Tous les conseils en Immobilier

Dans 40 % des opérations immobilières, un prêt relais est nécessaire, notamment lorsque les acquéreurs ont le projet de s'agrandir. Il doit cependant être manié avec précaution.

Même si le littoral varois attire toujours les acquéreurs français, ils ne sont plus prêts à tous les sacrifices pour s’y offrir un pied-à-terre.

Selon les derniers chiffres du ministère du Logement, après une faible hausse fin août, la construction de logements neufs renoue avec le repli.

Comme tous les ans, le salon de l’immobilier de Rhône-Alpes se tiendra au Palais des congrès de Lyon, à la cité internationale.

Cogedim, marque du groupe Altarea, se définit comme un “créateur immobilier”. Son président du directoire nous dresse ses priorités, livre ses analyses et nous fait partager sa vision du marché. "Le marché est déjà bien relancé depuis le premier semestre" Indicateur Bertrand : De quelle façon Cogedim aborde-t-il le second semestre 2009 ? > Christian de Gournay : Nous abordons cette fin d'année avec confiance après un premier semestre 2009 satisfaisant. Les réservations de logements ont été supérieures de 9 % par rapport au premier semestre 2007, un semestre de référence pour nous, avant le début de la crise immobilière de 2008. Ce sont surtout les appartements compacts, les 2 et 3-pièces, qui bénéficient de cette embellie, ce qui correspond à une augmentation des ventes auprès des investisseurs. Plusieurs raisons à ces bons résultats, notamment la baisse des prix que nous avons engagée : une baisse de 5 à 15 %, suivant les programmes. Le fait d'ajuster les prix au niveau de la demande a eu un effet immédiat sur la clientèle. Par ailleurs, les différentes mesures gouvernementales ont également joué un rôle important, en particulier le dispositif Scellier qui a incité un certain nombre d'investisseurs individuels à effectuer un acte d'achat. À la lecture de ces différents indicateurs, nous n'avons pas d'inquiétude majeure pour le second semestre, qui devrait voir perdurer la tendance des six premiers mois. Dans cette perspective, notre groupe va d'ailleurs lancer plus de 25 nouveaux programmes, d'ici à la fin de cette année. I. B. : Quels sont vos programmes résidentiels les plus emblématiques ? > C. d G. : Nous avons lancé au printemps une opération haut de gamme située à Garches, en lisière de Saint-Cloud. Ce domaine privé, baptisé Le Cottage, se déploie sur plus de 4 hectares. Autour d'un magnifique parc à la française et de son bassin, se nichent des maisons et des appartements, dont 60 % ont été vendus en résidences principales et 40 % en investissement. Nous constatons, de manière générale, une bonne tenue des ventes en résidence principale. Il en va de même pour Le Domaine, un programme situé dans l'Ain, à Prévessin, aux portes de Genève. Sur un terrain clos et verdoyant pourvu d'une piscine avec pool house, d'un cross golf country, d'une aire de jeux pour les enfants et d'un jardin à l'anglaise, la résidence se compose de petits immeubles abritant 300 appartements spacieux, vendus pour moitié à un investisseur institutionnel, et pour moitié au détail ; 70 % des acquéreurs au détail sont en résidence principale. À Massy, en région parisienne, nous avons travaillé sur la création d'un nouveau quartier : le Domaine de Coulanges se situe au coeur du premier éco-quartier de la commune, rassemblant des commerces, des équipements publics, des bureaux et des habitations. Enfin, dans le département des Hauts-de-Seine, à Suresnes, nous proposons également une opération d'envergure : l'Esplanade Sisley. Il s'agit d'un nouveau quartier de 600 logements, équitablement répartis entre investisseurs et particuliers. Une première tranche de 130 logements au détail sera lancée fin septembre. I. B. : Quelles sont, selon vous, les priorités à mettre en oeuvre pour relancer le marché ? > C. d G. : Nous considérons que le marché est déjà relancé depuis le premier semestre 2009. Cependant, même si les fondamentaux sont là, l'arrêt de la récession ne signifie pas pour autant la fin de la crise. Il faut continuer à développer l'environnement qui déclenchera l'acte d'achat. Nous espérons fortement que les différents dispositifs d'aide à l'accession à la propriété, mis en place par le gouvernement en 2009 et dont certains sont limités dans le temps, puissent perdurer. Il nous semble important, par exemple, que le doublement du prêt à taux zéro pour les logements neufs, soit prolongé au-delà du 31 décembre 2009.

