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Mon locataire prétend se faire rembourser le trop-perçu des provisions de charges qu'il a payé depuis dix ans par rapport au montant des charges locatives réelles. Puis-je lui opposer un délai de prescription plus court ? (Noëmie C.,Vichy, 03)

Deux types d'offre coexistent dans l'agglomération, entre celle de Toulouse intra-muros et celle de l'aire urbaine, en première puis seconde couronne et parfois au delà. Parmi les opérateurs présents à Toulouse, Bouygues immobilier propose Le Barrio, une opération certifiée par la norme Habitat et environnement, sur la zac des Ponts-Jumeaux. Elle compte deux volets : le lancement, fin octobre de l'Allée du Barrio, 75 logements du 2 au 5-pièces - dont deux maisons en duplex en coeur d'îlot -, avec des jardins paysagers. Le 2-pièces est commercialisé à partir de 154 000 e, et la livraison prévisionnelle est fixée au premier semestre 2010. Le second volet concerne le Carré Barrio, 50 logements desservis par une coursive accessible par un patio intérieur, livrables à la même période. Sur la zac Niel, quartier Saint-Agne, le promoteur lance de plus ce mois-ci Elysée Niel, 64 appartements, du 2 au 5-pièces duplex avec terrasse, ainsi que trois maisons de ville, situés dans un parc de deux hectares. La livraison est prévue au cours du dernier trimestre de 2009. Dans le même quartier, le groupe Imocom lance pour sa part une petite opération de 17 logements du 2 au 4- pièces avec terrasse, à partir de 140 000 e, pour une livraison au premier semestre 2009. A cette opération, essentiellement tournée vers les acquéreurs en résidence principale, s'ajoutera une autre, également orientée vers l'accession, dans le quartier de Croix-Daurade : une centaine de logements, du studio au 5-pièces, à partir de 110 000 e, pour une livraison au deuxième semestre 2009. Toujours dans ce secteur, Vinci immobilier propose Villa Rostand à partir de 2 760 e/m2, livrable au troisième trimestre 2009.

Indicateur Bertrand : Quelle est la formule préférée par les banques ?

Compte tenu de ses caractéristiques, il y a peu de chance qu’il vous convienne. En effet, si vous achetez plus grand, vous aurez – à moins d’avoir hérité entre-temps, nécessairement besoin d’un financement complémentaire. Or, le crédit relais sec est réservé à ceux qui vendent un bien plus cher que celui qu’ils comptent acheter. Un couple qui revend une grande maison pour emménager dans un appartement de deux ou trois pièces une fois les enfants partis n’aura, dans bien des cas, pas besoin de faire appel à un prêt complémentaire. De fait, l’établissement financier mettra en place pour lui un prêt relais seul, qui aura vocation à être remboursé au bout de quelques mois. Attention : même si elles proposent ce type de formule, les banques les réservent plutôt à leurs bons clients.

“Un nouveau souffle avec La Plaine du Var”

Indicateur Bertrand : Quelle est la politique du logement du département ?

A 45 mn en TER de Lyon et à 2h45 de Paris en TGV, Saint-Etienne joue dans la cour des bâtisseuses. L'architecte Manuelle Gautrand est sur le pont pour livrer en 2009 l'hôtel d'agglomération du quartier de Châteaucreux. Norman Foster a conçu le Zénith de 7 000 places et Architecture-Studio le siège social du distributeur Casino (voir la rubrique Portrait du journal). Près de la gare, Constructa travaille sur l'aménagement d'un ancien îlot de la Poste et d'une chocolaterie délocalisée en périphérie. En perspective : un hôtel 3 étoiles, des bureaux et des logements avec commerces en pied d'immeuble dont la construction démarrera en 2009/2010. Des projets de qualité se commercialisent à des tarifs sages et pourraient générer une plus-value à court terme, compte tenu de la métamorphose programmée de la ville. Quelques exemples : 173 000 e le 3-pièces au 3e étage de Meunier sur les anciens terrains du Giat (2 700 e/m2) ; 155 000 ecelui de Bouwfonds Marignan, près de la place Bellevue (2 450 e) et 105 000 e le 2-pièces de Nexity, un produit d'investissement.

