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La maison individuelle doit relever deux défis majeurs : s’adapter aux nouvelles contraintes environnementales et devenir plus accessible aux revenus modestes. Tendances.

Pour être le plus irréprochable possible en matière de développement durable, c'est avant même la pose de la première pierre qu'il faut commencer à se poser des questions. Bien souvent, l'éco-efficacité est limitée à l'utilisation du bâtiment lui-même. Mais de nombreux autres aspects doivent être pris en compte.“Il faut prendre de la hauteur : ne pas raisonner à l'échelle d'un bâtiment, mais d'un quartier”, affirme Cédric Le Forestier, consultant senior chez Utopies, cabinet de conseil spécialisé sur le développement durable. Notre attachement à la maison avec jardin et à la voiture individuelle a favorisé l'émergence des “villes extensibles”. “La moitié des constructions aujourd'hui sont des maisons individuelles”, rappelle Vincent Hussenot, délégué interministériel adjoint au développement durable.“ Cet étalement urbain génère des tas de problèmes en matière de circulation, d'urbanisme...” Construire durable commence donc par bien choisir la situation géographique du bâtiment. Si vous devez affronter matin et soir une heure de bouchons pour vous rendre au travail, votre logement aura beau être “vert”, vous ne serez pas pour autant un élève modèle du développement durable ! Finies aussi les constructions “lego”. “Beaucoup commencent par mettre la structure, puis ajoutent au fur et à mesure des éléments qui leur paraissent bons pour l'environnement, comme des panneaux solaires”, explique Cédric Le Forestier. “Or, avant de commencer la construction,il faut avoir une réflexion globale sur les usages que l'on veut pour le bâtiment.Cela évite bien des erreurs par la suite !” De manière générale, il faut essayer d'avoir le moins d'impact possible sur l'environnement. Dès le chantier, choisir des matériaux de qualité, qui vieilliront bien, et dans la mesure du possible recyclables. Anticiper si possible la fin de vie du bâtiment, soit en prévoyant sa conversion possible avec une autre utilisation, soit en facilitant sa déconstruction. Enjeu de plus en plus incontournable pour les entreprises, la construction durable a de beaux jours devant elle.

L'arrivée du TGV constitue toujours un spectaculaire accélérateur de développement de l'économie et du dynamisme d'un territoire. La règle se vérifie en Alsace avec de nouvelles disponibilités foncières, le développement de zones d'activités, des vastes programmes de construction de logements (un objectif de 2 500 à 2 900 logements annuels dont 500 logements sociaux, d'après le service de la communication de la communauté urbaine de Strasbourg, contre une production de 1 826 logements en 2006). Egalement au programme : des constructions de bureaux, un renforcement de l'offre culturelle et de loisirs et la modernisation des équipements publics. La dynamique est d'autant mieux entretenue que le lancement de la LGV Est en juin dernier n'était qu'une étape. En 2010, le prolongement de la nouvelle ligne entre Baudrecourt et Vendenheim raccourcira encore les distances, mettant Strasbourg à 1h50 de Paris. Par ailleurs, la mise en service du TGV Rhin-Rhône entre Mulhouse et Dijon, prévu pour 2012, la placera sur un deuxième axe à grande vitesse, entre la mer du Nord et la mer Méditerranée. Il ne faudra plus que 3h15 pour relier Lyon et 5h05 jusqu'à Marseille. Un des grands bénéficiaires de cette actualité : le secteur Strasbourg-Kehl, soit environ 250 hectares, traversé par la RN4 en direction de l'Allemagne. Sur les sites d'Heyritz, de l'Etoile, du Danube, de Starlette et de la Porte de France, l'offre va se développer dans le temps en matière de logements et d'équipements, créant un cadre de vie et de travail novateur avec des logements de qualité proches de l'eau, des bureaux et des commerces. Au-delà, habitants et investisseurs de toute l'agglomération devraient profiter d'un "effet TGV". A l'occasion de sa mise en place, la CUS (communauté urbaine de Strabourg) améliore en effet son réseau de transports local : le tramway, doté actuellement de 46 stations sur 25 km, en ouvrira prochainement 20 nouvelles, qui permettront une couverture de l'essentiel des 28 communes de la communauté urbaine. Un élément essentiel à l'attractivité d'un bien immobilier.

