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Record battu ! Il y a quelques mois était inaugurée à La Réunion la plus grande centrale photovoltaïque de France. Avec plus de 6 000 panneaux répartis sur une surface de 10 000 m2 et bénéficiant d’un ensoleillement annuel moyen de 1 350 heures, la nouvelle centrale produira 1,35 mégawatt par an. Une bonne nouvelle pour La Réunion, isolée au plan énergétique mais qui connaît une augmentation très forte de la demande électrique (entre 5 et 8% par an). Pour suivre le rythme, il faudrait donc, selon le Conseil régional, l’installation chaque année de 20 MW de production électrique supplémentaire. La Région, très ambitieuse, vise d’ici 2025 un parc photovoltaïque de 100 MW avec une progression de 5 mégawatts photovoltaïques par an.

Autant de profils d'investisseur que de choix possibles : c'est la première remarque que font tous les professionnels du conseil en investissement immobilier. "Il n'y a pas de vérité unique. Le secteur d'acquisition dépend du profil et des objectifs de chaque investisseur. S'il recherche à la fois une défiscalisation importante et une garantie de valorisation, sa solution sera moins fixée sur la rentabilité locative. Dans ce cas, pour- quoi ne pas acquérir une maison très bien située, qui nécessite un budget élevé mais garantit une plus-value" argumente ainsi Jean-Pierre Marillier, responsable de la formation chez Valority.

C'est dans ce contexte que sort aujourd'hui Le Grand Sillon, un des plus ambitieux programmes actuellement en cours sur la région, signé Bouygues Immobilier. Le promoteur a trouvé un emplacement exceptionnel, la chaussée du Sillon, juste devant la plage. Les remparts de la vieille ville, dont les plus anciennes parties remontent au 12e siècle, s'offrent aux regards, comme les roches qui l'entourent, se couvrant puis se découvrant au rythme des marées. Les 2-pièces sont déjà tous vendus. Restent aujourd'hui une dizaine d'opportunités, du 3 au 5-pièces, à 5 817 e/m2 en moyenne. C'est sans aucun doute le programme-phare de l'offre haut de gamme du moment, mais pas le seul. SM2I Promotion, un promoteur local, qui concentre son activité sur le triangle d'émeraude, Saint-Malo, Cancale, Dinan, affiche plusieurs programmes, notamment un premier près du port des Sablons et un autre dans le nouveau quartier en construction, autour de la gare.

Indicateur Bertrand : À quoi le futur propriétaire doit-il prêter attention au moment de se décider ?

Une anticipation exceptionnelle des opérateurs

Réunis à Nice, les promoteurs immobiliers ont débattu des enjeux du logement afin d’anticiper au mieux les besoins de demain. À cette occasion, le concours des Pyramides d’or a distingué les projets les plus innovants. Coup de projecteur sur le lauréat.

Depuis le mois de mai, les taux des crédits immobiliers sont très attractifs. Mais si les banques prêtent, leurs conditions sont de plus en plus drastiques. Pourquoi et jusqu'à quand ?

Les grands chantiers dopent Bordeaux et son agglomération. C'est vrai pour la deuxième phase du tram dont un certain nombre d'extensions sera livré dès le printemps 2007, à Bassens, Bègles, Bordeaux, Floirac, Lérignac, Pessac… C'est tout aussi vrai pour le Pont Bacalan Bastide qui reliera, sur la commune de Bordeaux, le quartier Bacalan sur la rive gauche de la Garonne au secteur Bastide sur la rive droite. Cet ouvrage permettra d'assurer le passage de la circulation automobile, des transports en commun et des deux-roues ainsi que des piétons. Particularité : le pont mobile sera doté d'une travée levante pour permettre le passage des navires de grand gabarit. Un programme ambitieux d'opérations publiques d'aménagement est déjà commencé et se poursuivra, au moins jusqu'en 2010.

Longtemps à la traîne derrière le marché tourangeau, la ville l'a rattrapé, en matière d'attractivité et donc de prix. Elle boudait son fleuve depuis l'arrivée du chemin de fer en 1847. Aujourd'hui, la ville le regarde à nouveau. La première phase d'aménagement des quais de la rive nord s'est terminée à l'automne dernier et le canal a été rouvert à la navigation. Pour Orléans, "c'est le début d'une nouvelle ère urbaine, explique-t-on à la mairie, qui cherche à concilier développement économique et qualité de vie". 2008, année d'élections municipales, le chantier marque une pause. La seconde phase est envisagée pour l'année prochaine. Au programme : la restauration des ouvrages de navigation pour remonter la Loire jusqu'à Combleux, l'aménagement du bois de l'île Charlemagne, la restauration du château du Bouchet et la création d'un camping 4 étoiles, un complexe nautique construit en belvédère sur la Loire à hauteur de la base de loisirs et, enfin, la création d'une passerelle vélos et piétons à hauteur du cabinet vert pour relier la base de loisirs à Orléans. Côté logements, les grands travaux donnent aussi un coup de jeune à cette ville chargée d'histoire. Alors que d'anciennes façades sont rénovées, des programmes sont dans les tuyaux, pour les étudiants (à Dessaux, Saint-Martin-du-Mail) et rue du Bourdon- Blanc. La Semdo (Société d'écono- mie mixte pour le développement orléannais) aménage 25 000 m2 dans le secteur des Halles. Sur le site de la Motte-Sanguin, c'est Ogic qui envisage environ 90 logements.

