Tous les conseils en Immobilier

Notre syndic va prendre sa retraite en cours de mandat. Doit-il convoquer une Assemblée Générale pour choisir son successeur ? (M. et Mme Michel D.,Orléans, 45)

Indicateur Bertrand : Comment la région normande a-t-elle évolué pendant ces deux premiers trimestres?

UNE DYNAMIQUE STABLE . Ville toujours fidèle de notre palmarès, Lyon se maintient, comme l’an dernier, sur la 5e marche du podium, avec de bons indicateurs économiques et immobiliers.

Longtemps délaissés, l’est et le nord de Paris sont en pleine reconquête. Au programme, nouvelles gares, écoquartiers, mais aussi l’arrivée de sociétés ou de lieux dédiés à la culture.

Les taux des crédits immobiliers demeurent historiquement faibles. Une période propice à l’achat qui pourrait encore un peu durer.

Acheter un bien neuf pour louer permet de se constituer un véritable patrimoine. Différents dispositifs pour investir dans le neuf existent et notamment le Scellier.

Outre la rentabilité, investir dans une résidence avec services présente aussi des avantages fiscaux non négligeables du fait du statut endossé par l'investisseur. En signant un bail commercial, le propriétaire s'inscrit de fait dans la catégorie des loueurs en meublé professionnel (LMP) ou des loueurs en meublé non professionnel (LMNP). Si vous percevez plus de 23 000 e de revenus fonciers par an (ce qui correspond à un investissement de l'ordre de 500 000 e dans l'immobilier) et que vous êtes inscrit au registre du commerce, vous êtes un LMP. Sinon, vous passez en catégorie LMNP. En résidence avec services, un loueur en meublé professionnel cumule les avantages. Et pas des moindres. La première année de l'investissement, vous pouvez déduire l'intégralité des frais d'établissement (frais de commercialisation, de montage de l'opération…). Et ce, sans plafond.

Indicateur Bertrand : Quelle est l’ampleur de la crise en Normandie ?

Entre Nice et Argelès-sur-Mer, de nombreuses résidences frôlent ou approchent le littoral dans un environnement parfois exceptionnel.

Indicateur Bertrand : Comment se caractérise le marché immobilier de Caen ?

La phase II de la Confluence, à Lyon, se précise en lieu et place de l’ancien marché de gros : le promoteur Icade vient d’être désigné sur concours pour réaliser le premier " macro-lot ".

La conjoncture étant légèrement instable, les banques ont anticipé une remontée des taux en proposant aux emprunteurs des verrous limitant l'impact de la hausse.

Depuis que les taux de crédit sont à des niveaux bas, le Plan épargne logement (PEL) a perdu de son attrait. Et pour cause : le taux d'intérêt du prêt qu'il propose à l'issue de la phase d'épargne de quatre ans n'est pas très attractif. Pour un plan ouvert avant le 6 février 1994, le taux du prêt est fixé à 6,32 %. Même constat pour un PEL souscrit entre le 26 juillet 1999 et le 30 juin 2000 puisque le taux sera, certes, nettement moins élevé - 4,31 % - mais encore trop peu attractif au regard des conditions proposées sur le marché libre aujourd'hui. Pour les PEL de la dernière génération, autrement dit souscrits à partir d'août 2003, le taux du prêt chute à 4,20 %. Pour autant, si les taux de crédit des banques continuent de remonter, il y a des chances pour que l'épargne logement redevienne intéressante. D'où l'intérêt de posséder un PEL. Il s'ouvre avec un versement initial de 225 eminimum. Vous devez ensuite alimenter votre plan à raison de 45 e/mois ou 135 e/trimestre. Le montant annuel des versements ne peut être inférieur à 540 e (des versements exceptionnels sont possibles). L'épargne peut aller jusqu'à 61 200 e, rémunérée à 3,50 % (prime incluse mais hors CSG/CRDS) pour tout plan ouvert à compter du 1er août 2003. Après quatre années pleines de fonctionnement, vous pourrez emprunter jusqu'à 92 000 e à un taux bas : 4,20 % (hors assurance).

Au final, malgré tous les changements introduits par les nouvelles dispositions fiscales et le "Borloo populaire", il est bon de rappeler quelques principes de base. "Il ne faut jamais investir n'importe où" rappelle Norbert Desmard, directeur général de Liins : "Acheter en Robien en fonction d'un plafond de loyer trop élevé par rapport au véritable marché locatif est une grosse erreur, car l'investisseur ne trouvera pas de locataires à ce loyer là et devra faire son deuil de la rentabilité promise par la simulation".

Indicateur Bertrand. : Quel est l'impact de votre opération sur l'organisation de ce secteur de la ville ?

De nos jours, emprunter à 100 % ne signifie pas un taux forcément plus élevé qu'en cas d'apport. Au CIC par exemple, le prêt "première habitation" peut être souscrit sur 30 ans et représenter jusqu'à 110 % du prix de l'opération. Réservé aux moins de 35 ans, ce prêt à taux fixe les dix premières années passe à taux révisable les 20 années suivantes. Il est toutefois possible de revenir à taux fixe à tout moment. Le taux fixe des dix premières années se situe à 3,40 %.

Dans ce contexte, tout laisse penser que la croissance soutenue des prix du marché - entre 13 et 16 % en moyenne depuis 2000 avec un doublement des prix de la pierre en 6 ans - s'appuie ici sur des bases solides. Les produits proposés aujourd'hui sur le marché oscillent entre 2 417 et 4 537 e/m2, avec une moyenne autour de 3 537 e/m2. De nombreuses résidences se déclinent du studio au 6-pièces, pour satisfaire aussi bien la demande des 60 000 étudiants que des familles nombreuses soucieuses de rester dans le centre. Côté ventes, l'actualité est maintenant à des produits qui seront livrés entre fin 2008 et fin 2009. Nexity George V achève la commercialisation de la résidence Au Bonheur des Dames dans le quartier Emile-Zola, du Carré R'L à la Butte Sainte-Anne et de Libre Cours, sur le célèbre Cour des Cinquante Otages. Le promoteur national Kaufman & Broad, très présent sur la ville avec au moins 7 programmes en cours de commercialisation dans Nantes, dispose notamment de nombreuses opportunités au Clos du Plessis, une résidence de 16 logements, vendus à 3 494 e/m2 en moyenne. Il affiche encore Le 2 Meusnier de Querlon, un programme haut de gamme tout près du parc du Procé. "Vendus au prix moyen de 4 050 r/m2, chaque logement bénéficie d'un plan minutieusement étudié", assure le commercialisateur. Enfin, tandis que les premières pierres sont déjà posées, Les Parvis de Longchamps proposent encore des 2, 3 et 4-pièces (à partir de 290 000 e pour 81,4 m2). Dans le quartier des Hauts-Pavés, le troisième grand promoteur national engagé sur la ville, Promogim, termine la vente de sa Villa des Hauts-Pavés avec encore quelques 3-pièces, entre 52 et 67 m2 à partir de 204 000 e hors parking. Sous des couleurs plus "locales", c'est Espacil qui occupe le terrain. Le promoteur breton développe 3 programmes, dans le centre (la Résidence Bella-Maria rue Paul-Bellamy), dans le quartier du jardin des Plantes, qui se trouve être également à proximité de la gare (les Jardins de la Comète) et à Doulon.