Tous les conseils en Immobilier

L'Indicateur Bertrand vous propose un dossier spécial Rhône-Alpes pour faire le point sur la situation à Lyon, mais aussi découvrir quelles possibilités d'investissement immobilier vous attendent en Savoie.

En France, les bâtiments consomment environ 46% de l'énergie totale et produisent 25% des gaz à effet de serre (GES). Ils représentent donc des gisements potentiels considérables d'économie d'énergie et des éléments clés dans la division par 4 de l'émission des GES à atteindre d'ici 2050. Pour cela, deux pistes principales : réduire la consommation d'une part, et faire appel à de nouvelles sources d'énergie, non polluantes, d'autre part. Ces dernières années, le discours a considérablement évolué dans le domaine du bâtiment. On est passé de la notion de maison "à faible consommation énergétique" à celle de "maison passive" et même à la notion de "bâtiment à énergie positive", qui produit plus d'énergie qu'il n'en consomme. Dans le même temps, les labels se sont multipliés, distinguant les constructeurs et professionnels engageant leur production dans des processus respectueux de l'environnement. L'énergie figure en bonne place parmi les 14 cibles servant de référentiel aux labels HQE®, haute qualité environnementale. "La maîtrise des consommations d'énergie est une condition essentielle du développement énergétique durable de notre pays.Son rôle est déterminant pour la préservation de l'environnement.L'énergie économisée,non consommée, n'émet ni polluants ni gaz à effet de serre" explique l'Agence locale de l'énergie qui a engagé une démarche d'utilisation rationnelle de l'énergie (URE). Dans l'habitat, cette démarche se concrétise par la conception d'une enveloppe performante qui garantira une bonne isolation thermique, puis d'équipements performants en matière d'économies d'énergie.

En optant pour un dispositif fiscal comme Borloo populaire ou Robien recentré, vous ne pouvez pas bénéficier du régime microfoncier, régime de droit commun dès lors que vos revenus fonciers n'excèdent pas 15 000 epar an. Vous vous trouvez donc placé sous le régime réel des revenus fonciers. Autrement dit, vous pouvez déduire de vos recettes toutes vos charges. Et plus vous déduisez de frais, moins vous payez d'impôt. En effet, vous êtes imposé sur la différence entre les loyers encaissés au cours de l'année et les charges liées au bien, payées au cours de la même année. De quelles charges s'agit-il ? Grosso modo, elles concernent les frais de gestion du bien, le salaire du gar- dien, la taxe foncière, les travaux d'amélioration, d'entretien et de réparation, les équipements nouveaux, les primes d'assurance. Et, bien entendu, les intérêts d'emprunt qui sont totalement déductibles du revenu foncier. En outre, plus vous avez de charges et plus vous avez de chance de créer un déficit foncier. Ce déficit peut venir en déduction de votre revenu global. Attention : le déficit déductible de votre revenu global est limité à 10 700 e par an (hors intérêts d'emprunt), l'excédent pouvant être reporté sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

Indicateur Bertrand : Avec ses 18 communes, comment la Communauté d'agglomération de La Rochelle organise-t-elle l'aménagement urbain de son territoire ?

En 2006, la Savoie et la Haute-Savoie ont uni leurs compétences, leurs trésors et leurs énergies pour devenir Savoie Mont Blanc.

Borloo neuf ("populaire")

“Des prix moins élevés à La Réunion"

