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“Il faut sortir 1 000 à 1 200 logements par an"

Dès 2020, les plus de 60 ans représenteront 27 % de la population contre 21 % en 2006. Ils seront près de 17 millions de joyeux papyboomers, soit quatre fois plus qu'aujourd'hui. Et si les projections démographiques se révèlent exactes, en 2040, dix salariés devront financer les retraites de sept personnes au lieu de deux actuellement… Sujet épineux, l'avenir du système de retraite par répartition n'est pas encore tranché, malgré la récente réforme. On sait toutefois d'ores et déjà qu'il faudra travailler plus longtemps pour avoir droit à une pension entière, 41 ans dès 2012 et 42 ans à partir de 2020. Et pour des montants inférieurs, puisque les calculs s'effectueront sur la base des 25 meilleures années et que le système d'indexation, sur l'évolution des prix plutôt que sur les salaires, ralentira leur progression. Alors, même en supposant que le financementde la retraite par répartition reste en partie assuré par les générations futures, il faudra bien vous poser la question du maintien de votre niveau de vie pour que les troisième et quatrième âges soient vraiment un "âge d'or", bien mérité au bout d'une vie de travail. Capitalisation volontaire. La solution est de choisir une forme de capitalisation volontaire. Le gouvernement a légiféré dans ce sens en instituant, dans le cadre de la réforme des retraites, deux nouveaux dispositifs incitant à l'épargne retraite, le Perp et le Perco. Le premier, le Plan d'épargne populaire retraite, à souscription individuelle ou collective, garantit le versement d'une rente viagère lors du départ à la retraite. Le second est un Plan d'épargne retraite collectif, issu de la transformation du Plan partenarial d'épargne salariale volontaire (PPESV) : sa durée est portée à 10 ans à la date du départ en retraite et il garantit le versement d'une rente viagère ou d'un capital à la cessation d'activité. Vous pouvez également souscrire un contrat d'assurance-vie qui fonctionne sur le même principe. L'avantage de cette formule est de permettre de placer peu pendant longtemps et de bénéficier d'une fiscalité avantageuse pour les versements (mais attention, le capital et les intérêts de ces plans d'épargne restent fiscalisables). "Cette forme d'épargne retraite permet de mettre de l'argent de côté en prévision de ses vieux jours, même sous forme de tout petits versements.Mais à la sortie, vous n'avez pas beaucoup d'options : soit vous récupérez votre capital, soit vous optez pour la rente viagère, souvent limitée dans le temps", estime Emmanuel Martinez, conseiller fiscal et patrimonial. Associer capital et rente. Les Français restent attachés à l'investissement dans la pierre, qui leur paraît plus tangible et moins aléatoire que les valeurs boursières par exemple. Certes, le capital est immobilisé plus longtemps, mais cela ne constitue pas forcément un obstacle lorsqu'on investit sur le long terme, en pensant à ses vieux jours. En prévision de la retraite, vous devez "construire" votre parcours immobilier. Fort logiquement, le premier pas, à franchir le plus tôt possible, est d'acquérir votre résidence principale. Le statut de locataire cohabite en effet assez mal avec la situation incertaine des régimes de retraite ! A l'heure de la retraite, vous serez heureux d'avoir remboursé votre crédit et de ne pas être tributaire d'augmentations périodiques de loyers alors que vos revenus baissent. En tant qu'investissement locatif, l'immobilier s'avère plus souple que les différentes formules d'épargne. "Il exige un effort d'épargne mensuel plus important, encore que les taux d'intérêts actuels permettent de faire jouer l'effet levier du crédit à plein. Et en compensation, à la sortie, vous disposez à la fois du capital - le bien que vous avez acheté- et de la rente que constituent les loyers que vous percevez. Si vous en avez les moyens, c'est un excellent placement retraite", affirme Emmanuel Martinez. Construction d'un patrimoine, source de revenus réguliers, l'immobilier est une bonne réponse aux incertitudes de la retraite. Avec en prime des possibilités de défiscalisation intéressantes…

Patrimonial ou locatif, l'investissement dans la pierre reste une valeur sûre. Réforme fiscale et match annoncé entre les dispositifs Robien et Borloo : le point sur les nouveautés 2006.

