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Créé en 1966, repris en 1989 par un partenariat formé par la banque Worms et par Jean Diaz, alors Directeur Général de Cogedim, où il était entré en 1968, Ogic est un promoteur généraliste qui exerce son activité dans les quatre métiers principaux : l'aménagement de centre urbain, l'immobilier d'entreprise, l'immobilier résidentiel, et la restructuration du patrimoine. Indicateur Bertrand : Ogic est très attaché à réaliser des opérations dans Paris. A l'heure où celles-ci sont de plus en plus difficiles à monter, où en êtes-vous ? Régis Hérouard : Paris a toujours été notre cœur de cible. Parmi nos dernières opérations d'immobilier résidentiel, nous pouvons citer Carré Péreire situé 8 rue Roger Bacon dans le 17e dont la commercialisation vient de s'achever et Hameau Victor Hugo situé 29 rue Copernic, à 200 m de la Place Victor Hugo, derrière un immeuble haussmannien. Il s'agit d'un joli programme réalisé en partenariat avec Promaffine, composé de 22 appartements du studio aux 5-pièces qui donnent sur des jardins "secrets". La commercialisation de cette opération est aujourd'hui réalisée à 60 %. Pour l'avenir, nous étudions plusieurs opérations dont la commercialisation est prévue courant 2006. La première dans le 6e, à l'angle de la rue du Cherche Midi et de la rue J. Ferrandi au cœur d'un îlot de verdure exceptionnel, la seconde, rue de Chabrol, Cité de Hauteville dans le 10e, à côté de l'ancien musée Baccarat, et enfin la troisième, rue Viala et rue Saint-Charles dans le 15e, située sur les terrains de la Caisse d'Allocations Familiales. Ces opérations témoignent d'une volonté de rester présent dans la capitale. I.B. : Ce qui ne vous empêche pas d'élargir votre promotion logement en Ile-de-France et de diversifier aujourd'hui vos activités en province ... R.H. : En Ile-de-France, nous sommes présents dans des villes à forte valeur ajoutée comme Rambouillet, par exemple. En effet, nous sommes aménageurs de la ZAC du Quadrilatère et du centre-ville où nous réalisons 230 logements à 250 m du château et à 100 m de l'Hôtel de Ville. Ogic est également implanté à Bois- Colombes, avec le Quartier Monceau en liaison avec Sefri-Cime, ainsi qu'à Colombes, Montrouge, Vanves et Puteaux. Nous avons des projets à Fontainebleau et à Orléans dont la commercialisation débutera en 2006. En Province, dans la région Provence-Alpes Côte-d'Azur, nous avons deux opérations dans les Alpes-Maritimes. L'une en haut de la colline St Philippe à Nice offrant un merveilleux panorama sur la mer et la ville de Nice. L'autre à Menton en plein cœur de ville à 10 minutes de la plage. Nous sommes également présents dans le Var à Six-Fours-les-plages entre mer et forêt où nous réalisons l'opération L'Orée du Cap de 90 logements. Nous développons également notre activité en Haute Savoie et dans l'Ain à proximité du bassin Genevois. Ainsi, nous avons lancé notre première opération Les Terrasses de Gex à Gex à 15 km de l'aéroport de Genève. En Haute Savoie, à proximité d'Annecy, nous sommes aménageurs du centre-ville de La Balme de Sillingy où nous venons de lancer notre premier programme La Balme Village. Dans la même région, nous lançons à Annemasse Les Balcons du Clotet, une opération de 58 appartements destinés à des primo accédants. Devant la difficulté de trouver du foncier à Paris et en région parisienne, nous souhaitions orienter notre stratégie vers certains marchés du territoire national. Je crois beaucoup aux marchés de niche dans des lieux où il y a un véritable besoin de logements avec une forte expansion démographique. C'est le cas notamment du Bassin Genevois et de la Haute Savoie. I.B. : Quel regard portez-vous sur le marché ? R.H. : Je suis très confiant sur le marché immobilier d'aujourd'hui tant que les taux d'intérêts resteront au niveau actuel. Avec des taux fixes situés entre 3,40% et 3,50%, j'ai même tendance à croire que cela incite et conditionne le bien fondé d'un achat immobilier. Il est en effet raisonnable de loger sa famille en empruntant sur des durées longues même si les prix de vente ont connu ces dernières années une croissance élevée. I.B. : Qu'est-ce qui a changé dans la perception de votre métier ? R.H. : Auparavant, l'image d'Epinal du promoteur était celle d'un homme parvenu, au volant d'une grosse voiture, cigare à la bouche, ce qui n'insufflait pas la confiance. Cette image s'est considérablement modifiée auprès des pouvoirs publics et dans l'esprit des consommateurs. En effet, l'immobilier est ressenti, maintenant comme une véritable industrie, un vrai métier, pilier de l'économie. Il demande des connaissances multiples et variées : architecture, marketing, communication, juridique et financier. Les produits que nous fabriquons doivent évoluer non pas en fonction des modes mais correspondre à l'évolution des modes de vie. L'acte de bâtir est certainement l'un des métiers les plus passionnants.

