Tous les conseils en Immobilier

Je viens de signer un compromis de vente directement avec le vendeur, sans passer par un professionnel.Or, je viens de m'apercevoir que la condition suspensive de l'obtention du prêt ne figure pas au contrat. Serais-je alors engagé même si la banque ne m'accorde pas le financement ? (Nicolas D.,Nantes, 44)

Cap au sud de l'est parisien, avec des villes du Val-de-Marne qui présentent peu ou prou les mêmes caractéristiques, notamment en ce qui concerne l'accessibilité, que leurs voisines de Seine-Saint-Denis. "Le Valde- Marne est l'un des seuls départements de la région où la courbe des prix ne tend pas à la stagnation et qui échappe à la morosité générale", juge l'enquête de l'Adil (Agence départementale d'information sur le logement) sur le marché neuf au 3e trimestre 2006. Les prix varient considérablement en fonction des villes.

"Nous avons mis au point un prêt à taux zéro local"

"Un RER à la lyonnaise va se mettre en place"

Plus c'est loin, moins c'est cher. "Sur l'année, l'accalmie est sensible, avec une hausse extrêmement modérée, de l'ordre de 2 %, pour le département de Seine-et-Marne, dont le prix moyen s'établit à 3 258 e/m2", constate ainsi l'Adil dans son étude du marché du neuf en 2006. A 20 km de Paris, Chelles est en quelque sorte la première étape en Seine-et-Marne. Le prix moyen s'établit à 3 300 e/m2 pour les programmes neufs. Et ils sont nombreux, dans une ville qui a connu moult évolutions avec l'arrivée de la ligne E du RER et l'aménagement d'un nouveau quartier. "Les jeunes ménages modestes viennent nombreux, attirés par des prix raisonnables, une réputation moins sulfureuse que certaines villes voisines et les 20 mn de transports qui les séparent du quartier de Saint-Lazare", analyse un commercial chez Promogim, dont le programme Square & Jardin, livrable au 3e trimestre 2008, propose des 2-pièces à 141 000 e. A noter, parmi les nombreux programmes neufs, les Allées de Swann, un domaine de 29 maisons, parmi lesquelles les 4-pièces de 82 m2 démarrent à petit prix : 272 000 e.

De Montreuil, 21e arrondissement parisien, à Sénart, paradis de la maison individuelle, l'est de la capitale offre tous les styles de vie aux acquéreurs. Tour d'horizon des principales offres en matière d'immobilier neuf.

Plus tranquille que Tours, Orléans, la capitale administrative de la région, a entrepris de revitaliser son coeur de ville en implantant plus de 10 000m2 de commerces. Le projet d'une université en centre-ville, sur le site que libèrera l'hôpital, nourrit les conversations. A proximité, la mairie a déjà déclenché des opérations de logements étudiants. Egalement dans le centre, une opération de requalification avance sur le site du château de La Motte-Sanguin comportant un hôtel 4 étoiles luxe, dont le gestionnaire vient d'être désigné. Sur l'agglomération, se poursuit l'aménagement des quais de la Loire. Tout le monde s'active pour être fin prêt lors du festival de la Loire, en septembre. Pendant ce temps, les Orléanais entraînent leurs mollets : bientôt ils auront à disposition des stations de vélos en location pour limiter leurs déplacements en voiture.

"La CUB et Bordeaux constituent un marché traditionnel où les prix ont, certes, effectué un rattrapage au cours des dernières années mais à un niveau comparable à des villes de taille identique", explique Patrice Pichet. En quelques années, les communes de la CUB se sont lancées dans une réflexion leur permettant d'accueillir des opérations de logements collectifs structurant leur espace de plus en plus urbanisé au regard d'un flux démographique comportant une demande pérenne. Comme Groupe Carrère ou Bouygues Immobilier, Icade Capri est très présent sur la Communauté urbaine. A Floirac, sur la Zac des Quais, Les Jardins du Fleuve, opération conçue dans le cadre du label Habitat & Environnement et composée de petits immeubles résidentiels et de villas urbaines, est livrable au 2e trimestre 2008. Le promoteur est présent sur la même Zac à partir du 2e trimestre pour un programme de 161 logements répartis en 102 appartements et 45 semi-collectifs ainsi que 14 maisons groupées à prix maîtrisés pour la livraison de l'ensemble en milieu d'année 2009. Sur l'autre rive, la société Sagec vient de lancer la commercialisation d'une opération de 37 logements à Parempuyre dont 20 % des logements en PLS. Les prix pratiqués se situent entre 2 500 et 2 700 e/m2 habitable. Le groupe Cogedim lancera, entre mai et juin, un programme de 120 logements sur Le Haillan, à l'ouest de Bordeaux, dans le cadre d'un aménagement de quartier, avec la volonté d'intéresser une clientèle de primo-accédants.

