Garanties et assurances

Une fois livré, quels aspects de votre logement vérifier ?

Une fois livré, quels aspects de votre logement vérifier ?

A quels éléments être attentif ? Que faire en cas de problème ? Quelles garanties mobiliser… Nos trois conseils pour ne pas perdre pied.

Les ventes immobilières en VEFA plus sécurisées

Les ventes immobilières en VEFA plus sécurisées

Les promoteurs qui vendent sur plan seront désormais obligés de souscrire à une garantie financière d’achèvement ou prouver qu’ils sont en mesure de rembourser les acheteurs. Éclairages.

La garantie du prêt immobilier

La garantie du prêt immobilier

Communiqué

Un aspect important à prendre en compte
Lors de l’achat d’un bien immobilier financé par emprunt, la banque demande une garantie. Différente de l’assurance du prêt qui demeure obligatoire, , elle sert à garantir la banque du paiement des sommes prêtées en cas de défaillance des emprunteurs.
Les différentes formules de garanties
L’Hypothèque Le PPD (Privilège de Prêteurs de Deniers) Le nantissement La caution ou garantie
L’Hypothèque
Il s’agit d’une garantie traditionnelle pour le financement des biens neufs. Elle fait l’objet d’un acte notarié dont le coût est relativement élevé (en raison d’une taxe de publicité foncière et de frais d’enregistrement au bureau des hypothèques du lieu où se trouve le bien).
L’hypothèque peut occasionner des frais supplémentaires importants car elle est inscrite sur le bien pour toute la durée du prêt à l’origine + 1 an. Ainsi, revendre son bien avant la fin de cette période impose à l’emprunteur d’acquitter des frais de mainlevée calculés sur le montant du prêt d’origine.
Le Privilège de Prêteurs de Deniers (PPD)
Garantie relativement similaire à l’hypothèque, elle ne peut être contractée que pour l’achat d’un bien ancien (+ de 5 ans). Le PPD est cependant moins coûteux que l’hypothèque car non assujetti à la taxe de publicité foncière. Comme l’hypothèque, il engendre des frais de mainlevée en cas de revente du bien.
Le Nantissement
Le nantissement est un contrat par lequel l'emprunteur remet à la banque un bien mobilier en guise de garantie de la dette contractée. La démarche varie selon le type de bien mis en gage : actions, obligations, parts de sociétés, contrat d'assurance vie, etc…
La Caution ou Garantie
À la différence de l’hypothèque, la garantie (caution) n’est pas attachée au bien mais au prêt contracté.
Elle est plus avantageuse pour les emprunteurs, car il s’agit d’un acte sous seing privé qui ne nécessite aucun formalisme juridique supplémentaire ce qui a pour conséquence, entre autres, de n’occasionner aucuns frais de mainlevée en cas de revente du bien avant le terme du prêt.
L’exemple de la garantie Crédit Logement
Les avantages de la garantie Crédit Logement pour l’emprunteur
Les frais de garantie ne sont pas versés à fonds perdus car ils sont en partie restituables à la fin du prêt (terme normal ou remboursement anticipé total). Il est possible, sans frais supplémentaire, de transférer le prêt garanti sur une nouvelle acquisition (sans changement de banque bien sûr et après accord préalable de celle qui a consenti le prêt à l’origine). En cas de besoin de financement complémentaire, les frais de garantie ne porteront que sur ce complément. Aucuns frais de mainlevée ne sont à régler en cas de revente du bien avant la fin du prêt. Accompagnement tout au long de la vie du prêt. Parce que tout emprunteur peut être confronté à des difficultés financières, la démarche de Crédit Logement prioritairement sur une solution amiable. Si la remise en gestion normale du prêt s’avère impossible, Crédit Logement accompagnera le client dans la vente de son bien, pour lui permettre de vendre lui-même son bien à la valeur du marché.
Ce n’est qu’à défaut de solution amiable, que Crédit Logement s’engage dans des actions de recouvrement judiciaire.
Combien coûte la garantie Crédit Logement ?
Les frais de garantie se calculent par prêt et sont toujours composés de 2 parties :
une participation au Fonds Mutuel de Garantie (FMG) en partie restituable à l’emprunteur en fin de prêt ou en cas remboursement anticipé total ; une Commission de Caution acquise à Crédit Logement en rémunération de son intervention. Cette commission est plafonnée, hors barèmes PEL et Éco PTZ.
2 barèmes
un barème « CLASSIC » ouvert à tous les emprunteurs ; un barème « INITIO » dédié aux moins de 37 ans.
Le barème CLASSIC impose le paiement de la totalité des frais de garantie en début de prêt (versement dans le FMG + commission de caution).
Le barème INITIO permet de différer le paiement de la commission de caution, dont le coût est actualisé, en fin de prêt. Ce règlement ne nécessite aucun débours supplémentaire de la part de l’emprunteur, puisqu’il est réalisé par prélèvement, par Crédit Logement, sur la partie restituable du FMG, avant remboursement aux emprunteurs.
Connaître le coût de la garantie Crédit Logement
Pour une simulation détaillée avec le Barème CLASSIC ou le Barème INITIO, cliquez ici.
Obtenir la garantie de Crédit Logement
Seule une banque peut présenter une demande de prêt à la garantie Crédit Logement.
Aussi n’hésitez pas à contacter votre banque, elle s’occupera de tout et Crédit Logement lui communiquera sa décision sous 48 heures (délai moyen constaté pour un dossier complet).
Vous rejoindrez les 7,5 millions d’emprunteurs qui en ont déjà bénéficié
et ont ainsi réalisé leur projet immobilier sans hypothèque !
+ D’INFOS SUR LA GARANTIE CRÉDIT LOGEMENT
www.creditlogement.fr

