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Indicateur Bertrand : Qu’est ce que la réforme du permis de construire, qui entre en vigueur le 1er octobre prochain, va concrètement changer pour les particuliers ? Alain Lecomte : Cette réforme va avant tout permettre la mise en place d’un permis de construire plus rapide. Les délais seront enfin connus et garantis. Ainsi, l’administration disposera d’un mois seulement, après le dépôt d’une demande en mairie, pour réclamer les pièces manquantes, quand le dossier n’est pas complet. Désormais, un délai de base sera fixé, 1 mois pour les déclarations et 2 mois pour les permis de construire et démolir. Il figurera sur le récépissé remis au demandeur lors de son dépôt en mairie. Cela signifie, qu’à la fin du premier mois, le demandeur connaitra exactement le délai dans lequel la décision doit intervenir. Grâce à des procédures simplifiées et à un contenu précis des dossiers, cette réforme va également apporter plus de clarté. C’est ainsi que la liste des pièces, qui doivent être jointes à une demande de permis de construire ou à une déclaration préalable, sera fixée de manière exhaustive. Très concrètement, les formulaires de demande comporteront la liste exhaustive des pièces à joindre afin de permettre aux demandeurs d’être sûrs que leur dossier est bien complet. Cette nouveauté apportera une vraie sécurité juridique pour les particuliers. Ils sauront que leur procédure est conforme et qu’elle ne risque pas, a posteriori, d’être remise en cause par les tribunaux, ce qui est souvent le cas aujourd’hui. Jusqu’à présent, la liste des travaux soumis à permis, à autorisation ou à déclaration n’était fournie qu’à titre indicatif et cette imprécision a également conduit des maires et des fonctionnaires à des condamnations. I. B. : Pourquoi avoir attendu si longtemps pour enclencher une telle réforme ? A. L. : Il a fallu une prise de Indicateur Bertrand : Qu’estce que la réforme du permis de construire, qui entre en vigueur le 1er octobre prochain, va concrètement changer pour les particuliers ? Alain Lecomte : Cette réforme va avant tout permettre la mise en place d’un permis de construire plus rapide. Les délais seront enfin connus et garantis. Ainsi, l’administration disposera d’un mois seulement, après le dépôt d’une demande en mairie, pour réclamer les pièces manquantes, quand le dossier n’est pas complet. Désormais, un délai de base sera fixé, 1 mois pour les déclarations et 2 mois pour les permis de construire et démolir. Il figurera sur le récépissé remis au demandeur lors de son dépôt en mairie. Cela signifie, qu’à la fin du premier mois, le demandeur connaitra exactement le délai dans lequel la décision doit intervenir. Grâce à des procédures simplifiées et à un contenu précis des dossiers, cette réforme va également apporter plus de clarté. C’est ainsi que la liste des pièces, qui doivent être jointes à une demande de permis de construire ou à une déclaration préalable, sera fixée de manière exhaustive. Très concrètement, les formulaires de demande comporteront la liste exhaustive des pièces à joindre afin de permettre aux demandeurs d’être sûrs que leur dossier est bien complet. Cette nouveauté apportera une vraie sécurité juridique pour les particuliers. Ils sauront que leur procédure est conforme et qu’elle ne risque pas, a posteriori, d’être remise en cause par les tribunaux, ce qui est souvent le cas aujourd’hui. Jusqu’à présent, la liste des travaux soumis à permis, à autorisation ou à déclaration n’était fournie qu’à titre indicatif et cette imprécision a également conduit des maires et des fonctionnaires à des condamnations. I. B. : Pourquoi avoir attendu si longtemps pour enclencher une telle réforme ? A. L. : Il a fallu une prise de conscience et celle-ci est intervenue au début des années 2000. Nous étions dans une pénurie d’offre de logement face à la demande des Français. A cette occasion, nous avons examiné tout ce qui pouvait freiner la construction, y compris le régime du permis de construire. Cette réforme a été portée par deux exigences : remédier aux dysfonctionnements actuels et construire plus rapidement. Les Français auront désormais un permis de construire plus rapide, plus simple et plus sûr. Il s’agit d’un élément fort de modernisation du service public car cette réforme est faite pour les citoyens. C’est un chantier gigantesque à mettre en place, qui passe par la mobilisation de quelques 9 000 agents des services de l’état et des collectivités territoriales. I.B.:Quels sont les autres dossiers sur lesquels travaille la DGUHC ? A. L. : Le développement durable fait partie de nos sujets prioritaires. Nous travaillons actuellement à la préparation du Grenelle de l’environnement, programmé pour le mois d’octobre. Deux thèmes de réflexion nous semblent essentiels : la problématique des économies d’énergie pour les constructions neuves comme pour les bâtiments existants mais également tout ce qui concerne la capacité de construire sans étalement urbain. Le besoin de logements entraîne nécessairement une expansion urbaine. Mais celleci doit être maîtrisée de manière à ce que l’on soit le plus économe possible de l’espace et soucieux de la qualité architecturale et urbaine. I. B. : A ce propos, quelle est actuellement la situation de la construction neuve en France ? A. L. : La construction de logements neufs ne cesse d’augmenter. 308 000 logements neufs ont été construits en 2000, aujourd’hui nous sommes au dessus de 400 000 logements neufs par an. La demande reste très forte, c’est une tendance qui ne se dément pas et nous avons encore besoin de construire davantage pour pouvoir répondre à cette attente. Le Premier ministre vient de nous fixer le cap à atteindre, soit : 500 000 logements par an dont 120 000 logements sociaux. I. B. : De quelle manière pouvez- vous accompagner cette tendance ? A. L. : La réforme du permis de construire, ou le développement durable, dont nous venons de parler, sont autant d’outils qui permettent d’accompagner cette tendance. Mais l’offre de logements reste conditionnée à la mobilisation de foncier qu’il soit public ou privé. Cette capacité à développer le foncier est aujourd’hui de la responsabilité des collectivités territoriales auxquelles nous avons donné un certain nombre de moyens dans la loi portant engagement national pour le logement, votée l’année dernière. Nous devons également apporter des financements pour encourager les gens à investir. Un certain nombre de dispositifs fiscaux ont été mis en place, comme par exemple, le prêt à taux zéro. Pour l’accession sociale à la propriété, nous allons avoir maintenant le crédit d’impôt qui fait l’objet du projet de loi qui sera examiné par le parlement. Grâce à ce crédit d’impôt nous apportons une aide à l’ensemble des accédants, quel que soit leur niveau de revenus, qu’ils soient ou non imposables. Il s’agit d’une aide supplémentaire pour les encourager à sauter le pas, celui de l’accession, souvent la décision d’une vie pour un ménage.

