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Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté d'Agglomération du Havre par la fédération des promoteurs immobiliers.

Toulouse est l'exemple type de la ville qui s'étend, avec une densification maîtrisée mais un fort étalement urbain. Pour trouver un logement qui rentre dans leur budget, les acquéreurs n'hésitent plus à s'éloigner du centre. Pour la collectivité, ce phénomène a un coût, en augmentant les dépenses d'infrastructures routières (avec demain, une jonction Est en projet pour faciliter les déplacements dans l'Est toulousain au-delà de Quint-Fonsegrives, Balma et Saint-Orens et encore, une liaison multimodale Sud-Est (LMSE), entre le terminus de la future ligne B de métro à Ramonville et l'avenue de la Marcaissonne à l'entrée de Quint-Fonsegrives), scolaires et les frais de gestion des services. Pour le particulier, il a un impact sur ses conditions de vie, qu'illustre très bien une étude de la direction départementale de Midi-Pyrénées. Selon la DDE, la rocade arrivera à saturation d'ici 2020, avec 190000 véhicules par jour. Une deuxième rocade est donc d'ores et déjà en discussion. Le coût de l'éloignement est aussi une donnée à prendre en compte au moment de signer un nouvel achat en résidence principale… d'autant que la flambée des prix concerne également la périphérie… Les 342 communes de l'aire urbaine souffrent d'une pénurie de logements. Devant la pression foncière des particuliers et des promoteurs qui rachètent des terres aux agriculteurs, la valeur des terrains constructibles a quasiment quadruplé dans l'aire urbaine en dix ans.

“Marne-la-Vallée vit une époque charnière, sensible au développement durable”

Indicateur Bertrand : La Fédération nationale de l’Immobilier (FNAIM) annonce la baisse des prix de l’immobilier ancien de 2,9 % au 3e trimestre. Vous attendiez- vous à ce repli ? Henry Buzy-Cazaux : Oui, parce que nos données mensuelles avaient fait état d’une baisse des prix en juillet et en août, confirmée en septembre. Ce repli est maintenant clairement avéré, alors qu’il se montrait plutôt erratique au cours du 1er semestre. Nous savions depuis longtemps que le niveau des prix était en décalage par rapport à la solvabilité des ménages, et qu’il aurait pour effet de tempérer les augmentations et d’infléchir le marché à la baisse. C’est un phénomène normal de fin de cycle. Par contre, nous ne nous attendions pas au resserrement du crédit. En mai et juin, nous avons constaté un revirement des banques, dont l’attitude a été beaucoup plus restrictive dans la distribution des prêts. Cela a eu pour conséquence de redresser l’activité immobilière à partir d’une moindre fréquentation des agences et de “casse” – pour emprunter une expression de négociateur, c’est-à-dire de ventes qui n’aboutissent pas, faute d’obtention de financement. I.B. : Sur quels segments se situe particulièrement la “casse” ? Sur les grands logements et les maisons, dirait-on ? H.B.-C. : Il est délicat de tenir un discours unique à ce sujet, car des disparités régionales apparaissent. Mais nul ne peut nier que la réticence des banques se manifeste surtout par rapport au financement des opérations les plus onéreuses, à hauteur de 450 000 à 500 000 euros. Par conséquent, les appartements des grandes villes, comme Paris, et les maisons sont les plus concernés. I.B. : Vos adhérents ont-ils des clients qui rencontrent des problèmes avec leurs prêts-relais ? H.B.-C. : Ce phénomène est beaucoup moins répandu dans les agences immobilières que sur le marché de particulier à particulier, car l’agent immobilier a pour mission de trouver le prix d’équilibre de la vente. Vis-à-vis du vendeur, ce rôle est didactique, d’autant que les négociations deviennent plus âpres à mesure que le marché se durcit. L’agent immobilier a pour métier, et il le fait très bien, d’inciter les vendeurs à la modération. En professionnel du flux, il ne peut pas se payer le luxe de garder trop longtemps un bien en vitrine – si celui-ci n’est pas vendu au bout de 18 mois, c’est souvent en raison de son prix. Les produits anciens se situent dans la partie dense du patrimoine, centre-ville ou proche périphérie, et n’ont pas de gros défauts rédhibitoires. I.B. : Quel niveau de remise peut espérer l’acquéreur ? H.B.-C. : Tout dépend si, à l’origine, le prix a été ou non fixé à sa juste valeur. Un bien mal évalué et présenté depuis 6, 8 ou 9 mois, pourrait ainsi subir une décote de 10 à 15 %. Ce cas de figure n’est pas rare. Quand le mandat a été bien pris, mais avec des visites insuffisantes, le prix peut être corrigé de 2 à 3 % au bout de trois mois. I.B. : Pensez-vous que cela ira plus loin ? H.B.-C. : Si les banques n’étaient plus au rendez-vous, l’économie serait bloquée, dont le marché immobilier en premier lieu. Nous vivons une période tellement folle que nous n’excluons pas cette sombre hypothèse. Mais ce scénario peut être évité à l’aide d’outils, comme la baisse des taux d’intérêt et les mesures en faveur de l’accession sociale, par exemple. Je pense que nous finirons l’année avec une baisse des prix de 5 à 6 %, qui pourrait se prolonger au même niveau en 2009. Cela induit une fourchette large de 10 à 15 % sur 18 mois, puisque le 1er semestre n’a pas enregistré de baisse. Cette érosion en pente douce pourrait permettre la resolvabilisation des acquéreurs. I.B. : Comment les agences immobilières résistent-elles dans cette conjoncture ? H.B.-C. : Les agences, comme les études notariales et les promoteurs, vont être touchées. Mais cela ne fait que 3 à 4 mois que leur activité est affectée, alors que leur capacité de résistance joue sur plusieurs mois, notamment en ajustant la variable de l’emploi. En général, la profession, et non les adhérents de la FNAIM, ont recours à 70 % d’agents commerciaux. Les agences ont également la possibilité de réduire leurs investissements, tels que la publicité et la formation. La FNAIM va d’ailleurs mettre en place une cellule, dans le but d’aider ses adhérents à choisir les meilleures solutions. I.B. : Malgré tout, l’immobilier reste-t-il un bon investissement ? H.B.-C. : Plusieurs de nos adhérents sont consultés par des clients paniqués, qui veulent convertir en immobilier leurs liquidités ou leur portefeuille d’actions. Ceci prouve bien que, quelles que soient les circonstances, il existe toujours un fond de confiance envers la pierre. L’immobilier est et restera un marché soustendu par le besoin. Une famille aura toujours l’obligation de se loger, de s’agrandir… Un tel investissement rime avec plus-value, la seule condition étant de garder le bien au-delà de 6, 7, voire 12 ans. Et s’il s’agit d’une résidence principale, cette plus-value n’est pas imposable. L’immobilier demeure le moyen sûr d’asseoir sa situation financière.

