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Selon Crédit Foncier, en 2014, 76 % de l’investissement locatif porte sur 6 des 22 régions de France : l’Île-de-France, l’Aquitaine, Midi-Pyrénées, Rhône- Alpes, Paca et Languedoc-Roussillon. En quatre ans, ce phénomène de concentration s’est accentué puisqu’il a progressé de 2 %. Et quatre régions ont renforcé leur attractivité depuis 2010 : l’Île-de-France (de 16 à 18 %) ; l’Aquitaine (de 11 à 14 %), Midi-Pyrénées et Rhône-Alpes (de 11 à 13 %).

CARTES. Malgré des prix élevés, l’offre de logements neufs augmente fortement en 2016 ainsi que le niveau de construction.

INTERACTIF. La cérémonie qui depuis 15 ans distingue les plus belles réalisations de l’année vient de se clore. Parmi les lauréats, trois d’entre eux ont retenu l’attention de notre rédaction. Découverte.

À l'issue de l'adoption de son projet de loi sur la mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, la ministre nous livre ses analyses sur la situation du logement en France. Indicateur Bertrand : Quelles sont,en matière de politique du logement,les mesures qui vont bientôt se concrétiser ? >Christine Boutin : La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion a fait l'objet d'enrichissements de la part du Parlement, et comprend aujourd'hui 124 articles. Cette loi prévoit des dispositions essentielles, telle que la réforme de la gouvernance du 1% logement, la refonte du régime des agréments des associations oeuvrant dans le domaine du logement des personnes défavorisées ou l'obligation, pour les bailleurs sociaux, d'élaborer une convention d'utilité sociale qui détermine la stratégie de chaque bailleur pour les 6 années à venir en matière d'investissement, de qualité de service et de politique des loyers. Avant d'être opérationnelles, ces mesures nécessitent en général des décrets d'application. Ils seront publiés dans quelques mois, le temps que le conseil d'État donne son avis. I.B. : Comment, selon votre expression,“ dégripper” la chaîne du logement ? Et avec quels acteurs y travailler en priorité ? >C.B.:Depuis 2005, le nombre de logements sociaux financés ne cesse d'augmenter. On en dénombre 102 000, rien que pour 2008. Je souhaite que le monde HLM joue à plein son rôle contracyclique. Il en a les capacités, et le plan de relance a augmenté les moyens et les objectifs de production de logements sociaux. Par ailleurs, avec mon projet de loi, je défends le déblocage de la chaîne du logement. Le logement social doit être accessible aux personnes qui en ont réellement besoin. Pour favoriser la mobilité, qui est actuellement de 9,4 % par an dans le parc de logement social sur l'ensemble du territoire national, j'ai voulu que les personnes dont les revenus sont deux fois supérieurs aux plafonds de ressources pour accéder au logement HLM, soient obligées de libérer leur logement. J'ai aussi voulu abaisser le plafond de ressources pour l'accès au logement social et le faire revenir au niveau précédant la hausse purement technique liée à l'augmentation du Smic après la mise en place des 35 heures. Les logements disponibles doivent être attribués aux personnes qui en ont le plus besoin, en raison de leur situation financière. C'est une exigence de justice sociale. I.B. : Le nouveau dispositif d'investissement locatif Scellier vient de voir le jour. Quel est son principe et qu'en attendez-vous ? >C. B. : Ce nouveau dispositif de réduction d'impôt vise à favoriser l'investissement locatif privé introduit par la loi de finances rectificative pour 2008. Il permet aux particuliers qui investissent, en 2009 et 2010, de déduire de leurs impôts 25 % du prix (300 000 € maximum) des logements acquis ou construits. Cette déduction s'étale sur 9 ans, le taux passera à 20 % en 2011 et 2012. Ce nouveau dispositif prend fin au 31 décembre 2012 et ne s'applique qu'aux logements situés en zone où le marché locatif est tendu. Dans le contexte actuel de la crise de l'immobilier et du logement, notre objectif est de soutenir la production de logements pour répondre au mieux aux besoins des Français. I.B. : Malgré une baisse des prix et des taux d'intérêts, l'immobilier est encore cher en France. Comment relancer l'accession à la propriété ? >C.B.: Le gouvernement a mis en place le doublement du prêt à 0 % en primo-accession dans le neuf, ce qui permet désormais à des ménages d'emprunter jusqu'à 65 000 € à des conditions très favorables. De plus, si une collectivité accepte d'apporter une aide de 2 000 €, les ménages peuvent également bénéficier, pour les mêmes conditions de ressources, du Passfoncier : celui-ci ouvre droit à la TVA à 5,5 %. Dans ce sens, j'ai demandé une complète mobilisation des banques pour accompagner les ménages. Dans l'ancien, les prix baissent dans certaines agglomérations : il y aura des ajustements de prix, en particulier dans les zones où le marché de l'immobilier est le moins tendu.

