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"Quant aux principales nouveautés de la RT 2005, il s'agit de la valorisation des énergies renouvelables et de l'architecture bioclimatique", explique Ludovic Gutierrez, conseiller info énergie au Conseil de l'Architecture, de l'urbanisme et de l'environnement (CAUE) de Paris. Un habitat est dit "bioclimatique" dès lors que son architecture a été optimisée (implantation, orientation, etc.) afin de mieux profiter des ressources naturelles (lumière, chaleur solaire) et de se protéger efficacement des agressions climatiques (vent, canicule). Pour cela, plusieurs règles sont à respecter. D'abord, avoir une maison compacte. Car plus les volumes architecturaux sont compacts et moins il y aura de surfaces exposées aux intempéries, et donc aux déperditions. Les baies vitrées doivent être au Sud (pour capter le maximum de cha- leur), les chambres orientées à l'Est.

La qualité des projets urbains et la bonne tenue du secteur du logement neuf confortent la Ville rose parmi les principaux marchés immobiliers de France. A suivre.

On l’appelle ainsi parce qu’il implique deux financements : un crédit relais à titre d’avance sur le bien à vendre et un prêt complémentaire à long terme. Si vous cherchez à acheter plus grand, c’est donc cette formule que la banque vous proposera sans doute. C’est d’ailleurs, de loin, le type de crédit le plus utilisé dans les cas d’achat revente. Comment cela marche-t-il ? Votre banque monte simultanément deux dossiers : un crédit relais voué à être remboursé aussitôt le bien vendu et un prêt complémentaire à long terme (10, 15, 20, 25 ans…), qui finance le surplus à payer pour la nouvelle acquisition. A titre d’exemple, si le bien que vous rachetez vaut 300 000 euros et que celui que vous revendez vaut 200 000 euros, vous devriez, en principe n’avoir à emprunter que 100 000 euros. Or, du fait que votre appartement n’est pas vendu, vous n’avez pas cet apport de 200 000 e, ce qui vous oblige à emprunter 300 000 e. Dans ce cas, en admettant que vous n’avez plus de mensualité à rembourser pour votre ancien appartement, la banque vous prêtera par exemple l’équivalent de 70 % des 200 000 euros du bien à vendre, soit 140 000 euros, au titre du relais et 160 000 euros au titre du prêt complémentaire. Une fois que vous aurez vendu l’ancien bien au prix escompté de 200 000 euros, vous pourrez non seulement rembourser les 140 000 e du prêt relais, mais également prévoir, avec le surplus, un remboursement anticipé sur le prêt complémentaire. C’est la raison pour laquelle il est préférable d’opter pour un prêt complémentaire permettant cette possibilité de remboursement anticipé partiel et sans frais. A défaut, vous seriez contraint de payer à la banque des pénalités qui peuvent aller jusqu’à 3% du capital restant dû… Mais à quel taux peut-on obtenir un prêt relais jumelé à un prêt à long terme ? Dans la plupart des cas, les banques ne font pas de différence : les deux prêts sont consentis au même taux, en fonction des barèmes du moment. Généralement, le crédit relais, compte tenu de sa durée, est à taux fixe, mais il peut arriver que le prêt complémentaire soit adossé à un taux révisable. L’intérêt du taux révisable étant aujourd’hui limité en raison de leur hausse, un taux fixe semble plus approprié, quoi qu’en disent certains banquiers. A titre indicatif, les taux fixes se situent actuellement entre 4,60 et 5,40 %.

L'exemple des Alpes-Maritimes fera-t-il tâche d'huile ? Le département qui traverse depuis des années des difficultés à répondre à la demande en logement des ménages locaux a organisé en 2007 ses premières assises du logement pour actifs. La diminution constante de l'offre de logements neufs inférieurs à 3 000 e/m2 (75 % en 2000 et 4 % en 2006) ainsi que la progression ininterrompue des prix de vente au mètre carré habitable (2 500 e en 2000 dans le neuf contre 5 298 e au 2e trimestre 2007) imposaient la réunion des différents acteurs de l'acte de bâtir. Plusieurs pistes ont été ainsi explorées, notamment sur des opérations telles que celle de Nice-Méridia, où l'objectif de la Communauté d'agglomération de Nice Côte d'Azur (CANCA) a été de satisfaire la demande d'actifs et d'étudiants. La réponse a été apportée avec l'application d'un prix moyen de sortie inférieur de 20 % au marché niçois, complété d'une clause anti-spéculation insérée dans les contrats de vente du promoteur et appliquée sur une durée de 8 ans. La Canca a souhaité dans ce cadre la réalisation d'une majorité d'appartements de 3 et 4-pièces, plus compatibles semblet- il avec les besoins des ménages d'actifs. De son côté, la Communauté d'Agglomération Sophia-Antipolis (CASA) a du faire face à la problématique "majeure", selon l'expression de Jean Léonetti, d'autant que la croissance démographique de la communauté d'agglomération a été supérieure à celle du reste du département. Si le nombre de logements progresse, il reste insuffisant et notamment en direction des actifs. C'est la raison pour laquelle a été lancée l'opération TDF, première opération d'envergure menée avec l'Etablissement Public Foncier Régional. Ce projet, qui préconise mixité sociale et urbaine, a consisté à revendre le terrain à prix coûtant aux promoteurs. Quant à la typologie des logements, elle est composée d'une forte proportion de logements sociaux ainsi que de logements expérimentaux assortis d'un dispositif anti-spéculatif en accession à la propriété sécurisée. Ainsi, peu à peu, les communautés d'agglomération trouvent les moyens de dégager une offre, fut-elle encore marginale, à l'attention de sa population active.

