Tous les conseils en Immobilier

Le marché de l'aire montpelliéraine présente toutes les caractéristiques d'un marché sain. C'est en tout cas ce qu'indiquent les résultats de l'Observatoire immobilier du groupe Adéquation. Au 1er trimestre 2007, les prix des logements vendus restent stables à 3 065 e/m2 et sont quasiment équivalents à ceux de l'année dernière. Parmi les segments de prix, la gamme inférieure à 2 100 e/m2 a disparu, laissant place à un segment supérieur parmi lequel figurent les appartements dits à "prix maîtrisés". En moyenne, sur l'agglomération de Montpellier, le 2-pièces de 42 m2 est commercialisé à 143 975 e (c'est une moyenne !), le 3-pièces à 220 689 e et le 4-pièces à 325 490 e. "Sur les 504 logements vendus, pour 469 mis en vente -un équilibre quasiment parfait !- 316 appartements l'ont été sur la ville de Montpellier. Quant au taux d'écoulement, avec 8,8 %, s'il poursuit sa tendance à la baisse, constate Xavier Longin, consultant du groupe Adéquation, il reste proche des taux d'écoulement des trois trimestres précédents. Dans l'agglomération et aux abords du territoire intercommunal, l'offre se diversifie si l'on observe les dernières opérations commercialisées, notamment à Castelnaule- Lez, où Pragma propose L'Etoile, 98 appartements autour d'un îlot de verdure, du 2 au 5-pièces, avec le 3-pièces de 55 m2 commercialisé (parking inclus) à 198 000 e. La livraison de la deuxième tranche est prévue pour le 1er trimestre 2009. Sur la même commune, Dominium réalise Le France, une opération conçue avec des prestations de haute qualité telles qu'entrée sécurisée par vidéophone, portes isoblindées ou climatisation réversible. La résidence sera livrée au 1er trimestre 2009 avec, par exemple, le 3-pièces de 75 m2 à 330 000 e. On retrouve des opérateurs tels que FDI Promotion à Pérols pour Les Salines, 23 villas avec de vastes terrasses et jardins, à 5 mn des plages, livrables au 3e trimestre 2008.

Comment les Européens considèrent-ils la qualité de leur logement ? Le résultat de l'enquête menée par BVA en Allemagne, Grande-Bretagne, Italie, Espagne et France, montre une certaine disparité. En terme de qualité et de préoccupation "verte", et notamment de maîtrise des consommations d'énergie et d'eau, l'Allemagne est incontestablement le bon élève, mais la France ne mérite pas le bonnet d'âne, puisque les personnes sondées intègrent des préoccupations énergétiques et environnementales à leurs raisonnements sur la qualité de leur logement. En Espagne et en Italie en revanche, cette préoccupation pour le développement durable est moins sensible chez la majorité des interviewés, reflétant sans doute une implication moins importante des pouvoirs publics.

Je viens de mettre en location un logement neuf et j'ai souscrit une assurance impayés. Dois-je également m'assurer comme propriétaire non occupant ? (Thierry M., Limoges, 87)

"L'engouement pour la maison individuelle n'est pas prêt de disparaître ! Les prix sont élevés, mais non surévalués et notre marché reste principalement animé par des particuliers. La stabilisation observée en 2006 nous apporte une bouffée d'oxygène qui va nous permettre d'assurer la production des ventes enregistrées en 2005 et 2006, sans dépasser les délais contractuels" se félicitait Christian-Louis Victor, président de l'UNCMI (Union nationale des constructeurs de maisons individuelles) lors de la dernière conférence de presse de l'organisation. Le secteur diffus représente la grande majorité de la construction en individuelle : en 2006, les maisons construites en diffus - c'est-à-dire par des promoteurs-constructeurs, des artisans en direct, des concepteurs ou même les particuliers eux-mêmes - ont représenté 45,15 % de la production totale de maisons, soit 181 424 logements. Ne désespérez donc pas si vous ne trouvez pas votre bonheur dans les programmes de maisons individuelles groupées ! Si vous avez un terrain, il ne vous reste plus qu'à trouver le modèle de maison qui correspondra à votre budget et à vos goûts. Mais le constructeur peut également vous aider à trouver un terrain, voire vous en proposer un. Gros avantage d'une maison de constructeur : dans la limite imposée par la nature du terrain et les contraintes architecturales, vous pourrez le plus souvent intervenir plus facilement sur les plans et modifier l'agencement intérieur suivant vos besoins et vos envies. Rajouter ou enlever une cloison, prévoir une surface plus grande pour telle ou telle pièce, un autre type d'ouverture, etc., peut s'avérer plus simple. Quant à l'avenir, il se joue en vert aux yeux du président de l'UNCMI, qui affirme : "La maison écologique figure parmi les enjeux que nous souhaitons généraliser à toute la profession. Il nous faut également construire des maisons performantes, en utilisant les matériaux et les procédés de construction les plus innovants. Par ailleurs, nous ne devons pas perdre de vue la nécessité de construire des maisons sociales, à des prix abordables. Il faut également tenir compte de la pression foncière en développant l'offre de maisons de ville".