Indicateur Bertrand : Quelle place consacrez-vous à l’habitat sur Floirac ?

Du 1er juin au 31 juillet 2012, Nexity vous propose de bénéficier de ses 3 offres exclusives ! Un 1er achat immobilier, un investissement locatif ou la gestion d’un bien, choisissez l’offre adaptée à votre projet immobilier.

En dépit d’un ralentissement de l’activité, le secteur de la maison individuelle limite l’érosion des ventes dans un contexte économique difficile.

Au-delà de ses pouvoirs de séduction qui dépassent les frontières, la Ville Lumière offre des opportunités aux investisseurs.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté d'Agglomération de Clermont-Ferrand par la fédération des promoteurs immobiliers.

Il est encore temps de profiter du dispositif actuel et de ses multiples avantages avant la mise en place d’un système plus social par le ministère du Logement.

Enfin, l’attrait fiscal n’est pas négligeable non plus. En ayant signé un bail commercial, vous vous inscrivez de fait dans la catégorie des loueurs en meublé. Si vous percevez plus de 23 000 e de loyers par an (ce qui correspond à un investissement de l’ordre de 500 000 e dans l’immobilier) et que vous êtes inscrit au registre du commerce, vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP). Sinon, vous passez en catégorie loueur en meublé non professionnel (LMNP). Outre la récupération de la TVA (19,6 %), ce statut vous permet chaque année pendant la durée du prêt de déduire de vos bénéfices industriels et commerciaux (BIC) - donc de vos loyers - l’amortissement du bien. Ce qui peut représenter jusqu’à 60 % du montant de l’opération. Autre avantage de louer en meublé : après cinq ans de détention, les plus-values réalisées à la vente du bien sont exonérées d’impôts. À la fin du remboursement du prêt, vous empocherez donc les loyers (souvent à une date très proche du départ en retraite). De quoi mettre du beurre dans les épinards lors de votre départ en retraite.

