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Vivrélec, Qualitel, Promotelec, Habitat et Environnement, Haute Qualité Environnementale ? Difficile de s'y retrouver dans la jungle des appellations mystérieuses et de savoir ce qu'elles recouvrent exactement. Disons pour commencer que les promoteurs sont de plus en plus nombreux à faire certifier la qualité de leurs programmes ou de certains aspects, comme l'installation électrique par exemple, par des organismes indépendants qui attribuent leur label en fonction de certains critères.

En France, les communes en zone de ville nouvelle abandonnent certaines compétences (de développement, comme la construction de crèches, d'écoles, d'infrastructures sportives, etc. ou techniques tels que le traitement des eaux usées et des ordures ménagères) à des syndicats d'agglomérations nouvelles (SAN).

"Il faudrait construire des villes à la campagne. L'air y est plus sain". Politiques, aménageurs et promoteurs ont pris Alphonse Allais au mot. Illustration le long de l'A4, entre Bussy Saint-Georges, sur le secteur 3 de la ville nouvelle de Marne-la-Vallée, et Val d'Europe, secteur 4.

Sortie suivante : Val d'Europe. Un détail frappe dès l'entrée sur les terres du secteur 4 de Marne-la-Vallée. Ici, l'aménagement de la nature a précédé la construction des logements. À 35 minutes de Paris, la campagne est sur le pas de la porte.

J'ai acquis un logement dont la surface mentionnée à l'acte de vente est inférieure à la surface réelle. Quels sont mes droits ? (Maurice M., Drancy, 93)

De nos jours, emprunter à 100 % ne signifie pas un taux forcément plus élevé qu'en cas d'apport. Au CIC par exemple, le prêt "première habitation" peut être souscrit sur 30 ans et représenter jusqu'à 110 % du prix de l'opération. Réservé aux moins de 35 ans, ce prêt à taux fixe les dix premières années passe à taux révisable les 20 années suivantes. Il est toutefois possible de revenir à taux fixe à tout moment. Le taux fixe des dix premières années se situe à 3,40 %.

Nous souhaiterions supprimer le poste de concierge dans notre copropriété. Cela est-il possible bien que notre règlement de copropriété en prévoie l'existence ? (Jacques R., Boulogne, 92)

Mon fils a reçu par donation nue propriété de la maison que j'occupe et dont j'ai l'usufruit. souhaite vendre la nue propriété à sa sœur. Va-t-il être imposé sur la plus-value ? (Danielle D., Marly-le-Roi, 78)

Fini donc le temps où n'avoir pas un sou en poche était plutôt mal vu des banquiers. Certes, les établissements financiers continuent de réserver leurs meilleures conditions à ceux qui ont fait l'effort d'épargner. Mais elles ont bien compris qu'en proposant des prêts à 100 ou 110 %, elles pouvaient s'accaparer de nouvelles parts de marché. D'ailleurs, même si elles restent parfois discrètes, toutes les banques proposent des crédits à 100 %. "Il y a dix ans, prêter à 100 % était exceptionnel et le fait de banques spécialisées comme le Crédit Foncier ou le Crédit Immobilier de France, explique Philippe Taboret de Cafpi, aujourd'hui, je ne connais pas de banques qui ne proposent un tel produit". Autrement dit, les grandes banques de dépôt se sont aussi positionnées sur ce créneau, qu'il s'agisse de la BNP-Paribas, de LCL (Le Crédit Lyonnais), du CIC, de la Société Générale, des Caisses d'Epargne, du Crédit Agricole ou encore du Crédit Mutuel... Restent des stratégies différentes. "Toutes les banques n'ont pas la même approche, poursuit Philippe Taboret de Cafpi, certaines ont une approche plutôt sociale, d'autres cherchent à capter une clientèle à fort potentiel de revenus". N'empêche que la prudence est de mise en la matière. Car il ne faut pas se voiler la face, ces formules coûtent cher. Plus le capital emprunté est important, plus la durée de remboursement est longue et plus le coût du crédit est élevé ! A titre d'exemple, si vous empruntez 200 000 € à 3,85 % sur 25 ans, vous rembourserez 1 039 € par mois. Le coût de votre crédit s'élèvera à 111 750 €. Sur 30 ans, votre échéance se montera à 938 € mais votre crédit vous coûtera 137 540 €. En revanche, si vous disposez de 40 000 € d'apport et que vous n'empruntez que 160 000 € sur 25 ans, votre mensualité ne sera plus que de 831 € et vous économiserez 22 350 € sur le coût de votre crédit ; sur 30 ans, votre mensualité s'élèvera à 750 € mais vous devrez débourser pas moins de 27 500 € supplémentaires par rapport à un crédit sur 25 ans. Certes, en empruntant sur une longue période, vous adoucissez vos mensualités et vous restez dans des limites d'endettement supportables. Mais ne perdez pas de vue qu'une telle option est forcément risquée, l'amortissement ne s'effectuant que très lentement. Or, sur 25 ou 30 ans, bien des événements peuvent se produire au sein d'une famille (maladie, divorce, chômage...) et conduire à la vente du bien. Qui sait alors si vous ne perdrez pas d'argent. D'autant que le marché immobilier peut se retourner et rendre la vente plus difficile... Des inquiétudes qui apparaissent dans une récente étude de l'Anil, réalisée en partenariat avec l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat.

