Tous les conseils en Immobilier

Depuis 1990, le nombre de propriétaires-résidents a aussi décliné à Orléans passant d'un sur deux à un sur quatre. Dès lors, le projet urbain planifie une extension de la ville-centre et de l'agglomération à l'horizon 2015, des quartiers d'Orléans comme celui de la Râpe et Sonis étant particulièrement appelés à se développer. Un outil a été inscrit dans le PLH : un dispositif de prêt à 0 % démarrera d'ici la fin de l'année, avec un montant d'autant plus important que l'emplacement sera proche d'un environnement dense. Olivier Carré lance un appel aux promoteurs et aux architectes pour qu'ils "construisent en milieu dense des produits plus diversifiés", comme les maisons sur le toit ou les lofs offrant une alternative à la maison individuelle. "Il faut davantage raisonner en fonction de la demande", poursuit-il. Une expérience d'appartements vendus bruts de béton est en cours.

Pour les banques, le crédit immobilier est le meilleur moyen de capter une clientèle et de lui vendre toutes sortes de produits. Entre autres, des contrats d'assurances liés au crédit, des multirisques habitation… Tout d'abord, il y a l'assurance décès invalidité, cette garantie dont vous ne pourrez pas faire l'impasse si vous empruntez pour acheter un logement. Au lieu d'aller voir votre assureur habituel, la banque vous proposera sans doute son propre contrat "groupe", généralement négocié avec une grande compagnie. Ces contrats couvrent le décès, l'invalidité et l'incapacité temporaire de travail. Rappelons qu'en cas de décès ou d'invalidité totale et définitive, la compagnie d'assurance prend en charge la totalité du capital restant dû. Ce qui paraît la moindre des précautions vis-àvis de vos héritiers. L'incapacité temporaire de travail, pour sa part, prend en charge les mensualités du crédit durant la période de maladie, mais pas au-delà. Selon les banques, l'étendue des garanties n'est pas la même partout. Il vous appartient donc de les lire très attentivement et de vous faire expliquer ce qui ne vous semble pas clair. Côté prix, des écarts plus ou moins importants existent.

La situation diffère légèrement lors de la construction d'une maison individuelle, pour laquelle il existe deux types de contrats. Tout d'abord, le contrat sans fourniture du plan. Dans ce cas, vous vous occupez personnellement, ou par l'intermédiaire d'un architecte, du plan de la maison. Ensuite, le contrat avec fourniture de plan. Dans les faits, c'est le contrat le plus plébiscité. Avec lui, vous n'avez quasiment rien à faire. Juste à choisir le bien sur un “catalogue”, et à le régler. À condition, bien sûr, d'avoir bien pris le temps d'examiner le contrat dans ses moindres recoins. Celui-ci doit être le plus complet possible, pour éviter toute mauvaise surprise : prix, détails techniques de la future maison, échéancier de paiement, délai d'achèvement, etc. Enfin, il faut savoir que la loi vous accorde une faculté de rétractation dans les sept jours.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté d'Agglomération de Caen par la fédération des promoteurs immobiliers.

S'adaptant à l'évolution des modes de vie et aux réglementations, le neuf offre quasiment du sur-mesure aux acheteurs. Pièce par pièce, coup de projecteur sur les tendances fortes.

Vous souhaitez profiter d'un logement de qualité, bénéficiant des dernières évolutions techniques et des normes de sécurité et de confort les plus actuelles et avez donc décidé de choisir un logement neuf. Que vous fassiez construire votre maison par un constructeur de maison individuelle ou optiez pour un logement dans un programme de maisons ou d'appartements construit par un promoteur, vous devrez vous décider sur plan, c'est-à-dire vous engager sur un bien qui n'existe pas encore. Cela ne signifie pas pour autant vous lancer dans l'inconnu les yeux fermés. L'achat d'un bien en état futur d'achèvement (Vefa), est sérieusement encadré par la loi et vous bénéficiez de garanties légales, qui vous protègent contre les mauvaises surprises.