A 40 mn de voiture de Nantes s'étendent les plages de l'Atlantique. "Nous voyons de plus en plus de résidences "secondes" dans nos programmes de bord de mer et de nombreuses personnes qui travaillent à Nantes n'hésitent plus à s'installer dans les villes côtières" explique la chargée de communication de Nexity George V. Une situation confirmée par Bertrand Mours, président de la FPC Pays de la Loire et directeur d'Espacil : "Bien sûr, les villes côtières, la presqu'île et Saint- Nazaire possèdent leurs propres atouts,mais d'une façon générale, des distances habitattravail, qui paraissaient auparavant prohibitives, ne le sont plus et certains acquéreurs s'éloignent de Nantes.Parfois contraints par les prix, mais aussi pour trouver une autre qualité de vie, en bord de mer par exemple." Saint-Nazaire par exemple profite d'une belle situation à 80 km de Nantes et en bord de mer. Près de la zone des sous-mariniers, c'est un nouveau quartier qui sort de terre, dans lequel Nexity George V projette Ville Port 2, un ensemble résidentiel qui comporte un centre commercial de 10 000 m2 de surface. Il faut compter moins de 200 000 e pour des 3-pièces bien situés au coeur de la ville, comme dans le programme de Kaufman & Broad, l'Estran. Moins central, le programme d'Espacil Villa Maupassant propose des 3-pièces de 67 m2 à 134 800 e. A Pornichet, quelques biens neufs sont encore à prendre : de petites maisons de 95 m2 s'emportent sous la barre des 380 000 e dans le programme d'Eiffage qui ne compte que 5 villas au total, au calme du quartier Sainte- Marguerite. Davantage tournés vers la résidence secondaire et les vacances, les 12 appartements de la résidence Le Séraphin se trouvent à moins de 50 m de la plage et se négocient à partir de 155 000 e pour les studios hors parking. Tout aussi centraux, les appartements signés Urbatys : presque entièrement commercialisée, la résidence compte encore un 4-pièces de 95m2 qui s'affiche à 403 000 e. Station phare de Loire- Atlantique, La Baule compte quelques rares opportunités dans le neuf, comme cette résidence des Grands Sables, à 100 m des plages, où le studio démarre à 135 200 e.

Du côté des promoteurs, le conseil est de se jeter à l'eau, mais sans oublier d'enfiler un gilet de sauvetage. Olivier Bokobza recommande de s'orienter vers les résidences avec services pour un premier investissement locatif : "Ce produit complètement sécurisé assure un rendement entre 4 et 5,5 %, explique le directeur des Espaces immobiliers BNP Paribas. Le mieux est d'acquérir deux petites surfaces de 20/25 m2 à 100 000 r chacune dans deux résidences différentes." Un tel investissement s'avère d'autant plus sûr que l'immobilier de services a de beaux jours devant lui : la pénurie de logements étudiants n'est pas prête de se résorber, le nombre de familles recomposées cherchant des services avec garde d'enfants va sans doute se développer, le tourisme d'affaires ira croissant de même les résidences seniors sous l'effet du papy boom. Un problème tout de même : très convoitées, les petites surfaces partent à 100 à l'heure. L'acquéreur potentiel doit donc nouer un contact en amont avec le promoteur pour être au courant des "avantpremières" et glaner au passage quelques conseils en fonction de son profil. "Nous sommes des conseillers avant d'être des vendeurs, rappelle Olivier Bokobza. Celui qui pousse notre porte passe celle de pratiquement tous les promoteurs de la place. Nous travaillons avec une cinquantaine de sociétés de promotion les plus importantes dont Meunier, le promoteur du groupe en exclusivité chez nous". Autre acteur auprès duquel s'informer : Réside Etudes, à la fois promoteur, gestionnaire et exploitant de l'immobilier de services. Sous la marque "Les Estudines", le groupe a en portefeuille des résidences étudiantes, dont deux en cours, l'une à Ivry située dans l'axe des grandes facs du Sud parisien, l'autre à Saint-Denis, où Paris VIII accueille près de 30 000 étudiants. L'autre volet de son activité, le tourisme d'affaires, se décline sous l'enseigne "Residhome" avec des opportunités à Bois-Colombes, près de La Défense, et à Roissy-en-France, à proximité de l'aéroport et du parc des Expositions de Villepinte. Un de ces programmes traditionnels, sans services à la clé, retient aussi l'attention : la résidence du Luxembourg sur la Grande Ile à Meaux, un quartier rénové, proche de la gare. Le grand 2-pièces vaut 170 000 e.

Quelle offre proposez-vous en termes de prêt "in fine" aux investisseurs ?