Suivons la Seine jusqu'à "Issy Rive Gauche", près du parc de l'île Saint-Germain, où Sefri-Cime habille d'immeubles les berges. Une des réalisations, signée Wilmotte, a reçu un prix de l'esthétique immobilière 2007. Autres emplacements privilégiés de la ville : un quartier pavillonnaire où Bouygues Immobilier implante un programme de petite taille et la station de métro Mairie d'Issy qui a séduit Kaufman & Broad.

L'investisseur a la possibilité de se tourner vers la résidence avec services en tirant parti du statut LMP ou LMNP. Quoique rare encore, la production de ces biens monte en puissance avec une croissance de 55 % sur la métropole lyonnaise rien qu'au 1er semestre 2007. Bouygues Immobilier vient par exemple de mettre sur le marché une résidence étudiante dans le quartier Jean-Macé (7e), à proximité des universités Lyon II, Lyon III et des établissements supérieurs de Gerland. Comptez dans les 100 000 e pour une studette. En périphérie, les tarifs sont encore plus doux : 63 000 e pour un studio dans une résidence d'affaires de Bourg-en- Bresse (Immo Investir). "La ville demeure sous-équipée dans ce type de produits et comporte un campus de plus de trois milliers d'étudiants", argumente le commercialisateur dans sa documentation.

Indicateur Bertrand : Où en est l'Opération d'intérêt national (OIN) du Sud-Ouest francilien ?

Indicateur Bertrand : Comment les investisseurs doivent-il appréhender la rentabilité locative ?

Si la Confluence est à Lyon ce que le Marais est à Paris, Gerland est comparable aux faubourgs de la capitale. Un territoire désordonné, où les bâtiments anciens côtoient les équipements universitaires au top, les laboratoires et les bureaux. Un grand projet d'aménagement rééquilibrera ces 450 ha, une surface trois fois plus importante que la Confluence, le quartier voisin. Au coeur du secteur, le petit îlot du Bon Lait se caractérise par le lancement d'écologements sophistiqués comportant, entre autres, des toitures végétalisées et des panneaux solaires. Un village de vente vient d'ouvrir, où se retrouvent Vinci Immobilier, SLC, Bâti Conseil et Atémi. La commercialisation s'avère concluante, selon Astrid Martin, la responsable de l'agence Rhône-Alpes d'Atémi : "On remarque un véritable intérêt des acquéreurs pour la qualité environnementale", déclaret- elle. Les trois-quarts des lots sont réservés par des résidents, au prix moyen de 3 600 e/m2 hors parking.

Quelles perspectives d’évolution ? “A vec 126 000 ventes en 2006 et à peu près la même chose en 2007, nous avons vécu deux années records en terme de ventes de logements neufs. L’année 2008 devrait voir un retour à une situation plus normale et la hausse des prix s’arrêter. C’est une bonne chose. Le volume de la production devrait être équivalent ou en légère baisse. Nous observons évidemment avec attention l’évolution des taux d’intérêt qui ont monté, mais qui se stabilisent aujourd’hui et nous ne prévoyons plus de forte hausse. La crise des subprimes a eu au moins une vertu, celle d’inciter les banques centrales à conserver les taux directeurs à leur niveau. Il y a, bien sûr, des tensions inflationnistes, la hausse du pétrole, autant d’éléments qui peuvent inciter les banques à remonter leurs taux, mais nous ne prévoyons pas de hausse significative en 2008. L’année devrait donc être celle de l’atterrissage en douceur du marché immobilier. A nous de nous adapter et de proposer une offre en adéquation avec la demande.”

