Tous les conseils en Immobilier

Après mûre réflexion, vous êtes enfin décidé à acheter. Vient alors le moment de signer le contrat de réservation. Ce dernier, même s’il n’est pas légalement obligatoire, est une pratique quasi systématique. Autrement appelé “contrat préliminaire”, il détermine déjà les conditions dans lesquelles se fera la vente. Toute autre forme d’avantcontrat (promesse, compromis de vente) est interdite. Ne signez donc pas à la légère, et n’hésitez pas à négocier la modification de clauses qui vous paraissent défavorables. Ce contrat engage le promoteur à vous réserver un logement. En contrepartie, vous versez un dépôt de garantie. Celui-ci doit être versé sur un compte spécial, à votre nom, dans une banque. Son montant est limité à 5 % du prix de vente si le contrat définitif est signé dans un délai d’un an, 2% s’il est signé dans un délai d’un à deux ans, rien au-delà. Vous disposez ensuite d’un délai de rétractation de sept jours, et si vous décidez de faire jouer celui-ci, le dépôt de garantie devra vous être restitué intégralement, sans retenue ni pénalité. Passé ce délai, certaines conditions prévues par la loi vous permettent de renoncer à acheter en récupérant votre dépôt de garantie. C’est le cas si le contrat de vente définitif n’est pas signé à la date prévue, si le prix de vente est supérieur d’au moins 5% au prix prévisionnel, éventuellement révisé, si l’un des équipements promis n’est pas fourni, ou si le logement tel qu’il est décrit dans le contrat de vente ne correspond pas à la description du contrat de réservation et que les changements constatés diminuent de 10% la valeur du logement. Enfin, vous pourrez aussi récupérer la somme versée si le montant des prêts que le vendeur s’est engagé à vous faire obtenir est inférieur de 10% à ce qui était prévu. Attention, cette clause concerne uniquement les prêts que le vendeur s’est chargé de vous faire obtenir. Si vous cherchez un prêt de votre côté, vous avez tout intérêt à y faire inclure une clause suspensive, qui prendra effet si d’aventure vous ne le décrochiez pas.

"Les acquéreurs ne se trompent pas, constate Carole Perrin-Lavaret, la directrice commerciale et marketing d'Icade Promotion Logement. Je suis impressionnée par la rapidité de leur prise de décision sur ces marchés où l'offre est à un bon prix et de qualité.Entre leur première visite et la réservation, il ne s'écoule en moyenne qu'un trimestre." Un regret : "Compte tenu de la demande,les produits notamment pour les investisseurs ne sont pas assez abondants parce que des municipalités encouragent plutôt la production de grands appartements familiaux.Ceci étant,les jeunes actifs préfèrent le locatif au départ de leur parcours résidentiel. Leur proposer une offre locative permet de les attirer sur le territoire.Ensuite, ils resteront sur la commune où ils se plaisent.Beaucoup d'élus l'ont bien compris". Quant à Maryline Gaulbaire, la gérante d'Ivali Immobilier qui ne propose à la vente que des produits d'investissement, elle perçoit l'Ile-de-France en général et l'Est en particulier comme un marché attractif : "C'est un grand bassin d'emplois avec le RER et des possibilités de travailler à Roissy, Paris ou Orly. Un emplacement près de Disney n'est pas seulement un investissement de défiscalisation. C'est un produit patrimonial porteur de plusvalue. J'ai vécu durant dix ans en Floride,près de Disney à Orlando et durant cette période j'ai vu la ville doubler de taille."

Pour faire bâtir votre maison, vous avez également la possibilité de vous adresser à un promoteur réalisant des maisons groupées. Une solution qui présente bien des avantages.

Ils vous permettent de choisir, sur un seul site, la maison dont vous rêvez : ces villages-exposition, tous situés en Île-de-France, innovent dans le domaine du développement durable.

DIAPORAMA. Face au Parlement européen, ce programme immobilier haut de gamme est doté d’un jardin suspendu de 350 m² et s’élève à 55 mètres de hauteur. Découverte.

Avant le Bepos (Bâtiment à énergie positive) fixé par le Grenelle de l’environnement et applicable en 2020, Effinergie + décline un nouveau label volontaire.

Villeurbanne serait-elle le 10e arrondissement de Lyon ? Sans conteste, la ville est entrée de plein fouet dans la centralité avec un développement résidentiel et économique comparable à celui de Lyon. Cette commune de 130 000 habitants attire 1 000 nouveaux venus au rythme de 1 200 à 1 300 logements neufs. Il est vrai qu'elle rassemble des atouts : tramway Lea, ligne A du métro étendue jusqu'à La Soie en 2009, campus universitaire de La Doua, 10 % des entreprises privées du Grand Lyon, excellentes infrastructures sportives… Rappelons que Villeurbanne est la ville mère de l'Asvel, le club européen de basket le plus titré. Son quartier des Gratte-Ciel, conçu à l'origine pour accueillir un habitat social, est devenu un haut lieu de l'architecture. "On voit venir du monde entier des délégations étrangères pour le visiter", assure non sans satisfaction le directeur de l'urbanisme. La Ville entend encore mieux tirer parti de ce quartier phare durant les deux mandats à venir en mettant en oeuvre l'aménagement de la ZAC Gratte-Ciel nord. Une opération emblématique confiée à l'architecte urbaniste Christian Devillers qui devrait prolonger dans l'espace la spécificité architecturale du secteur tout en l'inscrivant dans le 21e siècle. Le projet urbain sera achevé fin 2007 et la ZAC créée en 2008. Au menu : renfort de l'appareil commercial ainsi que de l'offre résidentielle et tertiaire, construction de bâtiments administratifs dans l'axe de l'actuelle mairie…