Un an pour renégocier son assurance

Un an pour renégocier son assurance

" Le coût de l’assurance représente entre 10 et 20 % du coût d’un crédit immobilier, parfois un tiers ", a rappelé Benoît Hamon, ministre délégué à l’Économie sociale et solidaire et de la Consommation, fin 2013, devant les députés. Il a aussi souligné " un niveau de rémunération de l’assureur, le plus souvent une banque, très important ". Résultat : dans le cadre du passage du projet de loi sur la consommation en deuxième lecture à l’Assemblée nationale, les députés ont voté un amendement qui octroie aux emprunteurs un délai d’un an pour changer ou renégocier l’assurance sur leur prêt. Une protection supplémentaire pour des consommateurs qui en dépit de la loi Lagarde de 2010 peinent encore à choisir librement leur assurance.

Prix, loyers, fiscalité... Qu'est-ce qui change ?

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La rentrée s’annonce mouvementée. Car les mesures que prépare le gouvernement dans le domaine du logement auront d’importantes répercussions. État des lieux et perspectives.

L'apport personnel plus conséquent

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Courant 2014 et 2015, les droits de mutation à titre onéreux, payés lors de l’achat d’un bien, devraient augmenter. Explications.

Profitez des taux historiquement bas

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Avec des taux de prêts immobiliers attractifs et des prix stabilisés, voire en baisse, le contexte est plus que jamais favorable à l’acquisition.

Marc Touati : "Une bonne fenêtre de tir pour devenir propriétaire"

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Président du cabinet d’analyse économique Acdefi (Aux commandes de l’économie et de la finance). Il répond à Explorimmoneuf sur l'évolution des taux de crédit.

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Economisez sur la prime d'assurance de votre crédit

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Point crucial du taux de crédit, la prime d'assurance. Souvent non comptabilisée dans le pourcentage
annoncé, elle est pourtant quantité non négligeable. Pensez à faire jouer la concurrence.