Le paysage de l'investissement locatif a été fortement chamboulé depuis le début de l'année, à l'avantage des investisseurs. Petit tour des nouveautés.

“En tant que ministre de l'écologie, je constate que le secteur du bâtiment est à l'origine de 40 % de la consommation d'énergie et de 25 % de l'émission de CO2 dans notre pays. L'efficacité énergétique des bâtiments s'est améliorée, mais bien des progrès restent à accomplir si nous voulons atteindre l'objectif d'une division par 4 des émissions de gaz à effet de serre d'ici à 2050. La démarche HQE répond à l'ensemble de ces défis. Parce qu'elle s'adresse à la fois à l'éco-construction, à l'éco-gestion, au confort et à la santé, elle offre ses bénéfices à l'ensemble des citoyens. Dans le domaine de l'habitat individuel, les bénéfices de la démarche HQE sont multiples, avec notamment des économies substantielles sur les dépenses d'énergie, un confort accru pour les habitants, une moindre gêne pour l'ensemble des riverains du chantier, sans oublier bien sûr la préservation de notre environnement. La Haute Qualité Environnementale, et en particulier sa composante énergétique, la Très Haute Performance Energétique, devront être renforcées et davantage mises en oeuvre. Pour que ces aspects soient pris en compte par les acquéreurs dans le choix de leur logement, le gouvernement a mis en place depuis le 1er juillet, des diagnostics énergétiques pour la vente, qui seront étendus à la location à partir du 1er juillet 2007. Toute cession immobilière fera donc bientôt l'objet d'un diagnostic énergétique. J'insiste sur cette mesure car elle constituera une véritable révolution pour tous.”

A l'origine, les courtiers en crédit avaient la réputation de traiter les dossiers délicats et ne drainaient pas leur clientèle sur la toile puisque internet n'existait pas. Ils étaient peu nombreux et constituaient de discrètes officines. Désormais, ils sont non seulement présents sur la toile, mais ont, bien souvent, pignon sur rue. Parmi les poids lourds figure Cafpi (Conseil à l'accession et au financement en prêts immobiliers). Ce courtier a tout d'abord fait son chemin par le biais d'agences. "Il y a plus de 30 ans, j'ai créé Cafpi pour rendre le crédit immobilier plus simple et plus accessible, explique Elie Assouline, son président fondateur. Pour qu'un futur propriétaire trouve au même endroit toutes les solutions qui lui permettent de réaliser son rêve." Le groupe, né en 1971 et disposant aujourd'hui de 85 agences sur toute la France et outre-mer, n'a cependant pas manqué de tirer profit du web pour développer et diversifier ses activités, notamment avec www.cafpi.fr, www.votrepret. com, www.vitae-assurances.com et le petit dernier, www.creditpourtous.fr. Il négocie en moyenne 30 000 prêts par an représentant une valeur de 4,5 milliards d'euros. Sur le seul exercice 2005-2006, Cafpi est en progression, tant au niveau du nombre de dossiers traités (+ 25 %), qu'en volume de crédits accordés (+ 35 %) et qu'en chiffre d'affaires (+ 42 %). "La progression de Cafpi doit autant au dynamisme général du marché de l'immobilier qu'à la notoriété croissante de notre société, déclare Philippe Taboret, directeur général adjoint. Il est bien évident que les particuliers, notamment les jeunes couples qui n'hésitent pas à s'endetter au-delà de 20 ans, sont très sensibles à la perspective d'économiser plusieurs milliers d'euros en bénéficiant de taux, dans tous les cas inférieurs à ceux proposés par leur banque habituelle." Parmi les meilleurs. Autre courtier leader : Meilleurtaux.com, créé en 1999 et qui a d'abord fait son succès sur le web, mais qui dispose désormais de 45 agences en nom propre et de 20 franchisés en France et dans les Dom-Tom. Pour traiter les demandes qui lui sont faites, Meilleurtaux (www.meilleurtaux.com et www.meilleurtaux- patrimoine.com) s'appuie sur plus d'une centaine de conseillers, de même que sur un partenariat avec 110 banques. Crédit immobilier, crédit à la consommation, renégociation de crédit, assurance, financement de l'investissement immobilier… Il apporte une réponse à toutes les demandes qui touchent au crédit. Ce groupe ne cesse de progresser, sa récente introduction en Bourse en témoigne. ACE fait également partie du cercle des acteurs importants du marché (www.creditimmobilier- ace.com). Cette société créée en 1995 a négocié 7 200 prêts représentant un montant total de plus d'un milliard d'euros au 1er semestre 2006. "L'activité du courtage en crédit immobilier est en plein boum.De plus en plus d'emprunteurs nous font confiance pour négocier leur financement immobilier. La plupart sont des clients jeunes, qui n'hésitent pas à s'endetter sur de longues périodes pour acheter leur premier logement plutôt dans l'ancien. Ils disposent d'un apport personnel d'environ 15 %, commente Joël Boumendil, cofondateur et porte-parole d'ACE.Malgré la hausse récente des taux, passer par un courtier comme ACE leur permet d'obtenir les meilleures conditions du marché." Avec ses 300 collaborateurs et ses 30 agences, le groupe est spécialisé dans l'offre de crédits à taux fixe. Ses conseillers interviennent depuis l'étude du plan de financement jusqu'à la signature définitive chez le notaire. "D'ici fin 2006, nous devrions dépasser les deux milliards d'euros négociés, indique Joël Boumendil. Actuellement, 20 % des prêts immobiliers sont obtenus via les courtiers, la part d'ACE sur ce marché se situe à environ 15 %."

