Tous les conseils en Immobilier

En charge du Grand Paris, la ministre de l’Égalité des territoires et du Logement Cécile Duflot vient de présenter la feuille de route du logement francilien. Décryptage.

Cabinet de conseil en gestion de patrimoine Thesaurus Indicateur Bertrand: Les rentabilités sont-elles plus intéressantes en 2009 ? Christine Vassal-Largy: Si l’on considère la rentabilité nette en intégrant en plus l’économie d’impôts, les résultats sont intéressants cette année, car l’effort fiscal du Scellier et du nouveau LMNP sont importants. Il est possible d’investir 100 000 €, de récupérer 25 000 € d’économie d’impôt, et encore 19 600 € de TVA dans le cadre d’un investissement en résidence avec services. On peut aussi placer la TVA, si la banque ne la demande pas pour rembourser le crédit. La rentabilité est plutôt générée par la stagnation des prix du foncier, qui permettent aux promoteurs de servir de meilleurs rendements. Attention, tout cela ne veut pas dire que l’opération ne coûte rien. Cependant, l’effort d’épargne pour un investisseur cette année est moins important que l’an dernier. I.B. : Peut-on garantir sa rentabilité ? C.V.-L. : La première garantie de rentabilité reste d’avoir fait un choix cohérent. Si on investit sur un marché où il n’y pas de demande locative, on risque de ne pas encaisser de loyers et au pire, la requalification fiscale, car un appartement acheté en Scellier doit être occupé dans les 12 mois. Les assurances permettent de pallier à une carence ou à une vacance, mais elles ne durent qu’un temps. De plus, si le bien est mal situé, son propriétaire ne peut pas espérer le revendre au prix où il l’a acheté. Il vaut donc mieux revenir aux basiques pour choisir son bien, en se fiant à l’emplacement et à la qualité. Le placement immobilier comporte toujours un risque, mais l’investisseur dispose d’outils pour réaliser une opération cohérente. Dans le cas d’un investissement en résidence avec services, la rentabilité va vraiment être assurée par la qualité de l’exploitant. C’est un métier qui ne s’improvise pas, il faut le choisir avec soin et toujours se méfier des rentabilités délirantes, à 7,8 %. I.B. : Pour plus de rentabilité, il vaut mieux investir dans une petite ou une grande surface ? C.V.-L. : Il est sûr qu’une petite surface est plus rentable, mais la vraie question à se poser est de quoi a-t’on besoin à l’endroit où des logements sont construits. J’ai déjà vu par exemple des T1 situés à 40 minutes du centre-ville d’Aix-en-Provence, alors que es locataires ciblés sont des célibataires ou des jeunes couples, qui préféreront loger directement au centre-ville. Avant d’acheter, le futur propriétaire-bailleur doit s’assurer qu’il répond à un besoin local.

“Construire 3 000 logements d’ici deux ans”

Territoire à part, le marché de l'immobilier en montagne ne connaît pas de refroidissement en Rhône-Alpes, mais les évolutions sont segmentées. Tour de piste.

Peut-on revendre immédiatement un logement acheté en Pinel ? Le dispositif existera-t-il encore en 2018 ? Un bien acquis en Pinel peut-il rester vacant ? Explorimmoneuf revient sur l’ensemble des idées reçues et autres fausses informations qui circulent sur le dispositif.

Emmanuel Clausel nous explique pourquoi la stratégie de production des logements en résidence principale entre Toulouse et Marseille colle à l'époque pour des villes moyennes à fort potentiel .

La Duchère : 9e arrondissement. Un grand projet de Lyon, suivi de près par Gérard Collomb, l'ancien maire de l'arrondissement. Créée dans les années 60 pour les rapatriés d'Algérie, la Duchère avait fini par perdre sa vocation initiale d'accueil en se paupérisant et restant de ce fait à l'écart du développement de Lyon.

Pouvons-nous sans risque signer une promesse d'achat, comme cela nous l'a été proposé récemment ? (Gérard M., Vitry, 94)

Maisons France Confort lance un nouveau concept de maisons personnalisables. Et ce, à moins de 100 000 e. Le groupe Maisons France Confort souhaite, avec la gamme Open, proposer à chacun une maison qui lui ressemble. Des maisons qui offrent de très nombreuses variantes : de 70 à 110 m2, de plainpied ou à étage, avec abri voiture ou garage intégré, il y en a pour tous les goûts. Le concept repose avant tout sur une personnalisation du modèle. Chaque propriétaire peut choisir le style de sa façade : Provençal, avec des tuiles vieillies et des génoises ; Design, pour une approche plus contemporaine ou style Elégance pour mettre en valeur les couleurs et les volumes. Quel que soit l'environnement, la maison s'intègre ainsi parfaitement à l'architecture de la région. Une maison évolutive Ces maisons offrent par ailleurs de très nombreuses options, qui permettent de choisir entre différents packs de prestations, compris dans le prix initial de la maison. Afin de gagner en équipements technologiques, le Pack High Tech permet de bénéficier d'une maison sécurisée et câblée (alarme sans fil, précâblage home cinéma et hi-fi). Le Pack Balnéo, avec robinet thermostatique, donne quant à lui la possibilité de transformer la salle de bains en un véritable espace bien-être. Enfin, grâce au Pack Déco vous pourrez personnaliser l'intérieur de la maison (corniche dans le salon, spots intégrés). Conçue dès le départ pour offrir des maisons évolutives, la gamme Open propose d'autre part de moduler l'espace en fonction de votre mode de vie. Vous pourrez à tout moment créer une nouvelle salle d'eau ou un cellier, aménager une suite parentale ou une chambre supplémentaire. A votre convenance et en toute liberté.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté d'agglomération de Vannes par la fédération des promoteurs immobiliers.