Des contrats d’assurances pour votre crédit

Des contrats d’assurances pour votre crédit

Pour les banques, le crédit immobilier est le meilleur moyen de capter une clientèle et de lui vendre toutes sortes de produits. Entre autres, des contrats d'assurances liés au crédit, des multirisques habitation… Tout d'abord, il y a l'assurance décès invalidité, cette garantie dont vous ne pourrez pas faire l'impasse si vous empruntez pour acheter un logement. Au lieu d'aller voir votre assureur habituel, la banque vous proposera sans doute son propre contrat "groupe", généralement négocié avec une grande compagnie. Ces contrats couvrent le décès, l'invalidité et l'incapacité temporaire de travail. Rappelons qu'en cas de décès ou d'invalidité totale et définitive, la compagnie d'assurance prend en charge la totalité du capital restant dû. Ce qui paraît la moindre des précautions vis-àvis de vos héritiers. L'incapacité temporaire de travail, pour sa part, prend en charge les mensualités du crédit durant la période de maladie, mais pas au-delà. Selon les banques, l'étendue des garanties n'est pas la même partout. Il vous appartient donc de les lire très attentivement et de vous faire expliquer ce qui ne vous semble pas clair. Côté prix, des écarts plus ou moins importants existent.

Attention à la garantie demandée

Attention à la garantie demandée

En matière de prêt relais, les formules sont assez complexes et donc difficiles à comparer entre elles. Comme nous l’évoquions plus haut, faites attention aux frais de dossier, qui peuvent vous être facturés deux fois. Mais soyez surtout vigilant sur la garantie qui vous sera demandée. Un prêt immobilier fait généralement l’objet d’une inscription hypothécaire. Pour un crédit relais jumelé, la garantie peut porter sur les deux prêts et entraîner des frais importants. Ainsi, pour un prêt de 200 000 e, le coût de l’hypothèque avoisine les 3 000 e. Or si l’inscription hypothécaire reste assez incontournable pour le prêt complémentaire, elle peut être évitée pour la partie relais. D’autant qu’une fois le bien vendu, il sera nécessaire de procéder à une mainlevée d’hypothèque. Donc un coût très élevé à l’arrivée. Pour limiter ces frais, certaines banques se contentent d’une promesse d’affectation hypothécaire, qui leur permet de récupérer les fonds de la vente de l’ancien logement. Rien ne vous empêche, non plus de préférer la caution mutuelle d’un organisme spécialisé, plus souple puisqu’elle ne nécessite aucune inscription au bureau des hypothèques, et moins chère puisqu’une partie du fonds de garantie est remboursée à l’échéance du prêt. Encore faut-il entrer dans les critères draconiens de cette garantie.

Pensez aux frais annexes du crédit

Pensez aux frais annexes du crédit

Outre les frais de notaire, vous devrez aussi régler un certain nombre de dépenses liées au crédit. L’étude du dossier de crédit vous sera facturée. Ces frais varient en fonction de l’importance du capital emprunté. Il peut vous en coûter 700 à 900 e, voire plus selon la complexité du dossier. Si vous présentez un dossier solide, n’oubliez pas que les frais de dossier sont négociables. Par ailleurs, vous devrez aussi contracter une assurance décès-invalidité. Aucune banque ne vous prêtera sans cette assurance. Au taux de crédit annoncé par l’établissement, vous devrez ajouter entre 0,20 et 0,40 point selon votre âge et votre état de santé. Si vous êtes jeune et bien portant, privilégiez la délégation d’assurances, beaucoup moins chère. Si vous avez passé la quarantaine, au contraire, souscrivez au contrat groupe de la banque plus attractif puisque la prime est identique que vous soyez jeune ou plus âgé. Votre banque peut également vous proposer une assurance perte d’emploi. Celle-ci est facultative et d’un coût relativement élevé pour une garantie qui tend à se réduire. Autre dépense et non des moindres dont vous ne pourrez faire l’économie : la garantie prise par la banque pour se couvrir en cas de défaillance de votre part. Celle-ci peut prendre différentes formes : la garantie hypothécaire ou la garantie d’un établissement de caution. Tant que faire se peut, optez plutôt pour le cautionnement. Une fois l’emprunt remboursé, certains organismes vous rembourseront une partie des frais avancés.

