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"Le Grenelle de l'Environnement conforte notre politique"

De l’évolution des prix à celle des taux de crédit en passant par les nouveaux encadrements législatifs, voici tout ce qu’il faut savoir pour comprendre le marché et bien investir.

Un nouveau quartier sort de terre à la Part-Dieu : Labuire. Un noeud central où seront concentrés les avantages de la ville. À découvrir par les amateurs de bons emplacements.

Cela dit, compte-tenu des marges de manœuvre étroites des banquiers, les taux ont toutes les chances de remonter dans les prochains mois. Mieux vaut donc ne pas trop attendre. D'ailleurs, si vous empruntez maintenant, vous disposez d'une capacité d'emprunt de 17 % supérieure à celle que vous auriez eue si vous aviez contracté un crédit en 2000. Selon les spécialistes, un point de taux en moins se traduit par 8 % de capacité d'emprunt supplémentaire. Reste que la chute spectaculaire du coût du crédit a contribué à la hausse des prix des logements. Résultat, même avec des niveaux historiquement bas, les conditions de crédit ne suffisent plus à rendre solvables les catégories d'emprunteurs les plus modestes. Mais les banquiers, qui ont de l'imagination, ont trouvé la parade : l'allongement des durées d'emprunt. Et la formule remporte un vif succès. Si, en 2002, 58 % des prêts étaient consentis sur quinze ans ou moins, en 2005, ils ne représentent plus que 32 % de la production des banques. Dans le même temps, les crédits sur vingt-cinq ans qui étaient marginaux en 2002 (2 % seulement), accusent une forte progression. On peut même dire que l'envolée de la production est spectaculaire : de 16 % début 2005, elle bondit à 25 % aujourd'hui. Preuve que la solvabilité des ménages est mise à rude épreuve. En revanche, les prêts sur 30 ans ne semblent pas faire recette pour le moment. "Nous ne proposons pas de prêt sur 30 ans, annonce-t-on à la Caisse d'Epargne Ile-de-France, un tel prêt peut avoir des conséquences lourdes pour l'emprunteur". Il n'empêche que beaucoup de banques disposent de la formule. Certaines vont même plus loin. A l'image de l'UCB qui n'hésite pas à proposer un prêt sur... 35 ans ! "Aux Etats-Unis, 95 % des prêts sont sur 30 ans, affirme Christophe Crémer, mais ils ont un avantage sur les formules françaises, ils ne prévoient pas de pénalités en cas de remboursement anticipé. Des pénalités de remboursement anticipé qui peuvent atteindre 3 % du capital restant dû". Or, la majorité des prêts de longue durée sont remboursés par anticipation, généralement parce que les emprunteurs changent de logement pour avoir plus grand. De fait, pour les banquiers, il ne faut pas se focaliser sur des prêts qui, de toute façon, n'ont pas vocation à être remboursés sur de très longues durées. Selon eux, la durée de vie moyenne d'un crédit ne dépasse pas 8 ans.

Montpellier montre toujours l’exemple. Ici peut-être plus qu’ailleurs, les architectes et les promoteurs construisent une trame urbaine qui métamorphose la ville et lui confère une réputation renouvelée au gré des opérations.

A l'occasion d'une table ronde organisée par l'Indicateur Bertrand, sept professionnels de la promotion immobilière nous décryptent les tendances du marché. Entre l'ajustement des prix, la baisse des taux, le dispositif Scellier et le doublement du prêt à taux zéro, le neuf est plus que jamais attractif.

"Nous allons retrouver sur le marché des secundo-accédants"

De la taille de la Suisse et aussi peuplée que le Danemark, la région Rhône-Alpes est formée d'une mosaïque de marchés. Les alentours de Chambéry, d'Aix-les-Bains et d'Annecy attirent des acquéreurs de la moitié nord et sont promis à un bel avenir. La Drôme garde des prix compétitifs ; Valence, lancée dans la requalification de ses fau- bourgs, a construit 3 000 logements en trois ans et concocte la réhabilitation de la caserne de Latour-Maubourg en quartier d'avantgarde. A la suite de l'approbation de son PLU, Grenoble attire les groupes nationaux de promotion : la Fédération des promoteursconstructeurs (FPC) locale est ainsi passée de 10 à 25 membres. Revers de la médaille, "les prix de vente subissent une flambée affolante alors que les propriétaires fonciers se retrouvent avec des pactoles incroyables", martèle Bernard Nucci, le président de la FPC des Alpes (voir encadré).Pour produire un logement à moins de 3 000 r/m2 sur une parcelle privée,nous devons acquérir le foncier entre 200 et 260 r/m2 Shon, mais tous les projets signés montent jusqu'à 500/700 r/m2 Shon. En conséquence, les seules opérations abordables pour les acquéreurs sont gérées par les Sem grenobloises sur des terrains publics." Les meilleurs taux d'écoulement ? Sur la Zac Teisseire, une zone Anru où les prix de sortie sont de l'ordre de 2 500 e/m2 en TVA à 5,5 %. L'avenir se jouera-t-il sur ce type de quartier d'autant qu'une trentaine de communes rhône-alpines ont posé leur candidature pour bénéficier du programme national de renouvellement urbain ?

