Henry Buzy-Cazaux - Délégué général de la FNAIM

Indicateur Bertrand : La Fédération nationale de l’Immobilier (FNAIM) annonce la baisse des prix de l’immobilier ancien de 2,9 % au 3e trimestre. Vous attendiez- vous à ce repli ?
Henry Buzy-Cazaux : Oui, parce que nos données mensuelles avaient fait état d’une baisse des prix en juillet et en août, confirmée en septembre. Ce repli est maintenant clairement avéré, alors qu’il se montrait plutôt erratique au cours du 1er semestre. Nous savions depuis longtemps que le niveau des prix était en décalage par rapport à la solvabilité des ménages, et qu’il aurait pour effet de tempérer les augmentations et d’infléchir le marché à la baisse. C’est un phénomène normal de fin de cycle. Par contre, nous ne nous attendions pas au resserrement du crédit. En mai et juin, nous avons constaté un revirement des banques, dont l’attitude a été beaucoup plus restrictive dans la distribution des prêts. Cela a eu pour conséquence de redresser l’activité immobilière à partir d’une moindre fréquentation des agences et de “casse” – pour emprunter une expression de négociateur, c’est-à-dire de ventes qui n’aboutissent pas, faute d’obtention de financement.
I.B. : Sur quels segments se situe particulièrement la “casse” ? Sur les grands logements et les maisons, dirait-on ?
H.B.-C. : Il est délicat de tenir un discours unique à ce sujet, car des disparités régionales apparaissent. Mais nul ne peut nier que la réticence des banques se manifeste surtout par rapport au financement des opérations les plus onéreuses, à hauteur de 450 000 à 500 000 euros. Par conséquent, les appartements des grandes villes, comme Paris, et les maisons sont les plus concernés.
I.B. : Vos adhérents ont-ils des clients qui rencontrent des problèmes avec leurs prêts-relais ?
H.B.-C. : Ce phénomène est beaucoup moins répandu dans les agences immobilières que sur le marché de particulier à particulier, car l’agent immobilier a pour mission de trouver le prix d’équilibre de la vente. Vis-à-vis du vendeur, ce rôle est didactique, d’autant que les négociations deviennent plus âpres à mesure que le marché se durcit. L’agent immobilier a pour métier, et il le fait très bien, d’inciter les vendeurs à la modération. En professionnel du flux, il ne peut pas se payer le luxe de garder trop longtemps un bien en vitrine – si celui-ci n’est pas vendu au bout de 18 mois, c’est souvent en raison de son prix. Les produits anciens se situent dans la partie dense du patrimoine, centre-ville ou proche périphérie, et n’ont pas de gros défauts rédhibitoires.
I.B. : Quel niveau de remise peut espérer l’acquéreur ?
H.B.-C. : Tout dépend si, à l’origine, le prix a été ou non fixé à sa juste valeur. Un bien mal évalué et présenté depuis 6, 8 ou 9 mois, pourrait ainsi subir une décote de 10 à 15 %. Ce cas de figure n’est pas rare. Quand le mandat a été bien pris, mais avec des visites insuffisantes, le prix peut être corrigé de 2 à 3 % au bout de trois mois.
I.B. : Pensez-vous que cela ira plus loin ?
H.B.-C. : Si les banques n’étaient plus au rendez-vous, l’économie serait bloquée, dont le marché immobilier en premier lieu. Nous vivons une période tellement folle que nous n’excluons pas cette sombre hypothèse. Mais ce scénario peut être évité à l’aide d’outils, comme la baisse des taux d’intérêt et les mesures en faveur de l’accession sociale, par exemple. Je pense que nous finirons l’année avec une baisse des prix de 5 à 6 %, qui pourrait se prolonger au même niveau en 2009. Cela induit une fourchette large de 10 à 15 % sur 18 mois, puisque le 1er semestre n’a pas enregistré de baisse. Cette érosion en pente douce pourrait permettre la resolvabilisation des acquéreurs.
I.B. : Comment les agences immobilières résistent-elles dans cette conjoncture ?
H.B.-C. : Les agences, comme les études notariales et les promoteurs, vont être touchées. Mais cela ne fait que 3 à 4 mois que leur activité est affectée, alors que leur capacité de résistance joue sur plusieurs mois, notamment en ajustant la variable de l’emploi. En général, la profession, et non les adhérents de la FNAIM, ont recours à 70 % d’agents commerciaux. Les agences ont également la possibilité de réduire leurs investissements, tels que la publicité et la formation. La FNAIM va d’ailleurs mettre en place une cellule, dans le but d’aider ses adhérents à choisir les meilleures solutions.
I.B. : Malgré tout, l’immobilier reste-t-il un bon investissement ?
H.B.-C. : Plusieurs de nos adhérents sont consultés par des clients paniqués, qui veulent convertir en immobilier leurs liquidités ou leur portefeuille d’actions. Ceci prouve bien que, quelles que soient les circonstances, il existe toujours un fond de confiance envers la pierre. L’immobilier est et restera un marché soustendu par le besoin. Une famille aura toujours l’obligation de se loger, de s’agrandir… Un tel investissement rime avec plus-value, la seule condition étant de garder le bien au-delà de 6, 7, voire 12 ans. Et s’il s’agit d’une résidence principale, cette plus-value n’est pas imposable. L’immobilier demeure le moyen sûr d’asseoir sa situation financière.

