Tous les conseils en Immobilier

“Les prix du grand logement ancien démarrent à 180 000 euros”

Avec 2 200 habitants (+ 30 % depuis 1977), Solaize, village médiéval situé à 15 km au sud de la Place Bellecour, est très courtisé par les citadins en quête d'espace et de grand air. Deux promoteurs sont actuellement présents sur la commune. Nexity George V avec un programme mixte, Les Portes du Sud, qui sera livré mi-2006 et l'Esprit loft (Groupe MCP). Avec une économie et un environnement ruraux mais aussi industriels, cette commune de la Vallée de la chimie peut offrir cette double combinaison. Ayant pour seul commerce un bistrot, il y a dix ans, Solaize est aujourd'hui doté d'un hôtel-restaurant, deux épiceries, une pharmacie, une boulangerie et une médiathèque. La commune est sur le point de rénover son pôle enfance, avec à la clé l'ouverture d'une nouvelle crèche, la restructuration de l'école maternelle et l'agrandissement de l'école primaire. Cause et conséquence : "Il n'y a jamais eu autant de programmes neufs, assure Pierre Voegel, maire de Solaize. Nous accordons en moyenne 15 permis de construire par an, contre deux immeubles et plusieurs maisons cette année". Et le maire de poursuivre : "Nous sommes particulièrement vigilants à la qualité de ces programmes, à ce qu'ils ne dénaturent pas le paysage. Un architecte de quartier, financé par la communauté urbaine de Lyon, veille par conséquent à ce que l'identité du village soit préservée".

En matière de prêt relais, la complexité des formules rend les comparaisons pour le moins délicates, d'autant que le taux n'est pas le seul élément à retenir. Le coût de l'assurance décès invalidité et des frais de dossier a une fâcheuse tendance à augmenter la note. Attention : en cas de prêt relais jumelé, les frais de dossier (en principe 1 % du capital emprunté, parfois plafonné) peuvent s'appliquer aux deux crédits. Mieux vaut se tourner vers les formules qui limitent ces frais au prêt à long terme. De même, soyez vigilant quant au niveau de la garantie prise par la banque. En cas d'hypothèque ou de privilège, la garantie peut porter non seulement sur le bien acquis mais également, si sa valeur n'est pas suffisante, sur le logement à vendre. Une fois ce dernier vendu, outre le coût proprement dit de la prise de garantie (autour de 1,7 à 2 % du capital emprunté), vous seriez également dans l'obligation de payer des frais de mainlevée d'hypothèque. De fait, privilégiez les banques qui se contentent d'une promesse d'hypothèque ou d'un engagement irrévocable leur permettant de récupérer, auprès du notaire, les fonds versés lors de la réalisation de la vente.

Concilier confort thermique et acoustique, ce n’est pas toujours évident ! En effet, les performances de l’un se font parfois au détriment de l’autre. D’où l’importance d’avoir une vision globale, en anticipant l’impact acoustique d’un isolement thermique, et vice versa. Tous ces aspects doivent être pris en compte dès la conception, et les différents corps de métier doivent travailler de concert pour ne pas détériorer l’isolation. La facture grimpe rapidement, s’il faut, par la suite, rattraper des erreurs. Certains doublages thermiques (comme les isolants en mousse cellulaires) sont, par exemple, défavorables à l’acoustique. En revanche, les laines minérales ou le polystyrène expansé élastifié sont parfaits pour concilier les deux exigences. Ventilation double flux, rupteur de pont thermique et triple vitrage sont autant de solutions développées pour améliorer la performance énergétique des bâtiments. Si elles atteignent parfaitement ce but, leur confort acoustique n’est hélas pas toujours à la hauteur. Concernant les systèmes de ventilation double flux, les professionnels du secteur s’interrogent actuellement sur l’opportunité de créer une marque de qualité pour ce type de produits, incluant notamment les performances acoustiques. Par ailleurs, la Direction générale de l’urbanisme, de l’habitat et de la construction (DGHUC) a demandé au CSTB (Centre scientifique et technique du bâtiment) de rédiger un guide sur le sujet à destination de l’ensemble des acteurs de la construction. L’étude, qui vient juste de démarrer, devrait être disponible dans un an environ.

