Christophe Crémer - Président-directeur général de Meilleurtaux.com

Indicateur Bertrand : Que pensez- vous du marché immobilier en ce début d’année ? Pensez-vous que nous sommes face à une crise ?
Christophe Crémer : Selon les sources, le marché devrait connaître une très légère hausse ou une très légère baisse. Pour ma part, je pense que l’on sera dans une marge faiblement négative. Certaines zones restent très dynamiques. Notamment dans Paris où des quartiers comme la République fonctionnent encore très bien. Même chose à Levallois-Perret. Mais, il ne faut pas se voiler la face, dans l’ensemble, l’activité a fortement ralenti. On savait bien que l’immobilier ne pourrait pas monter indéfiniment à ce rythme là. D’ailleurs, pourquoi les prix continueraient-ils à grimper en France alors que l’immobilier baisse partout dans le monde ? Aux Etats- Unis, en Angleterre, en Espagne… partout le marché s’essouffle parce que les prix ont flambé. Aux Etats-Unis, c’est une véritable crise due au marché qui a été très spéculatif : 28 % des acquéreurs étaient des spéculateurs. En France, le contexte est différent. Le marché n’est pas en crise. La demande n’est pas, non plus, spéculative puisqu’elle émane d’acquéreurs qui cherchent tout simplement à se loger et à assurer leur avenir et leur retraite. Ils sont seulement freinés dans leur projet d’achat par les prix de l’immobilier et la montée très rapide des taux d’intérêt des crédits immobiliers. Mais, les pouvoirs publics ont pris des mesures qui devraient quelque peu les rassurer. Ne serait-ce qu’avec la déductibilité des intérêts d’emprunt. L’ennui, c’est que pour l’instant, la plupart des acquéreurs que nous recevons, ne savent même pas qu’ils peuvent bénéficier de cette déductibilité.
I. B. : 2007 a été une année de forte hausse des taux de crédit. Que pronostiquez-vous pour l’année 2008 ?
C.C. :Au début de l’année 2006, les taux étaient à 3,20 % et aujourd’hui ils démarrent à 4,70 % sur 15 ans. En deux ans, la remontée a été spectaculaire puisque de 1,50 point et rien que sur 2007, les taux ont bondi de 0,90 point. Personne ne peut nier que c’est une évolution importante. On peut dire que 2007 a été l’année de la fin des taux bas. Mais je pense qu’ils ne vont plus beaucoup monter. Pour ce qui concerne les taux fixes, l’OAT 10 ans a subi peu de hausse ces dernières semaines. Aujourd’hui, il est à 4,25 % et les taux de crédit proposés aux particuliers démarrent autour de 4,70 % sur 15 ans. L’écart est largement supérieur à la normale. Les banques auraient même dû baisser un peu leurs taux, mais cela n’est pas le cas. Elles sont en train de restaurer leurs marges, d’autant que leurs coûts de refinancement ont augmenté. Même les grandes banques de dépôt empruntent entre 0,25 et 0,30 point de plus qu’en juin. La crise des subprimes est passée par-là. Pour autant, je pense que la hausse ne devrait pas dépasser 0,15 point sur l’ensemble de l’année 2008. Ce qui n’aura pas de réel impact sur la solvabilité des acquéreurs. Quant aux taux révisables, il y a fort à parier que la Banque centrale européenne (BCE) n’augmente pas son taux directeur. Certes, il y a une tendance inflationniste à l’échelon européen, mais les indicateurs économiques sont loin d’être excellents. Il n’empêche que les acquéreurs et notamment les investisseurs qui ont pris des taux révisables ces dernières années, s’en mordent les doigts. Car la révision annuelle du taux de crédit sur l’Euribor fait souvent grimper le taux audelà d’un taux fixe. A titre d’exemple, si l’on applique une révision de taux aujourd’hui alors que l’Euribor est à 4,65 %, et que l’on y ajoute la marge de la banque, en moyenne de 1,20 point, le taux du crédit passe à 5,85 %. Bien plus qu’un taux fixe à 4,70 ou 4,80 % aujourd’hui. Quelqu’un qui a pris un taux révisable récemment a intérêt à le convertir en taux fixe.
I. B. : Bien que les banquiers s’en défendent,constatez-vous un durcissement des conditions d’octroi des crédits ?
C. C. : Nous sommes dans un environnement différent et il sera sûrement plus difficile d’obtenir un crédit en 2008. DR Nous le ressentons déjà. Notre taux de refus est passé entre juillet et aujourd’hui de 3 à 8 %. J’ai l’exemple d’un couple dont les deux membres travaillent et qui ont des revenus élevés. Pour acheter leur appartement, ils s’endettaient à hauteur de 21 %. La banque a refusé le crédit parce que l’épouse était en période d’essai. Les cas se multiplient. Un autre dossier a été refusé alors que l’endettement était de 32 % parce que la banque a considéré, en épluchant les relevés de compte du candidat emprunteur, qu’il faisait trop de retraits d’argent auprès d’un casino, supposant qu’il était joueur. Cela illustre combien tous les détails d’un dossier sont importants.
I. B. : L’allongement des durées des prêts se poursuit-il ?
C. C. : Pour la première fois, au 4e trimestre 2007, la courbe des prêts à 30 ans et plus a baissé par rapport au trimestre précédent. Pour un banquier, un prêt à 30 ans est généralement associé à un jeune couple qui n’a pas d’apport et peu d’expérience professionnelle. Ce qui devient un handicap. Et si l’emprunteur n’a même pas de quoi payer les frais d’acquisition, il ne sera pas vu d’un bon oeil par le banquier, contrairement aux années précédentes où les établissements de crédit prêtaient jusqu’à 110 %. Les banques n’ont pas durci leurs conditions, elles appliquent plus rigoureusement leurs critères.

