Tous les conseils en Immobilier

Le Parlement vient de voter les deux lois de finances du gouvernement. Les différents dispositifs de soutien à la construction et au logement vont pouvoir pleinement entrer en application.

Guillaume Teilhard de Chardin, directeur d’Explorimmo, livre son point de vue sur l'étude consacrée au logement idéal des français.

J'ai accepté une offre de prêt sans avoir respecté le délai de réflexion de 10 jours. Aujourd'hui, un autre établissement bancaire me fait une offre plus intéressante.Puis-je me désengager malgré mon acceptation ? (Laurent S.,Montpellier, 34)

A Nice, cette approche des programmes daptés à des clientèles différentes est évidente. Ainsi, Meunier Méditerranée peut proposer Castel d'Azur, route de Turin, à proximité du quartier Saint-Roch et à deux pas des commerces et des écoles, à un prix moyen de 2 950 e/m2 hors parking, pour une livraison au 3e trimestre 2008. Cette démarche à l'attention d'une population d'actifs locaux n'est pas incompatible avec un autre programme, signé de l'architecte Jean-Michel Wilmotte, que vient de lancer le même opérateur sur une excellente adresse, boulevard Victor-Hugo, dans une fourchette de 8 000 à 9 000 e/m2. La ville de Nice fait par ailleurs l'objet de nombreuses opérations : Promogim propose un nouveau programme avenue du XVe Corps, du 2 au 5-pièces tandis que Les Nouveaux Constructeurs commercialisent, au pied de la colline de Nice Sainte-Marguerite, Terrasses Nicea, une réalisation livrable au 3e trimestre 2008. Pour répondre à la demande locale, de nouveaux territoires s'ouvrent à l'offre de programmes neufs : "Saint-André, Carros, La Peille vont permettre aux actifs, qu'il faut bien dissocier des primo-accédants, de trouver une offre, explique Gérard Déderen, responsable de Doguan Immobilier. On oublie trop souvent que ce phénomène de recherche en immédiat arrière-pays n'est pas nouveau puisqu'en plein boom immobilier, en 1987-1988, les actifs s'éloignaient déjà jusqu'à Peymeinade !" A Saint-Laurentdu-Var, Bouwfonds Marignan s'adresse à une clientèle locale de second acheteurs avec Les Opalines, un programme de 38 appartements à 4 500 e/m2.

Interview d'Olivier de la Roussière, Président de Vinci Immobilier.

I.B.:Sur le segment de l’immobilier de loisirs, en opposition à l’immobilier de nécessité, que devient la clientèle étrangère ?

En échange de ces différents “cadeaux” fiscaux, vous êtes évidemment tenus à quelques engagements. D’abord, vous devez mettre le bien en location dans les 12 mois suivant sa livraison. Deuxième obligation : louer le logement nu au titre de résidence principale pour votre locataire. Et enfin, respecter des plafonds de loyer (sauf en cas de décès, d’invalidité ou de chômage du bailleur). Et c’est là que les choses se compliquent et divergent en fonction du dispositif retenu. Plus attractif fiscalement (amortissement plus long et déduction forfaitaire de 30 %), le Borloo neuf est aussi plus contraignant. “L’objectif du Borloo neuf est de dynamiser le marché locatif privé en permettant à des ménages aux revenus moyens d’accéder à des logements aux loyers encadrés” explique Yoann Bobe, responsable produit et service à la direction marketing du Crédit Foncier. Côté loyer, les plafonds au m2 (voir tableau comparatif express) sont inférieurs de 30 % à ceux du marché. De plus, vous ne pouvez pas louer à des membres de votre famille et les revenus de vos locataires sont eux aussi plafonnés (voir tableau). “Ce plafond de revenus impose de fait à l’investisseur de s’orienter vers des communes où les prix de l’immobilier ne sont pas encore envolés.En effet, impossible pour lui d’investir dans un bien cher et spacieux qu’il devrait louer en dessous des prix du marché car tenu par les plafonds de loyer et revenus de locataires” conseille Olivier le Juez, gérant de Valoris Patrimoine (Levallois-Perret, 92). A noter que vous pouvez financer un investissement en Borloo neuf avec un prêt locatif social (PLS). Vous bénéficiez ainsi d’une TVA à 5,5 % sur le prix du logement (au lieu de 19,6 %) et vous êtes exonéré de la taxe foncière pendant les 15 premières années de détention. Inversement, si vous souhaitez investir dans un appartement ou une maison dans le centre-ville d’une grande agglomération, mieux vaut privilégier le dispositif Robien recentré. Le plafond des loyers est plus élevé, 20 % de plus qu’en Borloo neuf, (voir tableau) et surtout, vous conservez le libre choix de votre locataire. Comme pour un investissement classique, vous demanderez un maximum de garanties pour vous assurer du paiement du loyer. Vous limitez également les risques de vacances locatives car dans ces quartiers centraux, les demandes sont bien souvent supérieures aux offres. Et puis, autre avantage du Robien, vos ascendants et descendants peuvent également profiter du bien.Ce qui sécurise d’autant vos rentrées locatives (enfin normalement). Quel que soit le dispositif choisi, vous prenez de toute façon l’engagement de louer le bien pendant 9 ans.