“L’immobilier locatif ne sera pas en repli"

Des mises en chantier en attente malgré la demande et des stocks en augmentation... Sur fond de dynamique entretenue par l'arrivée du TGV Est européen, le quart nord-est de la France s'attend à voir en 2008 se confirmer l'accalmie.

“On assiste à un atterrissage en douceur en particulier sur les agglomérations importantes comme Rennes et Brest”

Vous n'avez pas un sou en poche ? Qu'à cela ne tienne. Vous pouvez sans doute bénéficier d'un prêt à 0 % et peut-être d'un prêt 1 % logement. Quant au prêt principal dont vous aurez aussi besoin pour compléter votre plan de financement, si vos revenus sont réguliers et que vous avez de bonnes perspectives d'évolution de carrière, les banques vous prêteront peut-être 100 ou 110 % du prix d'achat de votre bien. Attention toutefois, cela n'est pas systématique. Aujourd'hui, les banques y regardent à deux fois. Et pour rembourser en douceur sans vous priver, un prêt de très longue durée peut s'avérer judicieux.

On n'emprunte pas à 30ans comme on emprunte à 40 ou 50 ans. Selon votre projet et votre profil, différentes options vous sont proposées par les banques. A vous de choisir celle qui vous convient.

Dans l'Hérault, outre Montpellier, ce sont Béziers et Sète qui font parler d'elles. Longtemps en retrait, Béziers affiche aujourd'hui un marché qui appelle certains professionnels à la vigilance :"L'offre y est surabondante car elle est essentiellement composée de produits locatifs, constate Philippe Gadelle, président de la FPC et PDG de la société Pragma. Il faut être prudents pour ne pas déstabiliser le marché et il convient de le ramener vers une offre pour partie composée de produits en accession". Entre des mises en vente de l'ordre de 310 logements au 3e trimestre 2007, des ventes d'environ 150 logements au cours de la même période, un record en matière de prix, de l'ordre de 2 900 e/m2, c'est donc "sans surprise que la ville affiche une offre record entraînant une stabilisation des rythmes de vente", constate Xavier Longin, consultant au sein de l'Observatoire du logement Adéquation. Quant au marché du logement de Sète, Philippe Gadelle l'estime en situation de sous-offre mais"l'utilisation de friches industrielles, son développement économique et sa proximité de Montpellier en font un marché prisé, avec des prix comparables à ceux de la capitale régionale".

La date de livraison doit être mentionnée dans l'acte de vente. Elle est plus ou moins précise (exemple : "2e trimestre 2008", le promoteur pouvant alors livrer jusqu'au dernier jour de ce trimestre). Tout dépassement est, en principe, interdit. Il existe toutefois deux exceptions. La force majeure : il s'agit d'un événement imprévisible et indépendant de la volonté du promoteur empêchant la livraison. Celle-ci doit être réalisée dès que l'empêchement a cessé. Les intempéries, ensuite, qui ont pu retarder le chantier. Mais le délai de livraison n'est différé que des jours pendant lesquels le chantier a été arrêté par suite des conditions atmosphériques rendant la construction impossible. La détermination de ces jours n'est pas laissée à la libre interprétation du promoteur. Il doit pouvoir en justifier, par exemple en produisant les relevés météorologiques publiés pour la région par Météo France. La "réception" des travaux (et remise des clés) est une étape très importante. Muni du descriptif de votre logement, vérifiez que tout est conforme à ce qui était prévu. Prenez votre temps et procédez méthodiquement, pièce par pièce, du sol au plafond. Faites fonctionner les interrupteurs, les robinets, les portes, les fenêtres... Vérifiez les surfaces, les hauteurs sous plafond... Vous participez ensuite à la rédaction du procès-verbal de livraison, dans lequel vous devez mentionner vos réserves, si vous en avez. Vous pouvez alors consigner le solde (5 %) entre les mains d'un tiers, en attendant que le promoteur effectue les réparations. Ce dernier ne peut pas refuser de vous remettre les clés. Des petits défauts de conformité ont pu échapper à votre vigilance au moment de la livraison. Rien n'est perdu ! Vous disposez encore d'un mois, après la prise de possession des biens, pour signaler les vices de construction apparents. De manière plus générale, la réception marque le point de départ des garanties. La garantie de parfait achèvement dure un an à compter de la réception. Cette assurance peut être très utile : elle couvre tous les désordres constatés lors de l'année qui suit la date de réception, qu'ils aient fait l'objet de réserves ou non lors de l'établissement du procès-verbal. Comme son nom l'indique, la garantie biennale (ou de bon fonctionnement) couvre tous les vices qui apparaissent dans les deux ans qui suivent la réception. Elle s'applique aux mauvais fonctionnements des éléments d'équipement dissociables de la construction, tels que la robinetterie, les volets, la moquette, etc. Quant à la garantie décennale, elle couvre tous les désordres qui compromettent la solidité de l'immeuble ou le rendent impropre à sa destination (toiture défectueuse, fragilité d'un mur porteur, problèmes d'étanchéité, etc.), et ce, pendant dix ans. Parfaitement couvert, vous pouvez profitez l'esprit tranquille, 100 % zen, de votre nouveau logement !

