Tous les conseils en Immobilier

Chargé de concevoir un projet de construction pour mes beaux parents, l’architecte n’a pas vérifié l’existence de servitudes de vues reconnues aux voisins suite à un procès les opposant à l’ancien propriétaire du terrain. L’architecte n’aurait- il pas dû prendre certaines précautions évitant le recours contre le permis de construire ? (Emilien S.,Dinard, 35)

Le financement participatif gagne du terrain dans l’immobilier. Un moyen d’attirer de nouveaux investisseurs sur des lots résidentiels. Comment l’utiliser ? Quelle plateforme choisir ? Quels sont les risques ? Mode d’emploi.

Que les conditions d’achat soient favorables est une évidence. Pour autant, cela ne doit pas vous empêcher de mettre toutes les chances de votre côté. Et notamment de bien étudier votre plan de financement. Si les établissements de crédit expriment à nouveau l’envie de prêter et si la place du crédit joue toujours un rôle important dans leur stratégie globale, “beaucoup nous mentionnent d’eux-mêmes leur attention toujours soutenue en ce qui concerne l’évaluation du risque : prudence maintenue, attention générale plus grande…”, relate Empruntis.com. Raison de plus pour peaufiner votre dossier. Tout d’abord en mobilisant le plus possible d’économies. Après avoir financé pendant plusieurs années des projets immobiliers à 100 % (voire 110 %), les banques ne font désormais plus l’impasse sur l’apport personnel. Sauf pour certains emprunteurs disposant d’excellents revenus et d’un emploi jugé très stable. Autrement dit, en tant que primo-accédant, il vous faut au minimum 10 % d’apport. Plus c’est encore mieux. Pas toujours facile à réunir quand on est un jeune couple en début de parcours professionnel, mais vous disposez de quelques cartes dans votre manche pour gonfler cet apport. Ce qui vous permettra aussi de mieux négocier le taux de crédit. C’est un fait, plus votre apport sera élevé, meilleures seront vos conditions de crédit. Peut-être avez-vous mis un peu d’argent de côté ? Peut-être pouvez-vous faire jouer la solidarité familiale en bénéficiant d’une donation de vos parents, celle-ci étant exonérée de droits jusqu’à 150 000 € par parent et par enfant tous les six ans. Le prêt à taux zéro (PTZ) En complément, vous avez sûrement la possibilité d’obtenir un petit prêt à conditions très attractives comme le prêt à taux zéro. D’autant que le montant du prêt est doublé dans les régions où l’accès au logement est difficile. Comme son nom l’indique, sans débourser le moindre euro d’intérêt, vous bénéficiez d’un financement particulièrement intéressant dès lors que vous n’avez pas été propriétaire depuis au moins deux ans et que vous achetez votre résidence principale. À condition toutefois de respecter les plafonds de ressources définis dans le cadre de ce prêt. Si vous êtes un couple avec deux enfants, vos revenus ne doivent pas excéder 56 875 € en région parisienne, sur la Côte d’Azur ou le pays genevois et 40 488 € dans les autres zones (revenus de l’année dernière ou de l’année précédente selon la date de demande du prêt). Si vous achetez de l’ancien, le montant du prêt est plafonné à 20 % du coût de l’opération (30 % en zone urbaine sensible) et 50 % du total des autres prêts de plus de deux ans. Dans le neuf, il peut couvrir 100 % des autres prêts et 30% maximum du coût global de l’opération (40% en zone urbaine sensible). En région parisienne ou sur la Côte d’Azur, par exemple, un jeune couple peut obtenir 45 000 € de prêt et un couple avec deux enfants 55 050 €. Dans le neuf, vous pouvez même bénéficier, dans certains cas (subvention de votre commune ou de votre département, performances énergétiques du logement…) et si vos ressources ne dépassent pas certains plafonds fixés (différents de ceux du PTZ), d’un montant de prêt majoré (jusqu’à 20 000 €). Indépendamment du PTZ du ministère du Logement, sachez que certaines villes ont mis en place leur prêt à taux zéro. Renseignez-vous auprès de votre mairie. 1 % logement Voilà un autre petit prêt que vous pouvez solliciter si vous êtes salarié (vous ou votre conjoint) d’une société (régime non agricole) employant plus de 20 personnes. Vous devez en faire la demande directement à votre employeur ou au comité d’entreprise (ou encore au collecteur 1 % dont vous dépendez). Cependant, l’octroi de ce prêt n’est pas automatique. Tout dépend en effet des fonds dont dispose votre employeur au moment de votre demande. Il se peut très bien que d’autres salariés en aient bénéficié avant vous et que les caisses soient vides. Sachez aussi que votre demande ne sera prise en compte que si vous êtes primo-accédant ou en mobilité professionnelle. Le montant du prêt n’est pas très élevé : entre 11 200 et 17 600 € selon votre région d’habitation. Mais le taux non plus : 1,5 % (hors assurance). Quant au remboursement, il peut s’étaler sur 5 à 15 ans. Épargne Logement Si vous disposez d’un PEL ou d’un CEL et de droits à prêt substantiels, peut-être est-il intéressant, pour vous, d’emprunter dans le cadre de l’épargne logement. Avec un PEL, par exemple, vous pouvez emprunter jusqu’à 92 000 €. À condition que vous ayez acquis suffisamment de droits à prêt et que le taux de votre prêt soit plus attractif que ceux du secteur libre. Tout dépend, en effet, de la date à laquelle votre plan a été ouvert. S’il a été souscrit à compter du 1er août 2003, le taux du prêt est fixé à 4,20 %, soit quasiment les mêmes conditions qu’un prêt du secteur libre. En revanche, si votre Plan a été ouvert entre le 1er juillet 2000 et le 31 juillet 2003, le taux passe à 4,97 %, ce qui n’est plus du tout compétitif. Si vous possédez un CEL, le taux du prêt est fixé à 3,50 % pour les intérêts acquis à compter du 1er août 2007, un taux qui est donc séduisant, mais le montant du prêt est limité à 23 000 €.