Ces 20 dernières années, plus de 8 000 logements ont vu le jour sur Bussy Saint-Georges, sur le secteur 3 de Marne-la-Vallée. Certains se trouvent dans l'enceinte même d'un superbe golf. Aujourd'hui, les constructions continuent de plus belle. 800 nouveaux logements sortent encore de terre chaque année. La proximité de la nature ne cède pas au développement urbain. En plus de ses 80 hectares d'espaces verts et 5 000 arbres plantés à travers la ville, le parc urbain traversera bientôt la ville d'ouest en est. À son extrémité orientale, le parc du Génitoy sera achevé dès 2006. C'est tout autour de ce nouvel espace que se développent les programmes actuellement. Dans le quartier résidentiel des Cents- Arpents, de nombreuses réalisations sont en cours, dont le domaine de Flore et la Villa Trévise, deux résidences de standing réalisées par France-Pierre.

"De mal nécessaire, le crédit immobilier est devenu une réelle opportunité pour réaliser son projet." Indicateur Bertrand :Quel bilan tirez-vous de l'année 2006 et quelles sont, selon vous, les perspectives d'évolution du marché immobilier ? François Drouin : Le marché immobilier d'habitation en 2006 a poursuivi la décélération déjà observable en 2005. Plusieurs signes en témoignent : le nombre de cessions reste inscrit à un haut niveau mais progresse moins (autour de 3 %) ; le niveau des stocks de logements s'accroît dans l'ancien et dans le neuf ; la hausse générale des prix ralentit. Constatée localement, elle résulte d'un quasi-plafonnement des valeurs les plus hautes et du resserrement par le bas de l'échelle des prix. Mais le point majeur reste sans doute la persistance d'une demande qui ne faiblit pas. Les ménages parviennent à faire face à la hausse des prix par des emprunts à taux faibles et durées longues, par des aides familiales ou l'acquisition de superficies moindres dans des quartiers moins recherchés. Je note par ailleurs que les prêts aidés tels que le prêt à 0 % constituent des réponses intéressantes pour les ménages à revenus modestes. I. B. :Quel regard portez-vous sur la mise en place des dispositifs Robien recentré et Borloo neuf ("populaire") ? F. D. : Tout d'abord, le marché de l'investissement locatif reste très actif. En effet, le contexte économique et financier lui est aujourd'hui favorable, avec des niveaux de taux d'intérêt encore bas, une fiscalité attractive et une pénurie avérée de l'offre locative dans certaines régions. Les clients qui réalisent un investissement locatif poursuivent simultanément plusieurs objectifs : constituer/valoriser/ transmettre un patrimoine ; se créer des revenus complémentaires ; préparer leur retraite, tout cela dans un contexte fiscal favorable. Le choix du régime optimisant l'opération dépend évidemment des objectifs de l'investisseur : il doit avant tout être guidé par le marché local et donc les besoins. Par exemple, pour Paris intra-muros, le prix marché reste élevé et le régime Robien recentré peut être le dispositif adéquat. A l'inverse, les communes de première couronne dans des villes populaires sont attractives en investissement Borloo où les plafonds propres à ce régime pénalisent peu l'investisseur. D'autres objectifs peuvent également guider l'investisseur dans ses choix. S'il souhaite par exemple louer à un ascendant ou un descendant, il choisira le Robien recentré qui lui offre cette possibilité à la différence du Borloo. I. B. : Votre dernière enquête menée avec Paris Dauphine souligne l'impact de mutations sociologiques profondes qui influent sur la demande de logement. Quels sont les grands enseignements à en tirer ? F. D. : Le marché du logement en France a été marqué entre la Libération et les années 80 par trois chocs : la reconstruction, l'urbanisation et le développement des flux migratoires. Après cette période de construction très active, on pensait que tout était rentré dans l'ordre avec une production annuelle de 300 000 logements par an. Or, l'étude fait apparaître un véritable choc sociologique qui bouleverse la demande de logement, sous l'influence conjuguée de plusieurs changements sociologiques déterminants : l'éclatement de la cellule familiale, l'allongement de la durée de vie, les nouveaux flux migratoires et la part croissante du montant des investissements étrangers en France. Toutes ces causes structurelles viennent se cumuler et ont permis aux auteurs de l'étude d'estimer le besoin de construction de logements à 500 000 par an. I. B. : Quelles sont les évolutions majeures en matière de crédit immobilier en France ? F. D. : Le marché du crédit immobilier a fait l'objet de profondes transformations ces dernières années. Les taux favorables du crédit immobilier ont soutenu l'appétence confirmée des Français pour la propriété. Manifestation la plus visible de cet engouement : le taux de propriétaires est passé à 57 % contre 35 % après-guerre. Le recours au crédit immobilier est désormais bien installé dans les mentalités et ne fait plus peur. De mal nécessaire, il est devenu une réelle opportunité pour réaliser son projet immobilier, qui reste pour beaucoup de ménages LE projet d'une vie. Le profil des clients aussi a évolué. Les 55/65 ans veulent devenir propriétaires sans pour autant voir leur budget diminuer (culture, loisirs…). Les primo-accédants, eux, sont souvent moins jeunes (30 ans) du fait de la hausse des prix de l'immobilier et de leur situation professionnelle parfois précaire (CDD, intérim…). Dans le même temps, ils sont plus nombreux à acquérir un bien immobilier, préférant le remboursement d'une échéance de prêt immobilier au paiement d'un loyer généralement d'égal montant. Pour faire face à la diffusion à grande échelle du crédit immobilier, les banques ont développé leur offre de financement avec des formules de prêts adaptées aux besoins des différents types de clientèles : lissage des mensualités, allongement des durées, mixage des profils et des tarifications, services packagés. Les solutions de prêts à taux révisable, dont le Crédit Foncier a d'ailleurs été le précurseur, ont connu une forte croissance avec des montages sécurisés sur des durées de plus en plus longues. Elles ont aussi permis d'abaisser les mensualités de remboursement et donc d'augmenter la capacité d'emprunt.