Une expérience sensorielle unique sur le marché : Explorimmoneuf et Dassault Systèmes, proposent aux visiteurs du Salon national de l’immobilier, de se projeter dans leur futur appartement en 3D

Toulouse et les communes de l'agglomération enclenchent un processus qui permet d'élargir les gammes de logements sur un marché très demandé. Priorité : l'accession.

Vivant en couple sans être marié, je contribue à rembourser les emprunts, mais ne suis pas propriétaire, ai-je des droits sur notre appartement si nous nous séparons ? (Sonia K., Bourges, 18)

"En coeur de ville le foncier est très rare et les prix s'élèvent en conséquence.Notre opération proche du quartier de la petite France s'est par exemple vendu autour de 4 000 e/m2" explique Irène Linden, directrice des ventes de Bouwfonds Marignan Grand Est. Les programmes neufs sont donc rares et se commercialisent rapidement. Dans le quartier étudiant prisé de Kruteneau, Bouygues Immobilier signe l'une de ces perles rares, La Cour de Lucerne. Près de la cathédrale, le programme réhabilite un beau bâtiment ancien classé, dont les 35 logements ont été vendus en PLS à la Foncière Logement. S'y ajoutent 47 appartements neufs répartis dans 4 petits bâtiments, dont le prix moyen tourne également autour de 4 000 e/m2.

