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Fin octobre, en Rhône-Alpes, plus de 500 appartements neufs étaient labellisés BBC-Effi nergie et 10 000 demandes, en cours. Une récolte certes jeune, mais très prometteuse. Enquête sur un marché en pleine expansion.

Indicateur Bertrand :Quelles sont selon vous les raisons de l'engouement des Français pour la maison individuelle ? Christian-Louis Victor : Il s'agit d'un attachement séculaire, dû à nos origines rurales. Malgré l'évolution sociologique que l'on peut constater aujourd'hui des comportements et des modes de consommation, nos origines sont là, qui nous font aspirer à vivre dans un environnement que nous maîtrisons. La maison est à la fois un espace partagé et des espaces séparés. C'est l'une des rares formes d'habitat qui permette d'obtenir cette distanciation par rapport à l'environnement et ce rapprochement par rapport à la famille et à ceux qui y vivent. La maison se situe au carrefour du besoin et du désir : le besoin de se loger et le désir de pouvoir, dans une certaine mesure, façonner soi-même son foyer. Un autre aspect important est l'évolution de l'offre financière et des garanties qui y sont liées. Le viager hypothécaire, l'hypothèque rechargeable, font de la maison le "coffre fort" des Français. Lorsque la maison est bien réalisée et bien située, elle leur permet une capacité d'endettement pratiquement infinie. I.B. :Quelles mesures doivent être prises pour favoriser l'accession à la propriété des primo-accédants ? C.-L.V. : Il ne faut pas forcément sortir plus de lois. Nous sommes passés d'environ 300 000 à 450 000 logements mis en chantier, dans le même cadre législatif, en disposant des mêmes outils : nous ne demandons donc pas forcément de nouveaux outils. Le prêt à taux zéro, qui a été sauvé il y a quelques mois, est par exemple un excellent outil pour les primo-accédants, d'autant que certaines municipalités et autres collectivités locales, le doublent. La difficulté majeure reste le coût du foncier par rapport au coût global de l'opération et à la capacité d'endettement, notamment des primo-accédants. Les chantiers ouverts par Jean-Louis Borloo, avec la maison à 100 000 e et l'achat en deux temps de la maison et du terrain, constituent d'excellentes pistes. Si cet achat en deux temps se stabilise juridiquement, ce sera un bon moyen de favoriser l'accession à la propriété des ménages les plus modestes. Au milieu des années 90, nous avions une majorité de jeunes ménages primo-accédants parmi les acquéreurs de maisons individuelles. On constate aujourd'hui une décélération au bénéfice de ceux qui ont un apport personnel dû à la revente d'un bien. Il faut retrouver un équilibre pour que l'accession à la propriété de sa maison joue pleinement son rôle d'ascenseur social. I.B. :Quel bilan tirez-vous des chiffres de l'année 2006 ? C.-L.V. : La maison individuelle se porte bien. Nous assistons à un atterrissage sur la cime des arbres, le marché se stabilisant à un très haut niveau. Le nombre de ventes enregistre un léger recul, de l'ordre de 1 % en 2006, qui correspond vraiment à un rééquilibrage, après dix années de forte croissance. D'ailleurs, si nous avions dû continuer à soutenir le rythme élevé de ces dix dernières années, nous aurions eu à affronter des problèmes de main d'oeuvre et d'approvisionnement. Quant à l'évolution des prix, on peut dire qu'en tenant compte de l'évolution des surfaces et des prestations – toujours plus importantes – le prix des maisons enregistre plutôt un décalage négatif. Par rapport aux prix du collectif, le coût du foncier a en effet moins d'impact, car il est beaucoup plus élevé en centre-ville qu'en périphérie. I.B. :On observe des évolutions régionales contrastées. Comment les expliquez-vous ? C.-L.V. : Le littoral ouest enregistre effectivement une baisse des ventes, de même que l'Est de la France. Il faut souligner que tout le littoral ouest a tracté pendant dix ans vers le point le plus haut le marché de la maison. Certains secteurs restent d'ailleurs toujours aussi dynamiques, comme celui de l'agglomération nantaise. Quant à la baisse globale de la région Ouest, elle illustre le phénomène de rééquilibrage que connaît le marché. A l'inverse, on note que la région Nord-Picardie, qui a connu quelques difficultés, enregistre aujourd'hui une indéniable reprise d'activité. Son positionnement géographique lui permet de profiter de l'espace européen et les nouvelles implantations d'entreprises et d'activités, soutenues par les pouvoirs publics, font revenir des habitants dans cette région à forte identité culturelle. Le développement du logement devrait donc s'y pérenniser. I.B. : Quelles sont les grandes orientations à suivre pour les constructeurs en 2007 ? C.-L.V. : Compte tenu de la demande qui reste très forte et de la stabilisation du marché, les constructeurs de maisons individuelles doivent proposer des maisons de qualité, mais qui restent à des prix abordables. Nous avons de nouveaux défis à relever autour de quatre enjeux qui sont fondamentaux pour toute la profession : construire des maisons sociales, à prix abordable ; développer les maisons de ville en optimisant la disponibilité foncière ; réaliser des maisons performantes, en utilisant des matériaux et des procédés de construction innovants et enfin généraliser la maison écologique, économe en énergie. Ce sont, fort logiquement, les thèmes retenus pour le prochain Challenge des maisons innovantes 2007.