"En coeur de ville le foncier est très rare et les prix s'élèvent en conséquence.Notre opération proche du quartier de la petite France s'est par exemple vendu autour de 4 000 e/m2" explique Irène Linden, directrice des ventes de Bouwfonds Marignan Grand Est. Les programmes neufs sont donc rares et se commercialisent rapidement. Dans le quartier étudiant prisé de Kruteneau, Bouygues Immobilier signe l'une de ces perles rares, La Cour de Lucerne. Près de la cathédrale, le programme réhabilite un beau bâtiment ancien classé, dont les 35 logements ont été vendus en PLS à la Foncière Logement. S'y ajoutent 47 appartements neufs répartis dans 4 petits bâtiments, dont le prix moyen tourne également autour de 4 000 e/m2.

“Il m’est difficile de faire un tour de France des villes porteuses en terme d’investissement locatif pour la simple et bonne raison que toutes les agglomérations recèlent, à un moment ou un autre, de bonnes opportunités. Il n’y a pas de mauvais endroits définitifs. Tout dépend de la politique et de l’attractivité de chaque collectivité locale.

Toujours prisée par une clientèle aisée et malgré un marché prudent, Boulogne-Billancourt est en plein renouveau, avec pour étendard la construction de l’écoquartier Rives de Seine sur l’île Seguin.

Réunis lors du 42e congrès de la fédération des promoteurs immobiliers, les professionnels ont remis leurs récompenses. Palmarès.

