Tous les conseils en Immobilier

Pour le Conseil d’analyse économique (CAE), le moment est venu de s’interroger sur la pertinence des politiques publiques en matière de logements.

Toulouse entre dans une nouvelle ère ... Et Montpellier présente un nouveau visage. Il se passe décidémment des choses dans le sud-ouest.

J'ai acheté une vieille grange dans laquelle je souhaite aménager un logement. Puis-je bénéficier du prêt à taux zéro pour financer cette transformation ? (Anita A., Saint-Émilion, 33)

J'ai signé un contrat de réservation pour l'achat d'un logement sur plan. Le contrat prévoyait un 3-pièces avec un balcon, sur jardin paysager. Or, le projet de contrat définitif décrit un 3-pièces sans balcon donnant sur parking.Puisje me rétracter et récupérer le dépôt de garantie que j'ai versé ? (Florence F.,Toulouse, 31)

Eh oui, c'est possible ! Mais peu d'établissements disposent d'une telle formule. On peut même dire que seule l'UCB (groupe BNP-Paribas) ose proposer une telle durée. Une durée pourtant très courante dans certains pays d'Europe comme l'Espagne ou le Portugal dont les financements immobiliers vont couramment sur 40 ans et parfois même jusqu'à 45 ou 50 ans. En France, il semble que la plupart des banquiers ne soient pas prêts à aller si loin. Bref, depuis 2005, cette banque permet aux emprunteurs de moins de 35 ans qui achètent leur logement pour la première fois d'emprunter sur 35 ans. Le crédit est uniquement proposé à taux révisable, aujourd'hui entre 3,68 et 3,73 % (indexé sur l'Euribor 3 mois). Les mensualités restent constantes, c'est la durée du prêt qui s'allonge en cas de forte hausse. La formule est également assortie de nombreuses souplesses. La modulation des échéances est possible à la hausse dans la limite de 30 % de l'échéance précédente. Vous pouvez aussi diminuer votre mensualité si vous avez besoin d'un peu d'oxygène. Mais l'option ne pourra être utilisée qu'après une hausse d'échéance. En effet, l'échéance éventuellement abaissée ne peut être inférieure à la mensualité d'origine. En outre, le prêt ne peut en aucun cas être allongé. Logique puisqu'il s'établit déjà sur 35 ans. Si vous financez votre acquisition avec plusieurs prêts (1 % logement, Prêt à 0 %…), vous bénéficiez du lissage des mensualités tant que ces prêts ne sont pas remboursés. Autres souplesses de la formule : un différé d'amortissement jusqu'à 36 mois, par exemple si vous devez payer un loyer et les échéances du prêt parce que votre logement n'est pas encore habitable (construction neuve notamment), le report de plusieurs échéances (5 au total sur toute la durée du prêt), le remboursement anticipé et le transfert possible du prêt.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) à Rouen par la fédération des promoteurs immobiliers.

En attendant les premières livraisons de logements neufs prévues dans le cadre du GPRU, l'offre se concentre aujourd'hui au Bois habité, dans le secteur d'Euralille 2, mais aussi dans les communes environnantes. La deuxième couronne propose également de plus en plus d'opportunités. Lille au vert. Euralille 2 couvre 22 ha, entre Euralille 1 et le quartier de la Porte de Valenciennes. A terme, ce secteur recevra, au côté du quartier d'habitations du Bois habité, des immeubles de bureaux, des hôtels d'entreprises, le futur siège de Région et une extension de Lille Grand Palais. Comme son nom l'indique, le Bois habité présente un habitat citadin au coeur d'un véritable îlot de verdure de 47 000 m2. Au total, plus de 600 logements sociaux et libres seront construits entre 2006 et 2010. Des habitats individuels, type maisons de ville, aux logements intermédiaires et petits collectifs, en passant par les maisons superposées : la variété des typologies est à l'honneur. La première tranche d'Euralille 2 sera livrée début 2007. Elle comprendra plus de 200 logements, une résidence avec services du côté du périphérique et deux premiers immeubles de bureaux le long du boulevard urbain. Parmi les logements livrables l'année prochaine, le Mélézium, signé Icade Capri en copromotion avec Loger Habitat, est immergé dans un îlot de verdure de 3 ha. "Les logements sont très vitrés, avec de grandes terrasses pour profiter de l'environnement exceptionnel. Une dizaine d'appartements sont encore disponibles et nous avons attiré une clientèle mixte de primo-accédants, mais aussi d'investisseurs", explique-t-on au service commercial d'Icade Capri. Un 2-pièces, parking compris, s'y emporte à 172 000 €, tandis que le 3-pièces de 63 m2 s'affiche à 202 000 €. Eclats de Vert, au nom évocateur, est une autre résidence du Bois habité, fruit du partenariat entre Vinci Immobilier et Bouwfonds Marignan. Quatorze maisons en duplex figurent parmi les 38 logements. Les prix démarrent à 219 000 € pour un 3-pièces de 67 m2.

