Tous les conseils en Immobilier

Grand prix de l’architecture 2006, Rudy Ricciotti défie les codes. Photographie d’un maître d’oeuvre formé à être architecte et ingénieur. Deux cordes à son arc assez rares dans la profession.

A Aix-en-Provence.

“L’avenir du secteur immobilier est marqué par l’intensification de la diversification tant géographique qu’au niveau du produit même. Les sociétés immobilières devront envisager l’avenir avec ces nouvelles stratégies de diversification, notamment en renforçant leur activité à l’étranger, à la recherche des marchés immobiliers à développer. En ce sens, Fadesa a été l’un des groupes immobiliers européens pionniers, suivant un processus d’expansion internationale avec son propre réseau de commercialisation présent dans treize pays. Ainsi nous avons parié sur des pays proches tant géographiquement que culturellement tels que la France et le Portugal, mais également sur des pays ayant des perspectives de forte croissance, tels que ceux de l’Europe de l’Est, le Mexique et le Maroc. Le défi sera de s’adapter aux exigences d’une demande de plus en plus forte, notamment grâce la valeur ajoutée à donner à chaque promotion immobilière pour obtenir un produit compétitif et de qualité.”

Je souhaiterais savoir en quoi consiste une offre de prêt lorsqu'on sollicite un crédit pour un achat immobilier ? (Stéphanie M.,Cergy-Pontoise,95)

“Nous revenons à une situation plus juste"

"L'investisseur doit d'abord évaluer le bilan financier de son opération".

C’est sans doute l’apport le plus attendu de cette réforme. Un délai de base sera fixé, il figurera sur le récépissé remis au demandeur lors du dépôt de son dossier en mairie. Le temps imparti à l'administration pour traiter les dossiers sera limité à : 1 mois pour les déclarations ; 2 mois pour les permis de construire des maisons individuelles et les permis de démolir ; 3 mois pour tous les autres permis. Si le temps nécessaire à l'administration pour traiter le dossier est supérieur au délai imparti, elle devra en informer le demandeur dans le mois suivant le dépôt de la demande. Si ces délais de réponse imposés ne sont pas respectés, l'autorisation sera considérée comme acquise tacitement. Par ailleurs la liste des pièces qui doivent être jointes à une demande de permis sera précisée de façon exhaustive et l’administration ne disposera que d’un mois, après le dépôt d’une demande en mairie, pour demander les pièces manquantes si le dossier n’est pas complet. Il ne sera donc plus possible de faire traîner en longueur l'instruction du dossier par des réclamations à répétition de pièces manquantes. A la fin du premier mois, vous pourrez donc connaître précisément le délai dans lequel la décision doit intervenir.

Les 1 200 ventes des Hauts-de-Seine au 1er trimestre demeurent en pôle position en Ilede- France au prix soutenu de 5 500 e/m2, en hausse annuelle de 8 %. L'activité repose sur quelques communes qui sortent ponctuellement de gros programmes, comme Boulogne sur les ex-terrains Renault, Issy, Asnières, Bois-Colombes, Le Plessis- Robinson, Antony et La Garenne-Colombes. L'exemple d'Antony s'avère révélateur : "Notre rythme annuel de production tourne autour de 300/320 logements collectifs et de 50 maisons individuelles.Mais c'est un pic. Par la suite,nous pourrions revenir au rythme plus traditionnel pour nous de 200 unités/an", observe le responsable de l'aménagement urbain Vincent Venturi. Sur La Croix-de- Berny, la Ville pilote une opération mixte en cours d'achèvement qui sera complétée par un programme en phase opérationnelle vers 2010. Sur le Noyer Doré, un important projet de renouvellement urbain ANRU, il reste à lancer 150 logements sur 450. A partir de l'automne, 2 tranches de logements sont programmées sur l'ancien site de 2,5 ha de l'établissement public Cemagref. Des opérations de petit collectif avec rez-dechaussée commerciaux sont mises en permanence sur le marché, au fur et à mesure que se libère du foncier le long de la RN 20. Bouygues Immobilier et Kaufman & Broad sont régulièrement présents sur la ville. A l'autre extrémité du département, dans la Boucle nord, Nanterre est l'une des ultimes communes alto-séquanaises à afficher des prix au-dessous de 4 000 e. Sur les Terrasses de Seine Arche, l'avenue de gazon reliant La Défense à la Seine, quelques programmes au prix "encadré" de 3 800 e/m2 voient le jour. Ces perles rares sont ambitieuses dans leurs caractéristiques architecturales et environnementales (certifiées Cerqual). Bouygues Immobilier vient d'ouvrir le chantier de l'une d'elles et proposait encore, fin juin, un très grand appartement à 410 000 e. On attend la commercialisation imminente de deux produits signés respectivement Icade/Vinci et Meunier. Une consultation vient d'être remportée par le Crédit Immobilier/Unimo : exceptionnellement le prix de vente atteindra 4 200 e/m2 en raison de la complexité du sous-sol.