C'est dans le 9e arrondissement de Lyon, dans le quartier de La Duchère en pleine mutation, que Cogedim signe sa nouvelle résidence. Exploration.

D'ouest en est, le département propose un éventail de programmes neufs géographiquement assez diversifié. Dans le secteur de Grasse, au pied du massif du Tanneron, Pégomas voit, tout près de son centre, le lancement de Villa Adrienne de Promogim, une résidence de quatre petits immeubles de deux ou trois étages. Le 2-pièces, de 41 à 48 m2, est commercialisé à partir de 150 000 e, hors parking. A Grasse, Bouwfonds Marignan livrera au 3e trimestre 2009 Le Carré Centifolia, avec des appartements du 2 au 4-pièces. Le 2-pièces est commercialisé à partir de 174 000 e. A Valbonne, situé entre Grasse et Biot, c'est Nexity groupe George V qui signe Villa Carla, à seulement 5 mn de Sophia-Antipolis. Cette résidence de seulement dix logements, livrable en 2008, propose le 3-pièces de 58 m2 à partir de 275 500 e, tandis qu'à Vallauris, le promoteur réalise 17 La Palmeraie, 43 appartements en lisière d'un joli square, pour le 2e trimestre 2009. Dans le secteur de Cannes, l'actualité se porte sur Cannes-la-Bocca avec la commercialisation par Real Immo Invest d'un programme de Bacotec nommé La Croisière. Divisée en 28 logements, cette résidence, à proximité du centre-ville, est composée principalement de studios, 2 et 3-pièces. Les studios sont commercialisés à partir de 187 500 e, les 2-pièces à partir de 212 500 e et les 3-pièces à partir de 231 000 e, hors stationnement.

D'éco-quartiers en aménagements structurants, Bordeaux et la communauté urbaine se préparent à devenir un territoire de plus en plus attractif pour les prochaines décennies, tandis que la Ville rose s'épanouit à travers son Grand Toulouse.

Comme le soulignent les spécialistes de l'investissement immobilier, l'investissement en maison ne privilégie pas la rentabilité locative, mais représente plutôt un investissement patrimonial, qui vous assure une bonne revente. Bien sûr, les prix d'entrée sont plus élevés que ceux d'un petit appartement, grand classique de l'investissement locatif pour sa bonne performance en matière de rentabilité. Mais à l'inverse des petites surfaces en collectif, souvent pléthoriques sur le marché locatif, la maison est un produit d'autant plus recherché qu'il est rare.

Après la vague des stations du Languedoc- Roussillon, réalisées à partir des années soixante, et les limites naturelles et administratives de l’urbanisation en bord de mer du littoral méditerranéen, l’offre de logements à proximité de la Grande Bleue est devenue rare et donc fort prisée. Parmi ces opérations proches du rivage, certaines sont sises en front de mer, offrant souvent un accès direct à la plage auquel s’ajoute une vue face ou latérale de la mer, la plupart du temps dès le rez-de-chaussée. Les opérations spécifiquement bord de mer sont ainsi désignées quand elles sont séparées de la mer par une route, avec ou sans vue mer. Enfin, les opérations en “proximité mer” sont celles qui marquent un éloignement jusqu’à 300 mètres de la plage. En front de mer, l’offre est souvent de très haute tenue pour justifier le niveau des prix, principalement en Provence-Alpes-Côte d’Azur. Si, à Cannes-la-Bocca, Nexity Groupe George V termine la commercialisation de Royal Palm, une opération de “prestige” de 133 logements où un 3-pièces de 62 m2 est commercialisé 433 000 €, le promoteur vient de lancer une nouvelle résidence à Juan-les- Pins, sous le nom de Domaine Juan Flore, avec un front de mer et une vue imprenable du Cap d’Antibes aux Iles de Lérins pour la plupart des appartements. Sur un ensemble au final de 450 logements, la première tranche est commercialisée aux alentours de 6 000 €/m2 habitable, pour une livraison en 2008. Synonyme de haut de gamme, l’opération de Kaufman & Broad confirme cette tendance en front de mer avec Le Palais de L’Oasis, à proximité de la capitainerie de Villeneuve-Loubet. Pour cette opération de 64 logements commercialisée à un prix moyen au m2 habitable de 6 350 €, l’architecture contemporaine choisie valorise cette résidence où la typologie couvre du studio au 4-pièces, avec deux villas sur le toit. C’est sur ce même boulevard Eric Tabarly que Nexity Groupe George V réalise Royal Cap, signée par l’architecte Jean-Michel Wilmotte.