Sur ce territoire très recherché des bords de la Méditerranée, le marché du logement neuf demeure résolument attractif avec une offre géographiquement diversifiée. Enquête immobilière plein soleil.

En dehors du prêt relais jumelé, il existe désormais, des formules globales. Dans ce cas, le financement de l'opération achat revente est appréhendé dans sa globalité. La banque vous proposera alors un prêt à long ou à très long terme, dont une partie (équivalent au prix du bien à vendre) sera remboursable par anticipation sans pénalités au moment de la vente. Ces formules qui sont plus souvent proposées par des banques spécialisées offrent toutes sortes de souplesses. Elles vous permettent notamment d'emprunter à 100 %, voire 110 % (y compris les frais de notaire), d'intégrer différents modes de remboursement. "L'avantage de notre prêt relais, c'est qu'il permet d'intégrer les crédits en cours, les frais de notaire, les frais de déménagement, explique Jean-Pierre Bourgeois de l'UCB, et notre prêt peut aller de 5 à 40 ans". Chez cette banque, une fois la vente du bien réalisée, le remboursement partiel s'effectue sans frais jusqu'à 140 % du montant initialement prévu. Côté mensualité, vous pouvez choisir entre une diminution de l'échéance ou le maintien du montant prévu au départ. Mais dans ce cas, la durée de votre prêt diminuera. Même approche au Crédit Foncier qui, avec "Foncier Intégral", prend en compte votre projet dans sa globalité. Vous disposez immédiatement de l'apport personnel que constitue le produit de la vente à venir sur la base de 80 à 90 % après expertise. "Les crédits en cours sont intégrés au financement, de telle sorte que l'acquéreur n'a qu'un seul remboursement sur la base d'une mensualité globale et constante adaptée à son budget, explique Christiane Jalon. Le prêt peut être à taux fixe, révisable, sur une durée de 6 à 30 ans. Par rapport à un prêt relais jumelé, le prêt global a un autre avantage. Outre sa simplicité, il est aussi moins onéreux. Vous n'aurez pas à débourser les frais de dossier pour deux prêts puisqu'il n'y a qu'un seul montage. Sachez toutefois qu'un certain nombre de banques font un geste commercial et ne facturent qu'une seule fois ces frais. Même chose pour les frais d'hypothèque uniquement pris sur le bien acheté. Ce qui n'est pas automatique pour le prêt relais jumelé. Il peut, en effet, arriver qu'une garantie complémentaire sur le bien à vendre soit exigée. Auquel cas, faites attention aux frais de mainlevée d'hypothèque, formalité qui sera nécessaire dès la vente de votre bien. Une promesse d'hypothèque peut très bien faire l'affaire. Elle évite les frais de mainlevée.

Indicateur Bertrand : Les programmes de maisons sont-ils plus difficiles à monter que les autres ?