Quelle protection ?

Quelle protection ?

Même avec un régime matrimonial adapté, vous n’êtes pas à l’abri en cas de décès de votre conjoint. Car à défaut de dispositions prises pour vous protéger, vous risquez, en présence d’enfants, de vous retrouver dans une situation matérielle délicate. Et même si la législation a renforcé le droit du conjoint survivant, rien ne vous empêche d’en améliorer le sort par des dispositions complémentaires. La première qui vient à l’esprit est la donation au dernier vivant. Elle porte sur les biens laissés par le défunt. Si vous laissez des enfants, par exemple, votre conjoint aura le choix entre plusieurs solutions : soit l’usufruit de toute la succession, soit un quart de la succession en pleine propriété et les trois quarts en usufruit, soit encore la quotité disponible de la succession en plein propriété. Cette quotité varie selon le nombre d’enfants en présence : la moitié avec un enfant, le tiers avec deux enfants, le quart avec trois enfants ou plus. En l’absence de donation au dernier vivant, le conjoint survivant a le choix entre l’usufruit de toute la succession ou un quart en pleine propriété. Autre possibilité pour favoriser le conjoint sous le régime de la communauté légale : la clause d’attribution, ce qui vous autorise à donner plus à votre conjoint (2/3 ou 3/4 des biens communs en pleine propriété ou en usufruit…), tout en évitant la taxation du fisc. Même avantage avec une clause de préciput qui vous donne la possibilité d’attribuer un bien supplémentaire sans que les héritiers puissent s’y opposer.

Adossement systématique à un produit d’épargne

Adossement systématique à un produit d’épargne

Il va de soi qu'un prêt qui ne s'amortit qu'au bout de 15 ou 20 ans est particulièrement risqué pour la banque comme pour l'investisseur. D'où l'idée des banques de coupler le crédit à un produit d'épargne qui aura la même durée de vie que l'emprunt. Le plus souvent, il s'agit d'un contrat d'assurance vie en euros ou en unités de compte sur lequel l'investisseur dépose une somme qui peut osciller entre 20 et 50 % du montant de l'emprunt. Un placement qui produit des intérêts et qui est censé permettre, à terme, de faire face au remboursement du capital sans souci. Si vous n'avez pas énormément d'apport, certaines banques vous autorisent à alimenter votre contrat d'assurance vie par des versements périodiques. Mais attention : la formule est plus risquée, car vous n'êtes pas certain de disposer d'un capital suffisant pour rembourser le prêt "in fine" à terme. Surtout si votre placement s'adosse à un contrat en unités de compte dont la rentabilité est généralement plus forte mais aussi plus aléatoire. Reste que si vous optez pour un contrat en unités de compte, le banquier ne manquera pas de surveiller de près l'évolution de votre épargne, faisant le point régulièrement avec vous pour vérifier que vous parviendrez bien à rembourser. Autre inconvénient, les taux d'intérêt remontent. Aujourd'hui, il devient difficile d'emprunter à moins de 4 % à taux fixe. De leur côté, les contrats d'assurancevie en euros promettent difficilement plus de 4 à 4,5 % de rentabilité. Ceux en unités de compte davantage mais ils sont plus risqués. Gare alors aux dépressions boursières qui peuvent vous mettre en difficulté.

L'hypothèque comme garantie de prêt

L'hypothèque comme garantie de prêt

Je souhaite emprunter pour acheter mon logement et j'ai entendu parler de l'hypothèque comme garantie du prêt.En quoi cela consiste t-il vraiment ? (Vincent Z., Paris 4e)