Christophe Crémer - Président-directeur général de Meilleurtaux.com
Christophe Crémer - Président-directeur général de Meilleurtaux.com

Indicateur Bertrand : Que pensez- vous du marché immobilier en ce début d’année ? Pensez-vous que nous sommes face à une crise ?


Christophe Crémer : Selon les sources, le marché devrait connaître une très légère hausse ou une très légère baisse. Pour ma part, je pense que l’on sera dans une marge faiblement négative. Certaines zones restent très dynamiques. Notamment dans Paris où des quartiers comme la République fonctionnent encore très bien. Même chose à Levallois-Perret. Mais, il ne faut pas se voiler la face, dans l’ensemble, l’activité a fortement ralenti. On savait bien que l’immobilier ne pourrait pas monter indéfiniment à ce rythme là. D’ailleurs, pourquoi les prix continueraient-ils à grimper en France alors que l’immobilier baisse partout dans le monde ? Aux Etats- Unis, en Angleterre, en Espagne… partout le marché s’essouffle parce que les prix ont flambé. Aux Etats-Unis, c’est une véritable crise due au marché qui a été très spéculatif : 28 % des acquéreurs étaient des spéculateurs. En France, le contexte est différent. Le marché n’est pas en crise. La demande n’est pas, non plus, spéculative puisqu’elle émane d’acquéreurs qui cherchent tout simplement à se loger et à assurer leur avenir et leur retraite. Ils sont seulement freinés dans leur projet d’achat par les prix de l’immobilier et la montée très rapide des taux d’intérêt des crédits immobiliers. Mais, les pouvoirs publics ont pris des mesures qui devraient quelque peu les rassurer. Ne serait-ce qu’avec la déductibilité des intérêts d’emprunt. L’ennui, c’est que pour l’instant, la plupart des acquéreurs que nous recevons, ne savent même pas qu’ils peuvent bénéficier de cette déductibilité.