Jean-Pierre Bourgeois : Je pense que nous sommes dans une moins mauvaise situation qu’au début de l’année. Si l’on compare le taux de l’OAT 10 ans comme référence aux prêts révisables qui se situe à 4,70 %, avec celui de l’Euribor trois mois comme référence aux taux révisables qui est aujourd’hui à 4,14 %, il y a près de 60 centimes d’écart. Il faut reconnaître qu’il y a bien longtemps que nous n’avions pas vu un tel différentiel. Et dans la mesure où l’écart se creuse, cela redonne du sens aux prêts à taux révisable. Pour autant, cette hausse des taux ne devrait pas avoir trop de conséquences pour les emprunteurs car les banques ont déjà anticipé les mouvements de l’Euribor et de l’OAT. Certes, Jean-Claude Trichet de la BCE n’exclut pas une nouvelle hausse de son principal taux directeur, mais l’OAT 10 ans continuera aussi d’augmenter dans les prochains mois pour se situer autour de 4,90 à 5 %. Si l’OAT continue de grimper, c’est tout simplement parce que les investisseurs sont très présents sur le marché du long terme dont les rendements sont intéressants. Ce qui n’est pas logique, les placements à court terme devraient être plus rentables puisque plus risqués. Or, ce n’est plus le cas. Malgré tout, je pense que l’écart entre taux à court terme et taux à long terme devrait rester autour de 0,60 à 0,70 point d’ici à la fin de l’année. Avec l’espoir que les taux révisables vont retomber en 2008, une fois l’inflation jugulée. Cela permettrait de revenir à des courbes normales de taux, de l’ordre de 0,80 à 1 point d’écart en faveur des révisables.

Les agglomérations de Toulouse et Bordeaux, toujours très demandées, enregistrent une progression de leur offre de logements neufs grâce à un développement urbain maîtrisé.

Les certifications “vertes" ont le vent en poupe. Qu'il s'agisse de programmes en collectif ou de maisons, les promoteurs et les constructeurs sont nombreux à choisir des certifications mettant l'accent sur la qualité environnementale de leurs réalisations. Ainsi, en juin dernier, quatre nouveaux constructeurs ont rejoint le dispositif NF Logement maison individuelle, démarche HQE®. De la Franche-Comté, avec les Constructions Bullier, à la Lorraine et à la Vendée, avec Maisons d'en France et Satov Constructions, la démarche HQE®, à peine lancée dans le secteur de la maison individuelle, s'étend peu à peu aux quatre coins de l'Hexagone. Côté appartements, de nombreux opérateurs s'engagent également, y compris parfois pour l'ensemble de leur production. La marque Habitat &Environnement distingue ainsi les réalisations de groupes d'envergure comme Vinci Immobilier, Meunier Habitat ou, plus récemment, Bouygues Immobilier.

