Tous les conseils en Immobilier

Les petites surfaces sont la cible traditionnelle des investisseurs. Les appartements familiaux sont-ils pour autant disqualifiés ? Comment réaliser un bon investissement ? Enquête

La Fédération des promoteurs a livré le bilan du marché du neuf en 2016. Si les ventes bondissent, les valeurs remontent. Jusqu’à quand ?

Borloo ou Robien, le but reste le même : faire baisser le montant du chèque à envoyer au percepteur. Alors pourquoi deux dispositifs ? Jean-Louis Borloo, ministre de l'Emploi, de la Cohésion sociale et du Logement, et père de cette évolution, explique : "Le but du Robien recentré est de répondre à la demande dans les secteurs les plus tendus, alors que le Borloo populaire, plus attractif fiscalement, souhaite encourager la création de nouveaux logements locatifs pour les ménages aux revenus modestes et moyens."

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la métropole de Nice Côte d'Azur par la fédération des promoteurs immobiliers.

Le Grand Ouest, de la Normandie à l’Aquitaine, présente bien des atouts pour qui veut s’installer, particulièrement en bordure littorale. D’autant que les prix y ont baissé. Mais attention, dans les grandes stations, ils remontent…

Le rayonnement de villes prestigieuses comme Neuilly ou Saint-Cloud dissimule les déséquilibres du département le plus convoité après la capitale. Comment s'y loger ? Comment s'y agrandir ? Panorama des villes qui apportent des solutions.

Avec quelque 21 000 habitants gagnés entre 2001 et 2004 en Basse-Normandie et des projets pour l’avenir, la région continue d’améliorer ses infrastructures en pour sesuivant l’A88 entre Caen, Falaise et Sées, ou de nouvelles dessertes Caen-Rennes et Caen-Saint-Lô-Coutances. Elle enregistre également 40 000 habitants de plus entre les deux derniers recensements en Haute- Normandie, et une progression de population dans les villes d’Evreux, Rouen et Le Havre, ainsi que dans les campagnes. Mais la Normandie ne se repose pas sur ses villas à colombages. Au-delà de cette image d’Épinal, la région est dynamique, et les chantiers publics ou de logements attestent de ses ambitions. Selon le ministère de l’Écologie, du Développement et de l’Aménagement du territoire, en 2007, 12 272 permis de construire ont été délivrés en Haute- Normandie (- 7,6 % par rapport à 2006) et 10 727 logements ont été commencés (+ 7,8 %). Durant la même période, on en avait autorisé 12 364 en Basse-Normandie (- 8,3 %) et les chantiers étaient lancés pour 9 683 unités (+ 0,5 %). La baisse de la production s’annonce très nettement pour les années à venir. C’est peut-être aussi un recentrage qui se profile avec une priorité donnée à de bons emplacements, proches des commerces et des infrastructures, de transports en particulier.

À Lyon, en zone B1, le plafond des loyers du dispositif Duflot est fixé à 9,88 €/m2 utile hors charges.

Malgré le niveau élevé des prix, l'accession libre reste dynamique. De nouvelles infrastructures consolident le territoire (requalification du boulevard du BAB, trait d'union entre les trois communes, par exemple). A l'Est de Bayonne, un projet d'envergure a été mis en place pour densifier l'habitat sur le plateau d'Arrouset. Des programmes résidentiels sont développés sur 15 ha, avec une priorité donnée aux maisons individuelles (maisons jumelées) puis aux petits collectifs. Ces implantations s'accompagnent de nouvelles voies de circulation et d'un parc de 4 ha, avec dans un second temps l'ouverture de commerces, locaux associatifs et groupe scolaire. L'autre territoire de développement à venir se situe à Anglet, sur la Zac de Hausquette (d'environ 6 ha), vestige d'une occupation agricole au coeur d'un quartier résidentiel actuellement en friche. A Bayonne, ville administrative et universitaire, plus de 5 programmes sont disponibles en ce début d'année, signés notamment Eiffage (Perspectives Marines sur les bords de l'Adour) et Bouygues Immobilier (D'une Rive à l'Autre à proximité du centre). Depuis 2 ans, le promoteur a implanté une agence régionale sur la ville. "C'est un secteur dans lequel nous croyons beaucoup, confie sa direction. Notre premier programme, La Feria, en plein centre, connaît un large succès avec de beaux produits à 4 500 e/m2 et nous commercialisons plusieurs réalisations,à Bayonne mais aussi à Anglet,Urugne,Hendaye.Nous sommes toujours à la recherche de nouveaux terrains." Icade Capri y travaille aussi, avec deux résidences, en bord de mer près du golf et en centre-ville. On trouve des promoteurs locaux : Robert Alday Immobilier a lancé Les Terrasses de Beyris, dans le quartier du même nom, à proximité d'Anglet et termine la vente du Domaine Atéka avec des 3- pièces disponibles à 190 000 e. Belin Promotion, installé à Biarritz, réalise Etxeberritz dans le quartier Saint-Esprit avec 36 appartements du 2 au 4-pièces.