Indicateur Bertrand :Dans le cadre de la reconversion des anciens chantiers navals, un volet est consacré à l'habitat avec Porte Marine, où Constructa, sous la marque Propria et Eiffage Immobilier Méditerranée lancent plusieurs opérations. Comment votre ville est-elle devenue aussi attractive ? Arthur Paecht : Quand j'ai été élu à la mairie en 2001, la commune était divisée en trois parties : le rivage avec, le secteur résidentiel de Tamaris, disposant de très peu d'équipements collectifs ; le centre ancien autour de son église, à la fois dégradé et dépeuplé ; Berthe, enfin, un quartier construit dans les années 60 mais qui n'était pas rattaché à La Seyne. Je me suis donné trois ans pour que s'amorce un changement de mentalité dans ces trois villes pour créer un projet en commun qui sorte de terre. Nous avons cessé de pleurer sur le passé industriel, et nous avons saisi une chance quasiment unique en Méditerranée : disposer d'une friche industrielle de 40 ha héritée des anciens chantiers et située en bord de mer. IB. : Comment transformez- vous ce territoire, à la fois partie du cœur de ville et situé en bord de mer ? AP. : Les Seynois n'ont jamais eu conscience que ces 40 ha leur appartenait et que la mer était juste derrière. Plusieurs chantiers sont planifiés et certains sont déjà en voie d'achèvement comme le parc de près de 4 ha. Les travaux de la Porte des chantiers sont achevés. Cette entrée monumentale fidèlement restaurée est un lieu de mémoire et le centre névralgique du Parc. Un port de plaisance, totalisant 640 anneaux permettra d'accueillir d'importantes unités et des dimensions permettant d'amarrer de gros paquebots. Un complexe hôtelier un pôle culturel sont en projet. De l'autre côté de la route, nous vendons 20 ha de charges foncières aux plus grands promoteurs nationaux, pour financer nos équipements publics. Il faut souligner que la Société Constructa et Eiffage ont joué un rôle pilote dans ce projet qui fait de la Seyne-sur- Mer le plus grand chantier actuel en Méditerranée. Et tout le monde s'aperçoit que le site est le plus beau de la rade de Toulon ! IB. : Quelle ville êtes-vous en train de créer ? AP. : Avec 62 000 habitants, la commune a un faible potentiel fiscal avec seulement 40 % de contribuables imposés. Et pourtant, l'évolution est en marche. Qui sait que les entreprises à forte valeur ajoutée ont créé en quelques années plus d'emplois que n'en totalisaient les chantiers navals ?! La commune doit disposer d'une offre de logements, d'écoles, d'équipements, pour toute la population et donc pour les actifs. Nous observons qu'une clientèle locale provenant de Toulon, Sanary ou Bandol et ne trouvant plus à se loger sur leur commune, porte son choix sur La Seyne. Même les institutionnels achètent ici pour proposer un parc locatif aux actifs. Quant au tourisme qui n'avait jusqu'alors pas profité à la ville, malgré nos 26 km de côtes, les équipements et la mise en place d'une capacité d'hébergement constitueront de solides atouts. Je n'ai pas d'objectif démesuré. Je veux seulement que La Seyne-sur- Mer devienne une ville normale et équilibrée. IB. :Outre la reconversion des chantiers navals avez-vous d'autres priorités ? A. P. : Nous avons entrepris de nous attaquer à l'enjeu urbain et social que constitue le quartier Berthe où 264 millions d'euros fédérés par l'Agence Nationale du Renouvellement Urbain vont permettre de réhabiliter l'habitat existant, de réaliser des construction neuves dans un esprit de mixité sociale. Ensuite, dans le quartier Sud qui recouvre 550 ha protégés, nous implantons des équipements qui n'existaient pas, pour développer les activités sportives et de loisirs. Enfin, la commune mène un grand projet de reconversion dans son centre-ville. Nous avons une Opah, avec un objectif d'un millier de logements réhabilités en dix ans.

Le contrat de mariage doit être conclu avant de célébrer l’union. Par la suite, changer de régime matrimonial est plus difficile. Jusqu’à présent les règles de l’indivision étaient implacables : en cas de désaccord sur le devenir du bien commun, la seule solution était de saisir les tribunaux. Depuis le 1er janvier, les conditions sont assouplies : un mandataire peut être désigné pour vendre le patrimoine commun.

Longtemps cantonnés au traitement des dossiers jugés délicats et peu connus du grand public, les courtiers ont, depuis une dizaine d'années, investi le terrain du crédit immobilier, notamment par le biais d'internet. Disposant d'agences ou officiant uniquement sur la toile, ces courtiers se disputent un marché qui représente actuellement l'équivalent de 15 % de la production de prêts en France. Il y a 2 ou 3 ans, ils n'avaient encore que 7 % de parts de marché. Parmi une multitude de petits cabinets, quelques grands courtiers se détachent toutefois du lot. A commencer par Cafpi (Conseil à l'accession et au financement en prêts immobiliers), le pionnier du genre, créé il y a une trentaine d'années, suivi d'Ace qui, pour sa part, est né en 1995. Viennent ensuite des courtiers en ligne comme Meilleurtaux.com ou Empruntis.com. Profitant de l'attrait grandissant des emprunteurs et du volume d'affaires non négligeable qui passe désormais par leur intermédiaire, les courtiers parviennent à négocier les taux les plus bas du marché. Il est vrai que les banquiers voient là un excellent moyen de drainer de nouvelles clientèles. Car c'est surtout à l'occasion d'un emprunt immobilier que les particuliers acceptent de changer de banque. Et, que l'établissement obtient généralement la domiciliation des revenus et, par ce biais, la vente de nombreux services, qu'il s'agisse de cartes de crédit, d'assurances ou de placements financiers. En passant par un courtier, vous pouvez aussi y trouver votre compte. D'une part, parce que le délai de réponse est très court (48 heures pour certains) et, d'autre part, vous pouvez économiser quelques milliers d'euros sur le coût de votre crédit.

Entre le supermétro automatique, le Grand Paris Express, les aménagements prévus autour des futures gares et des pôles d’activités, le Grand Paris est en marche.

