Tous les conseils en Immobilier

Malgré son éviction du trio de tête et des prix en légère hausse, Bordeaux n’en reste pas moins une ville à privilégier pour l’investissement locatif, autant dans le neuf que dans l’ancien.

Vous rêvez de collines verdoyantes s'étendant à l'infini devant vos fenêtres, du murmure du ruisseau et de buissons impeccablement taillés ? Intéressez-vous aux programmes neufs qui ont la chance de s'implanter au bord d'un golf...

Indicateur Bertrand. :Quelle est l'actualité de votre groupe et quelles sont vos perspectives de développement en matière de promotion immobilière ? Philippe Zivkovic : L'année 2006 a été extrêmement dynamique pour BNP Paribas Immobilier. Atisreal a effectué une très belle année, en commercialisation et en conseil, marquée par des acquisitions significatives. En logement, les Espaces Immobiliers BNP Paribas, avec une vingtaine d'implantations en France, ont réalisé 3 200 ventes de logements neufs et anciens. Nous avons également renforcé notre activité de property management avec une nouvelle ligne de métier en immobilier d'entreprise : BNP Paribas Real Estate Property Management. Nous sommes aussi présents en logement avec Gérer et les résidences étudiantes Les Studélites. Au total, en France et en Espagne, nous gérons plus de 30 000 logements. En asset management nous sommes sur plusieurs fronts avec BNP Paribas REIM qui gère plus de 7 milliards d'euros d'actifs immobiliers en Europe. Enfin, en promotion nous avons connu une année exceptionnelle. Meunier Immobilier d'Entreprise a lancé près de 270 000 m2 de bureaux, ce qui nous place au premier rang du marché. En logement, Meunier Habitat a lancé plus de 2 000 logements et a signé en 2006 beaucoup de nouveaux projets, aussi bien en régions qu'en Ile-de- France, qui verront le jour en 2007 et en 2008. I. B. : Quels sont vos programmes résidentiels les plus emblématiques ? P. Z. : Meunier Habitat vient de remporter un appel d'offres pour un programme majeur sur Aubervilliers. Nous allons y réaliser 6 immeubles comprenant 300 logements dont 40 % seront dédiés au logement social. La première tranche sera lancée à la fin de l'année. Nous avons également remporté un appel d'offres important pour un programme de 139 logements et 500 m2 de commerces situés à Antibes, dans le quartier résidentiel d'Estagnol. Les travaux doivent commencer en janvier 2008. Parmi les opérations les plus significatives qui seront lancées cette année, outre celle d'Aubervilliers, nous entamons au 1er trimestre un programme de 250 logements : ZAC du Canal à Pantin (comprenant 63 logements sociaux) et lancerons également à la fin de l'année 400 logements (dont 100 en logement social) à Saint-Denis (Wilson). I.B.:Quelles seront demain, selon vous, les principales innovations en matière de services immobiliers ? P. Z. : Aujourd'hui, l'enjeu majeur est le respect de l'environnement et nous souhaitons progressivement faire en sorte que l'ensemble de nos programmes soient certifiés HQE et Habitat & Environnement. A ce propos, nous avons été le premier promoteur à obtenir les labels environnementaux en Ile-de-France et nous en sommes très fiers. Il s'agissait, en immobilier d'entreprise, de l'immeuble A4C (Paris, 13e). Tandis qu'en logement, nous avons été le premier promoteur privé en Ile-de-France à obtenir le certificat Habitat & Environnement pour la résidence Le Ténor (Courbevoie) livrée en avril 2006. De façon plus générale, nos équipes chez Meunier Habitat Ile-de-France se sont fixé pour objectif, depuis 3 ans déjà, de définir, pour chaque opération, des solutions environnementales innovantes et adaptées. En immobilier d'entreprise, de nombreux services à la personne vont se développer dans les années à venir, comme les centres de fitness, les crèches pour les enfants des collaborateurs, les services de voituriers et de conciergerie. En logement, nous le voyons avec notre activité Les Studélites, les résidences avec services sont amenées à se développer fortement dans les années à venir, aussi bien pour les jeunes que pour les cadres en mobilité et bien sûr pour les seniors dont la demande en résidences médicalisées et en résidences avec services ne peut que s'accroître dans les années à venir. I. B. : Le logement en France, quelles priorités ? P. Z. : La grande priorité aujourd'hui du logement en France c'est indéniablement de libérer du foncier, afin d'augmenter l'offre. C'est le meilleur moyen de peser sur les prix et d'offrir, notamment à une partie des primo-accédants et des classes moyennes, un meilleur accès à la propriété. Dans un certain nombre de communes, une politique de prix maîtrisés a également été mise en place et cela va dans le bon sens, en touchant une clientèle plus large. Zoom sur BNP Paribas Immobilier Acteur de référence dans les services immobiliers aux entreprises en Europe et en immobilier résidentiel en France et en Espagne, BNP Paribas Immobilier intervient dans 4 grands métiers : - Commercialisation, conseil et expertise (Atisreal et Espaces Immobiliers BNP Paribas). - Asset management (BNP Paribas REIM). - Property management (BNP Paribas Real Estate Property Management, Gérer et Studélites). - Promotion (Meunier). BNP Paribas Immobilier est présent dans 8 pays en Europe, ainsi qu'à New York, et compte 3 500 collaborateurs. Le groupe a lancé un plan de mécénat en faveur de l'architecture en soutenant la Cité de l'Architecture et du Patrimoine et le Pavillon de l'Arsenal. BNP Paribas Immobilier est également partenaire exclusif de la Chaire Immobilier de l'Essec. Le groupe en assure le financement et est étroitement impliqué dans le choix des axes de recherches ainsi que dans les programmes dispensés. www.immobilier.bnpparibas.com

