Tous les conseils en Immobilier

Située à Yutz, en Lorraine, cette habitation de 250 m2, promet de produire plus d’énergie qu’elle n’en consomme.

S’ils doivent offrir sérieux et compétence, les constructeurs de maisons individuelles ont un rôle clé dans la réalisation et la concrétisation de votre projet immobilier.

Située à l’emplacement de l’ancienne prison, entre Rhône et Confluence, cette opération de reconversion qui vient d’être lancée accueillera des bureaux et des logements.

Sur la Côte d’Amour, l’activité dans quelques communes en vogue, comme La Baule et Le Croisic, souffre un peu moins qu’ailleurs. La clientèle y est constituée principalement de seniors.

Pour accompagner les acquéreurs dans leur démarche d’accession, les villes et les départements ont donc mis en place des aides ou des subventions à destination de leurs administrés. Des aides qui peuvent prendre la forme d’un prêt à 0 % local (à Paris, Arras, Annecy, Nantes Métropole, Orléans, Toulouse, Caen, Amiens, La Rochelle, dans les Hauts-de-Seine…), d’un prêt à faible taux (à Châteauroux, par exemple), d’une subvention (à Vannes, Dunkerque, Marseille…) ou d’un soutien à la construction de programmes (à Montpellier, Angers…). Quant au montant de l’aide, celui-ci est très variable selon les secteurs. L’aide peut doubler le prêt à 0 % de l’État ou bien se contenter d’un montant beaucoup plus modeste. Attention : il faut savoir que les communes et les départements soumettent leurs aides et subventions à des conditions plus draconiennes encore que celles nécessaires à l’obtention du prêt à 0 % classique ou du prêt à 0 % majoré. Les collectivités privilégient, en effet, les primo-accédants à revenus souvent très modestes. Quoi qu’il en soit, à vous de vous renseigner sur le dispositif de prêt éventuellement mis en place par votre ville ou votre département. En consultant le site Internet de l’Anil (www.anil.org) ou en vous renseignant auprès de l’Adil de votre département (l’Anil fournit les coordonnées des antennes Adil), vous pouvez également compléter votre information sur toutes les aides disponibles et qui permettent d’accéder à un prêt à 0 % majoré.

Indicateur Bertrand : Que représente aujourd'hui le groupe espagnol Fadesa sur le marché immobilier international ? José Maria Carpio : Fadesa, dont Financière Rive Gauche est la filiale française, est l’une des principales sociétés immobilières européennes cotées en bourse. Il s’agit également de la société jouissant de la plus importante diversification géographique et l’une des plus spécialisées dans la gestion foncière au niveau européen. Elle se caractérise par la mise au point de grands développements où priment : respect de l’environnement et intégration paysagère. En règle générale, ces développements sont dotés de multiples services tels que : terrains de golf, zones vertes et de loisirs, surfaces commerciales ou installations sportives, qui génèrent une valeur ajoutée à chaque promotion. Actuellement, Fadesa s’investit dans un plan d’expansion internationale prometteur. Sa présence s’étend déjà sur 9 pays : Espagne, Portugal, Maroc, Roumanie, Hongrie, Pologne, France, Mexique et Bulgarie. I.B. :Votre groupe,à travers Financière Rive Gauche,est implanté en France. Quels sont vos principaux programmes résidentiels ? J. M.C. : Un des projets les plus emblématiques est celui de la commune de Massy, proche de Paris. La société a conclu un accord avec le fonds américain Colony Capital, afin de développer conjointement un projet immobilier de grande envergure. Avec un investissement estimé à hauteur de 213,5 millions d’euros, le projet disposera d’une surface bâtie de 100 000 m2 dont la majeure partie sera consacrée aux logements et le reste à des bureaux. Il existe deux autres projets d’envergure que sont Chambray Les Tours, à Tours, représentant une surface de 39 200 m2 Shon répartis entre un hôtel, une résidence tourisme, trois bâtiments de bureaux et 300 appartements ; et Meyzieu, dans l’agglomération lyonnaise pour une surface de 17 000 m2 Shon destinés à la construction de 200 appartements. I. B. : Fadesa développe de très nombreux programmes immobiliers et des complexes touristiques de haut standing. Quels sont les grands projets ? J. M.C. : L’un des plus importants se trouve au Maroc, où la société est présente depuis 2000. Il s'agit du projet de Mediterrania Saïdia, un grand complexe touristique et résidentiel au nord du pays, dans le cadre du Plan Azur Vision 2010. Le complexe, qui est actuellement en construction, comprendra près de 3 000 logements et 16 000 lits d’hôtel, un port de plaisance, trois terrains de golf, une zone commerciale et de services. Toujours au Maroc, le groupe prévoit le prochain développement d’un complexe résidentiel et touristique de grand standing à Smir, l’une des zones de tourisme les plus attractives face à un front de mer d’1 kilomètre. Avec un investissement prévu de près de 150 millions d’euros, ce projet sera composé de 2 189 logements avec vue sur la mer, un hôtel et une zone de 55 000 m2 destinée aux animations et à la restauration. Au Mexique, Fadesa va participer à la création d’un grand complexe touristique et résidentiel pour une nouvelle destination touristique de la côte Pacifique nommée Cip Nayarit. En Europe de l’Est, Fadesa a pénétré le marché de l’immobilier hongrois. Illustration : la construction d’un bâtiment de logements en hauteur, des locaux commerciaux et des bureaux en plein centre de la capitale. J’ajoute qu’en Pologne, le premier projet réalisé par la nouvelle société Fadesa Prokom Polska est un ensemble résidentiel composé de 1 900 logements dans l’une des zones les plus prestigieuses de Varsovie. Comme vous le voyez, dans la stratégie d’expansion internationale de Fadesa, les projets ne manquent pas.

