Tous les conseils en Immobilier

Depuis 2003, la loi Girardin remplace les lois Pons et Paul, destinées à favoriser la construction neuve dans les départements et territoires d'Outre-mer. La loi concerne les particuliers qui investissent dans l'immobilier neuf à usage d'habitation dans les Dom-Tom, entre le 22 juillet 2003 et le 31 décembre 2017 : une durée de validité qui permet d'offrir aux investisseurs un cadre stabilisé, sur le long terme. La réduction d'impôt peut aller jusqu'à 50 % pour les investissements en loyers intermédiaires, 40 % pour les loyers libres et 25 % s'il s'agit de la résidence principale de l'investisseur. S'y ajoutent des réductions supplémentaires suivant les cas. "Le taux est majoré de quatre points lorsque des dépenses d'équipements de production d'énergie renouvelable sont réalisées dans le logement. Il est majoré de dix points lorsque le logement est situé dans une zone urbaine sensible" explique-t-on à la Direction générale des impôts. Quel que soit le scénario, les avantages de la loi Girardin sont calculés en fonction de la surface du logement. "En 2007, la limite applicable aux investissements réalisés est passée à 2 125 K par m2 de surface - contre 2 024 K l'an passé - et le plafond du loyer annuel, par m2 de surface habitable et charges non comprises, est passé de 136 à 140 K dans les Dom et à Mayotte" explique Alexandre Rondepierre, consultant chez Select Invest Group, une société proposant des investissements dans les Dom-Tom.

Je suis propriétaire d'un entrepôt dont je souhaiterais faire mon habitation. Je suis salarié d'une entreprise privée et j'ai entendu parler du prêt 1 % Logement, puis-je en bénéficier pour effectuer les travaux nécessaires ? (Frédéric B.,Nice, 06)

Le visionnaire Francis Cuillier a reçu le Grand prix de l’urbanisme 2006. Coup d’oeil sur une carrière où se côtoient des expériences hétéroclites, dont le fil rouge demeure la réflexion stratégique.

“L’immobilier neuf bénéficie d’un taux réduit de frais d’acte”

- Matériaux : ils sont souvent certifiés par des bureaux spécialisés, comme le CSTB (Centre scientifique et technique du bâtiment), le CTBA (Centre technique du bois et de l’ameublement), l’ACERMI (Association pour la certification des matériaux isolants). C’est une norme NF (Norme Française) qui estampille ces matériaux.

Indicateur Bertrand : Avezvous une demande très forte pour les prêts "in fine" et dans quelle stratégie s'inscrivent-ils ?

Le principe de la démarche HQE est simple et presque ludique. Au total 14 cibles sont à atteindre sous forme de point à additionner. Il faut obtenir au moins 30 points pour que la maison puisse être certifiée. Maison Familiale s'engage à définir avec vous les critères qui permettent cette certification. Le groupe a ainsi mis en place des formules de packs adaptés à l'architecture et aux plans de chaque projet. A chaque équipement correspond un ou plusieurs points. De nombreuses options sont proposées : mise en place de panneaux rayonnants, système de récupération des eaux pluviales, équipements permettant d'utiliser les énergies renouvelables tel que la pose d'un poêle à bois ou d'un chauffe eau solaire. Au-delà de la démarche éco-citoyenne, faire le choix d'une maison certifiée HQE offre de nombreux avantages. Tous ces équipements permettent en effet de réduire la consommation d'énergie, de bénéficier d'une qualité de l'air et de l'eau et participent à la réduction des risques pour la santé. A la réception de votre maison, Maison Familiale vous remet un guide d'entretien et d'usage vous permettant de faire vivre votre habitation et de maintenir ses performances.

"Les énergies renouvelables sont sans aucun doute appelées à jouer un grand rôle dans le bâtiment de demain. Les progrès réalisés en matière d'énergies alternatives, notamment en ce qui concerne les équipements et dispositifs, dans le domaine solaire et photovoltaïque par exemple, permettent d'envisager de beaux lendemains pour les énergies renouvelables et non polluantes" estime Olivier Mazioter, chercheur à l'université de Paris 7. Les énergies renouvelables ont en tout cas la cote, chez nous comme chez nos voisins européens. Selon un sondage de la Commission européenne, les Européens sont favorables à 80 % à l'énergie solaire et parmi eux, les Français la plébiscitent à 86%. Qu'elles soient fournies par le soleil, le vent, l'eau ou le feu des entrailles de la terre, les énergies renouvelables sont inépuisables. Ajoutez à cela pas ou peu de déchets ou d'émissions polluantes, et vous comprendrez l'intérêt qu'elles suscitent. Pour l'heure, c'est le soleil qui, longtemps négligé, semble connaître un nouvel engouement ces dernières années : il faut dire que les techniques se sont largement développées. Qu'il s'agisse de chauffer l'eau d'une piscine, de produire de l'eau chaude sanitaire ou de chauffer la maison, toutes sortes de technologies solaires peuvent répondre à ces besoins. Capteurs et systèmes varient suivant les besoins et les objectifs, mais globalement le marché de l'énergie solaire dispose aujourd'hui de produits fiables. Les panneaux photovoltaïques par exemple sont plus performants et s'intègrent mieux aux toitures des bâtiments, les efforts ayant porté à la fois sur la qualité et l'esthétique du produit.