“L’Ile de France peut être analysée selon trois secteurs : la zone centre, qui connaît une pénurie de l’offre ; la première périphérie, où le marché est à l’équilibre, et la troisième couronne, où l’on constate un léger déséquilibre en faveur de l’offre et, par conséquent, un allongement des taux d’écoulement des programmes. L’une des raisons de ces difficultés réside dans le fait que les acquéreurs se heurtent au durcissement des critères des banques, avec un taux d’effort de 30% des demandes et de l’apport personnel, et à la hausse des taux d’intérêt qui ont augmenté de 0, 6% en un an. La demande reste néanmoins globalement en croissance. Pour nous, l’enjeu est d’adapter notre production aux attentes de nos clients, en mettant par exemple sur le marché des programmes bénéficiant de la TVA à 5, 5% qui permettent aux primo-accédants d’acheter ou aux locataires de devenir propriétaires.”

Justement, qui dans le secteur neuf achète ce type d'appartement ? Des investisseurs ? "Franchement, on doit les compter sur les doigts d'une main", estime Xavier Longin. Les familles nombreuses ? "Les familles sont de plus en plus rares sur ce type de logement elles se dirigent soit vers la location de maison soit, vers l'achat d'un logement individuel, quitte à s'éloigner du centre de Lyon, poursuit-il. Cependant si ces familles cherchent un grand appartement, elles se contenteront souvent d'un 4-pièces". Or, le 4-pièces représente moins de 10 % des surfaces supérieures à 110 m2. Comme le souligne Christine Branche, directrice commerciale de SLC, Groupe Pierre-Eugène Pitance, un promoteur qui a toujours réalisé de grandes surfaces : "Ces appartements ne signifient pas pour autant qu'ils ont beaucoup de pièces. Certains souhaitent disposer de très grandes surfaces, 180 m2 par exemple, mais avec seulement deux chambres". Le profil de la clientèle acheteuse est, on l'aura compris, de nature assez aisée, qu'il s'agisse de seniors ou d'actifs situés dans une tranche d'âge de 40/45 ans. La nature des acheteurs est forcément liée au budget nécessaire à l'acquisition de ces appartements. Le prix moyen du 4-pièces (surface moyenne de 116 m2) est de 380 000 €, celui du 5-pièces est de 330 000 €, tandis que pour le 6-pièces (149 m2 en moyenne), on atteint les 430 000 €. Un 8-pièces, dans le neuf, s'est même vendu 940 000 € ! Si la moyenne des prix des 5-pièces est inférieure à celle des 4-pièces, la raison en est simple : ce segment de marché est à prendre avec précaution. "Dans les 4-pièces, un programme a été commercialisé aux alentours de 5 000 €/m2, ce qui a modifié la moyenne sur un petit nombre d'appartements, corrige Xavier Longin. De plus, ces prix ne tiennent pas compte de l'implantation des programmes : on mélange des secteurs forts différents. Enfin, il apparaît que certains grands appartements sont parfois vendus plus chers, au mètre carré, que la moyenne de l'opération elle-même".

Nous sommes propriétaires d'un logement depuis trois mois.Nous constatons un grave défaut d'isolation acoustique. Quel est notre recours ? (Sandrine T., Maisons- Alfort, 94)

Soutenu par une importante population étudiante et par une économie à forte valeur ajoutée, le marché du logement de la quatrième ville de France reste au beau fixe.

Vous rêvez d'une nouvelle vie, d'un pied-à-terre tout neuf ou d'investir en attendant de vous établir à temps plein les pieds dans l'eau ? C'est un dossier spécial consacré à l'immobilier en bord de mer que nous vous invitons à traverser.

Saint-Denis fait partie de l'agglomération Plaine Commune, qui regroupe avec elle les villes d'Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, La Courneuve, L'Ile-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Stains et Villetaneuse. Plus du tiers de la population de Plaine Commune, 24 quartiers, plus de 50 000 logements sociaux et 8 000 logements privés sont concernés sur le territoire.

Marc Le Hein : Cas rare en France, la ville a dégagé des centaines d'hectares en plein centre, ce qui donne une bonne lisibilité de la production sur les vingt prochaines années. Les paramètres économiques sont encourageants, le département est attractif et la situation du marché de l'emploi relativement favorable, le foncier exploité est bien situé dans l'ensemble. En 2007, le nombre de permis de construire délivrés a continué de progresser. Cependant, sur le bilan annuel, on observe une stagnation du nombre de logements vendus, tandis que le nombre de produits mis sur le marché a augmenté. Cela a deux conséquences : le stock de biens disponibles atteint un niveau historiquement élevé (1 068 logements sur Nantes au 3e trimestre 2007 et 1 638 dans la communauté urbaine selon la direction régionale de l'équipement) et les délais d'écoulement vont grandissant. Une autre interrogation concerne les investisseurs. Ceux-ci dominent traditionnellement le marché nantais (60 à 70 % des acquéreurs). Beaucoup regardent plus les avantages fiscaux d'une opération que la valeur du bien qu'ils achètent. Cependant, d'une part, les prix ont augmenté, à cause de la rareté et donc de la cherté du foncier, mais aussi en raison de la hausse du coût de la main d'oeuvre, de la mise en application de nouvelles normes environnementales, d'accessibilité pour les personnes à mobilité réduite, etc. D'autre part, les loyers se sont stabilisés. Jusqu'au 3-pièces, le marché s'est détendu, pour atteindre un relatif équilibre entre l'offre et la demande sur les petites surfaces. La rentabilité locative a donc diminué. Il est difficile de trouver des produits à 4 % aujourd'hui, à moins de prendre le risque d'un raisonnement à court terme sur un montant de loyer trop élevé. Mon conseil : un investissement doit se concevoir sur la durée.

Notre syndic ne convoquant pas l'assemblée générale. Ai-je une possibilité d'action en tant de président du conseil syndical ? (Géraldine F.,Paris, 75)