En fonction de votre budget, vous partez "en chasse" avec une idée précise de l'endroit où vous souhaitez vivre et du type de logement que vous recherchez, appartement ou maison, nombre de pièces, etc. Mais dans un même secteur et pour des logements de même catégorie en surface et situation, les prix peuvent considérablement varier selon que vous optez pour le neuf ou l'ancien. A ne considérer que le prix moyen au mètre carré, en effet, l'addition augmentera de 20 % en moyenne si vous jetez votre dévolu sur un bien neuf.

Plus cher à l'achat que l'ancien, l'immobilier neuf s'avère une bonne affaire sur la durée. Explications.

"Je ne suis pas bricoleuse et j'avais envie d'un logement sans soucis, sans travaux, où je me sente en sécurité y compris par rapport aux installations électriques, à la chaudière, etc."explique Julie, qui a emménagé cette année dans son 2-pièces flambant neuf, dans une résidence de Neuilly-Plaisance signée Coprim. Le promoteur lui a livré un appartement "prêt à vivre", dans lequel elle a pu choisir la couleur du revêtement mural et celle de la moquette dans la chambre, et surtout, qui répond aux critères actuels de confort et de qualité.

Quoi qu'il en soit, les formules aujourd'hui proposées sur le marché visent plus précisément deux clientèles. Tout d'abord les investisseurs qui ont bien souvent, compte-tenu du niveau des taux, intérêt à emprunter à 100 % plutôt qu'à se démunir de leur trésorerie, d'autant que les intérêts d'emprunt sont déductibles du revenu foncier, générant ainsi une économie d'impôt. Ensuite, les célibataires en début d'activité et les jeunes couples. "Les banques ne font plus une obsession de l'apport personnel, explique un courtier en crédit, elles regardent l'âge, les revenus et le potentiel d'évolution". Il est vrai qu'en accordant un prêt immobilier, elles obtiennent généralement la domiciliation des revenus et, par ce biais, la vente de nombreux services, qu'il s'agisse de cartes de crédit, d'assurances ou de placements financiers. En cette période de concurrence féroce, c'est conquérir des parts de marché qui compte. Les jeunes diplômés autour de 28/30 ans sont évidemment les plus courtisés. Mais pas seulement. Les moins de 35 ans à revenus modestes mais stables sont également les bienvenus. "Les banques n'analysent plus les dossiers en fonction du risque hypothécaire comme auparavant, c'est-à-dire du potentiel de revente du bien en cas de difficultés de remboursement, mais en mesurant la capacité de remboursement de l'acquéreur, précise Philippe Taboret, les banques préfèrent un client de qualité qui emprunte à 100 % qu'un client moyen qui a besoin d'un financement à 80 %". Dans le premier cas, le taux peut d'ailleurs être plus intéressant que dans le second.

