Tous les conseils en Immobilier

Frédéric et Valérie, pour leur part, avaient une tout autre problématique. "Je m'occupais de ma petite fille depuis sa naissance et lorsque nous avons eu l'opportunité d'acheter, il n'y avait qu'un seul salaire à la maison, mais comme je désirais retravailler, nous savions que nos revenus allaient augmenter, sans savoir de combien.Notre problème était donc de pouvoir augmenter notre mensualité dès que nous le pourrions pour nous débarrasser le plus vite possible de notre crédit". Là encore, leur banque leur a proposé la modulation des échéances de leur prêt. De quoi s'agit-il ? D'une souplesse qui vous permet d'ajuster votre mensualité en fonction de vos revenus. Si vos ressources augmentent, vous avez la possibilité de rehausser votre mensualité. Dans ce cas, la durée de votre crédit diminue, son coût aussi. A l'inverse, si vous devez faire face à une grosse dépense, vous avez la possibilité d'abaisser votre mensualité, mais la durée de votre crédit s'en trouve allongée, ce qui vous coûte forcément plus cher.

Le système de chauffage utilise l'aérothermie (pompe à chaleur), un plancher chauffant en rez-de-chaussée et des ventiloconvecteurs à l'étage. Un soin tout particulier a été apporté à l'isolation et au traitement total des ponts thermiques. Ainsi, une chape flottante a été posée au rez-de-chaussée et de la laine de verre de 240 mm isole les combles. Enfin, l'énergie solaire a été sollicitée avec l'installation de panneaux solaires pour l'eau sanitaire et la pose de capteurs photovoltaïques. Ils permettent de réduire le bilan énergétique et de produire de l'électricité au coût de revente intéressant : le revenu moyen de la vente de l'électricité est équivalent à 1 100 e TTC par an.

Mis bout à bout, les avantages offerts par une résidence avec services semblent en faire un produit en or. Oui, à condition de faire preuve de beaucoup de vigilance. D'abord, encore et toujours, s'interroger sur l'emplacement. Pas question d'investir dans une résidence étudiante très éloignée des campus universitaires. De même, cela n'aurait aucun sens d'investir dans une résidence d'affaires excentrée par rapport aux principaux quartiers dédiés au business. Des villes comme Marseille, Grenoble, Toulouse, mais aussi Paris, "très maigres en hôtellerie présentent encore de bons potentiels pour des investissements en résidence d'affaires", souligne Olivier Bokobza. Autre point de vigilance : l'adéquation entre le type de bien et le marché locatif local. Rien ne sert d'investir dans une résidence de luxe (spa, jacuzzi, centre de téléconférence…) si la clientèle haut de gamme n'est pas au rendez- vous. Car faute de locataires, l'exploitant risque de ne pas pouvoir supporter longtemps les charges inhérentes à ses services de luxe.

Le RER va de Bry-sur-Marne, à une dizaine de kilomètres de Paris, jusqu'à Val d'Europe, à une quarantaine de kilomètres de la capitale, en traversant 4 secteurs de Marne-la- Vallée. Sur les portes de Paris dit "secteur 1", des programmes de Pierre Etoile et du groupe Arc sortent sur Noisy-le-Grand, la ville où Bofill construisit dans les années 80 un habitat remarqué mêlant fonctionnalités et formes classiques. Tout à côté, en Seine-et-Marne, le Val Maubué (secteur 2) voit des projets se monter sur Torcy et Noisiel, 2 communes de 15 000 à 20 000 habitants. Ce sont dans l'ensemble des programmes d'assez petite taille comme La Closerie du Sénéchal (Nexity Féréal) composée de 37 appartements répartis sur deux bâtiments de trois étages. Sur le Val Bussy (3e secteur), la palme des bâtisseuses est longtemps revenue à Bussy Saint- Georges qui a rejoint Marne-la-Vallée en 1985. Depuis lors, au fil des constructions, la population a été multipliée par 36, passant allègrement de 500 à 18 000 habitants. Bien que Bouygues Immobilier achève la commercialisation de maisons livrées en fin d'année, ce sont maintenant Montévrain et Chanteloup-en-Brie qui montent sur le podium avec une dizaine de programmes en cours (Parthéna, Hermitage, groupe Saint-Germain, Meunier…).