Indicateur Bertrand: Quel secteur vous semble le plus sensible ?

Certes, les taux sont bas. Ce n'est pas une raison pour ne pas essayer de gagner ici et là quelques dixièmes sur vos conditions de crédit. Voici nos astuces pour vous y aider.

Développement d’axes de transports, reconquête de la Seine, mises en place d’écoquartiers, logements neufs en chantiers... le marché immobilier du 92 se transforme en profondeur.

Selon une récente étude, les ventes de logements neufs repartent à la hausse. Un redressement dû, non pas à une baisse des prix sur ce secteur, mais plutôt aux mesures de relance annoncées à l’automne dernier, par le Premier ministre.

Premier pôle urbain du Grand-Ouest, Nantes fourmille de projets synonymes de milliers de nouveaux logements...De quoi répondre aux attentes d'une population qui ne cesse d'augmenter.

Du côté des promoteurs, le conseil est de se jeter à l'eau, mais sans oublier d'enfiler un gilet de sauvetage. Olivier Bokobza recommande de s'orienter vers les résidences avec services pour un premier investissement locatif : "Ce produit complètement sécurisé assure un rendement entre 4 et 5,5 %, explique le directeur des Espaces immobiliers BNP Paribas. Le mieux est d'acquérir deux petites surfaces de 20/25 m2 à 100 000 r chacune dans deux résidences différentes." Un tel investissement s'avère d'autant plus sûr que l'immobilier de services a de beaux jours devant lui : la pénurie de logements étudiants n'est pas prête de se résorber, le nombre de familles recomposées cherchant des services avec garde d'enfants va sans doute se développer, le tourisme d'affaires ira croissant de même les résidences seniors sous l'effet du papy boom. Un problème tout de même : très convoitées, les petites surfaces partent à 100 à l'heure. L'acquéreur potentiel doit donc nouer un contact en amont avec le promoteur pour être au courant des "avantpremières" et glaner au passage quelques conseils en fonction de son profil. "Nous sommes des conseillers avant d'être des vendeurs, rappelle Olivier Bokobza. Celui qui pousse notre porte passe celle de pratiquement tous les promoteurs de la place. Nous travaillons avec une cinquantaine de sociétés de promotion les plus importantes dont Meunier, le promoteur du groupe en exclusivité chez nous". Autre acteur auprès duquel s'informer : Réside Etudes, à la fois promoteur, gestionnaire et exploitant de l'immobilier de services. Sous la marque "Les Estudines", le groupe a en portefeuille des résidences étudiantes, dont deux en cours, l'une à Ivry située dans l'axe des grandes facs du Sud parisien, l'autre à Saint-Denis, où Paris VIII accueille près de 30 000 étudiants. L'autre volet de son activité, le tourisme d'affaires, se décline sous l'enseigne "Residhome" avec des opportunités à Bois-Colombes, près de La Défense, et à Roissy-en-France, à proximité de l'aéroport et du parc des Expositions de Villepinte. Un de ces programmes traditionnels, sans services à la clé, retient aussi l'attention : la résidence du Luxembourg sur la Grande Ile à Meaux, un quartier rénové, proche de la gare. Le grand 2-pièces vaut 170 000 e.

