Tous les conseils en Immobilier

Il va de soi qu'un prêt qui ne s'amortit qu'au bout de 15 ou 20 ans est particulièrement risqué pour la banque comme pour l'investisseur. D'où l'idée des banques de coupler le crédit à un produit d'épargne qui aura la même durée de vie que l'emprunt. Le plus souvent, il s'agit d'un contrat d'assurance vie en euros ou en unités de compte sur lequel l'investisseur dépose une somme qui peut osciller entre 20 et 50 % du montant de l'emprunt. Un placement qui produit des intérêts et qui est censé permettre, à terme, de faire face au remboursement du capital sans souci. Si vous n'avez pas énormément d'apport, certaines banques vous autorisent à alimenter votre contrat d'assurance vie par des versements périodiques. Mais attention : la formule est plus risquée, car vous n'êtes pas certain de disposer d'un capital suffisant pour rembourser le prêt "in fine" à terme. Surtout si votre placement s'adosse à un contrat en unités de compte dont la rentabilité est généralement plus forte mais aussi plus aléatoire. Reste que si vous optez pour un contrat en unités de compte, le banquier ne manquera pas de surveiller de près l'évolution de votre épargne, faisant le point régulièrement avec vous pour vérifier que vous parviendrez bien à rembourser. Autre inconvénient, les taux d'intérêt remontent. Aujourd'hui, il devient difficile d'emprunter à moins de 4 % à taux fixe. De leur côté, les contrats d'assurancevie en euros promettent difficilement plus de 4 à 4,5 % de rentabilité. Ceux en unités de compte davantage mais ils sont plus risqués. Gare alors aux dépressions boursières qui peuvent vous mettre en difficulté.

Toujours en investissement locatif, mais cette fois au soleil des Dom-Tom : la loi Girardin présente l'avantage incontestable de s'appliquer directement sur l'impôt. Il ne s'agit pas de réduire le montant de vos revenus imposables mais d'une somme que vous déduirez directement du montant de l'impôt ! En fonction de la nature de l'opération, l'amortissement peut aller de 40 % dans le cas d'un investissement locatif en secteur libre à 50 % dans le cadre d'une location conventionnée. Un petit "plus" est même accordé à ceux qui investissent dans une zone urbaine "sensible" ou un logement équipé d'une source d'énergie renouvelable. Et vous pouvez même déduire 25 % de votre achat s'il s'agit de votre résidence principale. Le tout dans un plafond qui se situe en 2007 à 2 125 e par m2. Le seul problème avec ce dispositif Girardin réside dans l'appréhension difficile d'un marché locatif si éloigné. Il faut donc s'engager en ayant recours à un professionnel connaissant parfaitement les différents marchés, de La Réunion en passant par les Antilles, etc.

Je suis propriétaire d'un appartement dans un immeuble en copropriété. Je souhaite acheter un couloir dont je suis le seul à avoir l'accès, mais qui est une partie commune.Quelles sont les démarches à effectuer ? (Thomas R.,Versailles, 78)