Dans tous les cas, bénéficier de la réduction d’impôt Pinel suppose de prendre en compte les plafonds de ressources de vos locataires.

Des problèmes liés à la construction de notre maison vont vous amener à faire appel à l'assurance dommages-ouvrage. Dans quels délais serons-nous indemnisés ? (Évelyne T., Strasbourg, 67)

"Créer un éco-quartier mixte de plus de 3 000 logements"

Le programme Mille Arbres et l’un des 22 projets retenus dans le cadre du concours "Réinventer Paris". Un programme mixte, inédit, qui modifiera d’ici quelques années notre perception du périphérique.

S’ils ont grimpé ces derniers mois, les taux de crédit restent encore attractifs. Mais les experts tablent sur leur hausse progressive en 2009... C’est donc le moment de concrétiser votre projet.

La gamme Envirolia présente également de nombreuses options : panneaux solaires pour chauffer l’eau sanitaire ou système de récupération des eaux de pluie. Quel que soit le modèle, l’ossature bois assure une grande isolation thermique protégeant tout aussi bien de la chaleur que de la fraîcheur. Le bois est en moyenne 15 fois plus isolant que le béton et garantit de réaliser ainsi d'importantes économies de chauffage. Par ailleurs, il absorbe et rejette naturellement l’humidité. Cette capacité de régulation procure une sensation de bien-être, été comme hiver. Enfin, vous serez surpris par l’absence de résonance, comme si les bruits étaient absorbés. Le bois permet en effet une très bonne isolation phonique et atténue également les bruits aériens en provenance de l'extérieur.