Acheter sur plan revient à acquérir un bien qui n'existe pas ! Mais pas de panique, ce contrat est encadré par la loi. De la réservation du logement à la remise des clés, suivez le guide...

Je viens de faire construire un pavillon, la chaudière se révèle défectueuse. Ai-je un recours contre le constructeur ? (Jean-Charles B., Les Molières, 91)

Une 1ère couronne durable.

Conscients des enjeux, les constructeurs traditionnels ont fait évoluer les modes de construction afin d’obtenir un impact environnemental et énergétique moindre. Développer de nouveaux systèmes de chauffage et réaliser des économies d'énergie en utilisant l’énergie solaire ou la géothermie c’est ce que propose, par exemple, le groupe Maison Familiale, grâce à la démarche Haute Qualité Environnementale (HQE®). Une dizaine de constructeurs ont déjà adopté cette nouvelle certification. Autre tendance pour cette année 2008, la maison dite “performante” par le choix du procédé de construction, à l’image des “maisons-innovation” du groupe Maisons de l’Avenir, un nouveau concept dédié aux économies d'énergie ou de la très attendue “Bonne Maison”, conçue par le constructeur Phénix avec Yann Arthus Bertrand. Elle devrait permettre d'économiser 85 % d'énergie par rapport à une habitation classique. Enfin, les constructions utilisant des matériaux dits “innovants” devraient elles aussi confirmer leur percée ; le constructeur Maisons Pierre lance par exemple la gamme Envirolia. Une maison bois pour tous, durable et économique.

Le PTZ permet d’optimiser l’achat, l’absence d’intérêts permet d’emprunter d’avantage et en cas de différé de consacrer les premières années au remboursement du prêt principal. Dans le neuf, le PTZ est majoré si l’opération bénéficie d’une aide à l’accession sociale sous forme d’une subvention ou d’un prêt bonifié (exemple : les prêts à 0 % de Paris, Toulouse, Rennes métropole ou des Hauts-de-Seine).

La montée en puissance des secteurs en renouvellement urbain, à prix de vente maîtrisés, pourrait impacter les stratégies des promoteurs immobiliers. Coup de projecteur sur des marchés en mutation.

L'ancienne capitale des Gaules, devenue ainsi pour un temps celle du logement, construit dans les 6 000 logements par an, tous types de biens confondus. "En ce moment, nous constatons un réel succès de l'accession à la propriété qui constitue plus de la moitié du marché de la promotion privée", remarque Jean-Jacques Mathias, le président du Cecim, l'observatoire de l'immobilier local. Pour autant, l'investissement se maintient car le marché lyonnais reste bien adapté, avec un niveau de loyer correspondant aux mécanismes de défiscalisation". Fait nouveau, la résidence avec services perce significativement en totalisant environ 15 % des réservations : tous les programmes se commercialisent à un bon rythme mais ne fleurissent pas forcément en centre-ville comme on pourrait s'y attendre. Les sites retenus bénéficient d'une forte concentration d'emplois et les résidences avec services arrivent à point nommé pour répondre aux attentes d'une main d'oeuvre venue se former ou effectuer une courte mission d'à peine deux mois.