Lorsqu'il s'agit d'acquérir sa résidence secondaire, l'environnement immédiat du futur logement est tout naturellement la première de nos préoccupations. N'importe quel acquéreur va au-delà du coup de coeur pour le logement lui-même, sa grande terrasse ou son adorable cuisine, et fait dix fois le tour du quartier, de jour et de nuit, pour en “sentir” l'ambiance. On se renseigne sur les écoles du secteur, note la présence d'un moyen de transport pratique pour rejoindre le centre-ville ou le quartier d'affaires, les commerces et équipements du coin, etc. Cette “enquête” minutieuse, qu'il vous paraît tout naturel de mener pour choisir votre futur lieu de vie, vous devez la mener avec le même sérieux pour choisir un investissement locatif. Car pour que votre investissement locatif vous rapporte… il faut lui trouver des locataires ! Vous devez donc vous rendre compte par vous-même du dynamisme économique du quartier ou de la commune, du niveau d'équipements scolaires, commerciaux, de transports et de loisirs, sans oublier l'environnement, la présence d'espaces verts, de verdure… tant qu'investisseur, vous devez cependant rester attentif à la rentabilité locative de votre placement, et donc veiller à ce qu'un prix d'achat trop élevé n'oblitère pas la rentabilité des loyers que vous pourriez exiger. Cela exclut à priori les programmes neufs situés dans les “bons quartiers”, en centreville des grandes métropoles, voire même tous les programmes neufs situés dans Paris intra-muros. Le bien connu “phénomène de l'escargot” entraîne également les prix du neuf à la hausse dans les banlieues limitrophes de la capitale, en particulier lorsqu'elles sont desservies par le métro. Il faut donc se tourner vers les communes les plus populaires. L'environnement social y est plus difficile, mais certaines connaissent de profondes mutations, avec de nouveaux quartiers, de nouveaux équipements, et les bouleversements sociologiques qui vont avec. Du quartier de La Plaine à Saint-Denis en passant par les bords de Seine à Choisyle- Roi, vous pourrez trouver de belles opportunités. C'est en grande couronne que vous trouverez les prix d'entrée les plus adaptés à un investissement locatif. Attention toutefois : éloignement de la capitale oblige, vous devrez vous montrer encore plus intransigeant sur la présence de moyens de transports efficaces et rapides et sur la présence d'équipements de proximité. De ce point de vue, les grandes agglomérations de la Seine-et- Marne, comme Marne-la-Vallée ou Sénart, présentent de nombreux atouts, outre le fait qu'elles concentrent à elles deux la grande majorité des programmes neufs de la grande couronne parisienne. En région, le même raisonnement vaut pour les grandes agglomérations comme Lyon. D'une manière générale, même dans les villes de taille plus modeste, les prix de l'immobilier n'ont cessé de grimper ces dernières années et les coeurs de ville deviennent difficilement compatibles avec de bonnes rentabilités locatives. Renseignezvous quand même avant d'investir avec enthousiasme à “seulement 70 km de Toulouse”… Toulouse est certes attractive, mais vous trouverez difficilement des locataires prêts à s'installer aussi loin de la ville qui les intéresse ! D'une manière générale, choisissez une ville qui possède un bon “potentiel” d'attractivité : qualité de vie bien sûr, mais aussi pôles d'emplois, vie universitaire, etc.

Xanadu est le nom d’un palais réalisé au 13e siècle par l’Empereur de Chine pour son peuple et a été repris par Ted Nelson pour sa banque de données à l’origine du Web.“Une expression de la transmission du savoir” qui a séduit les 2 architectes, d’autant qu’elle comporte 3 lettres de leur activité : A comme Atelier, A comme Architecture, U comme Urbanisme. Cinq ans après avoir pris ce nom de baptême, l’agence s’est forgé une identité forte à partir de l’usage de l’aluminium, d’une gamme chromatique naturelle et d’une conception bioclimatique économe en matériaux. On lui doit le Parc Techno de Saint-Priest, l’imprimerie du Progrès à Chassieux, les bureaux du Crystal Plazza à Lyon, la piscine d’Ambérieu, des projets d’habitat durable dont l’un a été couronné par une Pyramide de la FPC… Deux de ses projets phares sont en construction à Lyon : le pôle multimédia du Progrès et de Télé Lyon Métropole (TLM), sur La Confluence, et la nouvelle clinique du Parc, conçue comme un “hôtel de santé” respirant le plaisir de vivre. Cette dernière consultation a été remportée face à 11 concurrents en recueillant 80 % des suffrages. Xanadu se classe dans le top 15 des agences opérant sur les centres aquatiques d’envergure.