Olivier Bokobza : Lorsqu’on s’engage dans un investissement locatif, on doit conserver le bien pendant une durée minimum de neuf ans, dans le cadre d’un dispositif Borloo ou Robien. Pour le cas du propriétaire accédant à sa résidence principale, on constate que la durée moyenne de sa détention est de sept ans. Ces périodes de sept ou neuf ans, qui représentent du moyen-long terme, permettent de se protéger des cycles courts. En un ou deux ans, les variations des prix de l’immobilier peuvent en effet être importantes. Mais lorsque l’on se rapproche des dix ans de conservation d’un bien, si l’on se fie au marché tel qu’on l’a connu sur les trente dernières années, le risque de moins-value est très limité. Les cycles de l’immobilier tournent aux alentours d’une décennie : tous les dix ans, on se retrouve à peu près au même niveau que dix ans auparavant. Cela protège d’une éventuelle moins-value, car l’idée est de ne pas perdre d’argent et, dans le même temps, de se constituer un patrimoine. Lorsque l’investisseur achète sa résidence principale, il va plutôt viser un marché et un endroit qu’il connaît bien, avec une potentialité de plus-value à la sortie s’il rentre dans un marché en période de cycle bas à l’achat. L’investisseur locatif détient cependant un potentiel de plus-value plus important, puisqu’il peut acheter loin de ses références personnelles, et faire le choix, par exemple, d’une ville en développement. Le marché immobilier réagit comme un marché classique, avec des phases hautes et basses ; ces variations n’empêchent pas de réaliser des plus-values. À condition d’avoir, comme pour tout investissement immobilier, prêté une grande attention à l’emplacement, ainsi qu’à la qualité du produit. Il est parfois judicieux de payer un peu plus au départ, pour un logement qui se revendra beaucoup mieux quelques années plus tard.

Championne de notre palmarès des villes où investir dans l'immobilier, Bordeaux s’est beaucoup transformée depuis quelques années. Elle a reconquis son patrimoine architectural et se modernise avec le projet « Bordeaux 2030 ».

S’ils ont grimpé ces derniers mois, les taux de crédit restent encore attractifs. Mais les experts tablent sur leur hausse progressive en 2009... C’est donc le moment de concrétiser votre projet.

Comment visualiser et visiter sa maison avant même qu’elle ne soit construite ? C’est à cette expérience inédite qu’ont pu se livrer les visiteurs du Salon de l’immobilier, sur le stand d’Explorimmoneuf.