Des fissures sur l'un des murs de ma maison, achevée depuis moins de trois mois, semblent importantes. Existe-t-il encore une garantie ? (Georges P.,Tulle, 19)

“Des conditions de prêt non figées…”

La région plaît, incontestablement. La Bretagne et les Pays de la Loire ont la cote, avec respectivement 34 665 et 32 446 logements neufs déclarés commencés pour l'année 2006 (selon les statistiques du ministère du Logement, arrêtées au 3e trimestre 2006). En Normandie, les chiffres sont plus modestes, avec 17 562 logements pour les deux départements.

La maison économe, lancée il y a près de deux ans par Géoxia (Phénix), s'habille de bois !

Ces dernières années, de nombreux promoteurs nationaux (Carrere, Monné-Decroix, Nexity, European Homes…) sont venus construire à Clermont-Ferrand, proposant notamment des programmes de logements à destination des investisseurs. "C'est une évidence, nous avons subi une vague importante de promoteurs nationaux", estime Nicolas Roux, secrétaire de la chambre régionale de la Fédération des promoteurs-constructeurs. D'ailleurs, les investisseurs représentaient jusqu'à 80 % des ventes ces dernières années. Mais aujourd'hui, la donne a changé. La flambée des prix a découragé ces derniers. "Ils ne représentent plus que 30 à 35 % des ventes", s'exclame Nicolas Roux. Il est vrai que les valeurs ont quasiment doublé en 6 ans. "C'est simple, en 2000, on vendait nos programmes aux alentours de 1 600 e/m2,à l'heure actuelle, les valeurs atteignent pratiquement 3 000 e/m2 en moyenne, poursuit Nicolas Roux, C'est lié aux nouvelles contraintes de la réglementation thermique et à la hausse des coûts des matières premières." De fait, les promoteurs misent sur l'accession. Une accession de plus en plus difficile à satisfaire compte tenu de la flambée des prix. Les acquéreurs quittent le centre-ville pour la périphérie avec l'espoir de se rendre maître d'une maison. Dans un rayon de 5 à 6 km, la moindre parcelle de terrain (500m2) vaut au bas mot 100 000 e auxquels il faut ajouter le prix d'une maison. Pour ceux qui n'ont pas envie de faire construire, les programmes de maisons ne manquent pas. European Homes en propose en dehors de la ville, dans des communes comme Cournond'Auvergne, Gerzat ou Saint-Beauzire. Nexity, très présent sur le secteur, en commercialise aussi. Par exemple au sud de Clermont, dans le quartier des Neuf Soleils, non loin de la place de Jaude. Là, une maison de 4-pièces avec terrain de 200 m2 et garage, démarre à 260 000 e. Pour une 5-pièces de 95 m2, les prix atteignent 335 00 e. Dans un programme baptisé Dôme Horizon les amateurs d'appartements peuvent également trouver leur bonheur. Un 2-pièces de 31m2 vaut 85 000 e, un 3-pièces entre 160 300 et 194 300 e et un 4-pièces duplex de 74m2 190 000 e (parking en sus).

Depuis quelques années, on parle beaucoup du retour des tours en matière de construction de logements. C'est désormais Marseille qui se lance dans cette aventure.

Le prix EnR 21 a été décerné. Objectif : récompenser et soutenir des projets innovants dans le secteur des énergies renouvelables pour l'industrie et le bâtiment. Lancée à l'initiative de la Technopole de Cherbourg, avec le soutien de l'ensemble des acteurs de la région Basse-Normandie, la première édition du prix EnR 21 a décerné 4 prix pour 4 innovations de qualité. Le 1er prix a été attribué au projet Amoes, porté par quatre ingénieurs, qui présente un nouveau procédé pour améliorer le rendement de la chaudière à bois, afin de produire de la chaleur, mais aussi de l'électricité. Le deuxième a récompensé le projet d'Eolienne à voilure tournante de Pierre Dieudonné, qui permet de récupérer au maximum l'énergie du vent pour produire de l'électricité à moindre coût. Projets et lauréats : www.enr21.org