6 à 8 mois sont désormais vendues en 2 à 3 mois" estime Thierry Pelois. Sur Caen et la Côte fleurie, les ouvertures de chantier représentent environ un millier de logements chaque année. Un chiffre qui ne suffit pas à répondre aux besoins du marché, qui associe résidences secondaires et principales.Résultat, une hausse généralisée des prix. Dans l'ancien, ils atteignent une moyenne de 1 657 €/m2 pour l'ensemble de Caen, ce qui représente une progression de 13 % par rapport à l'année 2004. Dans le neuf, le prix moyen dans Caen intramuros tourne autour de 2 500 €/m2. "Mais dans l'hyper centre, où les programmes sont rares, les prix peuvent facilement grimper à 3 300 €/m2, pour des résidences neuves bien placées" précise Thierry Pelois. Dans les quartiers périphériques nord/est, le secteur de Caen la Mer reste un grand classique, où les prix oscillent autour de 2 300 à 2 400 €/m2.

Des logements de qualité

Des logements de qualité

Autre point fort du logement neuf, les garanties apportées par les nouvelles normes en matière d'isolation phonique et thermique, qui améliorent le confort et économisent l'énergie. "L'argument le plus important du neuf reste la qualité du produit. Les acquéreurs sont soucieux de la durabilité de leur investissement et sur le long terme, un programme neuf est un produit plus économique que l'ancien" argumente Jean- Louis Durand. L'attribution de différents labels, comme le label Qualitel, offre une garantie supplémentaire dans ce domaine. Sécurité et confort se retrouvent d'ailleurs dans les parties communes des résidences, avec des digicodes, interphones et autres vidéophones ; des halls d'entrée spacieux, des ascenseurs... L'achat sur plan permet un choix plus large que les "queues de programme", lorsque quelques rares appartements sont encore disponibles dans une résidence sur le point d'être livrée, voire même achevée. En achetant en début de commercialisation, bien avant la pose de la première pierre, vous multipliez vos chances de trouver le logement qui vous convient le mieux. A ce stade, il est souvent possible de faire modifier les plans, à condition de rester dans les limites imposées par la construction elle-même, par exemple en faisant abattre une cloison ou en demandant une cuisine ouverte... Reste le problème de s'assurer de la qualité d'un programme qui n'existe pas encore. Il faut avant tout se renseigner sur le promoteur, ne pas hésiter à "juger sur pièce" en allant voir ses précédentes réalisations et en interrogeant leurs habitants. Des programmes neufs qui vieillissent bien, des résidents satisfaits seront autant d'indications positives. Les documents fournis par le vendeur sur les prestations offertes par le futur logement ne sont pas toujours faciles d'accès aux profanes. Il peut être utile de visiter les appartements ou maisons témoins. Véritable "vitrine" des opérations, ils sont bien sûr soigneusement "mis en scène" et il faut faire abstraction de la décoration pour juger de ce qui figure réellement au cahier des charges du promoteur.

A Alfortville, une offre de logements neufs en léger ralentissement

A Alfortville, une offre de logements neufs en léger ralentissement

Partie prenante, avec Créteil et Limeil- Brevannes, de la communauté d'agglomérations de la Plaine Centrale, Alfortville. A 7 kilomètres de Paris (et 20 minutes de Châtelet-les Halles par le RER D), la commune est elle aussi chérie des acquéreurs. Depuis 1999, l'offre ne faiblit pas et huit programmes sont à l'affiche actuellement. Avec 36 000 habitants et l'originalité de posséder des limites administratives matérialisées par la Seine, la Marne, la ligne SNCF et l'A 86, elle attire les acheteurs avec des prix attractifs en ces temps de flambée immobilière : on trouve des petits 3-pièces à partir de 176 000 €, une opportunité rare en première couronne. Elle développe d'autres atouts : en plus de ses kilomètres de promenade piétonne sur les bords de la Marne, la commune a obtenu 4 fleurs au concours national des villes et villages fleuris. Elle a aussi un bon niveau d'équipements scolaires et sportifs et de nombreux lieux de rendez-vous à la culture, avec notamment deux théâtres, deux musées et un conservatoire municipal de musique. Elle poursuit ses efforts en la matière. La construction d'une médiathèque et d'une salle de spectacles de 400 places vient de débuter. Elles devraient être livrées en 2007. "Nous avons à coeur d'éviter les trop grosses opérations pour ne pas fragiliser le tissu urbain et social, prévenait cependant Joseph Loreau, maire-adjoint à l'urbanisme, au patrimoine et à la voirie dans un récent numéro de l'Indicateur Bertrand. Le nouveau plan local de l'habitat (PLU) prévoit une diminution des hauteurs de constructions autorisées".

Bordeaux et périphérie : l'offre s'élargit

Bordeaux et périphérie : l'offre s'élargit

Le marché de Bordeaux dépasse largement le cadre de la ville et de sa communauté urbaine. Si les prix progressent sensiblement, l'élargissement de l'offre et des produits destinés aux primo-accédants devrait satisfaire les acheteurs.

