Tous les conseils en Immobilier

Comme tous les ans, le salon de l’immobilier de Rhône-Alpes se tiendra au Palais des congrès de Lyon, à la cité internationale.

"Il ne faut pas hésiter à se tourner vers les villes secondaires mais bien situées"

Le bail conclu avec mon locataire arrive bientôt à échéance. Suis-je tenu de lui fournir un diagnostic de performance énergétique lors de la reconduction du contrat ? (Lucienne S.,Rambouillet, 78)

Médaille de bronze des Trophées Vivrélec de la maison individuelle, cette villa du Sud-Ouest à faible consommation énergétique est signée OC Résidences. Présentation.

Tout autour de la capitale, les communes des départements limitrophes redoublent d'atouts, face à une capitale saturée et hors de prix. Accessibles, bien pourvues en transports en commun, dynamiques et offrant une riche vie locale, associative et culturelle, les villes de première couronne attirent de plus en plus de jeunes ménages qui ne peuvent plus se loger à Paris. Avec pour conséquence le classique "effet domino" qui reporte les hausses en première couronne.

Alimenté par le tourisme, le littoral muscle son offre.

ICF Habitat Sud-Est Méditerranée a inauguré 93 logements, dont 56 sociaux et 37 intermédiaires, au sein du Domaine des Gonagues : 280 logements construits par le groupe Perottino, à Allauch, sur la communauté urbaine de Marseille.

Sortie suivante : Val d'Europe. Un détail frappe dès l'entrée sur les terres du secteur 4 de Marne-la-Vallée. Ici, l'aménagement de la nature a précédé la construction des logements. À 35 minutes de Paris, la campagne est sur le pas de la porte.

En règle générale, lorsqu’on raisonne en termes de géographie, toutes les grandes agglomérations, et des villes du littoral comme Quimper, Hendaye, Perpignan, Menton ou encore Toulouse, sont des valeurs sûres. “Mais le top 20 des villes françaises et les façades méditerranéenne et atlantique ne doivent pas faire oublier l’effet d’aubaine de certaines villes qui ont rattrapé leur écart de marché, reprend Jean- Jacques Toulgoat.

Bien que l'offre soit réduite, elle est cependant bien présente dans les deux départements de la Côte d'Azur. Il suffit de se pencher sur La Seyne-sur-Mer pour s'en apercevoir. En effet, de nombreux opérateurs sont ici présents. Bouwfonds Marignan commercialise Le Suffren, une résidence du studio au 3-pièces, avenue du Général-de-Gaulle, au 3-pièces de 53 m2 à 178 000 e hors parking. L'opération est livrable au 4e trimestre 2009. Quelques mois plus tard, au 1er trimestre 2010, Résidence Gambetta commercialisée par Meunier Méditerranée sera livrée. Le 4-pièces d'environ 86 m2 est proposé à partir de 315 000 e. Bouygues Immobilier est présent en copromotion à La Seyne-sur-Mer pour Le Patio des Poètes, livrable au 4e trimestre 2009, mais aussi au Luc avec Les Jardins de Mestre Elie, programme livrable au 3e trimestre 2009, ou encore à Toulon avec la résidence Reine Jeanne, proche des commerces et du nouvel hôpital militaire Sainte- Anne, livrable, elle, au 2e trimestre 2010. Dans l'Est varois, soulignons le programme de Roxim, Résidence Marie A., 54 logements, du 2 au 4-pièces, à deux pas de Port-Fréjus, attendus pour le 1er trimestre 2010. Dans les Alpes-Maritimes, Bouygues Immobilier propose en centre-ville de Juan-les-Pins, Les Rives Bleues, à 100 m de la mer, une résidence de 57 logements, du studio au 3-pièces avec terrasses et loggias, pour une livraison au 4e trimestre 2009. Sagec est présent à Antibes où il vient de lancer Parc Antibea, 135 logements répartis en quatre bâtiments dans le secteur de la Pinède, à un prix moyen de 4 500 e/m2, pour une livraison au 2e trimestre 2010. À Cagnes-sur-Mer, Sagec lance également un nouveau programme, Villa Floraly, entre Nice et Cannes. À Cannes-la-Bocca, Real Immo Invest commercialise un programme de Bacotec, La Croisière, 28 appartements, du 2 au 3-pièces répartis sur deux bâtiments, livrés au 4e trimestre 2009. Tout près de Nice, à Saint-Laurent-du-Var, Bouwfonds Marignan lance Résidence Alexandrine, 27 appartements inscrits dans une démarche de Haute Qualité Environnementale, avec des appartements du 2 au 4-pièces, pour une livraison attendue au 4e trimestre 2009. À Beausoleil, Le Palarino, réalisé par Nexity George V, est implanté à 500 m de Monaco, au coeur de Beausoleil. Du 2 au 4/5-pièces, la résidence compte 38 logements, livrés à partir du 4e trimestre 2010. Par exemple, le 2-pièces de 43 m2 est commercialisé à 271 000 e. Ainsi, l'offre existe tant dans sa diversité géographique que typologique et, selon les communes et les implantations, propose des écarts de prix adaptés aux différents types d'acheteurs. Désormais, les professionnels ont les yeux rivés sur le niveau de l'offre, espérant ne pas voir ce marché trop se rétrécir et entraîner de nouvelles tensions par manque de programmes.