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“Sur certains territoires excentrés, il reste de la place à exploiter en hauteur”

Le 14 mars dernier, à Saint-Martin-du-Var, dans les Alpes-Maritimes, le groupe Gambetta a inauguré le programme Aqua Verde, 75 logements, dont 15 en locatif social, et a posé la première pierre du programme Roméo & Juliette.

J’ai été propriétaire de ma résidence principale, il y a plus de 10 ans. Depuis, je suis locataire. Pourrai-je bénéficier aujourd’hui du Prêt à 0 %, alors qu’il est réservé aux primo-accédants ? (Liliane J.,Grenoble, 38)

A Toulouse, les fondamentaux du placement immobilier sont toujours là et la hausse des prix est limitée dans les nouveaux quartiers.

Indicateur Bertrand : De quelle manière un logement neuf est-il parfaitement “au goût du jour”, en phase avec les nouvelles attentes des familles, par rapport à un logement ancien ?

Pour autant, le marché du logement neuf suit-il le développement de l'aire toulousaine ? Il semble que ce soit effectivement le cas. Comme le souligne Alexandra François-Cuxac, présidente fondatrice de l'Observer de l'immobilier toulousain : "2007 aura été la meilleure année depuis quatre ans, après une année 2003 exceptionnelle, qui restera dans les annales des sociétés de promotion". Ce sont en effet 5 425 ventes d'appartements et de maisons en promotion qui ont été enregistrées en 2007, un chiffre qui peut être comparé aux 5 090 ventes de 2006. En matière de prix, l'augmentation a été de 4,6 % sur le territoire de l'aire urbaine en 2007 et le prix moyen des logements s'établit à 3 042 e/m2 habitable hors parking avec une distinction cependant à opérer.

“L’emplacement du bien est au coeur de l’investissement”

