Tous les conseils en Immobilier

Pour ne pas perdre de temps, le Grenelle Environnement a récemment rendu ses conclusions. Et les objectifs en termes d'économies d'énergie dans l'habitat sont ambitieux. A l'origine, un constat : avec une consommation moyenne annuelle d'énergie primaire de 240 kW/m2 alors qu'il est possible d'atteindre les 50 kW/m2, le bâtiment constitue une des clefs permettant de diviser par quatre nos émissions de gaz à effet de serre à l'horizon 2050. Parmi les objectifs affichés,“tous les bâtiments devront être construits dès maintenant (2010) en basse consommation (50 kWh/m2).Et dès 2020, ils devront être à énergie passive ou positive.” Dès 2010, les ampoules à incandescence et les simples vitrages seront purement et simplement interdits. Celle qui respecte déjà ces chiffres, c'est “la bonne maison”. Commandée par le photographe Yann Arthus Bertrand pour rendre “visible” une action concrète en termes d'écologie dans la construction, elle a été construite par l'architecte Emmanuel Coste, pour Geoxia. Son empreinte environnementale est très faible. A cela, plusieurs raisons. D'abord une “enveloppe” très performante, avec notamment la suppression des ponts thermiques et l'installation de fenêtres triple vitrage. Ensuite un choix d'appareils électriques de catégorie A++, les moins gourmands en énergie et 100 % d'ampoules basse consommation. Mais aussi la présence d'un spot solaire. Son principe : capter la lumière naturelle et la rediriger à l'intérieur de l'habitat. L'eau chaude sanitaire y est produite par un chauffe-eau électro solaire. Le débord du toit laisse pénétrer 100 % des rayons solaires l'hiver et les limite l'été. Quant aux solutions de chauffage, elles sont revendiquées “non conventionnelles”. “Un puits canadien, qui récupère la chaleur du sol, a été relié à une ventilation double flux”, explique Emmanuel Coste. Afin de développer le confort de vie intérieur, un poêle à bois a été installé pour avoir un apport de chaleur, si nécessaire, à partir d'une énergie renouvelable : le bois. L'ensemble du processus de construction s'inscrit dans la démarche Haute Qualité Environnementale (HQE®).

"Dès la sortie de l'aéroport,on comprend qu'il se passe quelque chose à Dubaï. Passage au milieu de zones de gratte-ciel plus design les uns que les autres, grues et travaux omniprésents, projets pharaoniques en cours : nous sentons que cela fourmille dur", raconte Stéphane, jeune créateur d'une start-up et bloggeur, de retour d'un voyage d'agrément dans l'émirat, où il se verrait bien "acheter un penthouse, si je gagnais l'Euromillion".

Avant de vous engager, vérifiez que les travaux que vous souhaitez entreprendre ouvriront bien droit à un crédit d'impôt. Des normes de performance énergétique doivent apparaître sur vos devis et factures pour justifier de l'éligibilité des travaux au crédit d'impôt.

Quelle offre proposez-vous en termes de prêt "in fine" aux investisseurs ?

Comme toute aide de l'Etat, l'obtention d'un prêt à 0 % est soumise à des conditions de revenus. Ainsi, selon votre région d'habitation, vous ne pouvez dépasser certains plafonds de ressources, en principe revalorisés chaque année (voir tableau). Encore faut-il savoir de quelles ressources il s'agit. Vous devez prendre en compte les sommes que vous avez déclarées aux impôts. Mais tout dépend du moment où vous faites votre demande de prêt. Si celle-ci intervient entre le 1er janvier et le 31 mars, vous devez prendre en compte vos revenus de l'avant-dernière année d'imposition. Si celle-ci intervient entre le 1er avril et le 31 décembre, ce sont vos revenus de l'année précédente qui doivent être retenus. Vous devez fournir votre avis d'imposition selon les cas de l'avant-dernière année précédant celle de l'offre et de la dernière année (y compris ceux des personnes qui vivent sous votre toit). A titre d'exemple, si vous demandez un prêt en septembre 2006, vous devez produire votre avis d'imposition des années 2004 et 2005.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté d'Agglomération du Bassin d'Arcachon par la fédération des promoteurs immobiliers.