Malgré de nombreux lancements d'opérations fin 2005 dans la cité phocéenne, la tendance se confirme : la moitié des mises en vente est située hors de Marseille. "Sur 5 000 mises en vente, 50 % l'est sur le reste du département, constate Philippe Roux. A l'extérieur de Marseille, notamment à Salon, Martigues, autour de l'étang de Berre, des opérations sont lancées grâce à de nouveaux fonciers disponibles". Certains promoteurs ont été "précurseurs" dans cet élargissement du marché, comme le rappelle Christelle Soul, directrice adjointe des ventes de Nexity Groupe George V Provence : "En limite des Bouches-du-Rhône et du Var, nous finissons de commercialiser Le Hameau de la Sainte-Beaume,opération sise sur le village du plan d'Aups, sur la face nord de la Sainte-Baume.Dans ce hameau, nos acheteurs sont en partie des primoaccédants qui viennent d'Aubagne et de Marseille". A seulement 30 minutes de Marseille, le secteur d'Aubagne est l'objet d'un développement de projets : Nexity y est présent, tout comme Meunier Méditerranée qui réalise à La Penne-sur-Huveaune. "A Aubagne ou Salon-de-Provence, nous ne construisons pas les mêmes résidences qu'à Marseille, souligne Arnaud Cadoux, directeur régional des ventes chez Promogim. Nous répondons en effet à une clientèle qui souhaite profiter des espaces disponibles, avec la construction de petits collectifs et de maisons individuelles". Comment évoluent les prix dans ces communes qui deviennent de vrais centres d'intérêt ? Dans l'existant, Aubagne a enregistré une progression de 20 % de ses prix en 2005, à 2 300 €/m2 habitable en moyenne. A Salon, les prix ont crû de 20 % et même de 23 % à Martigues, soit une hausse comparable, en pourcentage, à ce qui a été constaté à Marseille. "Le marché d'Aubagne a suivi la hausse générale, constate Fabrice Halimi, directeur du Groupe A et Associés. Ceci dit, dans le neuf, la commune maîtrise ses prix de fonciers et permet de juguler la hausse constatée par ailleurs.En 2007,nous y lancerons un programme de quinze maisons de ville". Les principaux opérateurs s'intéressent désormais au reste du département, à l'instar de Bouygues Immobilier qui lancera une nouvelle opération à Salon au printemps 2006. Comme le souligne Jean-Louis Boularan, directeur régional d'Eiffage Méditerranée, "des communes comme Salon ou Aubagne présentent l'intérêt de répondre à une demande de logements d'actifs marseillais. Par contre, les prix de ce marché extérieur à Marseille ne sont pas assez hiérarchisés et compte-tenu des frais de transports, j'estime que certains sont même trop élevés".