Enfin, dernier avantage : la possibilité de financer son investissement à 100 % par un crédit. Donc sans apport personnel. "Pour les contribuables affichant une tranche marginale à 40 %, mieux vaut opter pour un montage financier de l'opération avec un crédit in fine", conseille le directeur général d'Espaces immobiliers BNP Paribas. Le crédit in fine consiste à ne rembourser que les intérêts du prêt pendant la durée du crédit et à rembourser le capital en une fois à l'échéance du prêt. Afin de sécuriser le remboursement, les banques exigent de l'emprunteur un adossement de son emprunt à un produit de placement. Cela peut être un nouveau contrat d'assurance vie ou un produit déjà existant chez l'investisseur. Cet argent, placé et donc rémunéré par la banque, doit en principe servir au remboursement intégral du capital le moment venu. On estime que la reconstitution totale du capital nécessite aujourd'hui le placement de 50 % du montant du prêt. Selon les établissements financiers, vous devez verser cette somme dès le départ ou sous forme de versements périodiques. Contrairement aux règles d'un crédit amortissable, avec un crédit in fine, le montant des intérêts déductibles est identique pendant toute la durée du prêt car il est calculé sur la totalité du capital. L'investisseur déduit donc toujours la même somme de ses revenus (loyers encaissés). Autre avantage : en plus d'un patrimoine immobilier, vous constituez une épargne certaine. Revers de la médaille des crédits in fine : les taux d'intérêt sont plus élevés que ceux relevés pour un crédit amortissable (entre + 0,30 et + 0,60 %). Du coup, un prêt in fine coûte plus cher. Mais le jeu en vaut réellement la chandelle pour les contribuables fortement imposés.

Malgré une production légèrement en retrait, Lille et sa métropole poursuivent le renouvellement urbain, avec des opportunités au pied des quartiers d’affaires ou en bordure de campagne.

Voyage dans l'Est francilien qui aménage, construit et projette de sculpter des équipements d'envergure. De grands projets qualitatifs qui donnent de la valeur à l'immobilier local.

Existe-t-il un "retard français" en matière d'écoquartier par rapport aux pays du Nord ? "Force est de constater que nos voisins européens communiquent régulièrement sur leurs diverses expérimentations", réplique le ministère de l'Ecologie en soulignant a contrario la discrétion des Français. "Pourtant de nombreux exemples nationaux existent", poursuit-il. Et de désigner une petite dizaine de "projets pilotes" comme La Confluence, Bonne à Grenoble, La Courrouze à Rennes ou Le Théâtre à Narbonne. Sur La Confluence, les principes chers au développement durable sont de rigueur : concertation publique, diversité sociale, optimisation des deux fleuves Rhône et Saône… Pour laisser place aux jardins, seulement 40 % de la surface seront bâtis avec un coefficient d'occupation des sols de 3 (200 logements/ha). Ecologiques, les constructions à venir consommeront trois à dix fois moins d'énergie que les bâtiments anciens. Alors qu'une première tranche de ces appartements peu gourmands a pris place dans les bureaux de vente, deux autres programmes viennent d'être sélectionnés par la Ville, sur concours, en décembre. Encore plus au régime thermique, l'un des deux nouveaux projets porte le label allemand "Passivhaus" avec ossature bois et triple vitrage. Une première en France ! L'un des architectes, l'Autrichien Hermann Kaufmann, a remporté le prix de l'architecture durable 2007.

Je projette d'acheter sur plan. Il s'agit donc de programmes neufs qui,la plupart du temps,ne sont pas encore sortis de terre. Suis-je tenu de verser un acompte au titre de la réservation d'un futur appartement ? (Laetitia R.,Rochefort, 17)

Plus jeune d'un an que Marne-la-Vallée, Sénart accueille 110 000 habitants sur un territoire grand comme Paris et le Bois de Boulogne (en comparaison Paris compte deux millions de Parisiens). Marylin Huteau, directrice marketing et communication de l'Epa Sénart, évoque avec conviction la qualité paysagère des lieux : "Avant de construire des logements et des équipements,l'Epa a créé de véritables paysages sur ce plateau briard plat à l'origine", se plait-elle à rappeler. "Depuis le début, nous avons planté 200 000 arbres, soit l'équivalent de 200 ha qui sont venus compléter les trois forêts naturelles sénartaises.Rien que l'an dernier,10 000 arbres ont été plantés ! Avant de construire le centre urbain du Carré, nous avions mis en place 3 000 tilleuls et deux énormes canaux qui peuvent rivaliser avec Versailles puisque l'un mesure 700 m et l'autre un kilomètre. Nous avons aussi édifié 70 plans d'eau, ce qui justifie le nombre impressionnant d'associations de pêcheurs de Sénart. Sans oublier les 180 km de liaison douce tracés sur le secteur…". Pour ce qui est de l'activité économique, Sénart n'a pas la locomotive Disney derrière elle pour attirer des entreprises aussi rapidement que Marne-la-Vallée. Le taux d'emplois par actif n'est que de 0,64 (alors qu'il atteint 2 sur Marne-la-Vallée), mais l'objectif est de le hisser à 0,8. Du côté des équipements, Sénart ne fait pas dans la dentelle : le centre commercial de Lieusaint, Le Carré, attire 14 millions de visiteurs, le cinéma 1,2 million de spectateurs et le bowling, le plus grand d'Ile-de-France, a ouvert 36 pistes. Un retail park s'est implanté en novembre et un village des marques viendra le rejoindre en 2009/2010. A la rentrée 2008, ce sera au tour de la cité du meuble et de la maison baptisée "Maisonément" d'accueillir pour la première fois le public dans le prolongement du centre commercial de Bois- Sénart. D'autres équipements sont programmés : halle de sports, mur d'escalade et résidences hôtelières de bon niveau dont manque l'Est francilien. Reste dans les cartons, le projet du plus grand aquarium d'Ile-de-France sur Le Carré.

