Tous les conseils en Immobilier

Si vous pouvez bénéficier d'un prêt à faible taux, c'est le moment d'en profiter. D'autant que leurs conditions sont généralement plus attractives que dans le secteur privé. N'espérez tout de même pas financer la totalité de votre acquisition par ce biais. Car, dans la plupart des cas, ces prêts sont de faible montant.

Avec un prêt à l'accession sociale, vous ne pouvez pas financer n'importe quel logement. Il doit, en effet, s'agir de votre résidence principale, ou de celle de vos ascendants, descendants, ou de ceux de votre conjoint. Autrement dit, le bien financé doit être occupé au moins huit mois par an. Ce logement peut prendre les traits d'un logement neuf, d'un projet de construction d'une maison, d'un logement ancien avec ou sans travaux.

Après une année 2008 difficile, des lancements se dessinent en grande couronne, notamment de plus petites maisons qu'auparavant et du collectif avec TVA à 5,5 %. Les prix, autour de 3 500 €/m2, sont sans commune mesure avec Paris et la 1ère couronne.

“La résidence avec services représente un investissement immobilier sécurisé”

Les taux d'intérêt ont beau être très attractifs, faire la chasse aux petits prêts à faible taux n'est pas inutile pour réduire le coût de votre crédit. Voici quelques pistes.

Lors des premières assises du logement pour actifs des Alpes-Maritimes, le Préfet, Dominique Vian, a posé le cadre de la problématique du logement : "Malgré une production en constante progression, la demande demeure insuffisamment satisfaite dans les Alpes-Maritimes. L'Etat concourt aujourd'hui à cette ambition collective en se donnant un objectif annuel de 2 000 logements sociaux, en utilisant des outils innovants de financement et en préparant l'Opération d'Intérêt National Plaine du Var." La Plaine du Var, ce sont 2 500 ha totalement plats, qui vont de l'aéroport international de Nice Côte d'Azur jusqu'au bec de l'Estéron. La fonction première de ce territoire consiste à restructurer la Plaine du Var, appelée à devenir un pôle essentiel de développement. "Nous sentons qu'une dynamique se met en place où les communes reprennent la main sur l'aménagement avec la ferme volonté de constituer des réserves foncières pour maîtriser l'aménagement de quartiers, constate Cyrille Nottet, directeur régional de Bouwfonds Marignan. Cette prise de conscience est en cours à Antibes avec l'opération TDF (cf interview de Jean Léonetti), mais aussi à Nice avec Méridia." Nice-Méridia, au coeur de la Plaine du Var, représente 196 000 m2 à construire sur 22 ha de terrains dont 40 000 m2 de logements, 20 000 m2 de locaux d'enseignement et de recherche ainsi que des commerces, bureaux, centres d'affaires et pépinières d'entreprises. La première partie du projet de 45 000 m2 a été confiée à Cogedim-Icade.

Quatrième ville des Hauts-de-Seine en croissance démographique de 13 % depuis deux ans, Asnières déroule son front de Seine. En phase opérationnelle, la Zac des Bords de Seine donnera naissance à un morceau de ville, où se croiseront des personnes qui travaillent, d'autres qui habitent là, des commerçants et des enfants qui iront à l'école dans le quartier. La station du RER C (Les Grésillons) met la place Pereire à cinq minutes et la porte Maillot à trois minutes de plus. Les premiers 500 logements sont commercialisés en ce moment dans un espace de vente sur place. A terme, ils seront un millier à sortir de terre. A proximité, la municipalité constitue une autre Zac pour un parc d'affaires. Le projet se dessine : "Les promoteurs propriétaires des terrains ont affiché leur volonté de construire un immeuble de grande hauteur", révèle Vincent Quintard, le directeur de l'urbanisme. Et l'architecte Claude Vasconi a été pressenti pour réaliser deux flèches d'argent qui se refléteront sur les flots de la Seine. Est-ce le moment d'acheter ? Oui, répond Bouwfonds Marignan dans sa lettre d'information : "Avant l'envolée inéluctable des prix ! Le mètre carré moyen revient à 4 900 e. A un jet de pierre, la barre des 5 000 e, voire des 6 000 e, est déjà allégrement franchie", poursuit le promoteur qui a lancé en septembre une résidence de 51 appartements sur le quartier de Seine. D'autres opérateurs font preuve d'une confiance similaire puisqu'ils ont programmé des projets (Coffim, Cogedim et Eiffage Immobilier).