"Plus que celles d'hier, les familles d'aujourd'hui, avec des enfants issus de plusieurs unions et/ou de grandes différences d'âge, sont aussi en demande d'espaces d'intimité. La réponse est apportée dans les grands logements neufs avec le développement des "suites parentales", poursuit Jean-François Gabilla. La chambre est bien isolée du reste de l'appartement,avec une salle de bains,un dressing. C'est possible à partir des 3-pièces dans les collectifs et cela se généralise dans les duplex et les maisons, où les parents seront logés au rez-de-chaussée et le reste de la famille occupera le 1er étage".Cette évolution s'explique par la complexification des relations familiales mais aussi par "la valorisation de l'autonomie de chacun des membres du foyer", précise Claire Juillard-Macian. Chacun voudrait donc se sentir chez soi, profiter d'un espace… qui se réduit comme peau de chagrin avec l'augmentation du foncier et du coût de la construction. Entre 2004 et 2005, la surface moyenne des logements a subi, par exemple, une baisse moyenne de 3 % pour tenir compte de la désolvabilisation des acquéreurs due à la hausse des prix. Les appartements neufs compensent le manque d'espace en jouant sur la rationalisation. Cuisine, salle de bains, rangements sont intelligemment conçus. Mais ce n'est pas tout. "Pour maximiser au mieux les surfaces dans ces conditions, les espaces de redistribution sont revus par rapport à l'organisation traditionnelle, continue Jean-François Gabilla. Dans les petites surfaces, studios, 2, voire 3-pièces, l'entrée est sacrifiée et les couloirs éventuellement abandonnés avec des entrées directes du salon vers la ou les chambre(s).Mais, ces ajustements sont limités par les normes imposées et notamment la mise en application de la loi Borloo du 11 février 2005 sur les bâtiments d'habitation collectifs neufs qui prévoit, dès la construction, des dispositions architecturales et des aménagements propres pour faciliter l'accès des logements aux personnes à mobilité réduite. Et à partir de 4-pièces, les acquéreurs se montrent attachés à l'organisation traditionnelle des espaces de transition".

Ce n'est pas tout : en effet, le Chèque Premier logement s'appuie également sur un partenariat avec les promoteurs et opérateurs de logements dans le secteur neuf.

Un prêt particulièrement adapté aux familles

Le programme Mille Arbres et l’un des 22 projets retenus dans le cadre du concours "Réinventer Paris". Un programme mixte, inédit, qui modifiera d’ici quelques années notre perception du périphérique.

Face à une forte demande, la résidence pour étudiants est une excellente option pour investir.

Plus de 6 000 nouveaux arrivants en quinze ans, 60 000 habitants prévus d'ici quelques années contre quelque 55 000 aujourd'hui : Vannes connaît le plus fort taux de croissance des villes de l'Ouest et de l'ensemble des villes françaises de plus de 40 000 habitants. Il faut dire que les atouts de cette ville d'art et d'histoire sont nombreux. La promenade dans les rues de son centre historique ancien aboutit au port et en flânant, on finit par découvrir tout le golfe. Cela explique l'afflux de touristes, mais aussi le développement d'une “vraie” ville à vivre, au dynamisme économique affirmé. Devenue troisième pôle universitaire de Bretagne, avec près de 6 000 étudiants, la ville a également développé différents parcs d'activités économiques, générateurs de milliers d'emplois.

Des problèmes liés à la construction de notre maison vont vous amener à faire appel à l'assurance dommages-ouvrage. Dans quels délais serons-nous indemnisés ? (Évelyne T., Strasbourg, 67)

“L’atout d’un grand logement neuf, c’est qu’il peut être conçu sur mesure”

Cela fait près de quarante ans que la réglementation thermique a été mise en oeuvre en France. De 1974 à 2013, histoire d’une lutte contre le gaspillage et pour la préservation de la planète.