Dès que l’on s’éloigne légèrement de Granville, l’offre se fait plus large. À 10 kilomètres à peine, un nouvel ensemble de 56 maisons se prépare dans la petite commune de Bréhal (2 600 habitants). Baptisé le Clos des Salines (Geoxia Immobilier), il prévoit des biens de 2 à 4 chambres de 69 à 106 m2, avec garage et jardins de 163 à 501 m2. Les petits volumes ont déjà été vendus, mais des 4 et 5-pièces sont encore disponibles, à partir de 143 000 €pour 69 m2. Avec des écoles maternelle et élémentaire publiques, une maison de la petite enfance et un relais d’assistante maternelle dans la commune, le site est intéressant pour les primo-accédants cherchant un peu d’espace à vivre en famille. Une autre actualité s’affiche à Bricquevillesur- Mer, à travers la Résidence la Patinaie, signée Delamarche Immobilier. En face des îles Chausey, le promoteur a trouvé un grand terrain à 2,5 kilomètres du rivage. Il y propose 12 pavillons, avec des jardins exposés au sud ou à l’ouest. Déjà en construction, ils ont été conçus aussi bien pour des résidences principales que secondaires. Il faut compter 137 000 à 142 000 €pour un 3-pièces, et jusqu’à 179 000 € pour un 4-pièces entre 77 et 90m2. Village d’à peine plus de 900 habitants, Bricqueville-sur-Mer est proche de l’A84, qui met Paris à trois heures des plages. À Jullouville, commune associée à Saint- Michel-des-Loups, on trouve la Résidence du Littoral, une réalisation Delamarche Immobilier, qui décline une trentaine d’appartements sur trois niveaux. Avec des surfaces entre 40 et 80 m2, ils ouvrent sur des terrasses jusqu’à 28 m2 et des petits jardins bien exposés. On démarre à 168 000 €pour les studios et 233 000 €pour les 2-pièces, dont certains donnent sur une plage de sable fin. Légèrement dans les terres, à Coutances, c’est le groupe Céléos qui est à l’affiche avec le Domaine de Constances, une résidence du 1-pièce bis au 3-pièces. Sans appartements familiaux, le promoteur a parié sur un emplacement qui devrait rassurer les investisseurs. À 300 mètres du centre-ville, il combine “des prestations soignées,un espace harmonieux et un accès au site sécurisé par une barrière automatique,garantissant quiétude et sérénité”, assure le service marketing. Des programmes de logements devraient prochainement être lancés à Cherbourg et aux alentours, répondant à des normes de haute et de très haute performance énergétique. En effet, le programme local de l’habitat de la communauté d’agglomération, adopté en juin 2007, a fixé un objectif de réalisation de 4 600 logements à l’horizon 2012. Deux Zac de plus de 400 logements y sont en cours, et une troisième est en projet sur Equeurdreville.