DIAPORAMA. L’architecte Mosche Safdie vient de livrer un programme unique au monde, tout en en hauteur, de 509 appartements, composé de ponts et jardins aériens. Visite guidée d’une réalisation pas comme les autres.

En matière d’offre de logements neufs, le marché du Grand Lyon dispose d’un peu plus d’une année de commercialisation, avec 4 720 logements disponibles sur les quatre premiers mois de 2013, qui plus est, en progression par rapport à l’an dernier.

INTERVIEW. Impression 3D, maquettes numériques, capteurs… de jeunes entreprises proposent des solutions innovantes aux promoteurs et bailleurs sociaux pour faire basculer le logement standard dans le futur. Rencontre avec Thomas le Diouron, directeur d’Impulse Labs.

Le plus beau, le plus cher n'est, par définition, pas accessible à toutes les bourses. Alors qui achète ces produits qui font rêver ? Portrait robot de ces heureux acquéreurs.

Investir en Scellier avant que les règles ne changent Les rentes qu'un investisseur peut retirer de biens immobiliers sont supérieures à celles qu'il pourra espérer de produits financiers, surtout si l'on intègre l'inflation. Or, dans l'objectif de préparer sa retraite, la création de rentes est primordiale. Jusqu'au moment de sa retraite, le particulier pourra investir dans différents produits pour se constituer un patrimoine, acheter et revendre en profitant de la déductibilité des intérêts d'emprunt.