L'urbanisme a-t-il évolué ? Certainement, réplique Francis Cuillier : "En 50 ans,nous sommes passés à un champ plus stratégique et interdisciplinaire, intégrant des aspects d'économie, de déplacements, d'habitat et de modes de vie". Autre évolution : le partenariat avec le secteur privé s'est renforcé à la suite de la raréfaction des finances publiques. Restent des réalités lourdes, comme"la crise du logement d'une ampleur qui ne s'était pas vue depuis 50 ans surtout dans le domaine du logement très social", la problématique des modes de transport autres que la voiture, la préservation des espaces naturels… En France, on a un peu le tort de trop penser en termes de grands projets et d'appauvrir l'urbanisme banal, regrette l'urbaniste. L'auditorium que va réaliser Jean Nouvel sur le périphérique parisien en est un bon exemple alors que les banlieues sont en souffrance. "Une mégalomanie héritée de Louis XIV" ?

J'ai obtenu un prêt à taux zéro pour l'achat de ma résidence principale il y a 4 ans. Les conditions de celui-ci sont-elles transférables sur une nouvelle opération ? (Jean François R., Fontainebleau, 77)

Vous rêvez d'une nouvelle vie, d'un pied-à-terre tout neuf ou d'investir en attendant de vous établir à temps plein les pieds dans l'eau ? C'est un dossier spécial consacré à l'immobilier en bord de mer que nous vous invitons à traverser.

Parmi ces mesures fiscales d'encouragement aux investisseurs les dispositifs Borloo neuf et Robien recentré fonctionnent sur le même principe : c'est en créant un déficit foncier, qui s'imputera sur le revenu global de votre foyer fiscal, que vous ferez baisser votre impôt sur le revenu. Le déficit foncier annuel est plafonné à 10 700 e pour les deux dispositifs. L'éventuel excédent ainsi que les intérêts d'emprunt peuvent toutefois être reportés sur les dix années suivantes. Vous encaissez des loyers et payez des charges pour le bien que vous avez acheté. C'est la comparaison entre la somme des charges générées par votre bien d'une part, et les revenus qu'il vous rapporte d'autre part qui permettra d'estimer votre situation : vous disposerez d'un revenu foncier si le résultat est positif, mais obtiendrez par contre un déficit si le résultat est négatif. Votre intérêt est donc d'avoir plus de charges que de revenus : dans ce but, vous pouvez ajouter à la déduction permise par le dispositif fiscal, des frais eux aussi déductibles, comme les intérêts de vos emprunts, les frais d'assurances et de gestion locative, les travaux effectués, etc. Vous générez ainsi du déficit foncier, que vous retranchez de votre revenu net imposable… et le tour est joué !

Les Maisons Barbey Maillard lancent un nouveau concept pour une maison tout en lumière avec de grands volumes.
Imaginez une bulle de lumière qui fasse entrer le jardin dans la maison, un espace qui soit à la fois une sorte de bowwindow arrondi, une terrasse, un patio et qui assure une transition tout en douceur entre l'intérieur et l'extérieur. Cette bulle de lumière a un nom : le Lumicène®. Un concept novateur et lumineux Ce concept caractérise la nouvelle gamme de maisons proposée par Les Maisons Barbey Maillard. Avec ses 4 m de diamètre, le Lumicène® crée une rotonde de 12 m2 formant un vaste espace qui se prolonge par une avancée sur le jardin et offre ainsi une vision panoramique sur la nature environnante. Cette pièce peut être ouverte ou fermée grâce à des vitrages isolants mobiles. Elle est équipée de panneaux vitrés qui coulissent sur leur rail. En aluminium et à rupture de pont thermique, ils permettent une isolation phonique et thermique parfaite. La nouvelle gamme Lumicène® se décline en quatre versions, de plain-pied ou en étage. Le Modèle Adorela, avec combles aménagés grands volumes, se compose d'un séjour de 65 m2 et d'une chambre de 13 m2 en rez-de-chaussée. A l'étage, sont rassemblées deux belles chambres de 12m2, une grande suite parentale avec dressing et salle de bains ainsi qu'une mezzanine baignée de lumière. De plain-pied et très fonctionnel, le modèle Vivela propose un espace jour de 45 m2. Le modèle Aimela conçu pour la famille se caractérise par un vaste espace de vie au rdc ; chaque niveau reçoit une salle de bains pour le confort des occupants des 4 chambres (une au rdc et trois à l'étage). La dernière déclinaison de la gamme, Signela, est une imposante maison de standing offrant des surfaces généreuses baignées de lumière. Quel que soit le modèle, les volumes sont décloisonnés pour laisser place à la lumière. C'est la maison toute entière qui s'organise autour de l'espace de vie, créé par le Lumicène®.