Indicateur Bertrand :Comment réagissezvous aux différentes initiatives dites de “mobilisation pour le logement”, lancées par Nicolas Sarkozy ?

Plus loin, c'est moins cher. C'est aussi souvent plus vert, et c'est un élément important dans le choix des nouveaux habitants de la grande couronne. Au nord de la capitale, le Val-d'Oise bénéficie de lieux de promenade quotidienne, notamment sur les bords de l'Oise et dans les nombreux parcs et jardins de Cergy et Pontoise. Mais l'agglomération est également aux portes du Parc naturel régional du Vexin français. Créé en 1995, il compte quelque 66 000 ha d'espaces naturels et agricoles préservés. De nombreuses activités de plein air y sont proposées. Vol à voile, parapente, équitation, cyclotourisme : autant de bonnes raisons de se dépenser avant de s'arrêter, sans complexes, à l'une des étapes gastronomiques qui jalonnent le parc… Terre de nature et de culture, le parc abrite également de nombreux musées et autres sites historiques à découvrir. Entre le château d'Auvers et son fantastique "voyage au temps des impressionnistes", la forge médiévale de Wy-dit-Joli-Village et l'imposant château de la Roche-Guyon, vous n'aurez pas assez de dimanches pour explorer le Vexin. Plus au nord, dans le département de l'Oise, le pays de Valois-Senlis-Chantilly offre les forêts d'Halatte, de Chantilly et d'Ermenonville ainsi qu'un patrimoine architectural et culturel d'exception. Côté sud, en Essonne, des villes historiques se détachent, de Milly-la-Forêt à Etampes en passant par Dourdan, entourées de vastes espaces encore agricoles. A l'est de la Seine, la gigantesque forêt domaniale de Sénart offre une grande bouffée d'air frais aux habitants des villes les plus orientales du département, d'Athis-Mons à Evry.

Dans le secteur collectif, le marché du centre-ville reste essentiellement soutenu par le dispositif Robien. Les ventes réalisées dans le cadre de ce dispositif peuvent atteindre jusqu'à 70 à 80% sur certains programmes. "Le collectif est très fortement poussé par une clientèle d'investisseurs. Les rythmes de vente étant élevés et les promoteurs ne pouvant pas renouveler leurs stocks assez rapidement, on va assister à l'avenir à une baisse des stocks d'appartements à vendre, en particulier sur les T2 et T3", souligne Jean-Philippe François. Pour l'heure, les nombreuses mises en vente ont permis de renflouer les stocks. On compte 1 120 appartements disponibles sur l'ensemble de la région Nord-Pas-de- Calais, qui devraient s'écouler en 9 mois. Pour le secteur individuel, c'est aussi une excellente année pour la promotion de maisons en secteur groupé, puisque les professionnels ont enregistré, en 2004, 665 réservations nettes dans l'arrondissement de Lille, en augmentation de 34 % par rapport à 2003. "La pénurie foncière et la cherté de l'ancien poussent les candidats acquéreurs à s'orienter sur des opérations neuves, mais dans des localités de plus en plus éloignées de Lille", informent les experts du Foncier. "Dans l'individuel, nous captons une clientèle familiale qui vend un premier bien immobilier pour s'acheter une maison de 110-120 m2 avec 4 chambres. Pour ce type de produit, il faut compter un budget moyen de 230 000 à 250 000 €", souligne Jean-Philippe François (Marignan Immobilier). Après des stocks record, on assiste depuis un an au déstockage des maisons. Mais, la demande est toujours aussi pressante. Pour preuve, les délais d'écoulement sont passés de 8 à 7 mois.

Tantôt un luxe ou, au contraire, un moyen pas trop onéreux de se loger, faire construire demeure une belle aventure. Enquête sur une partie de l'offre rhônalpine, qui ne manque ni de bon sens écologique, ni de vertu sociale.

Dans le centre, les grands appartements sont à chercher du côté des réhabilitations très haut de gamme. L’hôtel de Portefoin, hôtel particulier du 19e en plein cœur du Marais, propose deux 4-pièces entre 98 et 125 m2 et un 5-pièces de 163 m2. L’Hôtel d’Anjou, datant du 17e, affiche deux 4-pièces entre 102 et 108 m2, trois 5-pièces entre 131 et 176 m2 et un 6-pièces de 156 m2.