"Il n'y a pas de facteurs qui encouragent une hausse importante des prix du marché"

La banque qui me consent un prêt pour financer la construction de ma maison m'apprend qu'elle souhaite effectuer directement les versements des fonds.Puis-je m'y opposer, car je perds tout contrôle sur l'exécution du chantier ? (Francis D.,Magny-les Hameaux, 78)

Qui veut profiter de séjours dans son logement tout en rentabilisant son achat peut judicieusement envisager l’achat en résidence de tourisme.

Au coeur du Golfe, à une heure de Rennes et de Nantes par l’autoroute, la capitale administrative du Morbihan sera bientôt à deux heures de Paris en TGV. L’ouverture d’une ligne à grande vitesse au départ de Rennes va encore améliorer l’attractivité de cette commune de 58 000 habitants, qui avait déjà totalisé la plus forte expansion régionale de population entre 1990 et 1999 (+ 13,4 %). Avec les 24 communes de son agglomération, elle totalise 136 500 habitants. Et d’après l’Insee, le Pays de Vannes pourrait déclarer près de 230 000 habitants d’ici 2020, ce qui représenterait une augmentation de 28 % en vingt ans.

Marc Le Hein : Cas rare en France, la ville a dégagé des centaines d'hectares en plein centre, ce qui donne une bonne lisibilité de la production sur les vingt prochaines années. Les paramètres économiques sont encourageants, le département est attractif et la situation du marché de l'emploi relativement favorable, le foncier exploité est bien situé dans l'ensemble. En 2007, le nombre de permis de construire délivrés a continué de progresser. Cependant, sur le bilan annuel, on observe une stagnation du nombre de logements vendus, tandis que le nombre de produits mis sur le marché a augmenté. Cela a deux conséquences : le stock de biens disponibles atteint un niveau historiquement élevé (1 068 logements sur Nantes au 3e trimestre 2007 et 1 638 dans la communauté urbaine selon la direction régionale de l'équipement) et les délais d'écoulement vont grandissant. Une autre interrogation concerne les investisseurs. Ceux-ci dominent traditionnellement le marché nantais (60 à 70 % des acquéreurs). Beaucoup regardent plus les avantages fiscaux d'une opération que la valeur du bien qu'ils achètent. Cependant, d'une part, les prix ont augmenté, à cause de la rareté et donc de la cherté du foncier, mais aussi en raison de la hausse du coût de la main d'oeuvre, de la mise en application de nouvelles normes environnementales, d'accessibilité pour les personnes à mobilité réduite, etc. D'autre part, les loyers se sont stabilisés. Jusqu'au 3-pièces, le marché s'est détendu, pour atteindre un relatif équilibre entre l'offre et la demande sur les petites surfaces. La rentabilité locative a donc diminué. Il est difficile de trouver des produits à 4 % aujourd'hui, à moins de prendre le risque d'un raisonnement à court terme sur un montant de loyer trop élevé. Mon conseil : un investissement doit se concevoir sur la durée.

En pleine relance, le quartier d’affaires de la capitale présente tous les critères pour devenir l’un des points forts de la métropole parisienne, et attirer ainsi nouveaux talents et investisseurs.

INFOGRAPHIE. Sites d’annonces, agents immobiliers, communes… de nombreux interlocuteurs peuvent vous aider à trouver un terrain à bon prix.

