Tous les conseils en Immobilier

Je suis copropriétaire et syndic bénévole dans une petite copropriété comprenant huit lots. Suis-je tenu d'appliquer les nouvelles règles comptables ? (Aline K.,Nancy, 54)

Avec l'arrivée du tramway et la construction de 10 000 logements neufs dans les 10 ans à venir, la première ville de Maine-et-Loire poursuit son ambitieux projet de croissance et de rénovation sous le signe du développement durable.

Grâce à la stabilité de son offre et à un rythme de commercialisation soutenu, l'agglomération n'a actuellement aucun souci sur le marché du logement neuf.

"Le maître-mot de notre démarche est la mixité"

Espace et emplacement vont de pair en Bretagne, où les grands logements ouvrent sur des paysages d’exception.

Architecte urbaniste, François Grether conçoit les projets urbains et assure la cohérence des plus grandes opérations en cours. Coup d'oeil sur une démarche originale. Dieu est un fumeur de havanes, mais François Grether, lui, préfère le cigarillo. Le charme discret du petit cigare convient mieux à la personnalité de l'architecte, centrée sur l'échange avec autrui plutôt que sur l'affirmation de l'ego. "Grether est humble dans son propos, solide sur ses bases théoriques et porté, ce qui est fondamental, à une très grande acceptation du dialogue public", confirme le maire de Boulogne-Billancourt, Jean- Pierre Fourcade, qui a collaboré avec lui sur les terrains Renault de la ville. De son côté, François Grether se définit comme un "arpenteur des villes revenu des conclusions hâtives et des solutions définitives que prônent tous les héroïsmes". L'eau, matériau de la ville Cet "artisan de l'urbanisme" a passé plus de 20 ans à l'Apur (Atelier parisien d'urbanisme), où il a participé au lancement de la Villette, et de Seine Rive Gauche. Puis, il a fondé son atelier, le "lieu de la longue patience" comme il se plaît à le décrire. Sa route l'a conduit vers des projets si nombreux qu'une page ne suffirait pas à les résumer : Euralille, la Courrouze, l'Ile Seguin, Clichy- Batignolles… Des projets flamboyants, tels la Confluence qui doublera le centre de Lyon, et des plus modestes, par exemple à l'échelle de Saint-Joseph de Porterie, au nord de Nantes. "Deux sites qui ont en commun leur qualité esthétique.L'un,au bord de l'Erdre, est vallonné, peu urbanisé et nous concevons l'habitat sous forme de ville à la campagne. L'autre,à la confluence de deux fleuves,donne un plaisir des yeux, du paysage... J'avais visité ce lieu exceptionnel il y a 25 ans sans me douter que je travaillerais un jour sur son projet urbain", se souvient Grether. L'urbaniste aime revenir sur les lieux déjà connus, avec lesquels il a eu un échange. Il affiche aussi son goût pour les rivages et les berges, soulignant la "curieuse sympathie envers les ponts bâtis qui font découvrir le plaisir d'être suspendu entre l'eau et le ciel". Ou les effets spectaculaires des architectures à l'aplomb, comme les reflets vénitiens sur la Seine de l'Ile Seguin. "L'histoire des villes est liée à leurs multiples rapports avec l'eau.Nous vivons un retour à des dimensions sensibles après une période plus fonctionnaliste et nous essayons de comprendre cette relation à l'eau."De l'histoire de la ville et de l'eau, il s'agit d'écrire un chapitre supplémentaire, celui de notre époque : sur la Confluence, le projet urbain valorise les docks, le port et donne naissance à une place nautique et à des jardins aquatiques ; le long de la trame verte de la Loire, à Orléans, le concept prévoyait de petits ports, la remise en activité de l'écluse et du canal, l'aménagement de terrasses… L'urbaniste selon Grether La démarche d'urbanisme est "progressive", selon la théorie de Grether. Comme la ville, elle se nourrit d'enrichissements au fil du temps : "L'urbaniste écrit le scénario auquel les acteurs peuvent ajouter un éclairage nouveau. C'est le reflet de notre époque où s'exprime la diversité des regards.Mais pluralité ne signifie pas désordre. Chaque maître d'oeuvre tient compte de l'architecture de son voisin". Quel projet préfère François Grether ? On s'attache à tous, répond-il, sans en être le propriétaire. Le projet urbain est une oeuvre collective, "Il n'a pas d'auteur". REPÈRES 1967 Architecte DPLG (Beaux-Arts de Paris) 1970-1992 Responsable d'études à l'Apur (schéma directeur de Paris, mise en valeur des canaux parisiens, aménagements de la Villette et de la Zac Seine Rive Gauche). 1992-1999 Fondation de l'Atelier François Grether puis projets des quartiers nord d'Ecopolis (Amiens), du Romarin (Euralille), de la Courrouze (Rennes)… 2000-2006 Projets urbains et coordination en cours de Lyon Confluence et de Gerland (Michel Desvignes, paysagiste), de l'Ile Seguin (avec C. Devillers, P. Chavannes et J. Ferrier). Etude de définition de Clichy-Batignolles (Jacqueline Osty, paysagiste).