"La production de neuf doit passer à 9000 logements par an"

"Ce sont des formules souples qui permettent aux emprunteurs de maîtriser le coût de leur crédit ", argumentent les tenants des crédits à taux révisable. "Les prêts à taux révisable sont risqués car il est impossible d'en connaître à l'avance le coût final. En cas de forte hausse, on s'expose à une augmentation de la mensualité ou à l'allongement de la durée de remboursement", rétorquent les adeptes des formules à taux fixe. Bien difficile de trancher. Tout dépend, en fait, de l'évolution des taux et du degré de risque que l'on est prêt à prendre. Dans un contexte de taux plancher, il faut se rendre à l'évidence : les taux révisables ont plus de chance de remonter que de baisser à nouveau. Or, quand on opte pour une telle formule, c'est que l'on mise sur d'éventuelles baisses pour gagner sur le coût de son crédit. Bref, il faut aimer le risque. En la matière, les emprunteurs français sont plutôt timorés et ce sont les taux fixes qui continuent de faire l'essentiel du marché. C'est encore plus vrai aujourd'hui, alors que l'écart de taux entre fixe et révisable s'amenuise.

Le saviez-vous ? L’air de nos intérieurs est dix à cent fois plus pollué que l’air extérieur. Colles, peintures et isolants ont des effets d’autant plus nuisibles que nos logements sont de mieux en mieux isolés. Or, les scientifiques sont formels : certaines plantes comme l’aloe vera, le philodendron, le lierre, le ficus... sont très efficaces pour dépolluer l’air. Dans leur livre “Plantes dépolluantes pour la maison” (éd. Ulmer), Marc Grollimund et Isabelle Hannebicque nous les présentent en détail. Vous saurez tout sur leurs effets et leurs modes d’action, et ce pour chaque pièce de la maison. À noter aussi, contrairement aux idées reçues, il n’y a pas d’inconvénient à installer des plantes dans une chambre à coucher. En effet, une plante rejettera toujours moins de gaz carbonique que votre conjoint(e) qui ronfle à côté de vous, ou encore que votre animal de compagnie qui dort dans la même pièce !

Je suis copropriétaire d'un studio et souhaiterai annexer les combles. En ai-je le droit ? (Jean-Paul N., Nandy, 77)

La banque centrale américaine a dû baisser son taux d’intervention et réinjecter de l’argent dans les circuits bancaires. Même chose au niveau de la BCE qui, pour sa part, a gelé son principal taux directeur qui est fixé à 4 % depuis juin 2007. En mai dernier, elle a décidé de maintenir ce taux pour lutter contre l’inflation galopante (3 % en avril). Malgré tout, l’Euribor – il s’agit du taux de l’argent pratiqué entre les banques de la zone euro – poursuit son ascension. L’indice à un an se situait, début mai 2008, à 4,98 % contre 4,76 % en avril dernier.

Indicateur Bertrand : Quelle est la problématique de l'habitat à l'échelle du territoire intercommunal ?