I. B. : 2007 a été une année de forte hausse des taux de crédit. Que pronostiquez-vous pour l’année 2008 ?


C.C. :Au début de l’année 2006, les taux étaient à 3,20 % et aujourd’hui ils démarrent à 4,70 % sur 15 ans. En deux ans, la remontée a été spectaculaire puisque de 1,50 point et rien que sur 2007, les taux ont bondi de 0,90 point. Personne ne peut nier que c’est une évolution importante. On peut dire que 2007 a été l’année de la fin des taux bas. Mais je pense qu’ils ne vont plus beaucoup monter. Pour ce qui concerne les taux fixes, l’OAT 10 ans a subi peu de hausse ces dernières semaines. Aujourd’hui, il est à 4,25 % et les taux de crédit proposés aux particuliers démarrent autour de 4,70 % sur 15 ans. L’écart est largement supérieur à la normale. Les banques auraient même dû baisser un peu leurs taux, mais cela n’est pas le cas. Elles sont en train de restaurer leurs marges, d’autant que leurs coûts de refinancement ont augmenté. Même les grandes banques de dépôt empruntent entre 0,25 et 0,30 point de plus qu’en juin. La crise des subprimes est passée par-là. Pour autant, je pense que la hausse ne devrait pas dépasser 0,15 point sur l’ensemble de l’année 2008. Ce qui n’aura pas de réel impact sur la solvabilité des acquéreurs. Quant aux taux révisables, il y a fort à parier que la Banque centrale européenne (BCE) n’augmente pas son taux directeur. Certes, il y a une tendance inflationniste à l’échelon européen, mais les indicateurs économiques sont loin d’être excellents. Il n’empêche que les acquéreurs et notamment les investisseurs qui ont pris des taux révisables ces dernières années, s’en mordent les doigts. Car la révision annuelle du taux de crédit sur l’Euribor fait souvent grimper le taux audelà d’un taux fixe. A titre d’exemple, si l’on applique une révision de taux aujourd’hui alors que l’Euribor est à 4,65 %, et que l’on y ajoute la marge de la banque, en moyenne de 1,20 point, le taux du crédit passe à 5,85 %. Bien plus qu’un taux fixe à 4,70 ou 4,80 % aujourd’hui. Quelqu’un qui a pris un taux révisable récemment a intérêt à le convertir en taux fixe.


I. B. : Bien que les banquiers s’en défendent,constatez-vous un durcissement des conditions d’octroi des crédits ?


C. C. : Nous sommes dans un environnement différent et il sera sûrement plus difficile d’obtenir un crédit en 2008. DR Nous le ressentons déjà. Notre taux de refus est passé entre juillet et aujourd’hui de 3 à 8 %. J’ai l’exemple d’un couple dont les deux membres travaillent et qui ont des revenus élevés. Pour acheter leur appartement, ils s’endettaient à hauteur de 21 %. La banque a refusé le crédit parce que l’épouse était en période d’essai. Les cas se multiplient. Un autre dossier a été refusé alors que l’endettement était de 32 % parce que la banque a considéré, en épluchant les relevés de compte du candidat emprunteur, qu’il faisait trop de retraits d’argent auprès d’un casino, supposant qu’il était joueur. Cela illustre combien tous les détails d’un dossier sont importants.


I. B. : L’allongement des durées des prêts se poursuit-il ?


C. C. : Pour la première fois, au 4e trimestre 2007, la courbe des prêts à 30 ans et plus a baissé par rapport au trimestre précédent. Pour un banquier, un prêt à 30 ans est généralement associé à un jeune couple qui n’a pas d’apport et peu d’expérience professionnelle. Ce qui devient un handicap. Et si l’emprunteur n’a même pas de quoi payer les frais d’acquisition, il ne sera pas vu d’un bon oeil par le banquier, contrairement aux années précédentes où les établissements de crédit prêtaient jusqu’à 110 %. Les banques n’ont pas durci leurs conditions, elles appliquent plus rigoureusement leurs critères.


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