Indicateur Bertrand : Pouvez-vous nous présenter votre société ? Bertrand Bourrus : Nous regroupons en fait trois sociétés. Une société anonyme d'HLM, maison mère, qui représente 7 300 logements et dont les compétences vont à l'aménagement, au portage foncier et aux opérations locatives, à laquelle s'ajoute la Coopérative de la Haute-Garonne, qui a vocation à développer des opérations en accession à la propriété dans le département 31 et la Coopérative Midi Logement, dont le siège se trouve à Montauban et qui travaille également sur l'accession à la propriété, dans les autres départements de Midi-Pyrénées, principalement dans le Tarn-et-Garonne et le Lot. Nous fêterons notre quarantième anniversaire en 2006. Notre activité représente 500 logements locatifs et 250 en accession à la propriété. Géographiquement, elle se répartit à 85 % sur l'aire urbaine toulousaine et le reste sur Montauban. Nous avons également maintenu une activité sur Cahors où nous gérons déjà un patrimoine de 250 logements locatifs. I.B. : A quels critères obéissent vos choix de développement ? B.B. : Notre credo est le développement d'opérations mixtes et partout où nous le pouvons, nous travaillons en tant qu'aménageurs, en partenariat avec les communes. C'est par exemple le cas de notre opération de Ramonville-Saint- Agne, en périphérie immédiate de Toulouse. La ville nous a confié une opération d'aménagement qui consiste à réaliser 46 lots à bâtir et 7 "macrolots" pour 61 logements locatifs sociaux et 90 en accession à la propriété. Cette approche mixte locatif social et accession à la propriété est motivée par deux raisons. C'est d'abord la philosophie de notre groupe. Depuis 40 ans, le Groupe des Chalets a construit des quartiers entiers à Toulouse sur ce principe et le mélange du statut d'occupation et du statut social est la raison de leur pérennité. Par ailleurs, c'est le moyen de répondre à la crise du logement, d'intervenir au niveau social. C'est également la possibilité d'avoir du foncier pour le locatif social, que nous n'aurions pas autrement. Nous ne concevons pas nos opérations en direction des investisseurs, même dans le cadre Robien "social" : notre cible, pour l'accession à la propriété, ce sont les classes moyennes, c'est-à-dire un couple dont les revenus cumulés tournent autour de 2 800 ou 3 000 €/mois. Nous croyons beaucoup à la nécessité de développer une offre d'accession, y compris pour les locataires du logement social. I.B. : Justement, quelle est votre appréciation du marché toulousain ? B.B. : Le marché immobilier toulousain est caractérisé par un gros retard au niveau du logement social. La région Midi-Pyrénées est la lanterne rouge en la matière, derrière la Corse. L'ensemble des organismes HLM a déjà fourni un gros effort de rattrapage, en doublant la production sur les quatre dernières années, mais cela ne suffit pas à combler notre retard, surtout au regard de la croissance que connaît l'agglomération toulousaine (15 000 à 20 000 nouveaux habitants par an). De plus, Toulouse manque d'un marché tourné vers l'accession. Il faut savoir que 85 % du marché de la promotion privée sont destinés aux investisseurs, ce qui affaiblit considérablement l'offre en accession. I.B. : Comment vous démarquez-vous de cette tendance ? B.B. : En tant que société HLM, nous trouvons des moyens de répondre à la demande en accession. On peut réussir à convaincre les maires de débloquer des terrains pour de l'accession, ils ont les moyens de le faire, et nous pouvons proposer un prix moyen de 2 200 €/m2 de surface utile : c'est notre plafond et on est 30 % sous le prix du marché. Sur notre opération de Ramonville, par exemple, cela donnera des maisons T4 autour de 170 000 €. Cela nous pose d'ailleurs le problème de lutter contre d'éventuelles manœuvres spéculative et nous sommes en train de mettre au point des clauses anti-spéculation. Nous croyons aussi beaucoup à la dernière formule du plan Borloo, le PSLA. Cette formule de location-accession permet de louer un logement éventuellement en payant un surloyer qui servira d'apport personnel, et de choisir ensuite de l'acheter à n'importe quel moment pendant une durée de 5 ans. Nous allons lancer les premières opérations dans le cadre de cette formule cette année. I.B. :Vous intervenez également dans le domaine du logement étudiant ? B.B. : Toulouse est le 2e pôle universitaire de France avec 110 000 étudiants. C'est l'une des raisons de son dynamisme. Sur le front du logement étudiant, outre la création récente de 210 logements neufs, nous avons inventé un système qui permet de réhabiliter les vieilles chambres du Crous de 9 m2. Nous arrivons à y faire tenir une douche, un lavabo, un wc, une kitchenette, un bureau, un lit, une bibliothèque et un placard grâce à un système mis au point par l'architecte Jean-Pierre Charrière et breveté, qui permet de faire descendre le lit la nuit, et le jour de le transformer en faux-plafond. Nous réhabilitons 200 chambres par an, en faisant les travaux l'été, pour que les chambres soient livrées à la rentrée universitaire. Et nous cherchons aussi à nous servir de ce procédé dans les résidences pour étudiants en construction neuve. Pour une surface d'environ 13 m2 ce système peut être très rentable en terme de surface.

À Bordeaux, l’heure est aux trophées en matière d’urbanisme. Ainsi, le 11 juin dernier, Jean-Louis Borloo, ministre de l’Écologie, du Développement durable et de l’Aménagement du territoire a remis le trophée de l’aménagement urbain à Alain Juppé pour la rénovation des quais rive gauche. Cette réalisation réconcilie la ville et, plus largement, l’ensemble de l’agglomération avec son fleuve. À Bordeaux, les projets de Zac structurent l’espace urbain. Ainsi, celle des Berges du Lac dispose de 25 hectares vierges situés entre les Aubiers et le Palais des congrès. Son programme concerne l’extension du centre commercial et la création de 1 500 logements en bordure du Lac. Les études sont achevées, et les travaux devraient débuter fin 2008.

Le Grand Paris s’appuie sur le Grand Paris Express, un super-métro qui reliera les grands pôles économiques de la région. D’ici à quinze ans, deux millions d’usagers emprunteront ce nouveau réseau chaque jour.

“Mise en avant d’un habitat diversifié avec accession à la propriété”

Qu’elle soit calculée en brut, en net, ou traitée en TRI, la rentabilité tient à un bon emplacement, à un loyer au prix du marché… et, bien sûr, à la présence d’un locataire.