53 000 habitants à l'année, jusqu'à 200 000 résidents l'été… A l'extrême nord de l'Ille-et- Vilaine, Saint-Malo séduit d'abord par sa vieille ville, ses remparts, ses marées exceptionnelles (les plus grandes d'Europe !). Elle retient ensuite par son art de vivre et son dynamisme. La cité de Jacques Cartier et de Chateaubriand vit au rythme de grands rendez-vous, du festival Etonnants Voyageurs au départ de la Route du Rhum. Côté économie, ses zones d'activités se déploient sur plus de 400 hectares. C'est aussi le 2e port de commerce de Bretagne, un port de pêche et de plaisance. Par la route, Saint-Malo est à 45 minutes de Rennes par une quatre voies (73 km), deux heures de Nantes (190 km) et de Brest (220 km). A 618 km de la capitale britannique, elle profite enfin d'une liaison directe avec les aéroports de Jersey, Guernesey et Londres, via l'aéroport de Dinard- Pleurtuit, à 10 km de là. Sur la communauté d'agglomération, le Pays de Saint-Malo, la construction de logements va bon train : selon le service de l'urbanisme, elle atteint en moyenne 550 unités par an, social compris. Le nouveau programme local de l'habitat (PLH), qui devrait être validé d'ici fin 2007-début 2008, prévoit d'intensifier cette offre. Avec des besoins estimés à 4 500 nouveaux logements d'ici 2013, il table sur 750 unités annuelles, dont 58 % en accession libre. L'actualité de la ville, c'est, avec l'été, l'arrivée des touristes, mais aussi la transformation du quartier de la Gare-Rocabey, dopé par l'arrivée du TGV qui, depuis fin 2005, place Paris à moins de 3 heures de train. Avec à la clé, 350 nouveaux logements (dont 255 en accession libre), des services publics, des bureaux, une médiathèque, une supérette et un hôtel. Confiés à la Sacib, la Secib, Océanic, SM2I et Giboire, les premiers logements devraient être livrés dès le printemps 2008. Côté ventes, la grande affiche est au Jules-Verne, un programme de 30 appartements du 2 au 4-pièces, proposé par la Sacib et SM2I, avenue Jean-Jaurès. "Il n'en reste que 5 ou 6, avertit Véronique Bléas- Moncorps, présidente de la Sacib, commercialisés autour de 3 700 r/m2. Présent depuis près de 40 ans sur la ville, le groupe développe d'autres résidences dans le secteur :"La pré-commercialisation de deux programmes, idéalement situés sur la nouvelle esplanade de la gare, est lancée", poursuit- elle. Sur Nautica, on annonce 55 appartements du 2 au 4-pièces (entre 75 et 100m2), et une architecture dont les rythmes d'ouverture et la hauteur des façades seront des clins d'oeil aux traditions locales. Avec la résidence Newquay, sur l'axe Moka-Marville, le promoteur affichera 14 appartements du 2 au 4-pièces au-dessus de commerces et d'activités en rez-de-chaussée. Les autres chantiers se situent principalement entre Rothéneuf et la Montagne Saint- Joseph. La mairie prévoit environ 400 logements par an. 35 sont déjà en vente par le constructeur Sacib, à 200 m de la grande plage du Sillon et tout près de la Cité Corsaire. La résidence Côté Docks promet des surfaces du 2 au 5-pièces sur le quai Duguay- Trouin et rue de l'Industrie. "Parallèlement, nous travaillons sur des terrains à bâtir avec des petites maisons et du semi-collectif sur le Moulin Dugué, ajoute Véronique Bléas- Moncorps. Avant la fin de l'année,nous pourrons notamment proposer une vingtaine de logements, en partenariat avec Lamotte. Beaucoup d'autres projets sont en cours,pour l'année 2008".

Mais obtenir une avance sur le produit de la vente de votre ancien logement ne règle pas tout. Quand on rachète plus grand, il faut pouvoir financer le surplus éventuel. C'est pourquoi, les banques proposent généralement, dans leur gamme de crédit, des prêts relais jumelés à des prêts à long terme. C'est, par exemple, le cas de LCL, de Banque Postale ou encore de BNP Paribas… Dans ce cas, l'établissement de crédit met en place deux prêts : un relais qui constitue l'avance remboursable à la vente de l'ancien bien, soit 2 ans maximum, et un prêt à long terme (15, 20, 25 ans…) servant à compléter le financement puisque acheter plus grand coûte, en principe, plus cher. L'avance en relais a donc vocation à être remboursée très vite, selon les modalités évoquées plus haut. Quant au prêt complémentaire, il se rembourse de façon classique, chaque mois, sur la base d'une mensualité comprenant une partie de capital, les intérêts et l'assurance décès. Compte tenu de sa durée, le prêt relais est généralement consenti à taux fixe tandis que le prêt complémentaire peut être à taux fixe ou révisable. Si vous optez pour un prêt relais jumelé à un prêt à long terme, privilégiez cependant les formules qui vous autorisent à effectuer un remboursement partiel sur votre prêt complémentaire. C'est souvent le cas des prêts à taux révisables. En effet, si vous touchez finalement plus qu'espéré au moment de la vente de votre bien, rien ne vous interdira de verser ce supplément d'argent au compte de votre prêt complémentaire. Auquel cas, le capital emprunté à ce titre sera diminué et la durée de remboursement allégée. Vous ferez ainsi des économies. Il faut en effet savoir que tout remboursement anticipé sur un prêt immobilier donne le droit aux banques d'exiger des pénalités. Ces pénalités ne peuvent cependant aller au-delà de 3 % du capital restant dû.