Entre le renouvellement urbain de Marseille et le développement de l’offre observable sur Aix-en-Provence, le marché du logement neuf a ici encore de beaux jours devant lui.

Marc Le Hein : Cas rare en France, la ville a dégagé des centaines d'hectares en plein centre, ce qui donne une bonne lisibilité de la production sur les vingt prochaines années. Les paramètres économiques sont encourageants, le département est attractif et la situation du marché de l'emploi relativement favorable, le foncier exploité est bien situé dans l'ensemble. En 2007, le nombre de permis de construire délivrés a continué de progresser. Cependant, sur le bilan annuel, on observe une stagnation du nombre de logements vendus, tandis que le nombre de produits mis sur le marché a augmenté. Cela a deux conséquences : le stock de biens disponibles atteint un niveau historiquement élevé (1 068 logements sur Nantes au 3e trimestre 2007 et 1 638 dans la communauté urbaine selon la direction régionale de l'équipement) et les délais d'écoulement vont grandissant. Une autre interrogation concerne les investisseurs. Ceux-ci dominent traditionnellement le marché nantais (60 à 70 % des acquéreurs). Beaucoup regardent plus les avantages fiscaux d'une opération que la valeur du bien qu'ils achètent. Cependant, d'une part, les prix ont augmenté, à cause de la rareté et donc de la cherté du foncier, mais aussi en raison de la hausse du coût de la main d'oeuvre, de la mise en application de nouvelles normes environnementales, d'accessibilité pour les personnes à mobilité réduite, etc. D'autre part, les loyers se sont stabilisés. Jusqu'au 3-pièces, le marché s'est détendu, pour atteindre un relatif équilibre entre l'offre et la demande sur les petites surfaces. La rentabilité locative a donc diminué. Il est difficile de trouver des produits à 4 % aujourd'hui, à moins de prendre le risque d'un raisonnement à court terme sur un montant de loyer trop élevé. Mon conseil : un investissement doit se concevoir sur la durée.

Ailleurs sur la ville, c'est du côté des secteurs sélectionnés en Grand Projet de Ville (GPV) qu'il faut regarder. Dans les quartiers est, sur Bottière-Chenaie, 1 000 nouveaux logements sont programmés. "Dans le neuf, c'est le ticket d'entrée à Nantes", avertit Arnaud Danjoux, directeur commercial chez Bouwfonds Marignan. Le promoteur y affiche Les Allées du Parc (2 400 e/m2 à prix maîtrisés). Le quartier Joseph de Porterie est également en rénovation. Quelques opérations fleurissent, en plus, ça et là. Espacil lance tout juste, par exemple, Villa Color, près du boulevard Doulon et de la route de Sainte-Luce-sur-Loire, une petite copropriété, du studio au 2-pièces, autour de 3 500 e/m2. Avenue des Vesprées, il dispose d'un autre programme, de 13 petits logements, à 3 300 e/m2 en moyenne. Face aux péniches des bords de l'Erdre, Bati- Nantes érige Le Madison (les 4-pièces jusqu'à 101, 40 m2 démarrent à 466 000 e).