La loi Paul a cédé la place à la loi Girardin depuis le 23 juillet 2003. Il s'agit d'une mesure concernant l'investissement locatif dans les DOM-TOM. En effet, elle ouvre droit à une réduction d'impôt pour les contribuables domiciliés en France qui réalisent un investissement locatif dans le neuf... dans les DOM-TOM. Le taux de réduction est de 25 % en cas d'acquisition par le contribuable, de 40 % en cas de location moyennant un loyer libre et de 50 % en cas de location conventionnée (ressources du locataire et loyer plafonnés). Ce dispositif fiscal permet de réaliser d'importantes économies d'impôts (plus de 10 000 e/an pendant 5 ans). Par ailleurs, deux majorations peuvent être accordées : une majoration de 10 % lorsque le logement se situe dans une zone urbaine sensible, et une autre de 4 % lorsque des dépenses d'équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable sont réalisés dans le logement. Autre avantage : l'engagement est limité dans le temps puisqu'il existe une possibilité de revente au bout de six ans de location. Il est par contre soumis à plusieurs conditions. Le bien doit notamment constituer la résidence principale de son occupant (propriétaire ou locataire). Mais attention : si vous ne connaissez pas l'endroit, l'opération est alors purement fiscale et spéculative. C'est-à-dire à haut risque. A moins de parfaitement connaître les marchés immobiliers des DOM-TOM, évitez d'acheter si loin ! Autre type d'acquisition, celui en résidences de tourisme. Son principal atout : pouvoir combiner l'investissement locatif tout en pouvant occuper le logement quelques semaines par an. Pour en bénéficier, vous devez louer le logement vide entre neuf et onze ans et faire commencer le bail dans le mois qui suit l'achèvement du logement ou son acquisition. En contrepartie, l'Etat vous accorde un cadeau fiscal : le remboursement de la TVA ! Mais attention : si vous résiliez le bail ou vendez le logement avant son terme (neuf ans), vous devrez en rembourser l'intégralité. Soyez exigeant sur le choix de votre résidence de tourisme. Plus le logement sera de qualité et l'environnement agréable, plus il vous sera facile de le louer ou de le revendre dans d'excellentes conditions.

Puisque le littoral est dense, parfois encombré, certains professionnels dénichent des fonciers dans les hauteurs de certaines communes, offrant à la fois un cadre calme, éloigné des axes de circulation, et de vraies vues sur mer. Dans les Alpes-Maritimes, ce type d'opérations est finalement plus fréquent que l'on pourrait le croire de prime abord. Villa Montebello de Beausoleil, sur la commune éponyme, signée Kaufman & Broad, est une opération à l'architecture moderne sur les hauteurs, à proximité de Monaco. Avec seulement 20 logements, dont une majorité de 3-pièces, commercialisés entre 397 000 et 650 000 e, la livraison est attendue pour le 2e trimestre 2008. De la grande majorité de ses terrasses, les acquéreurs bénéficieront d'une vue sur la Grande Bleue. C'est sur la même commune que Bouygues Immobilier a démarré le chantier du Lord, près de la moyenne corniche, où les trois derniers niveaux de ce R+6 offrent une vue sur le port de Monaco et sur la baie de Roquebrune-Cap-Martin. Un 3-pièces est commercialisé à partir de 300 000 e, pour une livraison prévue au cours du 4e trimestre 2007.

Le hasard frappa à nouveau à la porte de Franck Hammoutène lorsque celui-ci avait une trentaine d’années. Son ancien directeur d’études de l’ENPC lui offrit l’opportunité de réaliser l’immeuble de bureaux Atya, dans le 15e arrondissement de Paris. L’ouvrage a été salué par une salve de prix, dont celui de la Première oeuvre, si bien que l’atelier Franck Hammoutène a décollé. Depuis lors, l’agence a réalisé près de 250 projets dessinés et une cinquantaine construits, comme l’Atelier Renault sur les Champs-Elysées, l’église Notre-Dame de Pentecôte à La Défense, le Musée de la musique à Paris, l’université François- Rabelais à Tours, l’Institut européen de chimie et de biologie à Pessac… Puis, l’Équerre d’argent a couronné son extension de l’hôtel de ville de Marseille. Aujourd’hui, l’atelier se diversifie dans l’architecture, l’urbanisme et le design, notamment sur la réhabilitation de l’entrepôt parisien des Galeries Lafayette en bureaux, une tour à venir à La Défense ou une gare maritime à Aubervilliers. Hormis pour un immeuble de très grande hauteur à Beyrouth et un restaurant en Floride, l’Hexagone a eu ses faveurs.

Après une année 2009 assez exceptionnelle en termes de ventes, l'année 2010 pourrait être parfois synonyme de pénurie. Pourtant, une offre diversifiée perdure.

En ce début 2015, nous avons voulu faire le point avec les promoteurs sur le bilan de l’année 2014, les perspectives 2015 et leurs attentes pour faire repartir l’activité immobilière. Serge Grzybowski, président directeur général d’Icade, nous livre ses analyses.

Une étude réalisée par le cabinet d’analyse Asterès pour Meilleurtaux révèle la très forte performance de l’immobilier. Jusqu’à présent.