I.B. : Comment se comporte le marché des Alpes-Maritimes ?

Les parois non isolées (parois froides) provoquent des sensations d’inconfort. Le corps les ressent à partir d’une différence d’environ 2 degrés d’un point à l’autre d’une même pièce ! Une bonne isolation offre une température intérieure homogène. Pour une efficacité optimale, le bâtiment doit être isolé de partout. Mais on n’isole pas les combles et les plafonds comme les murs, les planchers, ou les parois vitrées. Il existe des produits et des solutions techniques adaptés à chaque situation. Avec un impératif toujours à l’esprit : concilier isolation acoustique et thermique. Car attention, ces deux exigences ne vont pas toujours dans le même sens ! Ainsi, “un certain nombre de technologies et de matériaux sont intéressants au point de vue thermique mais présentent des limites en matière acoustique, notamment en ce qui concerne l’isolation entre logements”, prévient Jean-Baptiste Chéné, chef de la division essais acoustiques du Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB). D’où la nécessité d’avoir une vision globale, en anticipant l’impact acoustique d’un isolement thermique, et vice-versa. Tous ces aspects doivent être pris en compte dès la conception. La facture grimpe rapidement s’il faut, par la suite, “rattraper” des erreurs. Tous les corps de métier doivent se “coordonner” pour ne pas détériorer l’isolation. Pour l’isolation des murs, un choix à faire parmi deux solutions : par l’intérieur ou par l’extérieur. Dans les constructions actuelles, c’est la première solution qui est, de loin (à 80 %), la plus en vogue. Au rayon “avantages”, elle permet de ne pas modifier l’aspect extérieur du logement, et son coût est moins élevé. Au rayon “inconvénients”, la surface des pièces se réduit, et la mise en oeuvre peut être contraignante dans le cas de prises, canalisations ou autres équipements à démonter. Dans les deux cas, les constructeurs plébiscitent les laines minérales ou le polystyrène expansé élastifié pour doubler les murs. Ces matériaux sont parfaits pour concilier les deux exigences, acoustique et thermique. Philippe Léonardon, ingénieur à l’Ademe, prévient les futurs propriétaires : “Pour éviter les ponts thermiques (une isolation non homogène crée des points froids qui sont autant de zones de déperdition de chaleur, favorables aux condensations et aux moisissures.Ces dernières se situent souvent à la jonction des murs, des dalles et de la toiture, ndlr), il est préférable d’isoler les murs par l’extérieur. Cela permet par exemple d’éviter, quand on isole sur deux étages, de “butter” sur le plancher.” La chasse aux ponts thermiques doit être une priorité. Saviez vous que ces derniers peuvent représenter des déperditions thermiques équivalentes à la surface totale des murs ? Bon à savoir avant de choisir son camp…

Les agglomérations de Toulouse et Bordeaux, toujours très demandées, enregistrent une progression de leur offre de logements neufs grâce à un développement urbain maîtrisé.

Avec son concept Greenlord, le constructeur compose à Compiègne Les Villas du Mail, un nouvel écoquartier de 18 maisons en BBC-Effinergie, dont 9 seront livrées en 2011.

Ce petit coin de Basse-Normandie où se nichent Deauville, Cabourg ou Trouville-sur-Mer dispose de solides atouts culturels et touristiques. Il s’ouvre aujourd’hui à de nouveaux projets immobiliers tout en préservant son identité.

La ville portuaire concentre ses efforts sur un grand projet : la Technopôle de la mer.

Le groupe Vivaxia, qui rassemble plusieurs constructeurs de maisons individuelles, propose une Garantie de performance énergétique appliquable à ses deux nouvelles maisons : StarBois et Trendy.

C’est le programme neuf Le Denuzière (Lyon) qui a remporté le grand prix régional des Pyramides d’Argent organisé par la Fédération des promoteurs immobiliers de Rhône-Alpes.