Mesurez au plus juste vos capacités d’endettement et surtout anticipez d’éventuels changements familiaux. Le loyer ne compensera jamais la totalité de votre investissement. En moyenne au final, 30 % du prix de l’acquisition restent à votre charge. Un plan de financement mal ficelé peut rapidement virer au cauchemar. “Pour cela,évaluez vos ressources actuelles sans les surestimer (…) puis estimez les mensualités que vous seriez en mesure de payer sans trop grever votre budget. Essayer aussi de vous projeter dans l’avenir”, conseillent les deux auteurs de “Investissement locatif mode d’emploi”. Comment vont évoluer vos ressources et vos charges dans les 10 ou 15 ans à venir ? Serez-vous capable de faire face à une éventuelle réforme des règles fiscales sur les revenus fonciers ? “Il faut ajuster son investissement à sa capacité à s’autofinancer en cas de coup dur”, insiste Mathie Toulza- Dubonnet, dirigeant de MTD Finances, cabinet de conseil en gestion de patrimoine et en défiscalisation immobilière à Paris. Actuellement, selon le dernier baromètre Empruntis, les taux d’intérêt des crédits immobiliers oscillent entre 4,45 et 4,65 % selon votre profil et votre région. Même s’ils sont en hausse, les taux pratiqués restent encore abordables. D’autant que vous pourrez déduire une partie de vos intérêts d’emprunt et bénéficier de “cadeau fiscal”. En effet, pour encourager la construction de logements, le législateur a mis sur pied de multiples dispositifs permettant au propriétaire bailleur de déduire de son impôt une partie, plus ou moins conséquente de son investissement. Chacun avec des avantages et des inconvénients. Parmi ces carottes fiscales, on trouve le Robien recentré. A raison de 6 % les 7 premières années et de 4 % pour chacune des 2 années suivantes, vous pouvez amortir jusqu’à 50 % du montant de votre investissement. En contrepartie, pendant 9 ans, vous vous engagez à louer votre bien à un locataire au titre de sa résidence principale en respectant des plafonds de loyer selon les zones géographiques. Aucune condition de ressource n’est exigée pour le locataire qui peut être un descendant ou un ascendant (hors foyer fiscal). Attention, face à la multiplication des immeubles éligibles au Robien recentré, certains biens peinent à trouver des locataires ou faute de demande suffisante, les loyers sont revus à la baisse. Ce qui ampute d’autant la rentabilité de départ. Dans le même esprit et toujours avec un engagement locatif de 9 ans, vous pouvez opter pour le Borloo neuf (ou Borloo populaire). Cette fois, vous pouvez amortir jusqu’au 65 % du prix d’acquisition et bénéficier d’un abattement de 30 % sur les revenus locatifs. En revanche, vous devez louer votre appartement à des personnes ayant des revenus modestes (hors ascendant et descendant) moyennant des loyers encadrés par la loi. Ce qui grève d’autant vos rentrées locatives. Vous pouvez également vous tourner vers une opération en résidence avec services (de tourisme, d’affaires, étudiante...). Le principe est simple : vous confiez à une société (l’exploitant) la gestion de votre bien pendant au moins 9 ans en échange d’un loyer annuel forfaitaire versé quel que soit le nombre de semaines effectivement occupées. Pas de travaux ni d’entretien à prévoir, l’exploitant de la résidence s’occupe de tout. Outre cette “tranquillité logistique”, vous bénéficiez de la récupération de TVA (19,6 %) sur le montant du bien. Et puis, compte tenu du caractère meublé de la location, vous endossez le statut de loueur meublé professionnel (LMP, si vos revenus fonciers dépassent 23 000 e par an) ou celui de loueur meublé non professionnel (LMNP) en deçà de ce seuil. Ce système permet de classer les recettes locatives dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non plus fonciers. A noter que si vous investissez dans une résidence de tourisme en zone de revitalisation rurale (ZRR), vous pouvez bénéficiez du dispositif Demessine et retrancher 25 % du prix d’achat du bien de votre impôt final. Si vous affichez une tranche marginale d’imposition de 30 % voire plus, l’investissement locatif dans les Dom Tom, (dispositif Girardin) vous permettra d’amortir entre 40 % (Girardin libre) et 50 % (Girardin intermédiaire) du montant de votre achat. En contre partie, vous vous engagez à louer le bien nu pour une durée minimale de 5 et 6 ans. Cet avantage est accordé pour toutes les opérations réalisées avant le 1er janvier 2018. Donc ne vous précipitez pas et envisagez pourquoi pas, un petit séjour sur place. Cela vous permettra peut-être d’éviter les mauvaises surprises. Pour un investissement dans les îles ou en métropole, prenez toujours le temps de la réflexion. C’est en multipliant les avis de professionnels (agents immobiliers, promoteurs, notaires, gestionnaires de pratimoine, etc.) que vous pourrez vous faire une idée précise de la vraie valeur d’un bien immobilier. Et donc de sa rentabilité !

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté Urbaine de Nantes Métropole par la fédération des promoteurs immobiliers.

Vous rêvez de devenir propriétaire dans des lieux paradisiaques ? L’investissement en Outre-Mer présente des attraits, notamment fiscaux, souvent méconnus.