3 370 e/m2 hors parking au 30 juin 2004. 3 860 e en juin 2005. 4 080 e un an plus tard. 4 180 e au 30 juin 2007. Tels sont les prix de l'immobilier neuf en Ile-de-France ces dernières années : un tarif qui a considérablement augmenté en grande partie parce que la pression sur la matière première de l'immobilier, le terrain, n'a pas cessé de croître. Mais l'inflation des prix semble s'essouffler et les promoteurs pratiquent une politique de modération pour répondre aux attentes de leur clientèle : "L'an dernier, nos prix ont été stables pour rester en adéquation avec la solvabilité de nos clients, confirme Fabrice Desrez, directeur délégué des Nouveaux Constructeurs (LNC). Les ventes de la profession sont satisfaisantes, mais les promoteurs ne peuvent pas se tromper : ils sont rattrapés par le marché d'autant que les taux d'intérêt ont grimpé d'un point".

Tandis que pour la plupart des accédants, l’emprunt est une nécessité, le prêt à 0 % permet d’optimiser l’opération. Comment profiter de cette aide de l’Etat ? Mode d’emploi.

"Le contrat de la Vefa est protecteur pour l’acheteur et limite les risques "

Acheter sur plan revient à acquérir un bien qui n'existe pas ! Mais pas de panique, ce contrat est encadré par la loi. De la réservation du logement à la remise des clés, suivez le guide...

Indicateur Bertrand : Pouvez-vous nous rappeler la nature de l'OIN ORSA ?

Conscients des enjeux, les constructeurs traditionnels ont fait évoluer les modes de construction afin d’obtenir un impact environnemental et énergétique moindre. Développer de nouveaux systèmes de chauffage et réaliser des économies d'énergie en utilisant l’énergie solaire ou la géothermie c’est ce que propose, par exemple, le groupe Maison Familiale, grâce à la démarche Haute Qualité Environnementale (HQE®). Une dizaine de constructeurs ont déjà adopté cette nouvelle certification. Autre tendance pour cette année 2008, la maison dite “performante” par le choix du procédé de construction, à l’image des “maisons-innovation” du groupe Maisons de l’Avenir, un nouveau concept dédié aux économies d'énergie ou de la très attendue “Bonne Maison”, conçue par le constructeur Phénix avec Yann Arthus Bertrand. Elle devrait permettre d'économiser 85 % d'énergie par rapport à une habitation classique. Enfin, les constructions utilisant des matériaux dits “innovants” devraient elles aussi confirmer leur percée ; le constructeur Maisons Pierre lance par exemple la gamme Envirolia. Une maison bois pour tous, durable et économique.

Le PTZ permet d’optimiser l’achat, l’absence d’intérêts permet d’emprunter d’avantage et en cas de différé de consacrer les premières années au remboursement du prêt principal. Dans le neuf, le PTZ est majoré si l’opération bénéficie d’une aide à l’accession sociale sous forme d’une subvention ou d’un prêt bonifié (exemple : les prêts à 0 % de Paris, Toulouse, Rennes métropole ou des Hauts-de-Seine).

La montée en puissance des secteurs en renouvellement urbain, à prix de vente maîtrisés, pourrait impacter les stratégies des promoteurs immobiliers. Coup de projecteur sur des marchés en mutation.

L'ancienne capitale des Gaules, devenue ainsi pour un temps celle du logement, construit dans les 6 000 logements par an, tous types de biens confondus. "En ce moment, nous constatons un réel succès de l'accession à la propriété qui constitue plus de la moitié du marché de la promotion privée", remarque Jean-Jacques Mathias, le président du Cecim, l'observatoire de l'immobilier local. Pour autant, l'investissement se maintient car le marché lyonnais reste bien adapté, avec un niveau de loyer correspondant aux mécanismes de défiscalisation". Fait nouveau, la résidence avec services perce significativement en totalisant environ 15 % des réservations : tous les programmes se commercialisent à un bon rythme mais ne fleurissent pas forcément en centre-ville comme on pourrait s'y attendre. Les sites retenus bénéficient d'une forte concentration d'emplois et les résidences avec services arrivent à point nommé pour répondre aux attentes d'une main d'oeuvre venue se former ou effectuer une courte mission d'à peine deux mois.

“Des prêts jusqu’à 40 ans pour les jeunes”

De Montpellier à Nice, la conjoncture immobilière diffère d'un département à l'autre, mais la diversité et l'importance de l'offre de logements neufs laissent entrevoir d'encourageantes perspectives cette année.

Suite à des demandes de prêts auprès de plusieurs établissements financiers, dois-je répondre à leur offre dans un délai déterminé ? (Laurent J.,Dreux, 28)

Le mercredi 4 avril 2007, la ville de Narbonne présentait le premier quartier 100% durable de France. Le coup d'envoi des travaux sera lancé début 2008. Il accueillera 650 logements sur une zone de 13 hectares jouxtant le théâtre/scène nationale et le canal de la Robine. Ce sera un quartier sans voitures. Situé à quelques minutes à pied du centre-ville, il sera bien imbriqué dans la continuité urbaine. Un gazéifieur produira, à partir de la filière bois, de l'électricité et du chauffage par cogénération. 6 500 m2 de capteurs photovoltaïques seront intégrés au bâti. Ce nouveau quartier ne connaîtra jamais la valse matinale des camions poubelles. Il sera en effet équipé du système Envrac, une collecte pneumatique des ordures ménagères sans odeur et silencieuse. Les consommations en eau potable seront réduites de moitié. Idem pour la consommation d'énergie. L'objectif affiché est ambitieux : “zéro dégagement de CO2”.