La plupart des banques ont mis au point avec leur compagnie d'assurances des contrats seniors. Chez LCL, le contrat groupe vous autorise à rembourser votre emprunt jusqu'à votre 75e anniversaire. En cas de décès, le capital restant dû est remboursé par la banque, dans la limite d'un plafond de 1,6 million d'euros. Quant à la prime, elle varie en fonction du dossier médical et de la durée du crédit. A titre indicatif, si vous souscrivez après 60 ans, le coût de votre assurance décès vous coûtera entre 0,49 et 0,60 %. Cette banque propose également un contrat individuel qui vous garantit jusqu'à votre 90e anniversaire. Dans ce cas, le prêt ne peut dépasser 540 000 e. Quant au coût de l'assurance, il est défini au cas par cas en fonction du risque. Chez BNP Paribas, l'offre est assez similaire (voir encadré). Dans le cadre d'un contrat groupe allant jusqu'à 70 ans, la prime dépend de l'âge au moment de la souscription et de la durée de remboursement. Ainsi, si vous êtes âgés de 51 à 60 ans de l'adhésion, votre prime oscillera entre 0,35 et 0,50 % selon que votre prêt est inférieur à 10 ans ou qu'il s'étale sur 11 à 30 ans. Entre 61 et 70 ans, la prime va de 0,60 et 0,80 %. Quant à l'extension jusqu'à 75 ans, la prime se situe entre 1 et 1,50 % du capital assuré. Au Crédit du Nord, le remboursement du prêt ne peut avoir lieu après le 75e anniversaire puisque la limite de la garantie décès est fixée à cet âge. Coût de l'assurance : 0,198 %.

"La première demande des acquéreurs par rapport à la sécurité, c'est de se sentir protégés chez eux", assure Valérie Brot, agent immobilier à Saint-Maur, commune coquette du Val-de-Marne, dont la plupart des villas sont protégées par télésurveillance. Une revendication d'autant plus sensible pour l'habitat individuel : on se sent plus vulnérable dans une maison que dans une résidence en collectif et il est vrai que la maison reste la cible privilégiée des cambrioleurs. C'est en réaction à cette exigence de sécurité accrue que les promoteurs se tournent de plus en plus vers la réalisation de domaines de maisons en du neuf oooils se révèlent pourtant relativement rares et représentent un pourcentage assez faible des accidents domestiques. L'évolution des normes vise également à réaliser des installations toujours plus sûres, notamment dans les locaux d'habitation. Fin 2006, une nouvelle norme NF est parue : elle devrait comporter sept parties d'ici la fin de cette année, traitant notamment de la dimension des installations et des dispositifs d'évacuation des produits de combustion. Dans l'immobilier neuf, différents labels, parmi lesquels ceux d'EDF et de GDF, garantissent non seulement la qualité et la sécurisation des installations, mais aussi des niveaux d'exigence poussés, notamment en termes de performances énergétiques. Sécurité à tous les étages. On l'a vu, les risques d'incendie sont d'autant mieux limités que les installations électriques sont modernes. Il n'en reste pas moins que la protection contre les risques d'incendie fait également partie des garanties incontournables du neuf, établies par des mesures législatives incontournables. "Pour les constructions neuves, la sécurité incendie commence par l'utilisation de matériaux de construction plus résistants aux flammes et qui ne dégagent pas de fumées toxiques à la chaleur", expose Antoine Desbarrières, président de Qualitel. Les exemples abondent : des traitements du bois permettant de le rendre résistant aux flammes en passant par des matériaux comme le béton cellulaire, subtil mélange d'eau, de sable, de chaux et d'air. Ce dernier allie les caractéristiques de la pierre - ininflammable - à celles d'un excellent isolant. Par ailleurs, certains dispositifs font désormais partie des équipements de base, en particulier dans les parties communes des bâtiments : portes coupe-feu, trappes de désenfumage, détecteurs de fumée dans les sous-sols, caves et parking. L'accessibilité des lieux aux pompiers et aux services de secours est également systématiquement étudiée dans la phase de conception des projets. Au niveau des logements eux-mêmes, la pose systématique de détecteurs autonomes de fumée, les DAF, fait par contre l'objet de débats. Un projet de loi en ce sens est passé en première lecture à l'Assemblée et a déjà été largement amendé au Sénat. "Les pompiers par exemple, montrent des réticences, car ils craignent que la généralisation des DAF fasse passer au second plan d'autres éléments indispensables de lutte contre les incendies. Cette question divise largement les experts, comme le CSTB (Comité scientifique et technique du bâtiment) et les professionnels du feu", explique Antoine Desbarrières. L'un des problèmes des DAF, lorsqu'ils sont installés dans un logement existant, est leur alimentation électrique. Le fonctionnement à piles peut entraîner des oublis et les habitants finissent par compter sur des dispositifs en réalité hors service. Dans le neuf, si on décide d'utiliser un équipement de ce genre, on peut le raccorder directement au réseau électrique, ce qui élimine l'un des principaux problèmes. A l'abri des indésirables "La première demande des acquéreurs par rapport à la sécurité, c'est de se sentir protégés chez eux", assure Valérie Brot, agent immobilier à Saint-Maur, commune coquette du Val-de-Marne, dont la plupart des villas sont protégées par télésurveillance. Une revendication d'autant plus sensible pour l'habitat individuel : on se sent plus vulnérable dans une maison que dans une résidence en collectif et il est vrai que la maison reste la cible privilégiée des cambrioleurs. C'est en réaction à cette exigence de sécurité accrue que les promoteurs se tournent de plus en plus vers la réalisation de domaines de maisons en ooovillage entièrement clos et sécurisés. La présence d'un gardien et d'un accès contrôlé est incontestablement un plus aux yeux d'acquéreurs prêts à payer plus cher pour cette surveillance garantie. Cet environnement fermé rassure également les parents, qui craignent moins de laisser leurs enfants libres d'aller jouer dans les parties publiques du domaine. La lutte contre les intrusions intempestives a également entraîné la généralisation de certains équipements dans les parties communes des résidences en collectif : double sas d'entrée équipé au minimum par un interphone - et de plus en plus par un visiophone -, accès aux sous-sols et aux parkings contrôlés par des clés, y compris dans l'ascenseur…