Vous souhaitez un bon rendement immédiat et vous avez des impératifs de défiscalisation, les petites surfaces sont les plus appropriées à vos besoins. Pourquoi ? D’abord parce qu’elles représentent près des deux tiers du marché locatif actuel. Donc la demande est forte sur ce créneau. Et puis, le loyer moyen y est toujours plus élevé que pour les grands logements. Selon les derniers chiffres de la FNAIM, les petites surfaces (studios ou 1-pièce) se louent en moyenne 15,50 e/m2 alors que les 4 et 5-pièces affichent respectivement des moyennes à 9,4 e/m2 et 10,10 e/m2. “En centre-ville, la rentabilité locative d’un studio neuf avoisine les 4 % contre moins de 3 % pour les grands appartements”, constate Pascal Brasseur, directeur général de BNP Paribas Invest Immo. Ceci à condition évidemment qu’il soit bien placé. S’il se situe dans une ville universitaire, la proximité du campus et des transports s’impose. Si vous visez une clientèle de jeunes cadres dynamiques célibataires, investir à proximité d’un quartier d’affaires ou d’une future zone d’activités paraît plus opportun. Une erreur de localisation peut entraîner des périodes de vacance de locataires plus ou moins longues. De même en prenant l’option “studio ou 2-pièces”, vous vous exposez à un turn-over des locataires plus important. Tous les deux ans voire chaque année dans les villes universitaires. Outre les frais de remise en état plus récurrents, vous exposez donc à des vacances locatives plus fréquentes. Mis bout à bout, le nombre de jours non loués peut rogner le montant de vos revenus fonciers. Voire, si vous n’avez pas souscrit d’assurance contre la vacance des locataires ou si votre franchise est de trois mois, cela peut poser des problèmes de remboursement des mensualités de votre prêt. “Dans une entreprise, il y a des flux entrants et des flux sortants et en cas de coup dur, il faut être capable de faire face pendant un, deux ou trois mois. Et bien quand on investit dans l’immobilier c’est la même chose. Rien ne vous permet de dire que les loyers couvriront toujours les mensualités du crédit. Il faut donc ajuster sa surface en fonction de sa capacité à s’autofinancer en cas de coup dur”, conseille Mathieu Toulza-Dubonnet, dirigeant de MTD Finance, cabinet de gestion de patrimoine et de défiscalisation immobilière. En revanche, “si le particulier investisseur dispose d’un budget conséquent, l a tout intérêt à investir dans deux ou trois studios que dans un 4-pièces. En ne mettant pas tous ses oeufs dans le même panier, il minimise les risques de vacance locative”, suggère Patrick Champaud, directeur du marché de l’investissement locatif du Crédit Foncier.

"Les séminaires d'entreprise se développent"

L'arrivée du TGV, des prix de l'immobilier stables et des quartiers en mutation caractérisent Strasbourg. Nouveaux équipements et logements neufs sont d'actualité.

Il est possible d’optimiser les performances de son logement basse consommation à condition de l’entretenir. Quelques astuces, simples à réaliser, pour éviter d’avoir recours trop fréquemment à un professionnel.

Deux villes au cœur de la région Centre. Deux cœurs de ville qui se requalifient. Chartres a pris du retard sur Orléans, mais ses perspectives de plus-values restent attractives.

En région nantaise, terre d’élection des retraités, les grands logements font de belles résidences secondaires.

Fort logiquement, le logement neuf, qui utilise les matériaux les plus performants et fait appel aux techniques de construction les plus modernes, affiche des résultats inégalés par l'ancien en termes de confort et de qualité.

Dans un contexte national difficile, le volume des ventes de l’aire urbaine de Bayonne n’a baissé que de 8 % en 2012 par rapport à l’année 2011, ce qui ne manque pas d’interroger.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté Urbaine de Strasbourg par la fédération des promoteurs immobiliers.