L'avis de Guy PORTMANN Vice-président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers

Quelles perspectives d’évolution ? “A vec 126 000 ventes en 2006 et à peu près la même chose en 2007, nous avons vécu deux années records en terme de ventes de logements neufs. L’année 2008 devrait voir un retour à une situation plus normale et la hausse des prix s’arrêter. C’est une bonne chose. Le volume de la production devrait être équivalent ou en légère baisse. Nous observons évidemment avec attention l’évolution des taux d’intérêt qui ont monté, mais qui se stabilisent aujourd’hui et nous ne prévoyons plus de forte hausse. La crise des subprimes a eu au moins une vertu, celle d’inciter les banques centrales à conserver les taux directeurs à leur niveau. Il y a, bien sûr, des tensions inflationnistes, la hausse du pétrole, autant d’éléments qui peuvent inciter les banques à remonter leurs taux, mais nous ne prévoyons pas de hausse significative en 2008. L’année devrait donc être celle de l’atterrissage en douceur du marché immobilier. A nous de nous adapter et de proposer une offre en adéquation avec la demande.”

Malgré la conjoncture, les grands appartements ou les maisons groupées font mieux que résister à la tension des prix. Dans notre dossier spécial, chaque région dévoile une offre unique et spécifique de ces biens rares.

Mon fils a reçu par donation, la nue-propriété de la maison que j'occupe et dont j'ai l'usufruit. Il souhaite vendre la nue-propriété à sa soeur. Va-t-il être imposé sur la plus-value ? (Roland F.,Biarritz, 64)

En ce début 2015, nous avons voulu faire le point avec les promoteurs sur le bilan de l’année 2014, les perspectives 2015 et leurs attentes pour faire repartir l’activité immobilière. Stéphane Theuriau, président du directoire de Cogedim, directeur général en charge du logement, nous livre ses analyses.

Pouvez-vous engager librement des travaux privatifs ? Oui, s'ils n'affectent pas les parties communes, sinon il faut l'autorisation de l'assemblée générale, que vous devrez obtenir à la majorité absolue. Vous rénovez votre salle de bains et avez besoin de vous raccorder aux canalisations, vous souhaitez créer une véranda, agrandir une fenêtre, relier deux appartements… Ne négligez pas cette procédure, sinon vous pourriez être contraint de tout remettre dans l'état initial.

"Tous les acheteurs ne cherchent pas seulement à défiscaliser, insiste Maria Guibert, gérante d'OACI Conseil. Beaucoup cherchent aussi à faire un placement, dans un bien qui se revendra rapidement". Et là, le site prend lui aussi toute son importance. "Il est bien sûr judicieux de parier sur des stations indémodables, assure Maria Guibert, qui travaille actuellement sur les Houches, près de Chamonix et à Combloux, à proximité de Megève. Avec de bonnes infrastructures et une renommée internationale, un vendeur potentiel est assuré d'y trouver des acheteurs intéressés, Français ou étrangers". Autre critère : l'altitude, mais plus discutable. Selon les uns, "les petites altitudes se vendent mieux, avec un vrai chiffre d'affaires touristique en été". Pour les autres au contraire, "l'altitude, c'est une meilleure garantie de neige, un argument indiscutable pour une station de ski". Et si à force de regarder les offres, vous vous mettez à rêver de vivre un jour à l'année... Vous risquez d'être déçu : "Il n'y a pas d'offre en résidence principale dans les stations, assure Christophe Bauvey, de MMI à Lyon. Elle serait en plus très chère, le prix du loisir, du ludique, de la détente". La solution : se tourner vers la vallée. Promogim commercialise deux résidences, à Chenssur- Leman et à Saint-Julien de Genevois. Ogic propose des appartements du 2 au 4-pièces, à la Balme de Sillingy, située à 12 km d'Annecy et à 40 km de Genève.

J'ai lu que l'imposition des loyers avait changé, notamment que j'allais pouvoir déduire la totalité des primes d'assurance que j'acquitte. Cela signifie-t-il que je pourrai déduire des loyers l'assurance de l'immeuble ? (Christine M., Paris, 75)

Le prix moyen en 2005* est de 3 518 €/m2. "Avec l'Agence d'urbanisme, nous avons recensé une vingtaine de maisons bourgeoises menacées de démolition après leur vente, commente André Pelletier, adjoint en charge de l'urbanisme du 5e. Nous avons déjà réussi à sauver trois de ces bâtiments". L'arrondissement - qui est celui du Vieux- Lyon - ne vit pas pour autant dans le passé. Il dispose de plus d'une trentaine d'écoles et bientôt de trois nouvelles crèches totalisant 150 berceaux. Une poignée de programmes immobiliers de 15 à 40 logements est en chantier et Nexity George V Rhône Loire Auvergne achève la dernière touche de la commercialisation de la Villa Toscane.

"Bien gérer l'espace pour répondre à la demande de logements"