L’ÉVOLUTION DES BESOINS

Indicateur Bertrand : Que représentent aujourd'hui les SEM dans l'aménagement des villes ? Et quelles sont leurs perspectives d'évolution ? Jean-Pierre Schosteck : Les SEM sont les principaux opérateurs et chefs d'orchestre de l'aménagement des villes et territoires depuis 80 ans. Elles pilotent aujourd'hui la plupart des opérations de renouvellement urbain, de requalification des centresvilles, de lutte contre l'insalubrité, de création de zones d'activité ou encore de requalification de copropriétés dégradées... Citons quelques exemples : les opérations "Lyon Confluence" à Lyon, "Ile de Nantes" à Nantes, "ZAC Rive gauche" et "quartier Moskova" à Paris, les restructurations des centresvilles de Marseille, Bordeaux, Lille, Aix-en-Provence, Limoges, Tourcoing… La principale vocation des SEM est de traduire sur le terrain la volonté et le projet politiques, sous le contrôle des actionnaires publics et privés, en mettant les atouts liés à leur statut d'entreprise au service des territoires et de leurs habitants. Devant les multiples enjeux attachés à l'exigence de mixité sociale et urbaine comme à la reconquête des centresvilles, la plupart des collectivités locales exige de conserver la maîtrise de leurs interventions. Dans ce contexte, la solution SEM continue de s'imposer aux yeux de nombreux élus bâtisseurs. Désormais mises en concurrence en amont dans leurs relations avec les collectivités locales, les 284 SEM d'aménagement s'appuient sur des valeurs fortes et sur une longue expérience. I.B. :Vous demandez une revalorisation des aides à la pierre tant pour la construction neuve que pour l'amélioration du parc existant. Dans quel but ? J.-P.S. :Ces dernières années, la production de logements sociaux s'est heurtée à des difficultés majeures nées de la combinaison d'une hausse des coûts de construction et d'une pénurie de terrains abordables pour le logement social. La rareté de certaines matières premières, l'impact des produits de défiscalisation et les réticences de nombreux élus à l'égard des logements sociaux constituent les principales causes de ce déséquilibre. Parallèlement, la demande de logement ne cesse d'enfler, notamment en raison du nombre croissant des familles monoparentales, du vieillissement de la population et d'un contexte économique peu favorable. Pour les SEM, qui se sont engagées à construire 33 000 logements sociaux en 5 ans dans le cadre du plan de relance de Jean-Louis Borloo, la revalorisation des aides à la pierre devrait permettre un meilleur équilibre financier des opérations tant en matière de construction que de réhabilitation. L'impact sur la production de logements sociaux serait évident et la sortie de crise envisageable. Les SEM réclament également un effort supplémentaire dans le domaine des aides à la personne. Ces dernières, dont l'évolution est globalement inférieure à celle des loyers, renforceraient la solvabilité des ménages les plus défavorisés. I.B. : Les SEM immobilières continueront-elles à s'appuyer sur leur métier de base (le logement locatif social) ou vont-elles se diversifier ? J.-P.S.:Les 269 SEM immobilières interviennent dans toute la gamme du logement, du très social à l'accession, sans oublier le logement libre et l'intermédiaire. Elles se sont progressivement tournées vers des activités complémentaires tels que la gestion de l'immobilier d'entreprise, le pilotage d'opérations d'aménagement, la résorption de l'habitat insalubre et le sauvetage des copropriétés dégradées. Cette variété d'interventions couplée à leur parfaite connaissance des territoires constitue, avec la proximité, leurs principaux atouts. La politique de la ville, la gestion des logements communaux et plus généralement la gestion du patrimoine immobilier des collectivités territoriales comme de l'Etat constituent des axes de développement importants pour les SEM immobilières.

Avec des prix en baisse un peu partout et des taux au plancher, les acquéreurs voient leur pouvoir d’achat immobilier, un temps malmené par la flambée des valeurs, s’améliorer de façon significative.

Le contrat de mariage doit être conclu avant de célébrer l’union. Par la suite, changer de régime matrimonial est plus difficile. Jusqu’à présent les règles de l’indivision étaient implacables : en cas de désaccord sur le devenir du bien commun, la seule solution était de saisir les tribunaux. Depuis le 1er janvier, les conditions sont assouplies : un mandataire peut être désigné pour vendre le patrimoine commun.