Explorimmoneuf. La ville de Nice prévoit-elle de réaliser des logements BBC ?

Entre la baisse amorcée des prix, le recul des taux, le PTZ doublé dans le neuf, le Pass foncier et les nouveaux outils pour investir, il existe aujourd'hui de belles opportunités en Île-de-France. Enquête sur ces petits ruisseaux qui font les grandes rivières.

Qui ne connaît pas le prêt à 0 % ? Vous en avez sans doute entendu parler. Vous devez donc savoir qu'il s'agit d'une aide destinée aux ménages modestes. Pour y prétendre, vous devez donc respecter un certain nombre de conditions, parmi lesquelles des plafonds de ressources fixés en fonction de la région d'acquisition et de la composition de votre famille. Si vous êtes un couple avec deux enfants vos revenus ne doivent pas dépasser 45 500 € mensuels en Ile-de-France, 32 390 € en province. Si vous achetez un logement neuf, le montant du prêt peut atteindre 27 500 € en région parisienne et 21 500 € ailleurs. Attention : la loi Engagement national pour le logement (ENL) prévoit le rehaussement des plafonds dans certains cas, ce qui devrait aider 20 000 ménages chaque année. Quant au remboursement du prêt, il fonctionne de façon particulière. Par exemple, si vous avez de faibles revenus, vous pouvez espérer rembourser sur une durée de 22 ans avec un différé d'amortissement de 18 ans, ce qui peut vous donner une bouffée d'oxygène durant les premières années. En revanche si vos ressources dépassent 18 950 €, vous ne bénéficierez pas d'un différé et vous devrez rembourser sur 8 ans maximum.

J’ai acquis un logement neuf mis en location en 2005 dans le cadre du dispositif Robien. Puis-je déduire les intérêts intercalaires que j’ai acquittés en 2003 et 2004 ? (Raymond C.,Nancy, 54)