"Pour la première fois, nous assistons à un équilibre entre accédants et investisseurs. Avec un vrai recentrage des opérations grâce aux différentes Zac et aux 80 % de programmes situés sur le territoire du pôle urbain". Quant au stock, pas d'inquiétude : "Bien que d'environ 4 000 logements, il ne présente pas de risque car il est lié à l'augmentation des mises en vente de l'an dernier. Il n'y a donc là rien d'alarmant. Toulouse a un marché qui a d'une certaine manière retrouvé un semblant de plénitude". Les promoteurs sont présents dans les principaux secteurs de Toulouse : le groupe Belin dans le quartier des Sept Deniers, Vinci Immobilier à Croix-Daurade, Kaufman & Broad pour le quartier des Ponts Jumeaux, Pragma sur la Zac Andromède… Les prix varient en moyenne de 2 500 e/m2 en troisième couronne à 3 330 e/m2 dans la ville de Toulouse, en passant par une moyenne de 2 800 e/m2 en première et seconde couronnes. L'un des derniers exemples de l'urbanisation maîtrisée est celui de la Zac de Montaudran, qui, avec ses 60 hectares, accueillera 1 100 logements, dont plus de 400 consacrés aux étudiants, un musée dédié à l'Aérospostale, la zone économique Aerospace Campus et plusieurs équipements publics (écoles, équipements socio-culturels et sportifs). Même en matière de transports, l'agglomération se dote de moyens à la mesure de son développement urbain : après le lancement de la ligne B en juin, la ligne E sera sur les rails en 2009. Le tramway transportera quotidiennement des milliers de voyageurs, depuis les Arènes (correspondance avec les lignes A et C), jusqu'à Aéroconstellation, via Purpan, Ancely et Blagnac. Longue de près de 11 km, elle aura 19 stations dont 7 sur le territoire de Toulouse. La ligne E est conçue en complément du réseau de métro. Elle desservira des quartiers déjà anciens et des secteurs en pleine mutation comme le Zénith, Purpan et la Cartoucherie.

Tout d’abord, la location suppose de mettre à disposition du locataire un mobilier suffisant. Vous devez meubler le logement selon la surface et le nombre de pièces. Il ne suffit pas que la cuisine soit équipée pour considérer que le bien échappera à la location de droit commun. Dans un grand appartement, le bailleur ne peut pas non plus se contenter de meubler seulement le séjour, chaque pièce doit être garnie du mobilier correspondant à sa destination (repas, repos, couchage…). Pour simplifier, le locataire doit occuper normalement le logement grâce à ce qui lui est fourni ; ne pas oublier la vaisselle et les ustensiles de cuisine. En revanche, les draps, le linge de toilette ne sont pas nécessaires. En l’absence de mobilier suffisant, le locataire peut obtenir la requalification de son bail dans les termes de la loi du 6 juillet 1989, législation beaucoup plus stricte.

En achetant un logement neuf, vous optez pour ce que le présent peut offrir de plus performant. Et vous pouvez même y intégrer quelques éléments du futur. Certains équipements encore rares aujourd'hui, sont en effet sans aucun doute appelés à se généraliser.

Au travers des paysages franciliens, des pages de l’urbanisme des années 60 se tournent et des friches industrielles reprennent forme. Cette nouvelle dynamique a un prix.