DIAPORAMA. Les premiers programmes, qu’ils s’agissent d’immeubles collectifs ou de maisons d’individuelles réalisées entièrement à partir de la maquette numérique vont enfin voir le jour.

Raoul Grandhomme : Parmi nos clients, une partie est essentiellement intéressée par la défiscalisation ; les autres, des personnes autour de la cinquantaine, choisissent un lieu qui leur plaît, pour en profiter comme résidence secondaire ou pour y emménager au moment de la retraite.

De plus en plus utilisés, les matériaux dits " biosourcés ", comme le chanvre, la fibre de bois, la laine de mouton, la paille ou encore le liège qui ont désormais leur label spécifique.

Si vous achetez un logement au sein d'un programme neuf ou faites réaliser votre maison par un constructeur de maison individuelle, vous devrez signer un contrat en Vefa (vente en l'état futur d'achèvement). Ni maçon ni architecte, quel est le rôle des promoteurs-constructeurs ? "Ils sont en quelque sorte les chefs d'orchestre de l'acte de construire" résume-t-on à la FPC. Ils conçoivent, élaborent, réalisent et commercialisent les opérations immobilières qui dessinent le futur cadre de vie des habitants, aux quatre coins de l'Hexagone. Parfois sur un petit îlot foncier isolé, et parfois à l'échelle d'un grand projet urbain concernant toute une Zac (Zone d'Aménagement Concerté), dans de vastes opérations d'aménagement du territoire, sur lesquelles ils travaillent en concertation avec les pouvoirs publics à tous les niveaux (commune, région, Etat). Les promoteurs partent donc d'une réalité où le bien n'existe pas encore et leur savoirfaire couvre toutes les étapes de la construction, de la conception à la réalisation. Ils doivent trouver les terrains à bâtir et prendre en compte tous les aspects juridiques, commerciaux, techniques et financiers de l'opération. Chefs d'orchestre donc…

Traditionnellement, quand on emprunte, on rembourse le crédit chaque mois sur la base d’une mensualité qui comprend une part du capital, des intérêts et des assurances éventuelles (décès, invalidité, chômage). Rien de tel avec un crédit “in fine”. Car, comme son nom l’indique, c’est un crédit remboursable en fin de prêt. Autrement dit, en une seule fois au bout de 10 ou 15 ans. Avec ce type de formule, vous ne payez que les intérêts et frais d’assurance. La mensualité bien qu’allégée reste lourde. Les intérêts à verser étant élevés puisqu’ils portent sur la totalité du capital sur une durée très longue. La formule doit donc être maniée avec prudence car elle est d’un coût très important. Mais, en revanche, elle peut vous permettre, si vous êtes un gros contribuable, de jouer au maximum avec la déductibilité des intérêts d’emprunt et diminuer votre imposition. Pour que l’opération soit valable, encore faut-il que le taux d’intérêt du crédit ne dépasse pas le taux de rendement global que vous êtes en droit d’attendre de votre placement.

En dehors du prêt relais jumelé, il existe désormais, des formules globales. Dans ce cas, le financement de l'opération achat revente est appréhendé dans sa globalité. La banque vous proposera alors un prêt à long ou à très long terme, dont une partie (équivalent au prix du bien à vendre) sera remboursable par anticipation sans pénalités au moment de la vente. Ces formules qui sont plus souvent proposées par des banques spécialisées offrent toutes sortes de souplesses. Elles vous permettent notamment d'emprunter à 100 %, voire 110 % (y compris les frais de notaire), d'intégrer différents modes de remboursement. "L'avantage de notre prêt relais, c'est qu'il permet d'intégrer les crédits en cours, les frais de notaire, les frais de déménagement, explique Jean-Pierre Bourgeois de l'UCB, et notre prêt peut aller de 5 à 40 ans". Chez cette banque, une fois la vente du bien réalisée, le remboursement partiel s'effectue sans frais jusqu'à 140 % du montant initialement prévu. Côté mensualité, vous pouvez choisir entre une diminution de l'échéance ou le maintien du montant prévu au départ. Mais dans ce cas, la durée de votre prêt diminuera. Même approche au Crédit Foncier qui, avec "Foncier Intégral", prend en compte votre projet dans sa globalité. Vous disposez immédiatement de l'apport personnel que constitue le produit de la vente à venir sur la base de 80 à 90 % après expertise. "Les crédits en cours sont intégrés au financement, de telle sorte que l'acquéreur n'a qu'un seul remboursement sur la base d'une mensualité globale et constante adaptée à son budget, explique Christiane Jalon. Le prêt peut être à taux fixe, révisable, sur une durée de 6 à 30 ans. Par rapport à un prêt relais jumelé, le prêt global a un autre avantage. Outre sa simplicité, il est aussi moins onéreux. Vous n'aurez pas à débourser les frais de dossier pour deux prêts puisqu'il n'y a qu'un seul montage. Sachez toutefois qu'un certain nombre de banques font un geste commercial et ne facturent qu'une seule fois ces frais. Même chose pour les frais d'hypothèque uniquement pris sur le bien acheté. Ce qui n'est pas automatique pour le prêt relais jumelé. Il peut, en effet, arriver qu'une garantie complémentaire sur le bien à vendre soit exigée. Auquel cas, faites attention aux frais de mainlevée d'hypothèque, formalité qui sera nécessaire dès la vente de votre bien. Une promesse d'hypothèque peut très bien faire l'affaire. Elle évite les frais de mainlevée.