Bruno Rouleau : En France, le crédit immobilier dispose d'éléments de souplesse comme les prêts à paliers. Mais finalement, les banquiers n'utilisent pas autant qu'on le croit les prêts à paliers ou lissés qui constituent deux techniques différentes pour un même résultat : contenir la mensualité. Pour certains établissements, cette technique s'apparente au prêt progressif. Ce qui n'est pas le cas car au contraire, les prêts à paliers ou lissés tendent plutôt à contenir la mensualité et à réduire le coût du crédit. Parmi les évolutions importantes à venir, je pense que le prêt modulable va jouer un rôle important. Aujourd'hui, cette offre, qui est très courante dans des pays tels que l'Espagne, l'Italie ou l'Angleterre, n'est pas beaucoup pratiquée en France car les formules existantes sur le marché n'apportent pas tellement de marges de manoeuvre aux emprunteurs. Or, on va vraisemblablement voir arriver des formules plus innovantes, développées par des banques espagnoles comme Cutxa Banque, ou italiennes comme Micos Banca. Ce qui obligera les Français à prendre véritablement en main la gestion du remboursement de leur prêt. Ils pourront interrompre leur mensualité pendant un an s'ils le souhaitent ! Mais les emprunteurs devront prendre leurs responsabilités. Autre élément qui va vraisemblablement évoluer courant 2008 : le taux d'endettement requis pour un prêt immobilier qui est actuellement de 33 % maximum des revenus. Cette barrière devrait tomber. Les consommateurs français habitués à être surprotégés, vont voir des changements s'opérer.

“Mieux construire impose maintenant de réinventer la convivialité”
Indicateur Bertrand : Vous publiez l'étude "Construire plus et mieux" qui porte un regard très libéral sur le devenir de l'immobilier.Dans quelles conditions l'avez-vous réalisée ?
Philippe Tannenbaum : Tous les ans, Promo Expo Conseil Salons diffuse une étude auprès du grand public dans le cadre du salon national de l'immobilier organisé par ses soins. Cette année, la mission de concevoir cette étude m'est revenue parce que je pouvais apporter un point de vue différent sur l'immobilier français. J'exerce en effet mon activité à Londres, où je suis analyste financier spécialisé dans l'investissement immobilier. A ce titre, j'ai puisé un bon nombre de mes sources dans des exemples britanniques d'une inspiration libérale aux antipodes du modèle français fondé essentiellement sur la politique publique.
I. B. : Selon votre étude, quel constat dressez-vous ?
P. T. : Je relève l'échec des politiques publiques françaises successives. En fin de compte, cinq Français sur dix sont propriétaires alors que huit Britanniques sur dix le sont. Les besoins de constructions ne sont pas couverts puisque les mises en chantier annuelles dépassent à peine 400 000 unités alors qu'il faudrait construire 500 000 logements, voire 550 000 selon une estimation de l'Université Paris-Dauphine pour le CCF. Loin d'être résolue, la question foncière tend à s'aggraver en donnant la part belle à la spéculation. On voit même des échecs retentissants éclater au grand jour comme la crise des banlieues et celle de la pollution des villes. La France en est arrivée là à la suite d'erreurs fondamentales : politique foncière négligée depuis des années, accumulation de contraintes administratives, absence de vision d'ensemble de l'urbanisme et de la construction, logique d'aide de la demande au lieu de soutien de l'offre insuffisante…
I. B. : Quelles solutions préconisez- vous ?
P. T. : Le temps n'est plus aux gadgets juridiques et financiers comme la maisonnette à 100000e et la maison à 15 e/jour. Ni à la "chalandonnette", à l'enfer des cités et aux idées inhumaines de Le Corbusier. Mieux construire impose maintenant de réinventer la convivialité, c'est-à-dire le centre-ville et le centre-bourg où les habitants sont heureux de vivre ensemble, de travailler et d'acheter. Ainsi le coeur de ville de Reading, une commune résidentielle de la banlieue de Londres, a été relancé par la création du centre commercial d'Oracle financé par la foncière Hammerson. La galerie du "Passage des princes", orchestrée par la foncière Klépierre, irrigue dorénavant tout le centre de Boulogne. Les centres commerciaux de Val d'Europe (Klépierre) et de Sénart (Unibail) participent à l'animation urbaine sur la base d'un geste architectural fort et prestigieux et il en sera de même pour les pôles de loisirs et de commerces de La Confluence à Lyon et du Carré de Soie à Vaulx-en-Velin, soutenus aussi par des financements privés. Alors que l'avenir des bureaux se jouera dans l'environnement des aéroports, les centres commerciaux de dernière génération ancreront un habitat urbain ou semi-urbain de haute qualité. Ce sont des pôles multifonctions dont les activités de culture (cinémas), de loisirs (restauration, jeux) et de consommation s'intègreront dans la civilisation des loisirs.
I. B. : Selon vous, comment construire plus ?
P. T. : L'initiative publique, harassée, peut être relayée en libérant l'offre immobilière. Sur le plan de l'aménagement urbain, des groupes de promotion comme Nexity, Eiffage, Vinci et Bouygues interviennent déjà très en amont de l'opération prom o t i o n n e l l e stricto sensu en tant que véritables ensembliers. Ce sont désormais les locomotives du développement urbain. Inlassablement, ils arpentent le terrain, détectent le foncier disponible, réfléchissent au renouvellement des projets et de leurs supports. Il existe davantage d'inventivité dans un seul rapport annuel de promoteur français ou de property company britannique que dans des tomes entiers de délibérations du Conseil régional d'Ile-de- DR France ou de commissions du Sénat. C'est cette inventivité qu'il faut soutenir pour relancer l'accession au logement et à la propriété.
I. B. : Les Français aspirent à vivre en maison individuelle. Quel est votre point de vue sur ce sujet ?
P. T. : L'époque n'est plus à cela vu les contraintes environnementales. En France, la demande actuelle émane surtout des jeunes, des personnes évincées des centre-villes en raison de la hausse des valeurs et des seniors qui apprécient ni la vie isolée en campagne ni la densité des grandes villes. Le développement du centrebourg proposé par le promoteur- constructeur-aménageur Celeos, spécialiste de l'Arc Atlantique, répond par exemple aux attentes de ces divers publics.
I. B. : Vous percevez-vous comme le Jacques Attali de l'immobilier ?
P.T. :Cette analogie me flatte et je vous en remercie. Mais ma démarche diffère du rapport Attali : pour moi, l'enjeu à venir n'est pas de remettre les choses à plat mais de réintroduire le privé dans l'immobilier. Mon étude ne propose rien de neuf en soi et simplement de laisser faire le secteur privé. L'erreur serait d'exclure l'immobilier de l'économique.