Selon la dernière étude de l'Institut Français de l'Environnement, chaque Français débourse en moyenne 177 euros par an pour honorer sa facture d'eau. Tout comme l'énergie, voilà un domaine où vous pouvez faire coup double en économisant une ressource naturelle précieuse et raréfiée tout en préservant votre porte-monnaie. Pour cela, l'Institut rappelle quelques principes simples : une douche plutôt qu'un bain, et ce sont 130 litres du précieux liquide économisés. Par ailleurs, la nouvelle génération d'équipements sanitaires permet également de substantielles économies : un robinet à limiteur de débit par exemple, permet de réduire la consommation de moitié.

Selon Gérard Mermet, sociologue et auteur de la série Francoscopie (Francoscopie 2007, Larousse) : "Si l'on cherche à dessiner le logement de demain, on imagine bien sûr d'abord une maison, puisque c'est d'elle que rêvent depuis toujours les Français. Elle serait selon les moments et les humeurs de ses occupants transparente, translucide ou opaque, c'est-à-dire ouverte, entr'ouverte ou fermée sur l'extérieur. Il lui faudra satisfaire encore mieux qu'aujourd'hui les fonctions traditionnelles : alimentation, repos, hygiène, réception, stockage-rangement (cette dernière étant appelée à prendre de l'importance…). Elle devra surtout améliorer ou intégrer des fonctions plus récentes ou nouvelles, comme l'information et la communication (en réception comme en émission), la protection et la surveillance, la gestion administrative, financière et matérielle du foyer (avec notamment une optimisation des flux entrants et sortants de marchandises, aliments et autres biens de consommation ou d'équipement). Elle devra faciliter le travail des actifs dont une part croissante se fera sous forme de télétravail, celui-ci devenant économiquement rentable, techniquement possible et socialement acceptable. Le foyer sera enfin le lieu privilégié du développement personnel, favorisant aussi bien la formation ou le perfectionnement individuel que les loisirs, solitaires ou partagés."

Longtemps assoupies après les ravages de la guerre, les deux grandes de Haute-Normandie sont en plein renouveau. Projets d'envergure et logements neufs sont à l'ordre du jour.

Indicateur Bertrand : Où en sont les grands projets de Rouen ?

Portée par son identité balnéaire, un classement prestigieux au patrimoine mondial de l'humanité et d'ambitieux projets urbains, Le Havre a parcouru du chemin depuis la terrible année 1944 où elle vit 80 % de son centre-ville détruit par les bombardements. Façonné par Auguste Perret après les destructions de la guerre, le centre-ville bénéficie de la proximité immédiate de la plage. Ici, le foncier libre est rare, bien sûr et les quelques réalisations neuves qui trouvent à se nicher dans les "dents creuses" sont en général plutôt haut de gamme et partent comme des petits pains. Après le triangle des gares, qui a vu surgir des immeubles de bureaux, une structure hôtelière de 125 chambres, un parking de 500 places, la métropole, qui compte près de 200 000 habitants, soigne son quartier portuaire. La conversion d'anciens docks est en route : 66 000 m2 désormais dédiés aux espaces commerciaux, aux loisirs, aux sports, à la culture et à l'équipement de la maison. La moitié des surfaces étaient vendues au 1er mars 2007 et l'ouverture de l'ensemble est programmée pour l'année prochaine. Tous ces projets ont permis de marquer et de valoriser le lien entre la ville et son port. Dans le prolongement, Saint-Nicolas de l'Eure est le quartier "qui monte". La ville de demain s'y construit et les premiers logements sont en passe d'être livrés. Ceux de Cap Marine par exemple, une résidence signée Nexity George V, dont l'architecture s'intègre parfaitement au quartier des docks. Le 3-pièces de 54 m2 y démarre à 185 000 e. Dans le même quartier, Bécarré signe le Carré Vauban, une vaste résidence de 5 bâtiments qui comprend une centaine d'appartements. Un grand 3-pièces de 68 m2 s'affiche à 188 200 e. Bleu Horizon de Bouygues Immobilier prend place près du bassin du commerce. Livrable à la fin de l'année, le programme propose encore de belles surfaces, comme ce 80 m2 à 226 500 e.