Architecte - gérant OXO Architectes

L’ÉVOLUTION DES BESOINS

Le rentrée pointant le bout du nez, le moment est peut-être venu d'envisager de changer d'air et, pourquoi pas, d'investir dans un logement. Les opportunités ne manquent pas. Suivez notre enquête pour bien préparer votre achat.

Haute ou basse, la Normandie possède trois grandes agglomérations où se concentrent l'activité du marché immobilier. A Caen, qui compte 200 000 habitants autour d'un grand pôle universitaire, 1 000 nouveaux logements sont prévus dans les années à venir, notamment autour du quartier de la presqu'île portuaire. En Haute-Normandie, Rouen et Le Havre sont tournées vers le large. "La demande est forte sur le marché immobilier de nos deux métropoles et elle entraîne des répercussions sur les petites villes alentour", estime la chambre régionale des notaires de Haute-Normandie. Les prix de l'immobilier, ancien comme neuf, ont rattrapé leur retard par rapport à d'autres grandes villes de région. Et même si la hausse marque un léger ralentissement, les programmes neufs bien situés, proches du centre-ville, peuvent dépasser 3 000 e/m2. A Rouen, les nouveaux logements se concentrent dans le cadre du projet Seine-Ouest et, sur la rive gauche, dans le quartier du centre commercial de Saint-Sever refait à neuf. Au Havre, le quartier dans le prolongement des Docks Vauban réaménagés prend son envol et les nouveaux logements voient le jour autour de l'îlot Saint-Nicolas.

“ Les Zac répondent à la demande des populations nouvelles”

Si vous achetez un logement au sein d'un programme neuf ou faites réaliser votre maison par un constructeur de maison individuelle, vous devrez signer un contrat en Vefa (vente en l'état futur d'achèvement). Ni maçon ni architecte, quel est le rôle des promoteurs-constructeurs ? "Ils sont en quelque sorte les chefs d'orchestre de l'acte de construire" résume-t-on à la FPC. Ils conçoivent, élaborent, réalisent et commercialisent les opérations immobilières qui dessinent le futur cadre de vie des habitants, aux quatre coins de l'Hexagone. Parfois sur un petit îlot foncier isolé, et parfois à l'échelle d'un grand projet urbain concernant toute une Zac (Zone d'Aménagement Concerté), dans de vastes opérations d'aménagement du territoire, sur lesquelles ils travaillent en concertation avec les pouvoirs publics à tous les niveaux (commune, région, Etat). Les promoteurs partent donc d'une réalité où le bien n'existe pas encore et leur savoirfaire couvre toutes les étapes de la construction, de la conception à la réalisation. Ils doivent trouver les terrains à bâtir et prendre en compte tous les aspects juridiques, commerciaux, techniques et financiers de l'opération. Chefs d'orchestre donc…

Paysages variés, métropoles actives proches, cadre de vie : autant d'atouts pour des bords de mer dont les prix grimpent et qui comptent de plus en plus de résidences principales.

La deuxième édition des Pyramides d'or, dont les trophées ont été attribués en septembre dernier, lors du congrès de la FPC, a illustré la préoccupation du respect de l'environnement et de la recherche des économies d'énergie des promoteurs. Outre la Pyramide d'or, qui sous l'égide du Crédit Foncier, récompense le programme qui répond le mieux à l'ensemble des critères, quatre prix parrainés respectivement par Gaz de France, EDF, la Caisse des dépôts et l'UCB, couronnent les logements neufs qui mettent en avant le confort et la qualité de vie au naturel, les économies d'énergie, le développement durable et l'esthétique immobilière. Le prix du développement durable est allé cette année à Nexity George V Nord pour ses Nouvelles Rives de Villeneuve-d'Ascq, un programme HQE(r) qui s'intègre dans un environnement paysager, dont les logements sont orientés sud-ouest et qui profite d'un système de récupération des eaux de pluie par noues paysagères. Dans la catégorie Pyramide d'argent Ile-de-France, le programme Carré Design de Nexity Seeri à Boulogne-Billancourt a remporté le Prix Vivrélec (EDF).