Les bords de mer ont la cote

Les bords de mer ont la cote

"Sur le marché de la Côte, nous avons de plus en plus de clients pour la résidence principale. Le rapport s'établissait auparavant à 80 % en résidence secondaire contre 20 % en principale. Désormais,nous sommes plutôt autour de 60 et 40 %" juge Thierry Pelois. En "résidence secondaire pure", c'est la Côte de Nacre qui offre deux programmes tournés vers les vacances. Autour du golf d'Omaha beach, Nexity George V développe des appartements et des maisons dont les prix démarrent à 100 000 € pour un petit 2-pièces et à 177 000 € pour une maison. Quant aux Maisons du Green Beach, signées Pierre et Vacances, elles démarrent à 148 000 € en copropriété classique, mais avec possibilité de mandat de gestion.

Caen et la Côte fleurie, marché à la hausse

Caen et la Côte fleurie, marché à la hausse

Agglomération dynamique, Caen affiche une belle croissance démographique. La capitale régionale attire de nouveaux habitants et le marché immobilier peine à satisfaire la demande.

Garantie revente aussi

Garantie revente aussi

Pour rassurer les emprunteurs obligés de revendre rapidement, par exemple pour des raisons de mutation professionnelle, certaines banques proposent des garanties revente. Leur objectif, compenser la perte financière éventuelle lors de la revente du bien. Dans la plupart des cas, l'assurance se limite à certains types de situation : décès, invalidité, mutation professionnelle, licenciement, divorce ou séparation... Cette garantie est évidemment limitée dans le temps. Vérifiez bien ce qu'il en est avant de signer un tel contrat. En règle générale, la durée du contrat ne va pas au-delà de 5 ans. Mais elle peut aller plus loin lorsqu'il s'agit d'un investissement locatif. Ainsi, au Crédit Foncier, si vous achetez votre résidence principale, vous serez couvert durant cinq ans. En revanche, si vous êtes investisseurs, votre garantie sera de 9 ans. Elle couvre la différence entre le prix d'achat et le prix de revente, frais compris. Une sécurité supplémentaire qui peut vous aider, le cas échéant. Surtout si vous devez vendre rapidement et faire des concessions sur le prix. Toutefois, vérifiez bien les conditions d'une telle indemnisation avant de vous engager.

Le Nord

Le Nord

Même si l'agglomération de Lille ne figure pas parmi les sept métropoles les plus chères de province, elle n'en reste pas moins intéressante pour les investisseurs. Située au cœur de l'Europe, bénéficiant d'une desserte TGV qui la met à une heure de la capitale, Lille est aussi l'une des métropoles européennes dotée d'un grand projet urbain en cœur de ville, avec Euralille, qui a entamé sa deuxième phase et devrait à terme compter 6 000 à 7 000 habitants et 15 000 emplois. Le prix moyen au mètre carré s'y établit à 2 928 euros/m2, rendant ce quartier encore très abordable, au regard des 3 610 euros/m2 affichés par le centre-ville.

Assurances complémentaires

Assurances complémentaires

Outre les assurances décès invalidité et chômage, les banques ne se font pas prier pour proposer d'autres produits liés au logement ou à la vie quotidienne. Chez LCL comme au Crédit Foncier, BNP Paribas, l'UCB... l'assurance habitation est également devenue un produit classique de l'offre des banques. Leurs contrats vont de la garantie de base à une prise en charge beaucoup plus complète des risques, dès lors que vous en faites la demande. Les établissements financiers disposent aussi de toute une palette de services d'assistance. Ainsi, le Crédit Foncier vous assiste dans toutes vos démarches en cas de sinistre portant atteinte à votre famille (préjudices corporels, mobilier d'agrément...) ou à des tiers. Elle a également mis en place une assistance en cas de dommages subis à votre logement, qu'il s'agisse de votre résidence principale ou d'un investissement locatif. En cas de problème, il vous suffit d'appeler le Centre de Gestion des sinistres où des conseillers sont là pour répondre à toutes vos interrogations 24 h/24 et 7 jours sur 7. Ceux-ci sont en mesure de vous indiquer les mesures d'urgence à prendre, les démarches à effectuer auprès des assureurs. Et si votre logement subit un dégât important et qu'il devient inhabitable, son service d'assistance prend en charge les frais d'hôtels des premiers jours qui suivent le sinistre. De tels contrats sont courants aujourd'hui. N'hésitez pas à vous renseigner auprès de votre banque.

Mandat de gestion locative

Mandat de gestion locative

Je viens d'acquérir un logement pour le mettre en location. N'étant pas sur place,puis-je confier à un professionnel la gestion complète de ce bien ? (Patrick T.,Marseille, 13)

Où investir ? Tour des régions

Où investir ? Tour des régions

Investissement locatif dans une métropole régionale, investissement plaisir au pied des pistes ou au bord de la plage ? Suivant vos objectifs, tour d'horizon des opportunités en région.