Les actes de vente signés chez les notaires démontrent qu’une maison ancienne se négocie en moyenne autour de 348400 euros en petite couronne et 289 100 euros en grande couronne (à la fin mars). À Saint-Maur-des-Fossés, Colombes, Antony et au Perreux, le tarif approche les 500 000 euros. C’est encore à Gagny qu’il est le plus sage d’investir (265 000 euros). Information intéressante, ALM lance une série de maisons neuves compactes de 3-pièces à Limeil-Brévannes, près de Boissy-Saint- Léger dans le Val-de-Marne.

Alors qu'il n'était pas envisageable, jusqu'à un passé récent, d'emprunter sur plus de 20 ans, aujourd'hui, c'est monnaie courante. Pour preuve, selon une étude de l'Observatoire du financement du logement/ CSA, la durée moyenne d'un crédit qui se situait à 12,3 ans en 1992 est passée à 17,2 ans en 2004 et à 18 ans pour les logements neufs. Et les prêts souscrits sur 25 ans ou plus représentent 25 % de la production des banques (source Meilleur- Taux.com). C'est donc désormais entré dans les moeurs. Il est vrai que pour compenser l'augmentation des prix de l'immobilier et ne pas perdre tout un pan de clientèle, les établissements financiers ont dû trouver la parade. D'où l'allongement de la durée des crédits qui va désormais couramment jusqu'à 25 ans. Parmi les banques qui proposent ce type de financement, LCL Crédit Lyonnais dont le taux fixe sur 25 ans s'établit, à l'heure où nous écrivons, à 4,75 %. Mais la formule peut aussi être à taux révisable capé (le taux ne peut dépasser un certain cap). Dans ce cas, le taux oscille entre 4,21 % avec un cap d'un point, 3,87 % avec un cap de 2 points. Le prêt offre en outre quelques souplesses comme la modulation des échéances, le report de deux échéances mensuelles par an en cas de pépin. A la Société Générale, le prêt est également modulable. Un différé d'amortissement et une possibilité de transfert du crédit sur un autre achat sont possibles. A taux fixe, le crédit sur 25 ans, est consenti à 4,35 % ; à taux révisable capé (+2/-2 points), à 4,05 %. Il peut financer 100 % de l'opération. Au Crédit Agricole Ile-de-France, la formule à taux fixe s'établit à 4,45 %. Elle permet, là encore, une modulation des échéances à la hausse ou à la baisse ainsi que la suspension d'une échéance. La Bred, quant à elle, propose, au choix, deux formules sur 25 ans. La première est un prêt classique à taux fixe de 4,65 % non modulable. A contrario, la seconde est modulable. Si vous optez pour cette deuxième option, le taux qui reste fixe, varie en fonction de la durée. Pour un prêt au-delà de 20 ans, il s'établit à 4,65 %.

La maison du futur se construit maintenant. L’engouement pour le bois et les maisons à énergie positive le confirment.

Anticiper les besoins en transports

"La production de neuf doit passer à 9000 logements par an"

J'ai acheté une petite maison destinée,après de lourds travaux, à devenir ma résidence principale. Pour des raisons professionnelles je vais finalement la mettre en location.Pourrai-je déduire du montant du loyer les travaux réalisés.(Victor M.,Nantes, 44)

Voisine de Bordeaux, la commune de Sainte-Eulalie doit se renouveler après l'adoption de son plan local d'urbanisme. Au programme, des logements sociaux et un pôle éducatif.