Indicateur Bertrand : Quelle est l'actualité du groupe Vinci Immobilier et ses orientations stratégiques ? Jean-Pascal Gabagnou : Vinci a souhaité regrouper ses activités immobilières en fusionnant Sorif (spécialisée en bureaux, logements, hôtels, commerces) avec Elige (entité d'immobilier résidentiel). Dans le cadre de ce rapprochement qui donne naissance à Vinci Immobilier, nous quadrillons désormais au niveau national tous les secteurs d'activités. Notre mission : être capables de répondre en termes de produits aux attentes à la fois des investisseurs et des primo accédants. Bref, savoir tout faire. L'objectif est de créer notre propre identité, distiller notre philosophie. Il faut être à la hauteur du nom Vinci Immobilier car nous avons un devoir d'excellence. En Ile-de-France, nous souhaitons bien sûr accroître nos parts de marchés mais en ayant toujours à l'esprit, le souci qualitatif. En effet, nous ne devons pas perdre de vue les fondamentaux, c'est-à-dire la qualité des ouvrages, le fonctionnement des appartements, les sites et l'environnement. Il faut également porter une grande attention aux transports et aux équipements scolaires. Notre stratégie globale est de grandir en accompagnant les besoins de notre clientèle. I.B. : Quels sont vos principaux programmes et vos projets en Ile-de-France ? J.P.G. : Parmi nos programmes emblématiques, je citerai ceux de Levallois-Perret : Le Dôme Résidence, au cœur d'un quartier résidentiel et le Wilson Plaza, disposant d'un espace paysager inattendu, édifié à 500 m du 17e arrondissement. Au total, cela représente une centaine de logements, dans une large gamme qui va du studio au 6-pièces duplex. Nous sommes très présents dans les Hauts-de-Seine où nous réalisons plusieurs opérations comme Villa Toscane à Montrouge, ou à Suresnes, Bourg-la-Reine, Vanves et Boulogne-Billancourt, dont les premiers programmes sur le site de Renault seront lancés en 2006. Dans les Yvelines, à Saint-Nom-la- Bretèche, nous lançons le Parc de Galie, composé de maisons individuelles. En 1ère couronne, nous développons nos implantations en Seine- Saint-Denis et dans le Val d'Oise. Tandis qu'en 2e couronne, nous sommes attentifs aux possibilités de développement liées aux infrastructures de transports. On peut citer les lancements prochains de Villepinte et du Blanc-Mesnil. I.B. : Quel regard portez-vous sur le marché ? J.P.G. : Si l'on assiste à une accalmie, les prix ne vont pas baisser. Il y a un phénomène de rareté, et l'offre à du mal à rattraper la demande. Cela va continuer à augmenter mais plus lentement. Pour ce qui est du marché de la 1ère couronne, nous récupérons ce qui ne se fait pas au sein du marché parisien. L'important est d'être attentifs à la qualité des sites. En ce qui concerne le marché de la 2e couronne pour les primo accédants, après la flambée, les choses devraient se calmer. Le marché est tenu par les taux d'intérêts incroyablement bas. En fait, tout est lié aux revenus des ménages. Il faut donc élaborer des produits adaptés, réfléchir sur des alternatives à la maison individuelle, par l'intégration de maisons de villes dans des programmes collectifs. I.B. : Quelles sont les grandes tendances en matière d'évolution des produits ? J.P.G. : La tendance est aux ouvertures, au gain de place utile, à l'apport d'un maximum de possibilités pour travailler dans son appartement. L'idéal, c'est l'espace. Ensuite, nous voyons poindre par petites touches des évolutions dans nos prestations de confort : économies d'énergies, volets roulants électriques, revêtements en bois pour les façades, fenêtres mixtes bois aluminium, etc. Vinci Immobilier est un des rares promoteurs engagé dans une démarche de certification NF logement. La clientèle est en quête d'une personnalisation plus importante de son acquisition. A nous de mettre en place les structures nécessaires pour gérer une certaine souplesse afin de pouvoir créer l'appartement dont chacun rêve. Collectivement, nous voyons par ailleurs émerger des produits architecturaux de qualité. Depuis 10 ans, l'ensemble des acteurs, Maires, aménageurs et urbanistes ont évolué positivement dans la conception de la Ville. Je pense qu'il faut continuer dans cette voie tout en étant attentifs aux budgets et aux envies de nos clients. A l'inverse de la Belgique voire des Pays-Bas où il y a une vraie culture architecturale, en France, nous sommes tout de même très traditionnels. I.B. : Et comment percevez-vous l'évolution de votre métier ? J.P.G. : Aujourd'hui, les entreprises de promotion sont managées par des professionnels qui ont des multi-compétences : financières, techniques... Chacune avec sa spécificité a insufflé de la rigueur, une véritable gestion dans le marketing et l'élaboration de produits. Avec l'apport de collaborateurs de haut niveau, le gain en qualité de gestion des dossiers est considérable pour l'ensemble de la profession. Notre métier, très réglementé, est reconnu à part entière. Il faut dire que notre responsabilité est grande car nous devons être fiers de nos réalisations et veiller à leur pérennité. Autre évolution notable : nous nous rapprochons étroitement des communes, nous menons avec les élus une réflexion d'ensemble sur la ville de demain et nous optimisons nos complémentarités. Tout ceci constitue des projets passionnants.

"L'emprunteur souhaite payer à peu près la même chose qu'un loyer"

Des plus sophistiqués aux plus écolos, les matériaux se réinventent sans cesse et sont autant de pistes pour construire autrement. Eclairage.

Que se soit à Bordeaux, sur la Communauté urbaine ou sur le bassin d'Arcachon, désormais, l'offre de logements neufs est devenue suffisamment importante pour répondre aux demandes les plus variées.