Indicateur Bertrand : Quels sont les atouts de Caluire-et-Cuire ?

J'ai lu que l'imposition des loyers avait changé, notamment que j'allais pouvoir déduire la totalité des primes d'assurance que j'acquitte. Cela signifie-t-il que je pourrai déduire des loyers l'assurance de l'immeuble ? (Christine M., Paris, 75)

Les résidences avec services représentent une solution pour de nombreux investisseurs. Toutes les catégories et les destinations se côtoient, pour des prix et des marchés différents. Tour d'horizon d'un secteur en pleine ébullition.

Indicateur Bertrand. : Quel est l'impact de votre opération sur l'organisation de ce secteur de la ville ?

Les prestations des promoteurs sont dans le ton : "De la pierre de Saint-Maximin,un pignon en terre cuite, des balcons avec jardins d'hiver : tout cela justifie des coûts de construction élevés", explique Georges Lini, le responsable commercial de Bouwfonds Marignan. Des pointures de l'architecture ont été retenues, comme Arte Charpentier qui vient de signer Le Palatin à La Défense et plusieurs ouvrages en Chine, dont le siège de General Motors à Shanghai. Ou l'atelier lyonnais Xanadu, créateur de la clinique du Parc et du siège du Progrès. Et les prix ? S'envolent-ils en fonction de tout cela ? Bouwfonds Marignan affiche une étiquette de départ de 3 760 e/m2. Bouygues et Financière Rive Gauche Fadesa : 3 700 e/m2, SLC Pitance : 3 200 e/m2. Edifice démarre à 2 995 e/m2 et a fait rajouter un bandeau sur son bureau de vente pour le signaler. Certains appartements dépassent, par leurs avantages en termes d'exposition ou de prestations, la barre psychologique des 4 000 e/m2. Ce sont par conséquent des cadres qui se sont porté acquéreurs, dans une perspective patrimoniale ou pour vivre dans un des quartiers les plus vivants de Lyon. A l'heure actuelle, Labuire se contente encore de grues et de pelleteuses en guise d'animation. L'assureur April achève son immeuble sur Vivier-Merle et ses collaborateurs devraient entrer sous peu dans les lieux. Cogedim a obtenu son permis de construire pour 24 000 m2 de bureaux. Dans le choix des enseignes commerciales, l'aménageur jouera l'intégration au quartier sans vampiriser l'offre existante : "Ce seront des commerces de proximité, comme une banque, une boulangerie ou des restaurants. Tout ce qui compose la vie d'un quartier."

Indicateur Bertrand : Qui acquiert un bien neuf dans les Hauts-de-Seine ?

A l'heure où l'offre immobilière se fait rare et chère sur Paris, il est temps d'aller jeter un oeil sur la périphérie. Un monde qui bouge en ce moment. Des Hauts-de-Seine au Val-de-Marne, éclairage sur les départements franciliens offrant des opportunités.