Côté commercialisation, on se situe pour l'heure entre 2 200 et 3 000 e/m2 avec des pointes à 3 500 e intra-muros. En première couronne, le haut de la fourchette atteint les 3 000 e/m2. En s'éloignant, on peut trouver de beaux produits jusqu'à 2 800 e/m2. Plus d'une quinzaine de réalisations sont sur le marché dans le centre (Lamotte, Icade Capri, Bouygues Immobilier, Nexity Appolonia, Cabinet Peterson). On trouve aussi plusieurs offres à Bruz, Cesson-Sévigné ou Chantepie. L'offre soutenue depuis quelque temps redonne un peu la main aux acheteurs : ils ont désormais le choix entre de nombreux emplacements. Les produits d'investissement et les petites surfaces, assez nombreux sur le marché, trouvent preneur un peu moins rapidement depuis quelques mois. En revanche,"on observe une vraie demande sur les grands volumes", analyse Dominique Mouillard, responsable de la commercialisation Soreim. Son groupe coréalise avec Espacil et Promoren une résidence de 46 logements, du 2 au 6-pièces, quai Saint-Cyr, sur les bords de la Vilaine, régulièrement exploités depuis une dizaine d'années. "Les appartements de plus de 90m2 ont été vendus en 15 jours, pour des budgets entre 400 000 et 600 000 r", précise-t-elle. A voir également dans le centre : le promoteur Urbatys, très présent sur le Morbihan, la Loire-Atlantique et l'Ille-et-Vilaine, qui a déniché un terrain tout près du centre historique. Sa résidence Cap-Sud offre à la vente 21 appartements jusqu'au placée, près de toutes les commodités et de nombreuses activités sportives et culturelles, elle est éligible aux dispositifs Robien recentré et Borloo populaire, permettant d'investir pour prévoir sa retraite et de se constituer un patrimoine tout en réduisant ses impôts", précise le commercialisateur. Le promoteur est aussi présent à Bruz, une des communes de la périphérie en grande expansion ; on y trouve des appartements du 2 au 4-pièces, à partir de 110 171 e et 4 maisons de ville avec de petits jardins. Incontournable du marché avec 11 programmes affichés intra-muros et de nombreuses réalisations en périphérie, en particuliers sur le quart ouest, BVI Immobilier propose Les Terrasses du Castel, sur l'ancien site du Greta. Proche du centre-ville, du pôle universitaire, du centre d'activités tertiaires et des rocades, il s'adresse notamment aux investisseurs avec un 2-pièces de 39 m2 à 120 000 e.

A la relance de la production de logements succèdent des réflexions sur de nouvelles formes d’habitat pour conjuguer développement urbain et durable dans la capitale bretonne.