Les stations balnéaires de la côte ont la cote ! A deux heures de Paris, les promenades légendaires de Deauville ou les maisons normandes romantiques de Cabourg continuent d'attirer nombre de Franciliens à la recherche d'une maison secondaire de plus en plus "principale". En effet, si le phénomène de "résidence partagée", les gens travaillant deux jours par semaine en ville et l'occupant le reste du temps, reste marginal du fait de la mauvaise desserte en train, celui de la génération du "papy boom" est notable. Les Franciliens représentent ainsi plus de 59 % des acquéreurs d'appartements sur la Côte fleurie d'après le Conseil régional des notaires et plus de la moitié d'entre eux sont âgés de 40 à 59 ans. Leur présence tire bien sûr les prix vers le haut, avec une hausse moyenne sur la Côte fleurie de 19 % en un an pour les appartements et 17 % pour les maisons.

Ces deux villes s’inscrivent en zone B1 et, compte tenu des prix pratiqués dans le neuf (3 638 € le m2 à Bayonne et 4 250 € le m2 à Anglet), les rendements y sont très corrects.

Miser sur l'immobilier pour se constituer un patrimoine en vue de ses vieux jours, voilà une bonne idée qui séduit les Français. À condition de miser sur les bons produits.

Si vous constatez des défauts au moment de la livraison, vous devez les consigner dans le procès-verbal de réception, demander au promoteur de procéder à leur réparation dans les meilleurs délais (une date doit être fixée). À défaut d’obtenir l’exécution de ces travaux, vous pouvez vous tourner vers le tribunal d’instance ou de grande instance (selon l’importance des sommes en jeu) pour obtenir compensation. Vous pouvez également consigner une partie du solde restant à payer. Dans le cas d’un constructeur, la consignation consiste à bloquer une partie du prix (5 % maximum) auprès d’un organisme professionnel (Caisse des Dépôts, notaire…) choisi en accord avec le constructeur ou à défaut par le tribunal. Avec un promoteur, la procédure est quasiment la même, mais la consigne n’est possible qu’en présence de défauts de conformité. À noter que ce n’est pas parce que vous consignez une partie du prix que le promoteur peut vous refuser les clés.

Si les ventes ont nettement chuté au 1er trimestre, les prix pourraient reculer cette année, de 8 % à Paris et jusqu'à 12 % en grande banlieue. Les conditions d'achat s'améliorent et la reprise est envisagée. Indicateur Bertrand : Quels enseignements tirez-vous de l'évolution de l'immobilier ancien francilien au premier trimestre ? >Thierry Delesalle : Les ventes, constatées dans nos offices notariaux, sont tombées au plus bas depuis 1996, date à partir de laquelle notre base de données a couvert l'ensemble de la région. La baisse, de l'ordre de 40%, par rapport au premier trimestre 2008, a affecté tous les départements, avec un point haut pour la maison de grande couronne (- 46,2%) et un recul plus marqué des biens familiaux que des studios, 2 et 3-pièces. Mais nos chiffres se basent sur les promesses de vente de fin 2008. À cette époque, la confiance avait disparu, tout le monde était tétanisé et les acquéreurs subissaient des refus de crédit. I. B. : Les prix ont-ils subi les conséquences de cette contraction du marché ? >T. D. : À Paris, leur recul a été contenu. Le prix moyen ressort à 6 360 €/m2, en léger retrait de -1% sur 12 mois et de - 2,1 % durant le trimestre. En revanche, la baisse des appartements a été plus prononcée en grande couronne : 2 800€/m2, soit - 6,8% sur un an et - 4,5% pendant le trimestre. La petite couronne affiche une diminution intermédiaire, de - 3,5% , à 3 710 €/m2 de moyenne. La situation n'est pas comparable à celle de 1992/93 : l'inflation spéculative sur l'immobilier se centrait sur Paris, un peu en périphérie et pas du tout en région. De nos jours, c'est l'inverse. L'onde de choc est partie de province, s'est répartie en grande couronne, puis en petite couronne et enfin à Paris. Le marché de la maison a diminué plus sensiblement, de - 8,8 % sur un an, parce que ce produit est plus cher. Cependant, les biens de qualité, bien placés, ont mieux résisté. Tant en maison qu'en collectif, l'Ouest francilien a moins fléchi que l'Est. I. B. : Percevez-vous un frémissement récent, disons depuis avril ? >T. D. : Oui, des clients, qui ont retardé leur décision pendant six mois, se lancent parce qu'ils sont obligés de s'agrandir, parce qu'ils divorcent... On peut en effet évoquer un frémissement, mais avec des différences selon les marchés. Certains confrères et agents immobiliers parlent d'un redémarrage, mais pas d'autres. Seuls les échos sur l'immobilier de luxe sont à l'unisson : le marché repart, et les biens zéro défaut ne se négocient pas du tout. Un bien de qualité trouvera toujours des acquéreurs. Contrairement aux régions, la clientèle étrangère n'a pas disparu en Île-de-France. Voilà un an, nous avions réalisé une étude pour voir si les étrangers achetaient au bon prix. Il est apparu que les Irlandais payaient 10 à 12% au-dessus du prix, les Anglais 10 %... En revanche, les Chinois et les Portugais achetaient 10% au-dessous du marché parce qu'ils négocient ou acquièrent des biens de moindre valeur et exécutent des travaux. Cela n'a pas vraiment évolué. I. B. : Quel est votre pronostic pour les mois à venir ? >T. D. : La baisse des taux d'intérêt (-100 points de base depuis l'automne) donne un pouvoir d'achat appréciable aux acquéreurs. Associée au repli des prix et aux aides fiscales,notamment le dégrèvement d'impôt de la loi dite “Tepa”, elle constitue un élément tangible qui devrait soutenir le marché au cours des prochains mois. L'immobilier demeure de surcroît l'un des meilleurs moyens de se constituer un complément de retraite, encore aujourd'hui.