L'élément fédérateur du projet prévoit ainsi la création de six passerelles - en plus de la passerelle Viguerie, en cours d'achèvement - pour relier les Toulousains entre eux par le fleuve. Casselardit relié aux Sept-Deniers, les Amidonniers à Saint-Cyprien, l'île du Ramier vers Saint-Cyprien, Empalot au Stadium en assurant la continuité depuis Niel… Aterme, ce projet, encore au stade d'ébauche, aura une incidence palpable sur la vie quotidienne des Toulousains, en faisant de la Garonne le lien principal entre eux. Le corollaire de ce projet sera la restructuration de l'île du Ramier, avec le déménagement probable du Parc des expositions, libérant ainsi une emprise de neuf hectares en vue de réaliser une "île aux loisirs" dans un environnement arboré. De plus, la municipalité s'est lancée dans la réalisation d'écoquartiers.

Serge Lamaison : Les besoins répertoriés dans le cadre du plan local de l'habitat sont de 4 000 à 5 000 logements par an sur la communauté urbaine de Bordeaux. En théorie, cet objectif est tenable avec les Zac, les programmes d'aménagement d'ensemble…les opérations organisées et les opérations du secteur privé. Sur le terrain, c'est évidemment plus difficile, puisque peuvent se poser par endroits des problèmes liés à la structuration, la densification des sites. Le PLH n'a pas été défini dans une logique d'étalement urbain, mais au contraire, de recentrage. Globalement, la construction se réalise fortement dans le centre. Cela vaut également pour le locatif social, qui rattrape notamment au coeur de la CUB le retard de 10 000 logements, évalué globalement, avec des disparités selon les communes. Au-delà des secteurs en cours d'exploitation, il existe environ 150 sites de constructibilité envisagés sur l'agglomération, avec des capacités de plus ou moins grande importance. A mon sens, il est un peu tôt pour prévoir si une fois ces 25 000 à 30 000 logements nouveaux livrés, il sera nécessaire de maintenir un tel rythme de production. Pour améliorer la cohérence de la construction et les possibilités de préemption sur le foncier, un établissement public foncier de compétence départemental est en projet. Sa création n'a pas encore été votée au niveau de la CUB. La majorité actuelle y est, en tout cas, favorable. Elle souhaiterait aussi une organisation en liaison avec le bassin d'Arcachon, décision qui revient au Préfet. La mise en place de cet organisme assurerait une meilleure coordination des projets entre les communes et des capacités de portage financier et de mainmise sur le foncier supérieures à celles que peut assumer seule une ville ou une communauté de communes.

En matière de prêt relais, les formules sont assez complexes et donc difficiles à comparer entre elles. Comme nous l’évoquions plus haut, faites attention aux frais de dossier, qui peuvent vous être facturés deux fois. Mais soyez surtout vigilant sur la garantie qui vous sera demandée. Un prêt immobilier fait généralement l’objet d’une inscription hypothécaire. Pour un crédit relais jumelé, la garantie peut porter sur les deux prêts et entraîner des frais importants. Ainsi, pour un prêt de 200 000 e, le coût de l’hypothèque avoisine les 3 000 e. Or si l’inscription hypothécaire reste assez incontournable pour le prêt complémentaire, elle peut être évitée pour la partie relais. D’autant qu’une fois le bien vendu, il sera nécessaire de procéder à une mainlevée d’hypothèque. Donc un coût très élevé à l’arrivée. Pour limiter ces frais, certaines banques se contentent d’une promesse d’affectation hypothécaire, qui leur permet de récupérer les fonds de la vente de l’ancien logement. Rien ne vous empêche, non plus de préférer la caution mutuelle d’un organisme spécialisé, plus souple puisqu’elle ne nécessite aucune inscription au bureau des hypothèques, et moins chère puisqu’une partie du fonds de garantie est remboursée à l’échéance du prêt. Encore faut-il entrer dans les critères draconiens de cette garantie.

J'ai signé une réservation pour un appartement neuf, mais aujourd'hui j'apprends que le prix de vente sera majoré de 4 % par rapport aux prévisions. Ai-je un recours ? (Patrick C.,Montargis, 45)