Longtemps cantonnés au traitement des dossiers jugés délicats et peu connus du grand public, les courtiers ont, depuis une dizaine d'années, investi le terrain du crédit immobilier, notamment par le biais d'internet. Disposant d'agences ou officiant uniquement sur la toile, ces courtiers se disputent un marché qui représente actuellement l'équivalent de 15 % de la production de prêts en France. Il y a 2 ou 3 ans, ils n'avaient encore que 7 % de parts de marché. Parmi une multitude de petits cabinets, quelques grands courtiers se détachent toutefois du lot. A commencer par Cafpi (Conseil à l'accession et au financement en prêts immobiliers), le pionnier du genre, créé il y a une trentaine d'années, suivi d'Ace qui, pour sa part, est né en 1995. Viennent ensuite des courtiers en ligne comme Meilleurtaux.com ou Empruntis.com. Profitant de l'attrait grandissant des emprunteurs et du volume d'affaires non négligeable qui passe désormais par leur intermédiaire, les courtiers parviennent à négocier les taux les plus bas du marché. Il est vrai que les banquiers voient là un excellent moyen de drainer de nouvelles clientèles. Car c'est surtout à l'occasion d'un emprunt immobilier que les particuliers acceptent de changer de banque. Et, que l'établissement obtient généralement la domiciliation des revenus et, par ce biais, la vente de nombreux services, qu'il s'agisse de cartes de crédit, d'assurances ou de placements financiers. En passant par un courtier, vous pouvez aussi y trouver votre compte. D'une part, parce que le délai de réponse est très court (48 heures pour certains) et, d'autre part, vous pouvez économiser quelques milliers d'euros sur le coût de votre crédit.