Laure Bevillon : Les prêts destinés au financement de la résidence principale représentent 70 à 80 % de notre activité dont la moitié en primo-accession. Nous proposons ainsi les services du 1% logement de notre groupe (Prêts 1%, accession, Pass Travaux) en complément du financement immobilier principal négocié auprès de nos partenaires (BNP-Paribas, LCL, Société Générale, Crédit Foncier, certaines caisses du Crédit Agricole, de la Caisse d'Epargne, du Crédit Mutuel, du CIC ...). Pour faire connaître nos solutions aux salariés, nous organisons des permanences dans les entreprises qui versent leur participation chez Solendi, et réalisons des campagnes d'information auprès des services de ressources humaines et des comités d'entreprise. Les salariés peuvent aussi appeler notre service clients ou faire une demande par internet. Nous les recontactons dans les trois jours suivant la demande. Si le prêt peut atteindre, selon la région, un plafond défini réglementairement, c'est l'entreprise qui décide du montant et de la durée du prêt en fonction de l'enveloppe dont elle dispose. Le taux effectif global est fixé à 1,5% hors assurance. L'assurance décès-invalidité est obligatoire dans le cadre du 1 % ogement mais pas l'assurance perte d'emploi. Nous proposons nos services sans frais de dossier et nous négocions avec nos partenaires de suivre cette démarche. Tous les salariés des entreprises assujetties au 1 % logement peuvent bénéficier des prêts du 1 % logement. A condition toutefois que leur taux d'endettement ne dépasse pas le seuil supérieur aux normes admises.

Le département des Hauts-de-Seine propose son Prêt Logement 92 à 0 % (sous conditions de revenus), un prêt cumulable avec le PTZ+ qui peut vous permettre d’obtenir de 20 000 à 50 000 e selon la composition de votre foyer. En province, de nombreuses villes ont également mis en place leur propre prêt à taux zéro. C’est par exemple le cas de Caen ou de Toulouse. Marseille, pour sa part, a choisi de proposer un Chèque premier logement.

Président du cabinet d’analyse économique Acdefi (Aux commandes de l’économie et de la finance). Il répond à Explorimmoneuf sur l'évolution des taux de crédit.

Indicateur Bertrand : Quel bilan tirez-vous de l'année 2006 et quelle est l'actualité de votre société ? Claude Cagol :Notre société a poursuivi le développement de son pôle immobilier résidentiel qui a étendu sa prospection sur de nouveaux secteurs géographiques de l'Ile-de-France et sur des marchés provinciaux facilement accessibles depuis la région capitale. Nous ambitionnons de réaliser en immobilier résidentiel un volume d'affaire supérieur à 150 millions d'euros permettant une production annuelle d'au moins 500 logements en Ile-de-France. Nous souhaitons être à parité entre le pôle logement et l'immobilier d'entreprise pour un volume d'affaires global de 300 à 400 millions d'euros par an. I. B. :Quels sont vos projets résidentiels phares ? En Ilede- France mais également en régions ? C. G. : Nous poursuivons l'aménagement des bords de Seine à Issy-les-Moulineaux où après avoir livré une première résidence d'une cinquantaine de logements face à la Seine nous continuons la reconquête des berges pour y façonner un nouveau quartier isséen. L'un de ces immeubles, que nous réalisons avec le Cabinet Wilmotte, est notamment remarquable par son esthétique contemporaine renouvelée. Il vient d'être couronné dans le cadre des Pyramides qu'organise la Fédération des promoteursconstructeurs par le prix de l'Esthétique Immobilière décerné par un jury régional présidé en Ile-de-France par Monsieur J.P. Beysson, délégué interministériel au développement de l'offre de logements (Didol). Nous venons également de lancer la commercialisation à Deauville d'une importante opération de collectifs et de maisons sur un terrain de plus de 10 hectares permettant d'offrir une qualité architecturale très élaborée sur Les Coteaux de Deauville, face à la mer. Vous me permettrez également de citer l'opération de Boulogne Evidence qui illustre de façon exemplaire la possibilité de restructurer en site ancien un îlot résidentiel. Nous voulons y créer une référence urbaine contemporaine et y favoriser aussi une nouvelle valeur immobilière. I. B. : Quel regard portezvous sur le marché de l'immobilier neuf ? C. G. : L'ensemble de notre profession appelle, je crois, de ses voeux une régulation du marché immobilier pour pouvoir satisfaire la demande de logements structurelle que génère l'aménagement de nos territoires tout en satisfaisant la nécessaire solvabilité des ménages. Les fondamentaux nous appellent à répondre à une demande de création de logements neufs significative à laquelle, comme toujours, nous devrons savoir nous adapter suivant les segments de marché où nous nous situons. Les nouvelles mesures gouvernementales en faveur du logement sont attendues avec impatience. I.B. :Quelles sont les grandes priorités à mettre en place en faveur du logement ? C. G. : En matière de logement, la mixité et le développement durable sont, certainement, des priorités qui vont conditionner notre activité. C'est pourquoi nous avons développé d'une part la recherche d'opération dans des quartiers en renouvellement urbain qui doivent connaître un développement important et d'autre part une démarche de certification Qualiprom pour permettre d'intégrer dans nos processus de production les nouvelles règlementations et exigences notamment en matière environnementales. En tout état de cause, ces tendances lourdes vont continuer à peser sur le prix de revient de toutes les nouvelles réalisations mais nous devons, comme toute la profession, contenir au mieux la hausse de nos coûts de production.