“Chatou demeure une ville de jardins”

Indicateur Bertrand : Que pensez- vous du marché immobilier en ce début d’année ? Pensez-vous que nous sommes face à une crise ? Christophe Crémer : Selon les sources, le marché devrait connaître une très légère hausse ou une très légère baisse. Pour ma part, je pense que l’on sera dans une marge faiblement négative. Certaines zones restent très dynamiques. Notamment dans Paris où des quartiers comme la République fonctionnent encore très bien. Même chose à Levallois-Perret. Mais, il ne faut pas se voiler la face, dans l’ensemble, l’activité a fortement ralenti. On savait bien que l’immobilier ne pourrait pas monter indéfiniment à ce rythme là. D’ailleurs, pourquoi les prix continueraient-ils à grimper en France alors que l’immobilier baisse partout dans le monde ? Aux Etats- Unis, en Angleterre, en Espagne… partout le marché s’essouffle parce que les prix ont flambé. Aux Etats-Unis, c’est une véritable crise due au marché qui a été très spéculatif : 28 % des acquéreurs étaient des spéculateurs. En France, le contexte est différent. Le marché n’est pas en crise. La demande n’est pas, non plus, spéculative puisqu’elle émane d’acquéreurs qui cherchent tout simplement à se loger et à assurer leur avenir et leur retraite. Ils sont seulement freinés dans leur projet d’achat par les prix de l’immobilier et la montée très rapide des taux d’intérêt des crédits immobiliers. Mais, les pouvoirs publics ont pris des mesures qui devraient quelque peu les rassurer. Ne serait-ce qu’avec la déductibilité des intérêts d’emprunt. L’ennui, c’est que pour l’instant, la plupart des acquéreurs que nous recevons, ne savent même pas qu’ils peuvent bénéficier de cette déductibilité. I. B. : 2007 a été une année de forte hausse des taux de crédit. Que pronostiquez-vous pour l’année 2008 ? C.C. :Au début de l’année 2006, les taux étaient à 3,20 % et aujourd’hui ils démarrent à 4,70 % sur 15 ans. En deux ans, la remontée a été spectaculaire puisque de 1,50 point et rien que sur 2007, les taux ont bondi de 0,90 point. Personne ne peut nier que c’est une évolution importante. On peut dire que 2007 a été l’année de la fin des taux bas. Mais je pense qu’ils ne vont plus beaucoup monter. Pour ce qui concerne les taux fixes, l’OAT 10 ans a subi peu de hausse ces dernières semaines. Aujourd’hui, il est à 4,25 % et les taux de crédit proposés aux particuliers démarrent autour de 4,70 % sur 15 ans. L’écart est largement supérieur à la normale. Les banques auraient même dû baisser un peu leurs taux, mais cela n’est pas le cas. Elles sont en train de restaurer leurs marges, d’autant que leurs coûts de refinancement ont augmenté. Même les grandes banques de dépôt empruntent entre 0,25 et 0,30 point de plus qu’en juin. La crise des subprimes est passée par-là. Pour autant, je pense que la hausse ne devrait pas dépasser 0,15 point sur l’ensemble de l’année 2008. Ce qui n’aura pas de réel impact sur la solvabilité des acquéreurs. Quant aux taux révisables, il y a fort à parier que la Banque centrale européenne (BCE) n’augmente pas son taux directeur. Certes, il y a une tendance inflationniste à l’échelon européen, mais les indicateurs économiques sont loin d’être excellents. Il n’empêche que les acquéreurs et notamment les investisseurs qui ont pris des taux révisables ces dernières années, s’en mordent les doigts. Car la révision annuelle du taux de crédit sur l’Euribor fait souvent grimper le taux audelà d’un taux fixe. A titre d’exemple, si l’on applique une révision de taux aujourd’hui alors que l’Euribor est à 4,65 %, et que l’on y ajoute la marge de la banque, en moyenne de 1,20 point, le taux du crédit passe à 5,85 %. Bien plus qu’un taux fixe à 4,70 ou 4,80 % aujourd’hui. Quelqu’un qui a pris un taux révisable récemment a intérêt à le convertir en taux fixe. I. B. : Bien que les banquiers s’en défendent,constatez-vous un durcissement des conditions d’octroi des crédits ? C. C. : Nous sommes dans un environnement différent et il sera sûrement plus difficile d’obtenir un crédit en 2008. DR Nous le ressentons déjà. Notre taux de refus est passé entre juillet et aujourd’hui de 3 à 8 %. J’ai l’exemple d’un couple dont les deux membres travaillent et qui ont des revenus élevés. Pour acheter leur appartement, ils s’endettaient à hauteur de 21 %. La banque a refusé le crédit parce que l’épouse était en période d’essai. Les cas se multiplient. Un autre dossier a été refusé alors que l’endettement était de 32 % parce que la banque a considéré, en épluchant les relevés de compte du candidat emprunteur, qu’il faisait trop de retraits d’argent auprès d’un casino, supposant qu’il était joueur. Cela illustre combien tous les détails d’un dossier sont importants. I. B. : L’allongement des durées des prêts se poursuit-il ? C. C. : Pour la première fois, au 4e trimestre 2007, la courbe des prêts à 30 ans et plus a baissé par rapport au trimestre précédent. Pour un banquier, un prêt à 30 ans est généralement associé à un jeune couple qui n’a pas d’apport et peu d’expérience professionnelle. Ce qui devient un handicap. Et si l’emprunteur n’a même pas de quoi payer les frais d’acquisition, il ne sera pas vu d’un bon oeil par le banquier, contrairement aux années précédentes où les établissements de crédit prêtaient jusqu’à 110 %. Les banques n’ont pas durci leurs conditions, elles appliquent plus rigoureusement leurs critères.