Le saviez-vous ? L’air de nos intérieurs est dix à cent fois plus pollué que l’air extérieur. Colles, peintures et isolants ont des effets d’autant plus nuisibles que nos logements sont de mieux en mieux isolés. Or, les scientifiques sont formels : certaines plantes comme l’aloe vera, le philodendron, le lierre, le ficus... sont très efficaces pour dépolluer l’air. Dans leur livre “Plantes dépolluantes pour la maison” (éd. Ulmer), Marc Grollimund et Isabelle Hannebicque nous les présentent en détail. Vous saurez tout sur leurs effets et leurs modes d’action, et ce pour chaque pièce de la maison. À noter aussi, contrairement aux idées reçues, il n’y a pas d’inconvénient à installer des plantes dans une chambre à coucher. En effet, une plante rejettera toujours moins de gaz carbonique que votre conjoint(e) qui ronfle à côté de vous, ou encore que votre animal de compagnie qui dort dans la même pièce !

Côté commercialisation, on se situe pour l'heure entre 2 200 et 3 000 e/m2 avec des pointes à 3 500 e intra-muros. En première couronne, le haut de la fourchette atteint les 3 000 e/m2. En s'éloignant, on peut trouver de beaux produits jusqu'à 2 800 e/m2. Plus d'une quinzaine de réalisations sont sur le marché dans le centre (Lamotte, Icade Capri, Bouygues Immobilier, Nexity Appolonia, Cabinet Peterson). On trouve aussi plusieurs offres à Bruz, Cesson-Sévigné ou Chantepie. L'offre soutenue depuis quelque temps redonne un peu la main aux acheteurs : ils ont désormais le choix entre de nombreux emplacements. Les produits d'investissement et les petites surfaces, assez nombreux sur le marché, trouvent preneur un peu moins rapidement depuis quelques mois. En revanche,"on observe une vraie demande sur les grands volumes", analyse Dominique Mouillard, responsable de la commercialisation Soreim. Son groupe coréalise avec Espacil et Promoren une résidence de 46 logements, du 2 au 6-pièces, quai Saint-Cyr, sur les bords de la Vilaine, régulièrement exploités depuis une dizaine d'années. "Les appartements de plus de 90m2 ont été vendus en 15 jours, pour des budgets entre 400 000 et 600 000 r", précise-t-elle. A voir également dans le centre : le promoteur Urbatys, très présent sur le Morbihan, la Loire-Atlantique et l'Ille-et-Vilaine, qui a déniché un terrain tout près du centre historique. Sa résidence Cap-Sud offre à la vente 21 appartements jusqu'au placée, près de toutes les commodités et de nombreuses activités sportives et culturelles, elle est éligible aux dispositifs Robien recentré et Borloo populaire, permettant d'investir pour prévoir sa retraite et de se constituer un patrimoine tout en réduisant ses impôts", précise le commercialisateur. Le promoteur est aussi présent à Bruz, une des communes de la périphérie en grande expansion ; on y trouve des appartements du 2 au 4-pièces, à partir de 110 171 e et 4 maisons de ville avec de petits jardins. Incontournable du marché avec 11 programmes affichés intra-muros et de nombreuses réalisations en périphérie, en particuliers sur le quart ouest, BVI Immobilier propose Les Terrasses du Castel, sur l'ancien site du Greta. Proche du centre-ville, du pôle universitaire, du centre d'activités tertiaires et des rocades, il s'adresse notamment aux investisseurs avec un 2-pièces de 39 m2 à 120 000 e.

Les maisons écolo ont le vent en poupe. Et, contrairement aux idées reçues, protection de l’environnement et design ne sont pas du tout incompatibles ! La preuve dans ce bel ouvrage, qui décline avec force photos et textes 23 projets green et minimalistes. Les auteurs, Sergi Costa Duran et Lance Horsey, explorent les différents aspects du design vert : les avantages au niveau énergétique, l’emploi de matériaux naturels, les possibilités de recyclage, etc. Il y a des maisons, bien sûr, mais aussi des immeubles, des bâtiments de démonstration, des cabanes dans les arbres... Dans tous les cas, on est loin de l’image austère et du confort spartiate des maisons écolo des années 70. Sphériques, cubiques, sur pilotis, perchées ou enterrées, le look tendance de ces constructions n’est pas le moindre de leurs atouts... “Maisons écolos”, de Sergi Costa Duran et Lance Horsey, éditions du Chêne. #rGrenelle de l’Environnement - Un an après...