L'isolation est de mieux en mieux régulée” Indicateur Bertrand : En tant que tierce partie, donc en toute impartialité, quels conseils donneriez-vous à l'acquéreur d'un appartement sur plan ? Frédéric Henry : Avant de se rendre chez un professionnel, l'acquéreur doit absolument savoir ce qu'il veut. De combien de m2 a-t-il besoin ? Est-il sensible sur le plan acoustique ou à l'anti-effraction parce qu'il a des valeurs à protéger ? Les premiers hiatus apparaissent quand on n'a pas défini ce qu'on voulait, mais il est trop tard. Il importe aussi de se renseigner sur le promoteur, ses références par exemple, et éventuellement d'aller questionner ses acheteurs sur leur satisfaction. L'acquéreur peut demander à voir l'attestation d'assurance dommages ouvrage du professionnel, contrat qui lui sera cédé au moment de la vente. Au-delà de garanties, cette assurance obligatoire signifie que l'assureur a eu un regard sur le programme et joué son rôle de régulateur. Il existe par ailleurs des signes de qualité, comme des certifications sur le constructeur ou l'ouvrage. À l'acheteur de s'informer sur leur valeur, la reconnaissance d'une tierce-partie et du ministère étant un plus. Comme on isole de mieux en mieux, les charges principales ne porteront plus sur le chauffage, mais l'eau chaude, que des systèmes permettent de moins consommer. À Lyon, porte ensoleillée du Sud, le confort d'été a son importance, mais la climatisation consomme de l'énergie. L'attention se portera sur le jeu avec le soleil, les chambres plutôt au Nord et à l'Est, les systèmes de protection des ouvertures (store, volet, casquette projetant de l'ombre sur la façade). Des petites choses remises au goût du jour. L'AQC est une association loi 1901, dont les membres sont les acteurs de l'acte de construire (Meeddat, assureurs, promoteurs, architectes, entrepreneurs, experts). Mission: prévenir les désordres dans le bâtiment et améliorer la qualité. Destinée aux professionnels, elle informe aussi les particuliers sur son site internet qualiteconstruction.com, rubrique grand public.

"La surface fait partie des prestations et l'on ne peut pas comparer un 5-pièces de 110 m2 avec un 5-pièces de 140 m2", estime Christine Branche. A la surface, l'emplacement constitue aussi un critère de choix. Dans le 2e arrondissement, un programme commercialisé par Saggel Gestion propose une opération rénovée dans un ensemble de type haussmanien où l'on vérifie que la surface n'a pas toujours un lien avec le nombre de pièces : ainsi, Grolée Presqu'île propose un 3-pièces de 115 m2 habitables pour 553 000 €, un 4-pièces de 154 m2 à 742 000 € et un 6-pièces de "seulement" 142 m2, à 685 000 €. L'un des promoteurs spécialisés dans les grandes surfaces de logement synonyme de standing, Cogedim Ric, est l'un de ceux à en avoir le plus vendus en 2004. Dans le 3e arrondissement, l'opération Espace Abondance, à l'angle des rue de l'Abondance et Garibaldi, entre Part-Dieu et Gambetta, dans un environnement de qualité. Un 7-pièces duplex de 177 m2 est commercialisé 608 000 €, pour une livraison au 3e trimestre 2006. C'est dans ce même arrondissement que les Lofts de Montchat sont commercialisés : entre villa et résidence de standing, on y déniche des surfaces pouvant atteindre jusqu'à 190 m2. Si dans le 4e, il faut signaler la Closerie du Magnolia de Severini Pierres & Loisirs avec des 5-pièces duplex, le 5e arrondissement recèle un programme niché dans un îlot de verdure d'un hectare avec tennis et piscine. Le Parc des Cèdres de SLC, groupe Pierre-Eugène Pitance, propose des 5-pièces d'un minimum de 119 m2 avec de très grandes terrasses, à partir de 340 000 €. Cogedim est encore présent dans le 6e arrondissement, avec Carré Ozanam, dans un beau quartier de Lyon, entre la rue Créqui et l'angle des rues Vauban et Louis Blanc. Comme à son habitude, le promoteur réalise de très grandes surfaces : entre 123 et 139 m2 pour les 5-pièces, entre 442 000 et 520 000 € et entre 143 et 172 m2 pour les 6-pièces, dont les budgets sont compris entre 540 000 et 795 000 €. L'opération réalise même des 7-pièces duplex de 206 m2, pour un budget de 845 000 à 860 000 €. Le 9e arrondissement, où Marignan Habitat réalise Villa Capella avec des 5-pièces et quelques duplex, est aussi l'arrondissement où SLC lance Le Monplaisir, dans un quartier coté. Les 4-pièces peuvent atteindre 125 m2 et les 5-pièces ont des surfaces entre 130 et 143 m2, pour une livraison attendue au 2e trimestre 2007. A Lyon, il faut ajouter les cas de Caluire et Cuire et de Villeurbanne, intégrés au marché lyonnais intra-muros : à Villeurbanne, Bouygues Immobilier, avec Villa Auguste, Citalis Cogedim avec Le Clos Sarah ou Rhône Saône Habitat avec Couleur Magenta, disposent dans leurs opérations de surfaces qui peuvent être assez généreuses : des 5-pièces de 152 m2, en duplex, sur l'opération Couleur Magenta ou un 6-pièces duplex de 146 m2 sur le Clos Sarah.