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"Des revenus pour la retraite"

La bonne température, 365 jours par an, ni trop froid en hiver, ni trop chaud en été, sans courant d'air : on pourrait définir de la sorte le confort thermique. Or, avant 1974, il n'existait aucune obligation d'isoler son logement. Autant dire que ceux construits avant cette date sont souvent des “cancres” en la matière. Depuis, la réglementation n'a cessé d'évoluer, offrant un confort thermique toujours meilleur dans le neuf.

Le nombre de logements autorisés et mis en chantier a nettement augmenté cet été. Une embellie encourageante.

Indicateur Bertrand : Que pensez- vous du marché immobilier en ce début d’année ? Pensez-vous que nous sommes face à une crise ? Christophe Crémer : Selon les sources, le marché devrait connaître une très légère hausse ou une très légère baisse. Pour ma part, je pense que l’on sera dans une marge faiblement négative. Certaines zones restent très dynamiques. Notamment dans Paris où des quartiers comme la République fonctionnent encore très bien. Même chose à Levallois-Perret. Mais, il ne faut pas se voiler la face, dans l’ensemble, l’activité a fortement ralenti. On savait bien que l’immobilier ne pourrait pas monter indéfiniment à ce rythme là. D’ailleurs, pourquoi les prix continueraient-ils à grimper en France alors que l’immobilier baisse partout dans le monde ? Aux Etats- Unis, en Angleterre, en Espagne… partout le marché s’essouffle parce que les prix ont flambé. Aux Etats-Unis, c’est une véritable crise due au marché qui a été très spéculatif : 28 % des acquéreurs étaient des spéculateurs. En France, le contexte est différent. Le marché n’est pas en crise. La demande n’est pas, non plus, spéculative puisqu’elle émane d’acquéreurs qui cherchent tout simplement à se loger et à assurer leur avenir et leur retraite. Ils sont seulement freinés dans leur projet d’achat par les prix de l’immobilier et la montée très rapide des taux d’intérêt des crédits immobiliers. Mais, les pouvoirs publics ont pris des mesures qui devraient quelque peu les rassurer. Ne serait-ce qu’avec la déductibilité des intérêts d’emprunt. L’ennui, c’est que pour l’instant, la plupart des acquéreurs que nous recevons, ne savent même pas qu’ils peuvent bénéficier de cette déductibilité. I. B. : 2007 a été une année de forte hausse des taux de crédit. Que pronostiquez-vous pour l’année 2008 ? C.C. :Au début de l’année 2006, les taux étaient à 3,20 % et aujourd’hui ils démarrent à 4,70 % sur 15 ans. En deux ans, la remontée a été spectaculaire puisque de 1,50 point et rien que sur 2007, les taux ont bondi de 0,90 point. Personne ne peut nier que c’est une évolution importante. On peut dire que 2007 a été l’année de la fin des taux bas. Mais je pense qu’ils ne vont plus beaucoup monter. Pour ce qui concerne les taux fixes, l’OAT 10 ans a subi peu de hausse ces dernières semaines. Aujourd’hui, il est à 4,25 % et les taux de crédit proposés aux particuliers démarrent autour de 4,70 % sur 15 ans. L’écart est largement supérieur à la normale. Les banques auraient même dû baisser un peu leurs taux, mais cela n’est pas le cas. Elles sont en train de restaurer leurs marges, d’autant que leurs coûts de refinancement ont augmenté. Même les grandes banques de dépôt empruntent entre 0,25 et 0,30 point de plus qu’en juin. La crise des subprimes est passée par-là. Pour autant, je pense que la hausse ne devrait pas dépasser 0,15 point sur l’ensemble de l’année 2008. Ce qui n’aura pas de réel impact sur la solvabilité des acquéreurs. Quant aux taux révisables, il y a fort à parier que la Banque centrale européenne (BCE) n’augmente pas son taux directeur. Certes, il y a une tendance inflationniste à l’échelon européen, mais les indicateurs économiques sont loin d’être excellents. Il n’empêche que les acquéreurs et notamment les investisseurs qui ont pris des taux révisables ces dernières années, s’en mordent les doigts. Car la révision annuelle du taux de crédit sur l’Euribor fait souvent grimper le taux audelà d’un taux fixe. A titre d’exemple, si l’on applique une révision de taux aujourd’hui alors que l’Euribor est à 4,65 %, et que l’on y ajoute la marge de la banque, en moyenne de 1,20 point, le taux du crédit passe à 5,85 %. Bien plus qu’un taux fixe à 4,70 ou 4,80 % aujourd’hui. Quelqu’un qui a pris un taux révisable récemment a intérêt à le convertir en taux fixe. I. B. : Bien que les banquiers s’en défendent,constatez-vous un durcissement des conditions d’octroi des crédits ? C. C. : Nous sommes dans un environnement différent et il sera sûrement plus difficile d’obtenir un crédit en 2008. DR Nous le ressentons déjà. Notre taux de refus est passé entre juillet et aujourd’hui de 3 à 8 %. J’ai l’exemple d’un couple dont les deux membres travaillent et qui ont des revenus élevés. Pour acheter leur appartement, ils s’endettaient à hauteur de 21 %. La banque a refusé le crédit parce que l’épouse était en période d’essai. Les cas se multiplient. Un autre dossier a été refusé alors que l’endettement était de 32 % parce que la banque a considéré, en épluchant les relevés de compte du candidat emprunteur, qu’il faisait trop de retraits d’argent auprès d’un casino, supposant qu’il était joueur. Cela illustre combien tous les détails d’un dossier sont importants. I. B. : L’allongement des durées des prêts se poursuit-il ? C. C. : Pour la première fois, au 4e trimestre 2007, la courbe des prêts à 30 ans et plus a baissé par rapport au trimestre précédent. Pour un banquier, un prêt à 30 ans est généralement associé à un jeune couple qui n’a pas d’apport et peu d’expérience professionnelle. Ce qui devient un handicap. Et si l’emprunteur n’a même pas de quoi payer les frais d’acquisition, il ne sera pas vu d’un bon oeil par le banquier, contrairement aux années précédentes où les établissements de crédit prêtaient jusqu’à 110 %. Les banques n’ont pas durci leurs conditions, elles appliquent plus rigoureusement leurs critères.