C’est à travers la signature d’une concession d’aménagement signée avec Var Aménagement Développement pour six années supplémentaires, de 2012 à 2018, que Hyères vient d’ouvrir, mi-juillet, une nouvelle page de renouvellement urbain de son histoire.

Indicateur Bertrand : Grasse rencontre un franc succès sur le plan de la construction neuve. C'est une satisfaction ?

et PDG de JL Promotion

"Pour le moment, notamment grâce à sa croissance démographique, l'agglomération de Montpellier poursuit sa progression et son marché immobilier enregistre des rythmes de commercialisation proche de 9 %. Nous ne sommes plus à 12 % d'il y a quelques temps, mais, grâce au dynamisme des accédants, c'est encore très satisfaisant, souligne Xavier Longin, consultant auprès du groupe Stratis Conseil. A Montpellier, le marché du logement se porte bien : "Bien sûr, sur certains segments de prix, surtout dans l'existant, le marché se tend et il a bien changé en l'espace de quatre ans, poursuit le consultant. Tous les signaux ne sont pas nécessairement au vert, ici comme sur d'autres places, mais la confiance est de mise sur 2007". Il est vrai qu'à Montpellier, les projets ne manquent pas. D'abord à l'Ouest : entre la Zac des Grisettes et ses 115 000 m2 de logements à venir et la Zac Ovalie avec 2 500 logements à réaliser sur 35 ha pour les premières livraisons d'ici 2008, le secteur devient l'un des fleurons de la ville. Dans ce quartier, émergent des résidences telles que Carignan de Roxim ou Floréale, de Bouygues Immobilier. Au Nord-Ouest, le quartier Malbosc est largement structuré et le promoteur Pragma y propose Jardins d'Azur, pour une livraison au 3e trimestre 2008. A l'Est, la poursuite de Port-Marianne s'illustre par la production d'une offre variée à proximité du futur Hôtel de Ville avec Dominium, Bouwfonds Marignan ou Nexity groupe George V, l'urbanisation va se poursuivre avec l'émergence du futur quartier Saint-Roch mais surtout, pour l'instant, le quartier des Restanques, au sud de Montpellier, attire toute l'attention où 10 000 logements devraient être réalisés d'ici 15 à 20 ans, sur environ 90 ha. Le promoteur Urbat est ainsi l'un des tout premiers à y répondre présent. Même en matière de transport, Montpellier se projette dans l'avenir. Après l'inauguration récente de la seconde ligne, la 3e ligne, dont le design sera assuré par le couturier Christian Lacroix, verra le jour en 2012. Son tracé devra répondre à plusieurs priorités dont la couverture spatiale et la desserte du centre de la Communauté d'agglomération ainsi que le maillage optimal du réseau à trois lignes. Elle desservira trois communes de l'ouest de l'agglomération : Juvignac, Lattes et Pérols.

Si la deuxième ville de l’agglomération lyonnaise recule d’une place cette année, elle peut toutefois se targuer d’un vrai dynamisme et d’une constante évolution démographique.