Des solutions confort pour votre maison

Depuis quelque temps, beaucoup de communes franciliennes mitonnent un écoquartier comme elles cuisineraient un pe- tit plat en sélectionnant les meilleurs ingrédients bio. "Durant les municipales, j'ai rendu visite à environ 70 villes. Pratiquement toutes avaient un écoquartier en gestation", observe le président Jean-Paul Huchon avec une curiosité d'autant plus vive pour ces quartiers que la Région a la main verte. Le Conseil régional n'a-t-il pas rendu obligatoire la construction de lycées zéro énergie dont le premier a été inauguré à Limeil-Brévannes ? À cela s'ajoutent dans la politique régionale des actions de plus en plus larges pour réduire les émissions de gaz à effet de serre et l'utilisation massive des combustibles fossiles la création de l'Arene (Agence régionale de l'environnement et des nouvelles énergies) pour sensibiliser les acteurs de l'aménagement aux questions environnementales, la mise en place du plan énergie dans le bâtiment, la formulation du dernier schéma directeur fortement teinté de développement durable…

En Languedoc-Roussillon, l’Ademe, la Région et Effinergie ont lancé le premier Observatoire des Bâtiments basse consommation au niveau local.

Première Entreprise sociale pour l’Habitat (ESH) en Rhône-Alpes, Alliade Habitat vient de réaliser plusieurs opérations originales.

Notre syndic ne convoquant pas l'assemblée générale, notre conseil syndical peut-il le faire à sa place ? (Syndicat de copropriété, Orléans, 45)

Cabinet de conseil en gestion de patrimoine Thesaurus Indicateur Bertrand: Les rentabilités sont-elles plus intéressantes en 2009 ? Christine Vassal-Largy: Si l’on considère la rentabilité nette en intégrant en plus l’économie d’impôts, les résultats sont intéressants cette année, car l’effort fiscal du Scellier et du nouveau LMNP sont importants. Il est possible d’investir 100 000 €, de récupérer 25 000 € d’économie d’impôt, et encore 19 600 € de TVA dans le cadre d’un investissement en résidence avec services. On peut aussi placer la TVA, si la banque ne la demande pas pour rembourser le crédit. La rentabilité est plutôt générée par la stagnation des prix du foncier, qui permettent aux promoteurs de servir de meilleurs rendements. Attention, tout cela ne veut pas dire que l’opération ne coûte rien. Cependant, l’effort d’épargne pour un investisseur cette année est moins important que l’an dernier. I.B. : Peut-on garantir sa rentabilité ? C.V.-L. : La première garantie de rentabilité reste d’avoir fait un choix cohérent. Si on investit sur un marché où il n’y pas de demande locative, on risque de ne pas encaisser de loyers et au pire, la requalification fiscale, car un appartement acheté en Scellier doit être occupé dans les 12 mois. Les assurances permettent de pallier à une carence ou à une vacance, mais elles ne durent qu’un temps. De plus, si le bien est mal situé, son propriétaire ne peut pas espérer le revendre au prix où il l’a acheté. Il vaut donc mieux revenir aux basiques pour choisir son bien, en se fiant à l’emplacement et à la qualité. Le placement immobilier comporte toujours un risque, mais l’investisseur dispose d’outils pour réaliser une opération cohérente. Dans le cas d’un investissement en résidence avec services, la rentabilité va vraiment être assurée par la qualité de l’exploitant. C’est un métier qui ne s’improvise pas, il faut le choisir avec soin et toujours se méfier des rentabilités délirantes, à 7,8 %. I.B. : Pour plus de rentabilité, il vaut mieux investir dans une petite ou une grande surface ? C.V.-L. : Il est sûr qu’une petite surface est plus rentable, mais la vraie question à se poser est de quoi a-t’on besoin à l’endroit où des logements sont construits. J’ai déjà vu par exemple des T1 situés à 40 minutes du centre-ville d’Aix-en-Provence, alors que es locataires ciblés sont des célibataires ou des jeunes couples, qui préféreront loger directement au centre-ville. Avant d’acheter, le futur propriétaire-bailleur doit s’assurer qu’il répond à un besoin local.