"Sans parler de dispositifs fiscaux spécifiques à l'investissement immobilier,le marché neuf affiche des frais d'acquisition plus faibles. Il est important de le souligner car si les prix au m2 annoncés par les promoteurs sont plus élevés que ceux de l'ancien, la TVA est déjà incluse dans ce prix" argumente un promoteur de la région normande. En comptant la rémunération du notaire, les "frais d'acquisition" tournent autour de 3 % du prix, contre 7 % pour un logement ancien.Un bilan confirmé par Marielle Rodin-Sebbag, professeur de droit immobilier, qui constate : "L'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (vente sur plan), ou encore faisant l'objet d'une première cession moins de 5 ans après l'achèvement des travaux, supporte une TVA immobilière au taux de 20,60 % mais qui est incluse dans le prix de vente.Cela explique en partie la différence de prix entre le neuf et l'ancien. Ces logements bénéficient de droits de mutation réduits, au taux de 0,60 %, calculé sur le prix hors TVA, plus 2,5 % de frais d'assiette.Hors commission de vente, les frais représentent environ 3 % du prix." Les frais d'acquisition se rajoutent aux droits de mutation. Ils résident dans le paiement de formalités obligatoires telles que les timbres, l'état hypothécaire, l'extrait du cadastre, sans oublier la rémunération du notaire. En comparaison, l'immobilier ancien est pénalisé : paiement de taxes de mutation au profit des collectivités territoriales, avec une taxe communale de 1,20 % du prix de vente, une régionale de 1,60 % et une taxe départementale variable suivant les départements. La facture globale monte aussitôt autour de 7 % en moyenne.

“Les opérations se montent en transparence"

A 40 km de la porte d'Orléans, pousse depuis 30 ans une ville nouvelle : Sénart. Son statut a changé. Désormais les élus locaux ont pris son destin en main, mais le développement de l'agglomération reste sous la coupe d'une Opération d'Intérêt National (OIN). Aujourd'hui, cette constellation de bourgs encore trop méconnue accueille à peu près autant d'habitants que Boulogne et se concentre autour du Carré, un centre commercial recevant 12 millions de visiteurs par an. En septembre 2009, ouvrira un parc de loisirs sur le thème de l'eau. En projet également, la construction de la Cité de la Maison renforcera le pôle commercial avec des enseignes telles que Leroy Merlin et le BHV. Une trentaine de moyennes/petites surfaces et un village d'antiquaires viendront compléter l'animation des lieux. Réalisation en 2007 et 2008. Dernière venue dans le microcosme des villes franciliennes, Sénart a assez d'espace autour d'elle pour s'approprier ce qui est dans l'air du temps : l'environnement. Elle va donc créer le "1er écopole francilien", c'est-à-dire un parc d'activités tourné vers l'environnement dont la commercialisation des terrains commencera à la fin de l'année. Des entreprises déjà intronisées dans le monde du développement durable sont présentes sur les lieux, telles que Prologis, le spécialiste des panneaux photovoltaïques. Ce parc nouvelle génération accueillera des éco-industries liées évidemment au développement durable. Autre volet du développement économique local : la création d'un pôle aéronautique, en appui sur la Snecma et l'aéroport de Melun-Villaroche. Le territoire est un réservoir de foncier, donc de logements. Ici, règne la maison individuelle (65 %) et la propriété occupante (69 %). L'objectif est de construire 6 000 logements en 10 ans (voir interview en encadré sur l'habitat). Dans cette mosaïque de villes où l'urbanité n'est pas forte, la densité reste peu élevée. Un côté coquet qui a son importance en grande couronne. Reste un grand défi pour les prochaines années : l'emploi. Il faudra parvenir à créer 16 000 postes en 10 ans pour combler le déficit actuel. L'Est francilien a un important retard à rattraper dans ce domaine sur l'Ouest.

Réduire la facture de votre achat immobilier, c'est aussi profiter des meilleures conditions fiscales. Petit tour des opportunités offertes par l'immobilier neuf.

A quelque 7 000 km de la métropole, les îles des Antilles associent richesse des espaces naturels et plages somptueuses. Les deux îles sont aussi le lieu de vie quotidien de près d'un million d'habitants permanents et souffrent d'une grande pénurie de logements neufs. "La demande locative est réelle,notamment du fait de la grande proportion de jeunes qui souhaitent accéder à l'indépendance et s'installer en ville" juge Guy Monier, agent immobilier en Guadeloupe. Grand soleil oblige, les programmes neufs se prolongent tous sur des espaces extérieurs, jardin, terrasse ou vaste varangue, terrasse abritée typique, assez grande pour devenir une pièce à vivre à part entière.

Tout projet de construction doit s’inscrire dans une démarche de qualité. Pour cela les labels constituent un gage de fiabilité. Encore faut-il s’y retrouver. Décryptage.

Quelques exemples dans le neuf.