Pôle économique, portuaire, universitaire, la ville est jeune, active et… en pleine évolution ! Sur 800 ha, elle déploie un vaste projet urbain qui s'appuie sur la restructuration d'anciens sites industriels et portuaires, dans le but d'étendre vers l'ouest le centre de l'agglomération rouennaise. A une heure de train de la capitale, Rouen attire des salariés franciliens à la recherche d'une meilleure qualité de vie à moindre coût. Près de 2 000 habitants de l'agglomération rouennaise prennent chaque jour le train de Paris pour se rendre au travail. Salarié de Renault Guyancourt, Jean-Claude a sauté le pas il y a 5 ans. A Amfreville, petite commune desservie par la gare de Oissel et à un quart d'heure de bus du centre-ville de Rouen, il a acheté une belle maison dont le jardin donne sur la Seine pour 57 000 e, facilement couverts par la revente de son appartement de 3-pièces à Saint-Denis, qui est parti à 143 000 e ! "Depuis, les prix ont explosé à Amfreville. Une amie de ma femme vient d'acheter une maison plus petite que la notre, près de 100 000 r!"constate Jean-Claude, atterré par cette valse des étiquettes. Rouen reste néanmoins très abordable pour les Franciliens. Les logements neufs y fleurissent, notamment sur les Zac libérées par la reconquête des grandes friches portuaires et industrielles de la ville. La rive gauche, longtemps délaissée et vue comme un quartier moins attirant, se refait une beauté : autour du centre commercial et de la zone animée de Saint-Sever, des logements neufs se construisent, comme ceux du programme d'Eiffage où le 3-pièces de 59 m2 s'affiche à 141 150 e.

Indicateur Bertrand : Comment évolue Le Havre ?

Le centre-ville accueille déjà 24 000 habitants et 45 000 emplois, avec la force d'un patrimoine important, à l'image du Château des Ducs de Bretagne, qui vient de rouvrir ses portes après 15 ans de travaux et trois années de fermeture totale, et de grands espaces publics, dont 25 000 m2 auront été réaménagés entre 2003 et 2008. Ses secteurs sensibles, Decré, Bouffay, Saint-Pierre et Saint-Nicolas font l'objet d'un plan d'action d'ensemble. Sur le marché de l'accession, les terrains se font rares mais certains promoteurs parviennent à offrir quelques opportunités au coeur de la ville : Kaufman & Broad termine la commercialisation de sa Villa Montpensier, entre le château des Ducs de Bretagne et le canal Saint-Félix. Le promoteur national possède un stock plus important dans d'autres secteurs de la ville, à proximité de l'Erdre (Le Clos du Plessis), près du prestigieux parc de Procé (Les 2 Meusnier de Querlon), des universités (Les Jardins de Gesvres) ou dans le quartier du port (Quai Rive droite) et en périphérie.Rue Dugommier, Bâti-Nantes affiche aussi le Square Newton, "un havre de tranquillité empreint de pureté et de raffinement dans un espace inattendu au coeur de Nantes". Près du marché Talensac, Arc annonce un produit "idéal pour les investisseurs Robien" : le Stanislas, une petite résidence disposant encore de studios, 3 et 4-pièces. Espacil, enfin, a deux chantiers en cours, la résidence Bella Maria, 51 logements du 2 au 5-pièces, entre Saint-Pasquier et Saint-Félix et les Jardins de la Comète, tout près du Jardin des Plantes, avec quelques appartements en duplex. Dans le quartier Saint-Jean, Bouwfonds Marignan, qui commercialise deux programmes sur la ville, affiche notamment le Square Maestria, 53 appartements du studio au 5-pièces avec terrasse. Sur ses plans par exemple, des 2-pièces à 133 300 e(46m2), des 3-pièces entre 180 000 et 198 000 e (de 65 à 69 m2) ou un 5-pièces (113 m2) à 295 000 e.