Indicateur Bertrand : La Fédération nationale de l’Immobilier (FNAIM) annonce la baisse des prix de l’immobilier ancien de 2,9 % au 3e trimestre. Vous attendiez- vous à ce repli ? Henry Buzy-Cazaux : Oui, parce que nos données mensuelles avaient fait état d’une baisse des prix en juillet et en août, confirmée en septembre. Ce repli est maintenant clairement avéré, alors qu’il se montrait plutôt erratique au cours du 1er semestre. Nous savions depuis longtemps que le niveau des prix était en décalage par rapport à la solvabilité des ménages, et qu’il aurait pour effet de tempérer les augmentations et d’infléchir le marché à la baisse. C’est un phénomène normal de fin de cycle. Par contre, nous ne nous attendions pas au resserrement du crédit. En mai et juin, nous avons constaté un revirement des banques, dont l’attitude a été beaucoup plus restrictive dans la distribution des prêts. Cela a eu pour conséquence de redresser l’activité immobilière à partir d’une moindre fréquentation des agences et de “casse” – pour emprunter une expression de négociateur, c’est-à-dire de ventes qui n’aboutissent pas, faute d’obtention de financement. I.B. : Sur quels segments se situe particulièrement la “casse” ? Sur les grands logements et les maisons, dirait-on ? H.B.-C. : Il est délicat de tenir un discours unique à ce sujet, car des disparités régionales apparaissent. Mais nul ne peut nier que la réticence des banques se manifeste surtout par rapport au financement des opérations les plus onéreuses, à hauteur de 450 000 à 500 000 euros. Par conséquent, les appartements des grandes villes, comme Paris, et les maisons sont les plus concernés. I.B. : Vos adhérents ont-ils des clients qui rencontrent des problèmes avec leurs prêts-relais ? H.B.-C. : Ce phénomène est beaucoup moins répandu dans les agences immobilières que sur le marché de particulier à particulier, car l’agent immobilier a pour mission de trouver le prix d’équilibre de la vente. Vis-à-vis du vendeur, ce rôle est didactique, d’autant que les négociations deviennent plus âpres à mesure que le marché se durcit. L’agent immobilier a pour métier, et il le fait très bien, d’inciter les vendeurs à la modération. En professionnel du flux, il ne peut pas se payer le luxe de garder trop longtemps un bien en vitrine – si celui-ci n’est pas vendu au bout de 18 mois, c’est souvent en raison de son prix. Les produits anciens se situent dans la partie dense du patrimoine, centre-ville ou proche périphérie, et n’ont pas de gros défauts rédhibitoires. I.B. : Quel niveau de remise peut espérer l’acquéreur ? H.B.-C. : Tout dépend si, à l’origine, le prix a été ou non fixé à sa juste valeur. Un bien mal évalué et présenté depuis 6, 8 ou 9 mois, pourrait ainsi subir une décote de 10 à 15 %. Ce cas de figure n’est pas rare. Quand le mandat a été bien pris, mais avec des visites insuffisantes, le prix peut être corrigé de 2 à 3 % au bout de trois mois. I.B. : Pensez-vous que cela ira plus loin ? H.B.-C. : Si les banques n’étaient plus au rendez-vous, l’économie serait bloquée, dont le marché immobilier en premier lieu. Nous vivons une période tellement folle que nous n’excluons pas cette sombre hypothèse. Mais ce scénario peut être évité à l’aide d’outils, comme la baisse des taux d’intérêt et les mesures en faveur de l’accession sociale, par exemple. Je pense que nous finirons l’année avec une baisse des prix de 5 à 6 %, qui pourrait se prolonger au même niveau en 2009. Cela induit une fourchette large de 10 à 15 % sur 18 mois, puisque le 1er semestre n’a pas enregistré de baisse. Cette érosion en pente douce pourrait permettre la resolvabilisation des acquéreurs. I.B. : Comment les agences immobilières résistent-elles dans cette conjoncture ? H.B.-C. : Les agences, comme les études notariales et les promoteurs, vont être touchées. Mais cela ne fait que 3 à 4 mois que leur activité est affectée, alors que leur capacité de résistance joue sur plusieurs mois, notamment en ajustant la variable de l’emploi. En général, la profession, et non les adhérents de la FNAIM, ont recours à 70 % d’agents commerciaux. Les agences ont également la possibilité de réduire leurs investissements, tels que la publicité et la formation. La FNAIM va d’ailleurs mettre en place une cellule, dans le but d’aider ses adhérents à choisir les meilleures solutions. I.B. : Malgré tout, l’immobilier reste-t-il un bon investissement ? H.B.-C. : Plusieurs de nos adhérents sont consultés par des clients paniqués, qui veulent convertir en immobilier leurs liquidités ou leur portefeuille d’actions. Ceci prouve bien que, quelles que soient les circonstances, il existe toujours un fond de confiance envers la pierre. L’immobilier est et restera un marché soustendu par le besoin. Une famille aura toujours l’obligation de se loger, de s’agrandir… Un tel investissement rime avec plus-value, la seule condition étant de garder le bien au-delà de 6, 7, voire 12 ans. Et s’il s’agit d’une résidence principale, cette plus-value n’est pas imposable. L’immobilier demeure le moyen sûr d’asseoir sa situation financière.

Si le promoteur/constructeur venait à ne pas remplir ses obligations (comme terminer le chantier à la date et au coût prévus), deux garanties entreraient alors en jeu pour protéger l'acquéreur. D'abord, la garantie de remboursement, qui permet à l'acheteur de récupérer intégralement les sommes déjà versées, en cas d'annulation de la vente ou d'abandon du programme. Quand le top départ des travaux est donné, la garantie d'achèvement entre alors en scène.

Douze communes du Val-de-Marne sont entrées dans le feu de l'action de l'opération d'intérêt national Orly-Rungis-Seine Amont (Orsa). Ce sont Ablonsur-Seine, Alfortville, Chevilly-Larue, Choisyle-Roi, Ivry-sur-Seine, Orly, Rungis, Thiais, Valenton, Villeneuve-le-Roi, Villeneuve-Saint-Georges et Vitry-sur-Seine. Ce grand projet d'aménagement concerne 350 000 habitants, 160 000 emplois, 70 km2 et devrait doubler le rythme de construction à 3 000 logements par an. En octobre, l'Epa (Établissement public d'aménagement) a signé une convention de partenariat opérationnel avec Réseau ferré de France et la SNCF, portant sur une cinquantaine d'hectares ferroviaires avec l'objectif de libérer des emprises mutables.