La Communauté d'agglomération de BAB travaille à des projets d'aménagement comme celui de la future Zac de Hausquette, l'une des premières opérations d'aménagement de cette ampleur qui s'inscrit dans un projet global de requalification du boulevard du BAB - d'une longueur de six kilomètres - et trait d'union entre les trois communes de la communauté d'agglomération. Si l'offre est peu présente à Biarritz, elle l'est beaucoup plus à Anglet, où l'on trouve Nexity George V avec Villa Loredi, un programme très récent, de 30 logements, de 1 à 5-pièces, à proximité du centre-ville, dans un environnement résidentiel pavillonnaire. Livrable au 4e trimestre 2008, la résidence propose le 3-pièces de 65m2 à 337 000 e et le 4-pièces de 83 m2 à 411 000 e, parkings inclus. Au coeur de la ville, et proche de l'océan, Sagec présente le Domaine d'Angelu, deux résidences de 26 et 29 appartements sur deux étages avec parking en sous-sol. Les 3-pièces, de 59 à 70 m2, sont commercialisés à partir de 221 500 e, parking inclus. La livraison est attendue au cours du 2e trimestre 2008. C'est sur cette commune décidément très demandée qu'Icade Capri signe La Pergola de Beaulieu, 24 logements livrés au cours du 1er trimestre 2008. C'est tout naturellement que Bayonne enrichit cette offre. La ville se tourne vers l'Est avec le développement de programmes résidentiels sur le plateau d'Arrouset où trois objectifs entrent dans le cadre du PLU de la commune : stopper l'urbanisation diffuse, préserver la qualité de l'environnement et affirmer la vocation résidentielle de ce secteur. Si l'est de Bayonne se développe, une opération mérite cependant le détour en plein centre-ville : Kaufman & Broad est, en effet, présent avec Résidence La Féria, une opération très contemporaine en béton blanc architectonique livrable au 2e trimestre 2009, à 4 500 e/m2 et destiné à une clientèle en résidence principale."Ce marché présente un vrai potentiel, explique Jacques Rubio, directeur régional Aquitaine pour Kaufman & Broad. D'ici le prochain trimestre, nous allons lancer des projets sur le secteur compris entre Hossegor et Bayonne."

Au Sud-Ouest, la Côte Atlantique se dévoile tout en variations. Aux rochers déchirés de Biarritz succèdent les falaises de Saint-Jeande- Luz qui s'estompent pour devenir les grandes plages de sable fin qui ont fait la réputation du département au climat doux et équilibré. Avec l'agglomération de Bayonne, Biarritz et Anglet (BAB), le front littoral possède là une armature urbaine solide. A Biarritz, où le Groupe Patrice Pichet ouvre justement une direction régionale, la ville connaît de profondes transformations avec l'équipement de trois centres de congrès, la réhabilitation du casino, la mise en lumière du littoral. La restructuration urbaine de la commune se poursuit avec l'aménagement du centre-ville en zone piétonne, mais aussi la création de nouveaux équipements publics tels qu'une médiathèque, un Centre de musiques actuelles ou la Cité du surf de l'Océan.

Côte de Nacre ou Côte Fleurie, hautes falaises ou longues plages, galets ou sable fin, la Normandie a longtemps bénéficié de sa proximité avec la capitale, même si le développement de moyens de transports rapides lui a quelque peu ôté cet avantage et a permis aux amoureux de la mer d'aller la goûter plus loin et plus chaude… Il n'en reste pas moins que la Normandie a ses adeptes, avec là aussi, une tendance à l'installation en résidence principale de familles travaillant sur Caen, voire Paris, qui emménagent notamment à Cabourg, Trouville, Merville, etc. Reste que l'effet "papy boom" joue à plein. La chambre des notaires constate ainsi : "Les résidences secondaires en Basse-Normandie accueillent une large clientèle de retraités franciliens qui achètent des appartements bien situés près des plages, mais aussi des services et équipements des villes." Les prix sont en conséquence tirés vers le haut, avec des aspects qui échappent à la logique. "En bord de mer, la seule logique qui règne sur le marché immobilier, neuf ou ancien, est le fait de pouvoir apercevoir la mer depuis sa fenêtre" constate Jean-Luc Pronier, président de la FPC régionale.

Parlons peu, parlons bien : peut-on encore acquérir un bien neuf à Lyon à moins de 3 000 e/m2 ? La réponse est : oui, à condition de regarder du côté de La Duchère, dans le 9e arrondissement. Malgré la tendance inflationniste du marché, le quartier garde la tête froide : 2 600 e/m2 pour le Côté Coeur de Nexity ou 2 696 e/m2 le 9e Horizon de Cogedim/Citalis, lancé le mois dernier. Quoiqu'il arrive, comme une chute de l'immobilier par exemple, l'acquéreur demeurera certain de ne pas perdre ses billes. Mieux, ses perspectives de plus-values à long terme sont attractives. Y a-t-il un vice caché ? Nullement. Les programmes de La Duchère sont correctement situés, dans le coeur de ville ou sur les balmes. Leur taille est "humaine", de l'ordre en moyenne de 40 à 50 lots.Leur architecture a été soignée : Spirit Grand Sud a choisi comme maître d'oeuvre Franck Hammoutène pour Les Dominos qui sortiront à la rentrée. Cet architecte a reçu l'Equerre d'argent 2006, le fin du fin des prix d'architecture, pour l'extension de l'hôtel de ville de Marseille. De son côté, Bouwfonds Marignan s'est offert les services de Christian Devillers, ex-Grand prix de l'urbanisme, pour son Carré Anaïs.