Indicateur Bertrand : Dans un contexte économique incertain, quelles sont les principales actions menées par les banques ? Ariane Obolensky : Elles continuent simplement à faire leur métier, c’est-à-dire à octroyer du crédit de façon responsable chaque fois que c’est possible. Contrairement à ce qui est parfois dit, les banques poursuivent la distribution de crédits pour financer plusieurs centaines de milliers de projets immobiliers chaque année. Pour preuve, l’encours des crédits immobiliers aux ménages a augmenté de 10 % sur un an, entre les mois de septembre 2007 et 2008, avec près de 700 milliards d’euros. Dans la zone euro, l’augmentation est de 4 % sur la même période. Toutefois, l’activité de crédit est liée à la demande solvable, qui elle-même dépend de l’évolution de la conjoncture économique : s’il n’y a pas de croissance, la demande de crédit va diminuer. Enfin, l’un des soucis majeurs des banques était le retour de la confiance, afin de mettre un terme à la crise de la liquidité. La situation s’améliore progressivement. I. B. : En matière de crédit relais immobilier, quels sont les engagements des banques ? A. O. : Pour aider leurs clients à gérer au mieux une opération de crédit relais dans le contexte actuel et prévenir des difficultés, les banques ont pris plusieurs engagements qui sont déjà en vigueur. Premièrement, l’information du client est améliorée en amont via un guide gratuit, téléchargeable sur www.lesclesdelabanque.com. Celui-ci pourra être mis à disposition des professionnels de l’immobilier pour qu’ils le relaient. Car il est nécessaire de se poser les bonnes questions et de bien préparer son projet. Deuxièmement, les banques assureront un suivi préventif des clients engagés dans un crédit relais : elles les contacteront systématiquement 6 mois avant l’échéance, et les inviteront à rencontrer leur conseiller 3 mois avant l’échéance si aucun compromis de vente n’est signé. Les banques s’engagent en outre à contacter, avant la fin 2008, tous les clients actuellement engagés dans un crédit relais qui arrivera à échéance dans moins de 6 mois. Enfin, elles s’engagent à rechercher des solutions personnalisées pour accompagner leurs clients qui éprouvent actuellement des difficultés à dénouer leur crédit relais, à cause de la révision des conditions de vente du bien ou de l’allongement de la durée du prêt. Il ne faut pas oublier que les banques et leurs clients emprunteurs ont un intérêt commun à la réussite des opérations immobilières engagées ou à venir. La vente de crédits relais est un outil utile qui doit tenir compte de l’évolution récente du marché immobilier. Le client engagé dans un crédit relais a du temps pour revendre son bien. Il doit utiliser de façon optimale la période de 1 à 2 ans pour, le cas échéant, adapter son prix en fonction du marché. Il est donc important qu’il garde une marge de manoeuvre pour le faire. I. B. : Les conditions de crédit se sont-elles “durcies”pour les emprunts immobiliers ? A. O. : Les conditions d’octroi de crédit doivent prendre en compte l’évolution du marché immobilier, pour que les clients puissent s’engager en toute sérénité. Le crédit est à la base de notre métier, et la concurrence est toujours vive sur le sujet. Avant d’accorder un crédit, les banques se fondent sur l’analyse de la situation financière des emprunteurs et sur leur capacité de remboursement. Grâce à cette démarche de crédit responsable, nous n’avons pas connu de crise des subprimes en France. Si l’analyse montre un risque, il est du devoir du banquier de refuser un crédit pour ne pas compromettre la situation future du client. Soyons clairs, les acheteurs potentiels s’interrogent aujourd’hui sur le bon moment pour leur projet, alors que les professionnels de l’immobilier prévoient une baisse des prix et que la situation économique s’annonce difficile. Face à cela, les banques restent présentes pour accompagner leurs clients mais elles observent un net tassement de la demande depuis quelques mois. Concernant les taux, ils ont augmenté, car le prix de l’argent a augmenté. Ce mouvement a commencé en 2006. En France, les taux d’intérêt des crédits immobiliers restent toutefois inférieurs à la moyenne de la zone euro. I. B. : Votre avis sur l’augmentation du plafond du Prêt à l’accession sociale (PAS) ? A. O. : Depuis le 1er novembre, les plafonds de ressources du PAS sont alignés sur ceux du Prêt à taux 0 % (PTZ). Ainsi, 60 % de la population est désormais éligible au PAS. Nous saluons cette hausse des plafonds, ainsi que l’harmonisation PAS/PTZ que la profession réclame depuis longtemps. Ces prêts sont intéressants, car ils permettent aux clients de bénéficier de l’APL (Aide personnalisée au logement) en fonction de leur situation. Ces prêts sont également garantis par le FGAS (Fonds de garantie à l’accession sociale à la propriété) qui, en cas d’échec de l’opération, mutualise partiellement les pertes entre les banques et l’État, selon des règles complexes. Rappelons que chercher à obtenir un crédit à n’importe quelles conditions n’est pas la bonne approche. Un crédit immobilier engage sur le long terme, il ne faut pas y consacrer une part déraisonnable de ses ressources. L’apport personnel est également un élément important pour sécuriser le projet initial d’un client.