J’ai réservé un logement vendu sur plan, avec achèvement prévu fin 2009. Aujourd’hui, je suis convoquée chez le notaire pour signer l’acte de vente, mais le prix est supérieur à celui annoncé. Puis-je renoncer à cet achat ? (Laurence V., Draguignan, 83)

Avec près de 700 commerçants et artisans, 17 rues piétonnes, plus de 40 hectares d'espaces verts et de nombreux équipements culturels, Issy-les- Moulineaux est une commune où il fait bon vivre. Elle a d'ailleurs gagné près de 10 000 habitants entre 1999 et 2004 et avec 63 000 habitants aujourd'hui, elle affiche le plus fort taux de croissance démographique de la région. Une nouvelle population jeune - les 20-39 ans représentent la tranche d'âge la plus nombreuse - qui apprécie cette ancienne banlieue ouvrière engagée depuis 20 ans dans une mutation réussie. Nouveaux quartiers d'affaires, reconversion de bâtiments anciens, comme la manufacture des Tabacs qui abrite aujourd'hui logements, commerces et un restaurant dont la réputation a franchi les frontières de la commune : Issy-les- Moulineaux est rentré dans ses habits neufs depuis le milieu des années 80 et n'en finit pas de faire des projets.

Traditionnellement, quand on emprunte, on rembourse le crédit chaque mois sur la base d’une mensualité qui comprend une part du capital, des intérêts et des assurances éventuelles (décès, invalidité, chômage). Rien de tel avec un crédit “in fine”. Car, comme son nom l’indique, c’est un crédit remboursable en fin de prêt. Autrement dit, en une seule fois au bout de 10 ou 15 ans. Avec ce type de formule, vous ne payez que les intérêts et frais d’assurance. La mensualité bien qu’allégée reste lourde. Les intérêts à verser étant élevés puisqu’ils portent sur la totalité du capital sur une durée très longue. La formule doit donc être maniée avec prudence car elle est d’un coût très important. Mais, en revanche, elle peut vous permettre, si vous êtes un gros contribuable, de jouer au maximum avec la déductibilité des intérêts d’emprunt et diminuer votre imposition. Pour que l’opération soit valable, encore faut-il que le taux d’intérêt du crédit ne dépasse pas le taux de rendement global que vous êtes en droit d’attendre de votre placement.

Longtemps cantonnés au traitement des dossiers jugés délicats et peu connus du grand public, les courtiers ont, depuis une dizaine d'années, investi le terrain du crédit immobilier, notamment par le biais d'internet. Disposant d'agences ou officiant uniquement sur la toile, ces courtiers se disputent un marché qui représente actuellement l'équivalent de 15 % de la production de prêts en France. Il y a 2 ou 3 ans, ils n'avaient encore que 7 % de parts de marché. Parmi une multitude de petits cabinets, quelques grands courtiers se détachent toutefois du lot. A commencer par Cafpi (Conseil à l'accession et au financement en prêts immobiliers), le pionnier du genre, créé il y a une trentaine d'années, suivi d'Ace qui, pour sa part, est né en 1995. Viennent ensuite des courtiers en ligne comme Meilleurtaux.com ou Empruntis.com. Profitant de l'attrait grandissant des emprunteurs et du volume d'affaires non négligeable qui passe désormais par leur intermédiaire, les courtiers parviennent à négocier les taux les plus bas du marché. Il est vrai que les banquiers voient là un excellent moyen de drainer de nouvelles clientèles. Car c'est surtout à l'occasion d'un emprunt immobilier que les particuliers acceptent de changer de banque. Et, que l'établissement obtient généralement la domiciliation des revenus et, par ce biais, la vente de nombreux services, qu'il s'agisse de cartes de crédit, d'assurances ou de placements financiers. En passant par un courtier, vous pouvez aussi y trouver votre compte. D'une part, parce que le délai de réponse est très court (48 heures pour certains) et, d'autre part, vous pouvez économiser quelques milliers d'euros sur le coût de votre crédit.