Mesurez au plus juste vos capacités d’endettement et surtout anticipez d’éventuels changements familiaux. Le loyer ne compensera jamais la totalité de votre investissement. En moyenne au final, 30 % du prix de l’acquisition restent à votre charge. Un plan de financement mal ficelé peut rapidement virer au cauchemar. “Pour cela,évaluez vos ressources actuelles sans les surestimer (…) puis estimez les mensualités que vous seriez en mesure de payer sans trop grever votre budget. Essayer aussi de vous projeter dans l’avenir”, conseillent les deux auteurs de “Investissement locatif mode d’emploi”. Comment vont évoluer vos ressources et vos charges dans les 10 ou 15 ans à venir ? Serez-vous capable de faire face à une éventuelle réforme des règles fiscales sur les revenus fonciers ? “Il faut ajuster son investissement à sa capacité à s’autofinancer en cas de coup dur”, insiste Mathie Toulza- Dubonnet, dirigeant de MTD Finances, cabinet de conseil en gestion de patrimoine et en défiscalisation immobilière à Paris. Actuellement, selon le dernier baromètre Empruntis, les taux d’intérêt des crédits immobiliers oscillent entre 4,45 et 4,65 % selon votre profil et votre région. Même s’ils sont en hausse, les taux pratiqués restent encore abordables. D’autant que vous pourrez déduire une partie de vos intérêts d’emprunt et bénéficier de “cadeau fiscal”. En effet, pour encourager la construction de logements, le législateur a mis sur pied de multiples dispositifs permettant au propriétaire bailleur de déduire de son impôt une partie, plus ou moins conséquente de son investissement. Chacun avec des avantages et des inconvénients. Parmi ces carottes fiscales, on trouve le Robien recentré. A raison de 6 % les 7 premières années et de 4 % pour chacune des 2 années suivantes, vous pouvez amortir jusqu’à 50 % du montant de votre investissement. En contrepartie, pendant 9 ans, vous vous engagez à louer votre bien à un locataire au titre de sa résidence principale en respectant des plafonds de loyer selon les zones géographiques. Aucune condition de ressource n’est exigée pour le locataire qui peut être un descendant ou un ascendant (hors foyer fiscal). Attention, face à la multiplication des immeubles éligibles au Robien recentré, certains biens peinent à trouver des locataires ou faute de demande suffisante, les loyers sont revus à la baisse. Ce qui ampute d’autant la rentabilité de départ. Dans le même esprit et toujours avec un engagement locatif de 9 ans, vous pouvez opter pour le Borloo neuf (ou Borloo populaire). Cette fois, vous pouvez amortir jusqu’au 65 % du prix d’acquisition et bénéficier d’un abattement de 30 % sur les revenus locatifs. En revanche, vous devez louer votre appartement à des personnes ayant des revenus modestes (hors ascendant et descendant) moyennant des loyers encadrés par la loi. Ce qui grève d’autant vos rentrées locatives. Vous pouvez également vous tourner vers une opération en résidence avec services (de tourisme, d’affaires, étudiante...). Le principe est simple : vous confiez à une société (l’exploitant) la gestion de votre bien pendant au moins 9 ans en échange d’un loyer annuel forfaitaire versé quel que soit le nombre de semaines effectivement occupées. Pas de travaux ni d’entretien à prévoir, l’exploitant de la résidence s’occupe de tout. Outre cette “tranquillité logistique”, vous bénéficiez de la récupération de TVA (19,6 %) sur le montant du bien. Et puis, compte tenu du caractère meublé de la location, vous endossez le statut de loueur meublé professionnel (LMP, si vos revenus fonciers dépassent 23 000 e par an) ou celui de loueur meublé non professionnel (LMNP) en deçà de ce seuil. Ce système permet de classer les recettes locatives dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non plus fonciers. A noter que si vous investissez dans une résidence de tourisme en zone de revitalisation rurale (ZRR), vous pouvez bénéficiez du dispositif Demessine et retrancher 25 % du prix d’achat du bien de votre impôt final. Si vous affichez une tranche marginale d’imposition de 30 % voire plus, l’investissement locatif dans les Dom Tom, (dispositif Girardin) vous permettra d’amortir entre 40 % (Girardin libre) et 50 % (Girardin intermédiaire) du montant de votre achat. En contre partie, vous vous engagez à louer le bien nu pour une durée minimale de 5 et 6 ans. Cet avantage est accordé pour toutes les opérations réalisées avant le 1er janvier 2018. Donc ne vous précipitez pas et envisagez pourquoi pas, un petit séjour sur place. Cela vous permettra peut-être d’éviter les mauvaises surprises. Pour un investissement dans les îles ou en métropole, prenez toujours le temps de la réflexion. C’est en multipliant les avis de professionnels (agents immobiliers, promoteurs, notaires, gestionnaires de pratimoine, etc.) que vous pourrez vous faire une idée précise de la vraie valeur d’un bien immobilier. Et donc de sa rentabilité !

La loi de Finances prévoit également un nouveau dispositif d’incitation aux travaux d’économies d’énergie.

Tout autour de la capitale, les communes des départements limitrophes redoublent d'atouts, face à une capitale saturée et hors de prix. Accessibles, bien pourvues en transports en commun, dynamiques et offrant une riche vie locale, associative et culturelle, les villes de première couronne attirent de plus en plus de jeunes ménages qui ne peuvent plus se loger à Paris. Avec pour conséquence le classique "effet domino" qui reporte les hausses en première couronne.