Est-il exact qu'il existe désormais un crédit d'impôt pour l'installation d'un système de récupération des eaux pluviales ? (Raymond P.,Deauville, 14)

Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo répond à Explorimmoneuf.

C'est une grande première. Une femme a été élue présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers. Son nom : Alexandra François-Cuxac.

Le café se prépare seul, la lumière s'allume à votre passage et les radiateurs se règlent eux-même. Grâce à la domotique, la maison intelligente est déjà une réalité.

Pour connaître toutes les dernières tendances de l’habitat écolo, cap sur le salon Bâtir écologique, à Paris. Ce rendezvous s’est rapidement imposé, pour la sélection pointue de ses exposants et ses conférences top niveau. Dès lors, pas étonnant que les organisateurs veillent à conserver le faible impact environnemental du salon par le choix d’une logistique sobre (éclairage basse consommation, restauration biologique, limitation des articles jetables...). De quoi donner des idées aux visiteurs ! Salon Bâtir écologique, du 28 au 30 novembre. Grande halle de la Villette, 211, avenue Jean-Jaurès, 75019 Paris Tél. : 01 45 55 71 50 www.batirecologique.com

Chaque année la loi de finances apporte son lot de modifications à la fiscalité du logement. Cette année peu de bouleversements mais des aménagements. A consulter !

Indicateur Bertrand : Où se situe Seynod par rapport au lac ?

Placement toujours aussi prisé, l’épargne logement vous permet de bien préparer votre acquisition. Mais depuis le 1er janvier, de nouvelles dispositions apparaissent. Où en est-on ?

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté d'Agglomération d'Orléans-Val de Loire par la fédération des promoteurs immobiliers.