Même parmi les villes dynamiques, la donne évolue. Au 1er trimestre, Saint-Denis a abandonné la place de top bâtisseuse à La Courneuve, où les grues s'affairent depuis les Quatre-Routes jusqu'aux 4 000 en passant par le quartier de la gare. Sur l'ensemble du département, l'offre disponible atteint le niveau des années 1996/2002, proche des 1 200 unités. Une bonne nouvelle contrebalancée par la hausse des prix de 10 % pour un mètre carré oscillant entre 3600 et 3700 e. La Seine- Saint-Denis demeure tout de même le seul département de petite couronne à afficher des tarifs comparables à ceux de grande couronne. A titre d'exemple, Spirit met en vente à La Courneuve des maisons de ville avec garage et jardinet à des prix convainquant les chéquiers les plus rétifs : 230 000 e (3 chambres) et 300 000 e (5-pièces) aux alentours de 2 900/3 000 e/m2. Commercialisé pour moitié depuis novembre 2006, le programme disposait encore, fin septembre, d'une vingtaine de maisons et de quelques 2 et 3-pièces. Point intéressant, le chauffage collectif urbain qui équipe les appartements baisse les charges de 40 %. "Ce n'est pas parce que nous construisons à La Courneuve que nos produits sont moins performants qu'ailleurs. Souvent les acquéreurs s'en inquiètent.Qu'ils se rassurent, ils trouvent une qualité technique identique", martèle la négociatrice. Jugement similaire du directeur des ventes de Cogedim Ventes, Frédéric James, à propos de son programme d'Aubervilliers : "Ici la clientèle est exigeante. Ce sont des primo-accédants qui s'engagent pour 25 à 30 ans. Ils veulent un produit esthétique qui le restera durant cette longue et importante étape de leur vie". En deux mois et demi, le promoteur a conclu 22 réservations à 3 490 e/m2 de moyenne hors parking. Un score qu'il attribue au "côté Art Déco de l'immeuble" et à "l'emplacement à proximité du centre, où la ligne 12 du métro sera prochainement prolongée". Dix clients sont des investisseurs et douze des résidents essentiellement de Seine-Saint- Denis ou d'Aubervilliers. Le prix du 3-pièces, le type de lot le plus couru en Seine-Saint- Denis : 210 000 e pour 59 m2. A Saint-Ouen, règne une atmosphère plus parisienne. Cogedim lance le 15 novembre un programme à prix maîtrisés, derrière les Puces, et s'attend à 50 % de réservations dès le premier week-end. Le Pré-Saint-Gervais affiche un côté village propre à certains quartiers de la capitale. Le président Mitterrand avait sa table au "Pouilly Reuilly", le métro Hoche n'est pas loin. Quatre projets sont sur le marché avec des lofts et des maisons. Pour BPMC, l'un des promoteurs présents, c'est une première sur cette petite commune de 50 hectares. Vincent Hamy, le directeur commercial, aborde ce coup d'envoi avec confiance : "Nous croyons dans l'Est francilien, affirme-t-il. C'est un secteur économiquement plus accessible que l'Ouest, où existent encore quelques zones constructibles avec un réel potentiel de valorisation à moyen terme." Le Pré-Saint-Gervais, quant à lui, "intéresse une clientèle qui ne peut plus acquérir un bien à Charenton, à Vincennes ou dans Paris intra-muros". Comptez entre 4 800 et 5 500 e/m2 pour ce programme. Le lot d'exception, un 123 m2 en duplex, avec jusqu'à six mètres sous plafond pour la partie séjour, qui comporte une terrasse de 55 m2 et s'enlève à 730 000 e.