Baromètre Explorimmo février 2013 : Pour quelle raison principale préférez-vous acheter/louer un logement neuf ?

“Nous voulons favoriser la mixité sociale”

Un bon exploitant est l’autre condition nécessaire et indispensable à la réussite d’un investissement à la montagne. Sur le marché, deux types d’exploitants cohabitent : les promoteurs-exploitants et les exploitants extérieurs. Comme vous, les premiers ont intérêt à ce que le bien vieillisse correctement, sinon, cela pourrait leur coûter cher. “Avant de signer avec un exploitant, il faut toujours vérifier ses références. Car c’est lui qui va gérer le bien sur le long terme”, recommande Pascale Jallet, déléguée générale du syndicat national des résidences de tourisme (voir encadré ci-contre). S’il a par exemple mauvaise presse, méfiance. Autre point à surveiller : la diversification de son parc d’appartements. En gérant à la fois des appartements à la mer et à la montagne, il limite les risques de vacance locative en cas d’hiver sans neige ou d’été pluvieux. Ce qui ne manquerait pas de peser sur la rentabilité locative de votre bien. En résidence de tourisme, la rentabilité varie en fonction de la localisation du bien, du marché locatif local, de la formule de rémunération proposée par l’exploitant et de l’occupation ou pas de l’appartement par l’investisseur. La rentabilité, autrement dit, le rapport entre le prix d’achat du bien et les revenus tirés de la location, sera d’autant plus faible que le bien acquis est cher à l’achat. Investir dans une station huppée ou branchée ne vous rapportera donc pas grand-chose. Dans ce cas, misez plutôt sur la plus-value à la revente. Selon les sources, la rentabilité locative en RT oscille entre 1,8 % et 4 % par an. Dans le bail, l’exploitant s’engage donc à vous verser un loyer annuel garanti compris entre 1,8 % et 4 % du montant de l’investissement. Si vous renoncez à l’occupation ponctuelle de votre logement, vous augmentez de fait la rentabilité. Sachez toutefois que les règles du jeu évoluent vers des loyers “variables”. Lors du renouvellement d’un bail, Pierre & Vacances peut proposer une formule “fixe + variable”. L’investisseur se voit garanti un loyer minimum assorti d’une partie variable proportionnelle au taux d’occupation de son logement. “Pour répondre à une demande de la clientèle étrangère”, affirmet- on dans le groupe. Faites-vous bien préciser les règles du jeu dès le départ car vous vous engagez pour 9 ans minimum. Sachez qu’aujourd’hui, la durée minimale des baux proposés est à la hausse. On parle plus souvent de 11 voire 22 ans.