On le voit, les courtiers sont nombreux et il est parfois difficile de faire son choix. "Faire appel à plusieurs courtiers n'est pas dans l'intérêt de l'emprunteur, prévient Credixia (www.credixia.com), un nouveau courtier en ligne. Le premier courtier qui dépose un dossier auprès de ses partenaires bancaires détient l'exclusivité du dossier et les autres se retrouvent dans l'impossibilité de faire le tour des banques et de représenter le dossier alors qu'ils ont peut-être négocié au préalable de meilleures conditions… La banque ne peut pas rémunérer deux courtiers sur un même dossier." Quoi qu'il en soit, même si votre préoccupation première est le taux de crédit, sachez qu'un certain nombre d'autres paramètres sont à étudier : les souplesses que peut vous apporter le crédit proposé (prêt à taux fixe, révisable, modulable, à paliers…), l'assurance décès qui lui est forcément annexée et dont le coût peut varier d'une banque à l'autre, les frais annexes (hypothèque, caution, remboursement par anticipation sans frais…). De ce point de vue, les courtiers sont en mesure de vous aider à négocier des conditions plus favorables qu'avec votre propre banquier. C'est par exemple le cas en matière d'assurance. Quand vous prenez un crédit immobilier, vous souscrivez généralement l'assurance qui va avec. Or, ce type de contrat "groupe" n'est pas toujours adapté. Car il fait supporter à l'ensemble des emprunteurs des primes d'assurance identiques alors que le risque n'est pas le même. Il en découle que les jeunes paient pour les plus âgés. Une situation que les courtiers ont contribué à faire évoluer en proposant la délégation d'assurance. Vous pouvez ainsi vous assurer par le biais d'un autre contrat que celui de la banque à un coût parfois diminué de moitié. La plupart des courtiers proposent ce service. A titre d'exemple, chez Cafpi, pour un prêt de 150 000 e sur une durée de 25 ans accordé à un jeune couple (24 à 26 ans), le coût total de l'assurance représente 28 500 e avec un taux de 0,38 % et 100 % de couverture sur chaque emprunteur. Pour la même couverture, Cafpi se fait fort de vous obtenir, par le biais de Vitae Assurances un taux de 0,13 %, soit une économie de 18 750 e ! Le jeu en vaut la chandelle !

DIAPORAMA. Mêlant suites de luxe, salle de fitness et restaurants haut de gamme, ce building en forme d’arbre de 90 mètres de haut verra le jour en 2018, dans la ville de São Paulo, au Brésil.

“Nous essayons d'appliquer le taux le plus personnalisé possible”

Sans être complètement satisfaisant, le Pacs organise la vie à deux hors mariage. Contracté librement entre partenaires et officialisé par simple déclaration conjointe au greffe du tribunal d'instance du lieu d'habitation, ce contrat précise les modalités de la vie commune. Mais contrairement à l'union libre, il rend les partenaires solidaires des dettes contractées, notamment pour le logement. En cas d'achat commun, sauf disposition contraire dans l'acte, le logement est réputé indivis par moitié. En cas de séparation et de rupture du Pacs, le bien peut être vendu et son produit partagé entre les "pacsés" (à hauteur de leur quote-part respective le cas échéant). Si l'un des partenaires désire conserver le logement, il peut faire valoir son droit de priorité pour racheter la part de l'autre. Pour le reste, le Pacs fonctionne sur le même principe que l'indivision avec ou sans convention. A quelques détails près qui ont leur importance : les droits de succession bénéficient d'un abattement de 57 000 € (76 000 € pour les couples mariés) et d'un taux d'imposition minoré : 40 % sur les 15 000 € suivants et 50 % au-delà. L'abattement de 20 % sur la valeur vénale du logement qui constitue la résidence principale du défunt au jour du décès, est étendu aux partenaires d'un Pacs. Cette mesure est applicable aux successions ouvertes à compter du 1er janvier 2005. Il faut aussi noter que les réductions liées aux droits de donation s'appliquent dans le cas d'un Pacs. Autrement dit, toute donation consentie en pleine propriété entre le 25 septembre 2003 et le 31 décembre 2005 permet de bénéficier d'une réduction de droits de 50 %, quel que soit l'âge du donateur. Des avantages qui, à n'en pas douter, contribuent au succès du Pacs !