Indicateur Bertrand : Qu’est ce que la réforme du permis de construire, qui entre en vigueur le 1er octobre prochain, va concrètement changer pour les particuliers ? Alain Lecomte : Cette réforme va avant tout permettre la mise en place d’un permis de construire plus rapide. Les délais seront enfin connus et garantis. Ainsi, l’administration disposera d’un mois seulement, après le dépôt d’une demande en mairie, pour réclamer les pièces manquantes, quand le dossier n’est pas complet. Désormais, un délai de base sera fixé, 1 mois pour les déclarations et 2 mois pour les permis de construire et démolir. Il figurera sur le récépissé remis au demandeur lors de son dépôt en mairie. Cela signifie, qu’à la fin du premier mois, le demandeur connaitra exactement le délai dans lequel la décision doit intervenir. Grâce à des procédures simplifiées et à un contenu précis des dossiers, cette réforme va également apporter plus de clarté. C’est ainsi que la liste des pièces, qui doivent être jointes à une demande de permis de construire ou à une déclaration préalable, sera fixée de manière exhaustive. Très concrètement, les formulaires de demande comporteront la liste exhaustive des pièces à joindre afin de permettre aux demandeurs d’être sûrs que leur dossier est bien complet. Cette nouveauté apportera une vraie sécurité juridique pour les particuliers. Ils sauront que leur procédure est conforme et qu’elle ne risque pas, a posteriori, d’être remise en cause par les tribunaux, ce qui est souvent le cas aujourd’hui. Jusqu’à présent, la liste des travaux soumis à permis, à autorisation ou à déclaration n’était fournie qu’à titre indicatif et cette imprécision a également conduit des maires et des fonctionnaires à des condamnations. I. B. : Pourquoi avoir attendu si longtemps pour enclencher une telle réforme ? A. L. : Il a fallu une prise de Indicateur Bertrand : Qu’estce que la réforme du permis de construire, qui entre en vigueur le 1er octobre prochain, va concrètement changer pour les particuliers ? Alain Lecomte : Cette réforme va avant tout permettre la mise en place d’un permis de construire plus rapide. Les délais seront enfin connus et garantis. Ainsi, l’administration disposera d’un mois seulement, après le dépôt d’une demande en mairie, pour réclamer les pièces manquantes, quand le dossier n’est pas complet. Désormais, un délai de base sera fixé, 1 mois pour les déclarations et 2 mois pour les permis de construire et démolir. Il figurera sur le récépissé remis au demandeur lors de son dépôt en mairie. Cela signifie, qu’à la fin du premier mois, le demandeur connaitra exactement le délai dans lequel la décision doit intervenir. Grâce à des procédures simplifiées et à un contenu précis des dossiers, cette réforme va également apporter plus de clarté. C’est ainsi que la liste des pièces, qui doivent être jointes à une demande de permis de construire ou à une déclaration préalable, sera fixée de manière exhaustive. Très concrètement, les formulaires de demande comporteront la liste exhaustive des pièces à joindre afin de permettre aux demandeurs d’être sûrs que leur dossier est bien complet. Cette nouveauté apportera une vraie sécurité juridique pour les particuliers. Ils sauront que leur procédure est conforme et qu’elle ne risque pas, a posteriori, d’être remise en cause par les tribunaux, ce qui est souvent le cas aujourd’hui. Jusqu’à présent, la liste des travaux soumis à permis, à autorisation ou à déclaration n’était fournie qu’à titre indicatif et cette imprécision a également conduit des maires et des fonctionnaires à des condamnations. I. B. : Pourquoi avoir attendu si longtemps pour enclencher une telle réforme ? A. L. : Il a fallu une prise de conscience et celle-ci est intervenue au début des années 2000. Nous étions dans une pénurie d’offre de logement face à la demande des Français. A cette occasion, nous avons examiné tout ce qui pouvait freiner la construction, y compris le régime du permis de construire. Cette réforme a été portée par deux exigences : remédier aux dysfonctionnements actuels et construire plus rapidement. Les Français auront désormais un permis de construire plus rapide, plus simple et plus sûr. Il s’agit d’un élément fort de modernisation du service public car cette réforme est faite pour les citoyens. C’est un chantier gigantesque à mettre en place, qui passe par la mobilisation de quelques 9 000 agents des services de l’état et des collectivités territoriales. I.B.:Quels sont les autres dossiers sur lesquels travaille la DGUHC ? A. L. : Le développement durable fait partie de nos sujets prioritaires. Nous travaillons actuellement à la préparation du Grenelle de l’environnement, programmé pour le mois d’octobre. Deux thèmes de réflexion nous semblent essentiels : la problématique des économies d’énergie pour les constructions neuves comme pour les bâtiments existants mais également tout ce qui concerne la capacité de construire sans étalement urbain. Le besoin de logements entraîne nécessairement une expansion urbaine. Mais celleci doit être maîtrisée de manière à ce que l’on soit le plus économe possible de l’espace et soucieux de la qualité architecturale et urbaine. I. B. : A ce propos, quelle est actuellement la situation de la construction neuve en France ? A. L. : La construction de logements neufs ne cesse d’augmenter. 308 000 logements neufs ont été construits en 2000, aujourd’hui nous sommes au dessus de 400 000 logements neufs par an. La demande reste très forte, c’est une tendance qui ne se dément pas et nous avons encore besoin de construire davantage pour pouvoir répondre à cette attente. Le Premier ministre vient de nous fixer le cap à atteindre, soit : 500 000 logements par an dont 120 000 logements sociaux. I. B. : De quelle manière pouvez- vous accompagner cette tendance ? A. L. : La réforme du permis de construire, ou le développement durable, dont nous venons de parler, sont autant d’outils qui permettent d’accompagner cette tendance. Mais l’offre de logements reste conditionnée à la mobilisation de foncier qu’il soit public ou privé. Cette capacité à développer le foncier est aujourd’hui de la responsabilité des collectivités territoriales auxquelles nous avons donné un certain nombre de moyens dans la loi portant engagement national pour le logement, votée l’année dernière. Nous devons également apporter des financements pour encourager les gens à investir. Un certain nombre de dispositifs fiscaux ont été mis en place, comme par exemple, le prêt à taux zéro. Pour l’accession sociale à la propriété, nous allons avoir maintenant le crédit d’impôt qui fait l’objet du projet de loi qui sera examiné par le parlement. Grâce à ce crédit d’impôt nous apportons une aide à l’ensemble des accédants, quel que soit leur niveau de revenus, qu’ils soient ou non imposables. Il s’agit d’une aide supplémentaire pour les encourager à sauter le pas, celui de l’accession, souvent la décision d’une vie pour un ménage.