et PDG de JL Promotion

Quand on dispose de 200 000 e, la première idée qui vient à l'esprit est d'acquérir un bien ancien. Une fausse bonne idée ! Les prix du neuf et de l'ancien se resserrent depuis 10 ans : à Paris, l'écart qui était de 70 % est tombé à 30 %. Dans le Val-de-Marne et les Yvelines, il tourne autour des 15 %. Cela vaut-il la peine de se lancer dans une aventure d'un autre âge avec une copropriété qui risque d'engager des travaux sur la toiture ou de faire installer un ascenseur ?

A l'heure où le réchauffement climatique est une préoccupation majeure, les choix énergétiques et la maîtrise de la consommation sont le problème numéro un de l'habitat.

Deux faits marquants ont jalonné sa vie professionnelle : la restructuration de la Lorraine, en panne d'activité après la désindustrialisation de la sidérurgie, et la mise en oeuvre du tramway de Bordeaux. Deux missions aussi différentes que La Courneuve et l'avenue Mozart, selon ses propos. En Lorraine, il a fallu traiter la reconversion des friches industrielles, les négociations sur les suppressions d'emplois et assurer le redéploiement économique par de nouveaux aménagements. "Une expérience humaine extraordinaire,enrichissante tant sur le plan personnel que social, dans une région décapitée par les fermetures d'usines". Mais la réussite de l'opération n'est pas à la hauteur des espérances parce que "la reconversion d'une région industrielle prend 20 ans". Plus suave est l'aventure de Bordeaux, où Cuillier tient la barre de l'agence d'urbanisme depuis 1995, entouré de 70 collaborateurs qui ont travaillé sur le tramway, le plan local d'urbanisme de la communauté urbaine, le plan de déplacements urbains, le Scot, le PLH… En ce moment, "l'équipage" planche entre autres sur la stratégie transports 2020 et une assistance à la 3e phase du tramway ainsi que sur le GPV de Haute-Garonne, où se situent les ZUP des années 60.