Entre mer et montagne, la Côte d’Azur, convoitée par une clientèle étrangère fortunée, s’affiche comme la région phare du pied-à-terre de luxe.

Le principe des prêts à échéances modulable est très simple et offre des avantages incontestables. Il vous permet, en effet, de moduler les mensualités de votre prêt par exemple tous les ans en fonction de vos besoins. Si vous décidez d'augmenter votre mensualité, vous rembourserez plus rapidement votre crédit et en réduirez d'autant le coût. A l'inverse, si vous avez des difficultés ponctuelles ou un achat important à réaliser, par exemple changer de voiture, peut-être aurez-vous avantage à réduire votre mensualité durant quelques mois. Les prêts modulables offrent également cette possibilité. Dans un tel cas, la durée du prêt s'allongera et renchérira le coût du crédit. En matière de prêt modulable, les formules sont bien rodées et tous les établissements financiers en proposent, qu'il s'agisse de banques de dépôts ou de banques spécialisées en financement immobilier. Dans la plupart des cas, l'augmentation à la hausse comme à la baisse représente de 20 à 30 % de la mensualité d'origine. Sous certaines conditions cependant. A titre d'exemple, à l'UCB, la modulation des échéances est possible dès le 13e mois. Si vous souhaitez rembourser plus vite, vous pouvez augmenter votre mensualité jusqu'à 30 % de l'échéance précédente. Ce qui diminue la durée du crédit. A l'inverse, si vous voulez abaisser votre mensualité, deux conditions doivent être respectées. En premier lieu, pour pouvoir abaisser votre mensualité, il faut que vous ayez auparavant procédé à une augmentation d'échéance. En second lieu, la baisse ne peut déboucher sur une mensualité inférieure à celle d'origine. A noter aussi que la faculté de modifier les mensualités est limitée à cinq fois sur toute la durée du prêt.

Sur les emplacements dignes d'un intérêt environnemental, les promoteurs conçoivent des programmes inspirés de la Haute Qualité Environnementale (HQE), avec capteurs solaires pour la production d'eau chaude, recyclage des eaux de pluie, optimisation des éclairages... Ces programmes présentent un léger surcoût à l'achat, mais ils réduisent les charges. La plupart d'entre-eux sont certifiés Habitat & Environnement de Cerqual. "De tels produits séduisaient 5 % de notre clientèle il y a deux ans, mais maintenant 30 % de nos clients se montrent intéressés", remarque Loïc Bastit, directeur commercial du groupe Arc. Quelques-uns de ces programmes d'un nouveau style : à Mordelles, les Petits Près du groupe Arc et Cœur Plaisance de Bouygues Immobilier, à Chantepie, l'Aquarelle de la Coop de construction (10 logements au rez-de-chaussée pour personnes à mobilité réduite) et les Terrasses d'Ascolia de Bouwfonds Marignan, à Saint-Grégoire, les Villas Eugénie de Giboire Immobilier.

Non, décidément, Alice et Sylvain n'ont pas à s'inquiéter. S'ils dénichent l'appartement qui leur convient, ils peuvent notamment souscrire un prêt relais. De quoi s'agit-il ? Dans la mesure où ils n'ont pas encore vendu et qu'ils ne peuvent pas disposer du capital qui pourrait leur servir d'apport personnel, la banque peut leur faire une avance sur la valeur du futur logement et leur donner la possibilité de rembourser cette avance dès que la vente sera effective. Certes, ce prêt n'a pas toujours eu bonne presse. Surtout lorsque les taux de crédit étaient élevés et que le marché immobilier ne se présentait pas au meilleur de sa forme. Mais, depuis quelques années, la donne a changé. Le marché de la revente affiche une bonne santé et les biens partent rapidement. A condition toutefois que celui-ci soit de qualité et que notre couple ne soit pas trop gourmand. Toutes les banques proposent ce type de montage.