Nous allons acheter un logement ancien avec mon épouse afin d'en faire notre résidence principale. Pouvons-nous chacun bénéficier d'un prêt 1 % logement ? (Bernard D., Noisy-le-Sec, 93)

Maître Humbert : Le doublement du prêt à 0% est une excellente mesure. Mais, il ne semble pas qu'il faille distinguer le neuf de l'ancien. Économiquement et financièrement, on comprend bien la logique qui a présidé à ce choix. Sur le plan financier, le prêt à 0% coûte très cher. Sur le plan économique, le neuf paraît créer davantage d'emplois. Pour autant, il est évident que les primo-accédants se dirigent naturellement et massivement vers l'ancien parce qu'il est plus accessible en termes de prix.

Indicateur Bertrand :Quelles sont selon vous les raisons de l'engouement des Français pour la maison individuelle ? Christian-Louis Victor : Il s'agit d'un attachement séculaire, dû à nos origines rurales. Malgré l'évolution sociologique que l'on peut constater aujourd'hui des comportements et des modes de consommation, nos origines sont là, qui nous font aspirer à vivre dans un environnement que nous maîtrisons. La maison est à la fois un espace partagé et des espaces séparés. C'est l'une des rares formes d'habitat qui permette d'obtenir cette distanciation par rapport à l'environnement et ce rapprochement par rapport à la famille et à ceux qui y vivent. La maison se situe au carrefour du besoin et du désir : le besoin de se loger et le désir de pouvoir, dans une certaine mesure, façonner soi-même son foyer. Un autre aspect important est l'évolution de l'offre financière et des garanties qui y sont liées. Le viager hypothécaire, l'hypothèque rechargeable, font de la maison le "coffre fort" des Français. Lorsque la maison est bien réalisée et bien située, elle leur permet une capacité d'endettement pratiquement infinie. I.B. :Quelles mesures doivent être prises pour favoriser l'accession à la propriété des primo-accédants ? C.-L.V. : Il ne faut pas forcément sortir plus de lois. Nous sommes passés d'environ 300 000 à 450 000 logements mis en chantier, dans le même cadre législatif, en disposant des mêmes outils : nous ne demandons donc pas forcément de nouveaux outils. Le prêt à taux zéro, qui a été sauvé il y a quelques mois, est par exemple un excellent outil pour les primo-accédants, d'autant que certaines municipalités et autres collectivités locales, le doublent. La difficulté majeure reste le coût du foncier par rapport au coût global de l'opération et à la capacité d'endettement, notamment des primo-accédants. Les chantiers ouverts par Jean-Louis Borloo, avec la maison à 100 000 e et l'achat en deux temps de la maison et du terrain, constituent d'excellentes pistes. Si cet achat en deux temps se stabilise juridiquement, ce sera un bon moyen de favoriser l'accession à la propriété des ménages les plus modestes. Au milieu des années 90, nous avions une majorité de jeunes ménages primo-accédants parmi les acquéreurs de maisons individuelles. On constate aujourd'hui une décélération au bénéfice de ceux qui ont un apport personnel dû à la revente d'un bien. Il faut retrouver un équilibre pour que l'accession à la propriété de sa maison joue pleinement son rôle d'ascenseur social. I.B. :Quel bilan tirez-vous des chiffres de l'année 2006 ? C.-L.V. : La maison individuelle se porte bien. Nous assistons à un atterrissage sur la cime des arbres, le marché se stabilisant à un très haut niveau. Le nombre de ventes enregistre un léger recul, de l'ordre de 1 % en 2006, qui correspond vraiment à un rééquilibrage, après dix années de forte croissance. D'ailleurs, si nous avions dû continuer à soutenir le rythme élevé de ces dix dernières années, nous aurions eu à affronter des problèmes de main d'oeuvre et d'approvisionnement. Quant à l'évolution des prix, on peut dire qu'en tenant compte de l'évolution des surfaces et des prestations – toujours plus importantes – le prix des maisons enregistre plutôt un décalage négatif. Par rapport aux prix du collectif, le coût du foncier a en effet moins d'impact, car il est beaucoup plus élevé en centre-ville qu'en périphérie. I.B. :On observe des évolutions régionales contrastées. Comment les expliquez-vous ? C.-L.V. : Le littoral ouest enregistre effectivement une baisse des ventes, de même que l'Est de la France. Il faut souligner que tout le littoral ouest a tracté pendant dix ans vers le point le plus haut le marché de la maison. Certains secteurs restent d'ailleurs toujours aussi dynamiques, comme celui de l'agglomération nantaise. Quant à la baisse globale de la région Ouest, elle illustre le phénomène de rééquilibrage que connaît le marché. A l'inverse, on note que la région Nord-Picardie, qui a connu quelques difficultés, enregistre aujourd'hui une indéniable reprise d'activité. Son positionnement géographique lui permet de profiter de l'espace européen et les nouvelles implantations d'entreprises et d'activités, soutenues par les pouvoirs publics, font revenir des habitants dans cette région à forte identité culturelle. Le développement du logement devrait donc s'y pérenniser. I.B. : Quelles sont les grandes orientations à suivre pour les constructeurs en 2007 ? C.-L.V. : Compte tenu de la demande qui reste très forte et de la stabilisation du marché, les constructeurs de maisons individuelles doivent proposer des maisons de qualité, mais qui restent à des prix abordables. Nous avons de nouveaux défis à relever autour de quatre enjeux qui sont fondamentaux pour toute la profession : construire des maisons sociales, à prix abordable ; développer les maisons de ville en optimisant la disponibilité foncière ; réaliser des maisons performantes, en utilisant des matériaux et des procédés de construction innovants et enfin généraliser la maison écologique, économe en énergie. Ce sont, fort logiquement, les thèmes retenus pour le prochain Challenge des maisons innovantes 2007.