J'ai signé un compromis de vente. Le vendeur pouvait-il me demander de lui verser une somme d'argent ? (Dominique K., Limay, 78)

Première sortie après Bussy sur l'A4 : Montévrain, un village au charme typiquement briard à la charnière de Bussy Saint-Georges et de Val d'Europe. Desservie par la gare RER de Serris-Montévrain, la commune a classé 120 hectares d'espaces verts non constructibles et conserve un caractère champêtre et reposant. Avec 4 200 habitants recensés en 2002, elle bénéficie néanmoins du développement de la ville nouvelle et construit deux zones d'aménagement concerté au nord, où sont développés des logements, des espaces verts et des activités diversifiées. Le quartier des Frênes abrite deux programmes, 25 maisons dans le Hameau des Frênes par les Domaines de Charme et 38 maisons de 6 et 7-pièces allée des Bosquets, baptisées les Cottages du Bois et construites par Financière Rive Gauche.

Si vous n'avez pas eu la chance d'hériter ou d'épargner suffisamment, peut-être pouvez-vous bénéficier d'un prêt à 0 %, d'un prêt 1 % logement ou d'un prêt épargne logement. Les uns et les autres sont admis dans la constitution de l'apport personnel et vous permettent d'emprunter moins à la banque et dans des conditions souvent plus favorables. D'où une économie sur le coût de votre crédit. Il faut, en effet, se rendre à l'évidence : même si les banques ne font plus beaucoup de différence entre les emprunteurs munis ou non d'un apport, elles réservent tout de même leurs meilleures conditions aux dossiers les moins risqués. Si vous achetez votre résidence principale et que vos revenus ne dépassent pas certains plafonds, vous pouvez par exemple obtenir un prêt à 0 % dont le montant variera selon votre situation familiale et votre localisation de 11 000 à 32 500 € dans le neuf ou de 8 250 à 21 200 € dans l'ancien. Même chose avec le 1 % logement qui vous permet d'emprunter de 11 200 à 17 600 € au taux de 1,5 % sur une durée 5 à 15 ans. Il faut toutefois que vous soyez salarié d'une entreprise d'au moins 10 salariés versant sa participation au 1 % logement. Ce prêt n'est cependant pas automatique et dépend des fonds dont dispose l'entreprise. Quant aux prêts de l'épargne logement, leurs taux sont moins intéressants - ils dépendent de la date de souscription - mais ils sont également pris en compte dans la composition de l'apport personnel. Et si votre plan n'est pas arrivé à terme, vous pourrez peut-être emprunter tout de même. Renseignez-vous auprès de votre banquier.

Avant, c'était simple, on empruntait à taux fixe et mensualités constantes, sans pouvoir modifier quoi que ce soit à son crédit. Aujourd'hui, vous avez le choix entre taux fixe et taux révisable, entre mensualités constantes et modulables, entre durée classique ou très longue... Autant d'éléments qui penchent en faveur de l'achat. Face à la flambée des prix de l'immobilier, de telles souplesses tendent à rendre solvables des prétendants à l'accession qui ne l'étaient pas. Mais elles répondent aussi à une évolution des modes de vie. Même si le désir d'accession à la propriété demeure très présent, les Français ne sont plus prêts, comme leurs parents dans le passé, à se priver leur vie durant pour posséder un toit. De ce point de vue, l'allongement de la durée des crédits immobiliers à 25 ou 30 ans, rendu possible grâce au niveau des taux, constitue indéniablement un bouleversement en matière de financement. Alors que la durée moyenne d'un crédit classique n'était, selon l'Anil que de 15 ans et demi en 1998, elle atteignait pratiquement 19 ans en 2002.