Indicateur Bertrand : Quel bilan tirez-vous de l'année 2006 et quelle est l'actualité de votre société ?
Claude Cagol :Notre société a poursuivi le développement de son pôle immobilier résidentiel qui a étendu sa prospection sur de nouveaux secteurs géographiques de l'Ile-de-France et sur des marchés provinciaux facilement accessibles depuis la région capitale. Nous ambitionnons de réaliser en immobilier résidentiel un volume d'affaire supérieur à 150 millions d'euros permettant une production annuelle d'au moins 500 logements en Ile-de-France. Nous souhaitons être à parité entre le pôle logement et l'immobilier d'entreprise pour un volume d'affaires global de 300 à 400 millions d'euros par an.
I. B. :Quels sont vos projets résidentiels phares ? En Ilede- France mais également en régions ?
C. G. : Nous poursuivons l'aménagement des bords de Seine à Issy-les-Moulineaux où après avoir livré une première résidence d'une cinquantaine de logements face à la Seine nous continuons la reconquête des berges pour y façonner un nouveau quartier isséen. L'un de ces immeubles, que nous réalisons avec le Cabinet Wilmotte, est notamment remarquable par son esthétique contemporaine renouvelée. Il vient d'être couronné dans le cadre des Pyramides qu'organise la Fédération des promoteursconstructeurs par le prix de l'Esthétique Immobilière décerné par un jury régional présidé en Ile-de-France par Monsieur J.P. Beysson, délégué interministériel au développement de l'offre de logements (Didol). Nous venons également de lancer la commercialisation à Deauville d'une importante opération de collectifs et de maisons sur un terrain de plus de 10 hectares permettant d'offrir une qualité architecturale très élaborée sur Les Coteaux de Deauville, face à la mer. Vous me permettrez également de citer l'opération de Boulogne Evidence qui illustre de façon exemplaire la possibilité de restructurer en site ancien un îlot résidentiel. Nous voulons y créer une référence urbaine contemporaine et y favoriser aussi une nouvelle valeur immobilière.
I. B. : Quel regard portezvous sur le marché de l'immobilier neuf ?
C. G. : L'ensemble de notre profession appelle, je crois, de ses voeux une régulation du marché immobilier pour pouvoir satisfaire la demande de logements structurelle que génère l'aménagement de nos territoires tout en satisfaisant la nécessaire solvabilité des ménages. Les fondamentaux nous appellent à répondre à une demande de création de logements neufs significative à laquelle, comme toujours, nous devrons savoir nous adapter suivant les segments de marché où nous nous situons. Les nouvelles mesures gouvernementales en faveur du logement sont attendues avec impatience.
I.B. :Quelles sont les grandes priorités à mettre en place en faveur du logement ?
C. G. : En matière de logement, la mixité et le développement durable sont, certainement, des priorités qui vont conditionner notre activité. C'est pourquoi nous avons développé d'une part la recherche d'opération dans des quartiers en renouvellement urbain qui doivent connaître un développement important et d'autre part une démarche de certification Qualiprom pour permettre d'intégrer dans nos processus de production les nouvelles règlementations et exigences notamment en matière environnementales. En tout état de cause, ces tendances lourdes vont continuer à peser sur le prix de revient de toutes les nouvelles réalisations mais nous devons, comme toute la profession, contenir au mieux la hausse de nos coûts de production.

Depuis 2003, la loi Girardin remplace les lois Pons et Paul, destinées à favoriser la construction neuve dans les départements et territoires d'Outre-mer. La loi concerne les particuliers qui investissent dans l'immobilier neuf à usage d'habitation dans les Dom-Tom, entre le 22 juillet 2003 et le 31 décembre 2017 : une durée de validité qui permet d'offrir aux investisseurs un cadre stabilisé, sur le long terme. La réduction d'impôt peut aller jusqu'à 50 % pour les investissements en loyers intermédiaires, 40 % pour les loyers libres et 25 % s'il s'agit de la résidence principale de l'investisseur. S'y ajoutent des réductions supplémentaires suivant les cas. "Le taux est majoré de quatre points lorsque des dépenses d'équipements de production d'énergie renouvelable sont réalisées dans le logement. Il est majoré de dix points lorsque le logement est situé dans une zone urbaine sensible" explique-t-on à la Direction générale des impôts. Quel que soit le scénario, les avantages de la loi Girardin sont calculés en fonction de la surface du logement. "En 2007, la limite applicable aux investissements réalisés est passée à 2 125 K par m2 de surface - contre 2 024 K l'an passé - et le plafond du loyer annuel, par m2 de surface habitable et charges non comprises, est passé de 136 à 140 K dans les Dom et à Mayotte" explique Alexandre Rondepierre, consultant chez Select Invest Group, une société proposant des investissements dans les Dom-Tom.

Je suis propriétaire d'un entrepôt dont je souhaiterais faire mon habitation. Je suis salarié d'une entreprise privée et j'ai entendu parler du prêt 1 % Logement, puis-je en bénéficier pour effectuer les travaux nécessaires ? (Frédéric B.,Nice, 06)

Le visionnaire Francis Cuillier a reçu le Grand prix de l’urbanisme 2006. Coup d’oeil sur une carrière où se côtoient des expériences hétéroclites, dont le fil rouge demeure la réflexion stratégique.

“L’immobilier neuf bénéficie d’un taux réduit de frais d’acte”

J'ai obtenu un prêt à taux zéro pour l'achat de ma résidence principale il y a 4 ans. Les conditions de celui-ci sont-elles transférables sur une nouvelle opération ? (Jean François R., Fontainebleau, 77)