Des pôles secondaires se singularisent par leurs équipements et leur valeur touristique. C'est le cas de Villefranche (33 000 habitants) dans le Beaujolais et à 30 minutes de Lyon en TER. La commune possède un théâtre de 700 places - l'une des plus belles scènes de Rhône-Alpes -, un parc des expositions, une pépinière d'entreprises et, depuis des décennies, un légendaire marché couvert. "Ça ne durera pas aussi longtemps que le marché de Villefranche", dit-on du reste dans la région. A 55 km de Lyon par l'autoroute et au coeur des Vals du Dauphiné, La Tourdu- Pin (7 000 habitants) apparaît comme une "sous-préfecture nature", selon son slogan. Bourg-en-Bresse (plus de 43 000 habitants) compte 3 400 étudiants (droit, prépas, école d'infirmières…) et arrivait en 4e position du Palmarès 2005 de l'Entreprise des villes les plus attractives. Les amateurs de grand air connaissent sa forêt de Seillon, son parc de loisirs de Bouvent et son golf.

Je recherche un appartement à l’achat. Comment dois-je procéder pour connaître l’état de l’immeuble ? (Florence D.,Montauban, 82)

Si vous vendez votre logement pour des raisons de mobilité professionnelle et si vous en achetez un autre sur votre nouveau lieu de résidence, vous pouvez peut-être obtenir un prêt relais à taux record : 1 % (hors assurances et garantie) la première année (renouvelable une fois). Pour en bénéficier, deux conditions : être salarié d'une entreprise assujettie au 1 % logement (+ de 10 salariés) et vous trouver dans une situation de mobilité professionnelle ou de perte d'emploi consécutive à un plan social. Si c'est votre cas, vous pouvez prétendre à 70 % de la valeur vénale du logement que vous mettez en vente, dans une limite qui dépend de votre localisation. Cette limite est fixée à 105 600 € (zone I) ; à 86 400 € (zone II) et à 67 200 € (zone III). La nouvelle opération peut concerner l'achat d'un logement neuf ou ancien, de même que la construction d'une maison. Seule obligation : il doit s'agir de votre résidence principale.

Avec un marché immobilier plus proche de celui de Charenton et de Saint- Maurice que d'Alfortville, Maisons-Alfort revendique une identité de "ville de province".

Lyon a sorti le grand jeu en 2006. Des opérations majeures ont été lancées, telles que la Confluence, la Duchère et Labuire. Ce millésime 2006 a permis le retour à la fluidité du marché grâce à la mise en vente de 4 000 logements. L'offre s'est aussi élargie géographiquement et satisfait mieux par sa diversité les attentes des primo-accédants et des jeunes actifs. La demande d'efforts architecturaux et environnementaux du Grand Lyon a été couronnée de succès, impulsant des projets sortant des sentiers battus. Mais la clientèle est-elle prête à payer au prix fort le haut de gamme, comme celui de la Confluence par exemple ?

Deux conséquences à ce succès : à l'occasion des nouveaux plans locaux d'urbanisme, les centres de Nantes et des communes périphériques se sont densifiés. Malgré cela, les acheteurs s'éloignent en première et deuxième couronnes. Ils trouvent des opportunités dans le neuf à peu près partout, à l'exception du nordest qui s'est relativement peu construit. Ces dernières années, les grues ont rarement quitté le ciel du pays d'Ancenis, du pays de Retz et du vignoble nantais. Selon les services de la communauté urbaine, la collectivité a les moyens de poursuivre un tel rythme : dans les Zac nantaises et les secteurs opérationnels, 9 000 logements sont programmés d'ici 2012. Dans le cadre du renouvellement urbain et des extensions urbaines, on annonce un potentiel de près de 43 000 logements sur 10 ans. Enfin, la collectivité dispose d'un réservoir de 500 ha immédiatement urbanisables dans les Zac et zones opérationnelles figurant au PLU. La constitution de zones en aménagement différé (Zad) est à l'étude sur Brains, Rezé et Saint-Légerles- Vignes.