Quelles sont les motivations des emprunteurs qui s'adressent à vous ?

Vivant en couple sans être marié, je contribue à rembourser les emprunts, mais ne suis pas propriétaire, ai-je des droits sur notre appartement si nous nous séparons ? (Sonia K., Bourges, 18)

PHOTOS. La tour résidentielle de 50 étages sera le bijou du futur écoquartier en construction de Baud Chardonnet. Il devrait voir le jour en 2025.

Indicateur Bertrand : Que représentent aujourd'hui les SEM dans l'aménagement des villes ? Et quelles sont leurs perspectives d'évolution ? Jean-Pierre Schosteck : Les SEM sont les principaux opérateurs et chefs d'orchestre de l'aménagement des villes et territoires depuis 80 ans. Elles pilotent aujourd'hui la plupart des opérations de renouvellement urbain, de requalification des centresvilles, de lutte contre l'insalubrité, de création de zones d'activité ou encore de requalification de copropriétés dégradées... Citons quelques exemples : les opérations "Lyon Confluence" à Lyon, "Ile de Nantes" à Nantes, "ZAC Rive gauche" et "quartier Moskova" à Paris, les restructurations des centresvilles de Marseille, Bordeaux, Lille, Aix-en-Provence, Limoges, Tourcoing… La principale vocation des SEM est de traduire sur le terrain la volonté et le projet politiques, sous le contrôle des actionnaires publics et privés, en mettant les atouts liés à leur statut d'entreprise au service des territoires et de leurs habitants. Devant les multiples enjeux attachés à l'exigence de mixité sociale et urbaine comme à la reconquête des centresvilles, la plupart des collectivités locales exige de conserver la maîtrise de leurs interventions. Dans ce contexte, la solution SEM continue de s'imposer aux yeux de nombreux élus bâtisseurs. Désormais mises en concurrence en amont dans leurs relations avec les collectivités locales, les 284 SEM d'aménagement s'appuient sur des valeurs fortes et sur une longue expérience. I.B. :Vous demandez une revalorisation des aides à la pierre tant pour la construction neuve que pour l'amélioration du parc existant. Dans quel but ? J.-P.S. :Ces dernières années, la production de logements sociaux s'est heurtée à des difficultés majeures nées de la combinaison d'une hausse des coûts de construction et d'une pénurie de terrains abordables pour le logement social. La rareté de certaines matières premières, l'impact des produits de défiscalisation et les réticences de nombreux élus à l'égard des logements sociaux constituent les principales causes de ce déséquilibre. Parallèlement, la demande de logement ne cesse d'enfler, notamment en raison du nombre croissant des familles monoparentales, du vieillissement de la population et d'un contexte économique peu favorable. Pour les SEM, qui se sont engagées à construire 33 000 logements sociaux en 5 ans dans le cadre du plan de relance de Jean-Louis Borloo, la revalorisation des aides à la pierre devrait permettre un meilleur équilibre financier des opérations tant en matière de construction que de réhabilitation. L'impact sur la production de logements sociaux serait évident et la sortie de crise envisageable. Les SEM réclament également un effort supplémentaire dans le domaine des aides à la personne. Ces dernières, dont l'évolution est globalement inférieure à celle des loyers, renforceraient la solvabilité des ménages les plus défavorisés. I.B. : Les SEM immobilières continueront-elles à s'appuyer sur leur métier de base (le logement locatif social) ou vont-elles se diversifier ? J.-P.S.:Les 269 SEM immobilières interviennent dans toute la gamme du logement, du très social à l'accession, sans oublier le logement libre et l'intermédiaire. Elles se sont progressivement tournées vers des activités complémentaires tels que la gestion de l'immobilier d'entreprise, le pilotage d'opérations d'aménagement, la résorption de l'habitat insalubre et le sauvetage des copropriétés dégradées. Cette variété d'interventions couplée à leur parfaite connaissance des territoires constitue, avec la proximité, leurs principaux atouts. La politique de la ville, la gestion des logements communaux et plus généralement la gestion du patrimoine immobilier des collectivités territoriales comme de l'Etat constituent des axes de développement importants pour les SEM immobilières.

Vous pourrez vous décider pour le dispositif le mieux adapté au moment où vous mettrez votre logement en location. Comment opter pour la meilleure mesure ? "C'est le marché locatif local qui peut guider l'investisseur dans son choix entre Robien et Borloo. Dans Paris intra-muros par exemple, le plafond maximum du Borloo n'est pas assez élevé pour que l'opération soit rentable", juge Patrice Haubois.