Il n'y a pas que les acteurs du bâtiment qui se préoccupent de l'avenir de la planète. Voilà que les banquiers s'y mettent ! En lançant lors de la dernière journée de l'environnement, un fonds commun de placement “vert", la banque privée Neuflize OBC a marqué sa volonté d'offrir à ses clients conscients de leurs responsabilités de citoyen, un moyen de concilier placements financiers et environnement. Baptisé Noam Planète, ce fonds commun de placement est investi dans des sociétés dont l'activité est tournée vers la protection de l'environnement. Qu'il s'agisse d'entreprises de transports, d'innovations technologiques ou d'énergies propres comme l'éolien, le solaire ou l'hydraulique, ces entreprises travaillent toutes à réduire l'impact de l'activité humaine sur notre planète. Concilier économie et écologie, une utopie ? "Non car un ensemble de facteurs, parmi lesquels l'évolution des réglementations, la raréfaction de certaines énergies, nous conduisent à penser que le respect de l'environnement créera de belles opportunités de croissance" pronostique Dominique Pouliquen, co gérant de Noam Planète.

Saint-Ouen a l'aspect d'une ville très dense dans la continuité parisienne. La création de son écoquartier des Docks devrait lui apporter un appel d'air salutaire, d'autant qu'il comportera un parc de 12 hectares livré en 2013.

Indicateur Bertrand : Limiter l'extension urbaine, densifier le tissu existant, assurer la mixité urbaine, tels sont les enjeux signifiés par la Communauté Urbaine de Bordeaux dans le cadre du PLU. En tant que promoteurs, comment vous positionnez-vous ?

Valable dix ans, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire, même si sa valeur n'est qu'informative. Son objectif : identifier les consommations prévisionnelles des logements neufs. Sa lecture est facilitée par l'utilisation d'une double étiquette : la première pour connaître la consommation d'énergie, la seconde pour connaître l'impact de ces consommations sur l'effet de serre. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance. Il s'agit là d'un grand progrès dans l'information des usagers. En effet, chaque ménage français qui achète un bien immobilier peut désormais mieux mesurer l'impact sur l'effet de serre de ses choix d'énergie et mieux évaluer la facture qu'il devra payer. Le DPE doit être réalisé par un professionnel dont les activités doivent être couvertes par une assurance. En cas de construction d'une maison, c'est au maître d'ouvrage (le particulier) de faire réaliser ce diagnostic, au plus tard au moment de la réception. En cas d'achat sur plan, c'est le promoteur qui doit s'en charger, et le remettre à l'acquéreur, au plus tard au moment de la réception. Attention : chaque diagnostiqueur est libre de fixer les tarifs de ses prestations. Vous avez donc tout intérêt à faire jouer la concurrence ! Comptez en moyenne entre 150 et 200 euros.

Un prêt relais est toujours consenti sur une courte durée : au maximum deux ans. Si Alice et Sylvain obtiennent de leur banque 120 000 € de prêt relais, ils auront donc deux ans au plus pour rembourser cette somme. Et ils ont intérêt à tout mettre en œuvre pour y parvenir et ne pas trop surestimer leur bien, même si c'est parfois tentant. D'autant que le prêt relais n'est pas amortissable. L'avance faite par la banque est remboursée d'un seul coup lorsque le bien est vendu. Autrement dit, le capital ne diminue pas chaque mois comme pour un prêt classique. Les intérêts à payer sont donc plus élevés. Un prêt relais permet toutefois de payer les intérêts de deux manières : soit, vous remboursez les intérêts et la prime d'assurance mensuellement dès la mise en place du prêt et il ne vous restera plus, lorsque vous aurez vendu, que le capital à rembourser ; soit vous payez le capital et les intérêts au moment de la vente. Dans ce cas, vous devrez tout de même payer les primes d'assurances chaque mois. Cette deuxième option revient plus cher car les intérêts non payés portent eux-mêmes intérêt.

Indicateur Bertrand: Comment ont évolué les espaces de vie ces dernières décennies ?

BBC, DPE... la lutte contre les bâtiments énergivores est déclarée. Désormais, les pouvoirs publics nous incitent à privilégier les biens off rant des gages de qualité thermique. Mode d’emploi.

Je suis, avec mon épouse, propriétaire indivis de notre résidence secondaire depuis 8 ans. Nous allons vendre notre bien le mois prochain. Dans quelle mesure la plus-value réalisée serat- elle imposée ? (David D., Arcachon, 33)

Les clés de la réussite : tradition, originalité, brassage. L'opération de la Cité-jardins du Plessis- Robinson s'inscrit dans la continuité du Cœur de ville, redessiné par François Spoerry à partir de 1989. À l'époque,Xavier Bohl était dans son équipe. À la mort de ce dernier, il a créé son propre atelier et conservé la confiance du Plessis. Également urbaniste, Xavier Bohl est l'architecte de cohérence de l'opération. Entretien.

Nous allons très bientôt prendre possession d'un appartement sur plan. Nous entendons parler de livraison et de réception sans bien comprendre la différence, merci de vos précisions. (Paul K.,Dijon, 21)