Du côté des promoteurs, le conseil est de se jeter à l'eau, mais sans oublier d'enfiler un gilet de sauvetage. Olivier Bokobza recommande de s'orienter vers les résidences avec services pour un premier investissement locatif : "Ce produit complètement sécurisé assure un rendement entre 4 et 5,5 %, explique le directeur des Espaces immobiliers BNP Paribas. Le mieux est d'acquérir deux petites surfaces de 20/25 m2 à 100 000 r chacune dans deux résidences différentes." Un tel investissement s'avère d'autant plus sûr que l'immobilier de services a de beaux jours devant lui : la pénurie de logements étudiants n'est pas prête de se résorber, le nombre de familles recomposées cherchant des services avec garde d'enfants va sans doute se développer, le tourisme d'affaires ira croissant de même les résidences seniors sous l'effet du papy boom. Un problème tout de même : très convoitées, les petites surfaces partent à 100 à l'heure. L'acquéreur potentiel doit donc nouer un contact en amont avec le promoteur pour être au courant des "avantpremières" et glaner au passage quelques conseils en fonction de son profil. "Nous sommes des conseillers avant d'être des vendeurs, rappelle Olivier Bokobza. Celui qui pousse notre porte passe celle de pratiquement tous les promoteurs de la place. Nous travaillons avec une cinquantaine de sociétés de promotion les plus importantes dont Meunier, le promoteur du groupe en exclusivité chez nous". Autre acteur auprès duquel s'informer : Réside Etudes, à la fois promoteur, gestionnaire et exploitant de l'immobilier de services. Sous la marque "Les Estudines", le groupe a en portefeuille des résidences étudiantes, dont deux en cours, l'une à Ivry située dans l'axe des grandes facs du Sud parisien, l'autre à Saint-Denis, où Paris VIII accueille près de 30 000 étudiants. L'autre volet de son activité, le tourisme d'affaires, se décline sous l'enseigne "Residhome" avec des opportunités à Bois-Colombes, près de La Défense, et à Roissy-en-France, à proximité de l'aéroport et du parc des Expositions de Villepinte. Un de ces programmes traditionnels, sans services à la clé, retient aussi l'attention : la résidence du Luxembourg sur la Grande Ile à Meaux, un quartier rénové, proche de la gare. Le grand 2-pièces vaut 170 000 e.

Dans le secteur collectif, le marché du centre-ville reste essentiellement soutenu par le dispositif Robien. Les ventes réalisées dans le cadre de ce dispositif peuvent atteindre jusqu'à 70 à 80% sur certains programmes. "Le collectif est très fortement poussé par une clientèle d'investisseurs. Les rythmes de vente étant élevés et les promoteurs ne pouvant pas renouveler leurs stocks assez rapidement, on va assister à l'avenir à une baisse des stocks d'appartements à vendre, en particulier sur les T2 et T3", souligne Jean-Philippe François. Pour l'heure, les nombreuses mises en vente ont permis de renflouer les stocks. On compte 1 120 appartements disponibles sur l'ensemble de la région Nord-Pas-de- Calais, qui devraient s'écouler en 9 mois. Pour le secteur individuel, c'est aussi une excellente année pour la promotion de maisons en secteur groupé, puisque les professionnels ont enregistré, en 2004, 665 réservations nettes dans l'arrondissement de Lille, en augmentation de 34 % par rapport à 2003. "La pénurie foncière et la cherté de l'ancien poussent les candidats acquéreurs à s'orienter sur des opérations neuves, mais dans des localités de plus en plus éloignées de Lille", informent les experts du Foncier. "Dans l'individuel, nous captons une clientèle familiale qui vend un premier bien immobilier pour s'acheter une maison de 110-120 m2 avec 4 chambres. Pour ce type de produit, il faut compter un budget moyen de 230 000 à 250 000 €", souligne Jean-Philippe François (Marignan Immobilier). Après des stocks record, on assiste depuis un an au déstockage des maisons. Mais, la demande est toujours aussi pressante. Pour preuve, les délais d'écoulement sont passés de 8 à 7 mois.