Dans le haut de gamme, la rentabilité n'est plus une question essentielle comme le souligne Gabriel Mingeon, directeur commercial de MGM, qui gère ses propres résidences : "Nos clients ont les moyens d'acquérir un logement sans que le loyer soit nécessaire à la réalisation de cette démarche. Et nous avons voulu accentuer la notion de confort et de service, passer de la mentalité d'un constructeur à celle d'un hôtelier,d'autant que nous donnons la possibilité aux acquéreurs de profiter de leur bien entre un minimum de trois semaines à six-sept semaines par an, grâce à des rachats de semaines." A quoi ressemble cette ligne "cocooning" que l'on retrouve par exemple chez MGM ? Piscine spacieuse, salle de repos, salle de soins avec spa et prestations esthétiques gérées par des professionnels… Les salles de gym avec haltères sont remplacées par des équipements de cardiotraining avec coaching. On y trouve aussi bains à remous (trois au minimum par résidence), sauna, hammam, salons douillets et confortables avec cheminée… Opérations 4-étoiles. C'est dans cet esprit que MGM va lancer trois opérations en 4-étoiles au cours des prochains mois : Au centre des Ménuires, Les Clarines, une résidence de tourisme de 60 logements avec le 3-pièces à partir de 275 000/300 000 eTTC ; Le Cristal, une résidence de 60 logements sur le site du parking de l'Aiguille du Mont-Blanc avec le 3-pièces en lancement à 390 000 e ; La Reine des Prés à Samoëns, 60 appartements, dans un petit village au pied du Grand Massif. L'ensemble des livraisons est attendu au cours de l'année 2008.

Les Halles : tome 2.

Notre syndic ne convoquant pas l'assemblée générale. Ai-je une possibilité d'action en tant de président du conseil syndical ? (Géraldine F.,Paris, 75)

Est-il vrai que mon plan d'épargne logement ne peut être utilisé pour financer l'achat d'un logement destiné à devenir une résidence secondaire ? (Alexandra B.,Toulouse, 31)

Ils sont les grands bâtisseurs de logements, de bureaux, de locaux d’activité. Mais, force est de constater qu’ils n’ont plus grand-chose à voir avec les promoteurs d’autrefois.

Adossés au loyer de l'argent à court terme, les prêts à taux révisables sont, à première vue, très alléchants ! Ils continuent même de baisser, très légèrement cependant. "On constate un léger recul des taux variables au mois de juin. Les 2/3 des banques ont en effet baissé leurs taux (- 0,10 % sur 20 ans et - 0,05 % sur les autres durées)", note Empruntis dans son dernier baromètre. De fait, les conditions proposées pour ces formules sont plus favorables que pour les formules à taux fixe. Et les banques ne manquent pas d'arguments pour appâter les candidats hésitants : gain sur le coût du crédit, souplesse, remboursement anticipé, conversion à taux fixe... Les établissements spécialisés en font l'essentiel de leur production et étaient jusqu'à présent les plus offensifs. Cela tient au fait que lorsqu'ils prêtent de l'argent, ils doivent se refinancer sur les marchés financiers et que les taux courts sont généralement plus avantageux que les taux longs. D'où leur préférence pour les taux révisables. Les banques généralistes, elles, disposent des dépôts de leur clientèle pour se refinancer et sont généralement plus compétitives en taux fixes. Ce qui ne les empêche pas aujourd'hui de se placer sur le terrain des révisables avec des taux extrêmement concurrentiels. Pour un prêt d'une durée de 15 ans, on annonçait récemment un taux de 2,70 % au Crédit Foncier et de 3,09 % à la CaixaBank. Mais, les grands réseaux bancaires se sont mis sur les rangs. Qu'on en juge : 2,45 % à la Société Générale ; 2,80 % à la Caisse d'Epargne Ile-de-France ; 2,94 % à LCL (Le Crédit Lyonnais). Attention toutefois aux taux d'appel que mettent en avant certains établissements pour conquérir des parts de marché. Certes, durant un an, cette pratique vous permet de profiter d'un taux exceptionnellement bas. Mais au bout d'un an, l'avantage sera forcément remis en cause, même si l'Euribor n'a pas bougé. Car à l'indice, la banque ajoute une marge, généralement comprise entre 1,20 à 2,50 points. Si l'on prend le cas d'un crédit consenti il y a un an à 2,60 % et révisable aujourd'hui selon l'Euribor 1 an (autour de 2,10 % en juillet dernier), le nouveau taux applicable au crédit oscillera, en fonction de la marge (1,20 à 2,50), entre 3,30 et 4,60 %. Au-delà du gain éventuel durant les premiers mois, il convient donc de bien maîtriser le mode de calcul du taux sous peine d'avoir des surprises désagréables.