Pour que votre habitation soit "technocompatible", il faut que son pré-câblage soit standardisé, exactement comme le câblage informatique standardisé qui équipe les entreprises et permet de mettre leurs ordinateurs en réseau. Aujourd'hui, les professionnels ont développé des systèmes obéissant à des normes standard. De l'avis de tous, c'est une étape importante qui permet de démocratiser l'habitat technologique. "A partir du moment où on trouve facilement des systèmes complets de A à Z et produits quasiment en série, l'habitat technologique est appelé à se démocratiser" juge Marc-Antoine Micaelli, de la société Domoconsulting, qui commercialise et installe des systèmes domotiques. Pour que les différents systèmes installés s'avèrent compatibles, il faut qu'ils parlent le même langage. Là encore, des protocoles standard commencent à se mettre en place Avec la généralisation des outils informatiques et d'internet, la domotique entre dans la maison. Confort, énergie, gestion simplifiée : la domotique, c'est l'habitat intelligent. Mai 2007 47 A C T U A L I T É S et différentes marques concurrentes se mettent d'accord pour utiliser un même protocole, afin de pouvoir construire des installations cohérentes, quel que soit le fournisseur de matériel. L'avantage pour vous consommateur est de pouvoir construire des systèmes ouverts, qui pourront évoluer en restant compatibles.

Tout constructeur est présumé responsable des malfaçons pendant 10 ans. Cette responsabilité de plein droit est couverte par un mécanisme d’assurance à double détente. Coup de projecteur sur des garanties bien utiles.

Au Plessis-Robinson, où l'offre demeure d'une réelle ampleur dans la Cité Jardins, Franco Suisse attaque son 4e programme en cours sur la ville. "Nos acquéreurs ne sont pas des familles, mais souvent de jeunes seniors qui achètent par ailleurs un bien au soleil après la revente de leur maison, observe le promoteur. De plus en plus de Parisiens viennent nous voir, intéressés par le cadre verdoyant et des surfaces plus grandes. Ce ne sont pas des primo-accédants : les prix seraient trop élevés pour eux à 4 800 e environ le m2". A Levallois, les appartements sont encore moins à la portée du commun des mortels : dans une toute petite opération, le 3-pièces de 68 m2 vaut 626 000 e, mais il comporte un jardin et une terrasse de 30 m2. Un luxe dans cette ville dense. "Ce sont des biens de prestige", souligne-t-on chez Gefic, le commercialisateur du projet. Alors que les acquéreurs des 2 et 3-pièces habitent déjà Levallois, les autres sont provinciaux ou parfois étrangers.Ce programme leur donne l'occasion de réaliser un excellent investissement patrimonial". A Issy, Boulogne ou Courbevoie, le mètre carré frôle les 6 000 e et il n'est plus question de se reporter sur l'ancien puisque ses tarifs se superposent sur ceux du neuf. A Boulogne, par exemple, un bien ancien se négociait en moyenne 5 185 e/m2 l'an dernier alors que L'Artistic Palace, un programme neuf original de Cogedim, avec la façade préservée d'un cinéma des années 30, commence aujourd'hui à 5 750 e/m2. Presque du copié-collé ! A Montrouge, les prix approchent aussi 6 000 e/m2 hors parking : "Ce sont des Montrougiens qui achètent. C'est un micro marché d'acquéreurs qui adorent leur ville et ne veulent pas la quitter parce qu'elle est commerçante et à 10 mn de Montparnasse", remarque Sogeprom, le promoteur. Un léger ralentissement se fait sentir sur la ville depuis quelques jours : les jeunes cadres attendraient-ils un crédit d'impôts sur la résidence principale ? Les médias ont annoncé cette éventualité si une nouvelle majorité sortait des urnes… A Plaisir, pour s'offrir une maison du Domaine Windsor, il faut 460 000 e en poche et beaucoup de détermination en tête car les biens partent vite : le promoteur a écoulé une bonne partie de son programme en quatre mois. "C'est un produit très recherché sur le secteur, où les villes nouvelles sont importantes et les maisons individuelles rares, signale-t-il. La clientèle est diversifiée, mais ne comprend pas de primo-accédants. Les acquéreurs possèdent déjà un petit bien et réalisent une belle plus-value en le revendant".

Je viens de faire l'acquisition d'un appartement sur plan.Est-il normal de prévoir une indemnité due par l'acquéreur en cas de retard de ses versements alors que le contrat ne prévoit rien à la charge du promoteur pour retard de livraison ? (Yannick T., Lyon, 69)