“L’atout d’un grand logement neuf, c’est qu’il peut être conçu sur mesure”

Cela fait près de quarante ans que la réglementation thermique a été mise en oeuvre en France. De 1974 à 2013, histoire d’une lutte contre le gaspillage et pour la préservation de la planète.

Alors que la famille Kaufmann est devenue l'un des leaders européens des systèmes-bois, Hermann, lui, a voué sa carrière à concilier architecture et écologie. Spécialiste de l'habitat passif, c'est-à-dire ne consommant que 40 à 0 % de combustibles fossiles, il explore aussi la construction productrice de kilowatts dite "à énergie positive". "L'architecte joue un rôle dans la société en tant que médiateur de la culture architecturale et combattant pour l'amélioration de l'environnement", déclarait-il dans un film que lui a consacré l'Epamsa, l'aménageur des Yvelines qui organise le Global Award. Ce chasseur de CO2 a ainsi construit d'étonnants projets contemporains en bois blond sur les vallons du Vorarlberg : maisons individuelles, habitat collectif, bureaux, pont couvert de Gaissau, centrale biomasse de Lech, supermarché de Dornbirn, centrevillede Ludesch… En ce moment, l'architecte travaille sur un hôtel 5 étoiles, un immeuble passif de 80 appartements au Tyrol et un autre en bois en Autriche du nord. Une architecture rare à découvrir le 3 mars à la cité du patrimoine et de l'architecture, où Hermann Kaufmann présentera l'esquisse de son projet de Chanteloup.

Ces 20 dernières années, plus de 8 000 logements ont vu le jour sur Bussy Saint-Georges, sur le secteur 3 de Marne-la-Vallée. Certains se trouvent dans l'enceinte même d'un superbe golf. Aujourd'hui, les constructions continuent de plus belle. 800 nouveaux logements sortent encore de terre chaque année. La proximité de la nature ne cède pas au développement urbain. En plus de ses 80 hectares d'espaces verts et 5 000 arbres plantés à travers la ville, le parc urbain traversera bientôt la ville d'ouest en est. À son extrémité orientale, le parc du Génitoy sera achevé dès 2006. C'est tout autour de ce nouvel espace que se développent les programmes actuellement. Dans le quartier résidentiel des Cents- Arpents, de nombreuses réalisations sont en cours, dont le domaine de Flore et la Villa Trévise, deux résidences de standing réalisées par France-Pierre.

La cité discrète, berceau du pneumatique, s'emploie aujourd'hui à diversifier ses activités et à redorer son blason. Visite guidée.

Comme partout ailleurs en France, la région a connu, sur les six premiers mois de 2012, un ralentissement de la production de nouveaux logements. Mais si la chute des ventes aux investisseurs est conséquente, on note une hausse de propriétaires occupants.

C’est autour du thème « Santé et performance énergétique » que se dérouleront début novembre (les 8 et 9), les rencontres du bâtiment durable à Chambery (Savoie).