Henry Buzy-Cazaux - Délégué général de la FNAIM
Henry Buzy-Cazaux - Délégué général de la FNAIM

Indicateur Bertrand : La Fédération nationale de l’Immobilier (FNAIM) annonce la baisse des prix de l’immobilier ancien de 2,9 % au 3e trimestre. Vous attendiez- vous à ce repli ?


Henry Buzy-Cazaux : Oui, parce que nos données mensuelles avaient fait état d’une baisse des prix en juillet et en août, confirmée en septembre. Ce repli est maintenant clairement avéré, alors qu’il se montrait plutôt erratique au cours du 1er semestre. Nous savions depuis longtemps que le niveau des prix était en décalage par rapport à la solvabilité des ménages, et qu’il aurait pour effet de tempérer les augmentations et d’infléchir le marché à la baisse. C’est un phénomène normal de fin de cycle. Par contre, nous ne nous attendions pas au resserrement du crédit. En mai et juin, nous avons constaté un revirement des banques, dont l’attitude a été beaucoup plus restrictive dans la distribution des prêts. Cela a eu pour conséquence de redresser l’activité immobilière à partir d’une moindre fréquentation des agences et de “casse” – pour emprunter une expression de négociateur, c’est-à-dire de ventes qui n’aboutissent pas, faute d’obtention de financement.


I.B. : Sur quels segments se situe particulièrement la “casse” ? Sur les grands logements et les maisons, dirait-on ?


H.B.-C. : Il est délicat de tenir un discours unique à ce sujet, car des disparités régionales apparaissent. Mais nul ne peut nier que la réticence des banques se manifeste surtout par rapport au financement des opérations les plus onéreuses, à hauteur de 450 000 à 500 000 euros. Par conséquent, les appartements des grandes villes, comme Paris, et les maisons sont les plus concernés.


I.B. : Vos adhérents ont-ils des clients qui rencontrent des problèmes avec leurs prêts-relais ?


H.B.-C. : Ce phénomène est beaucoup moins répandu dans les agences immobilières que sur le marché de particulier à particulier, car l’agent immobilier a pour mission de trouver le prix d’équilibre de la vente. Vis-à-vis du vendeur, ce rôle est didactique, d’autant que les négociations deviennent plus âpres à mesure que le marché se durcit. L’agent immobilier a pour métier, et il le fait très bien, d’inciter les vendeurs à la modération. En professionnel du flux, il ne peut pas se payer le luxe de garder trop longtemps un bien en vitrine – si celui-ci n’est pas vendu au bout de 18 mois, c’est souvent en raison de son prix. Les produits anciens se situent dans la partie dense du patrimoine, centre-ville ou proche périphérie, et n’ont pas de gros défauts rédhibitoires.


I.B. : Quel niveau de remise peut espérer l’acquéreur ?


H.B.-C. : Tout dépend si, à l’origine, le prix a été ou non fixé à sa juste valeur. Un bien mal évalué et présenté depuis 6, 8 ou 9 mois, pourrait ainsi subir une décote de 10 à 15 %. Ce cas de figure n’est pas rare. Quand le mandat a été bien pris, mais avec des visites insuffisantes, le prix peut être corrigé de 2 à 3 % au bout de trois mois.


I.B. : Pensez-vous que cela ira plus loin ?


H.B.-C. : Si les banques n’étaient plus au rendez-vous, l’économie serait bloquée, dont le marché immobilier en premier lieu. Nous vivons une période tellement folle que nous n’excluons pas cette sombre hypothèse. Mais ce scénario peut être évité à l’aide d’outils, comme la baisse des taux d’intérêt et les mesures en faveur de l’accession sociale, par exemple. Je pense que nous finirons l’année avec une baisse des prix de 5 à 6 %, qui pourrait se prolonger au même niveau en 2009. Cela induit une fourchette large de 10 à 15 % sur 18 mois, puisque le 1er semestre n’a pas enregistré de baisse. Cette érosion en pente douce pourrait permettre la resolvabilisation des acquéreurs.


I.B. : Comment les agences immobilières résistent-elles dans cette conjoncture ?


H.B.-C. : Les agences, comme les études notariales et les promoteurs, vont être touchées. Mais cela ne fait que 3 à 4 mois que leur activité est affectée, alors que leur capacité de résistance joue sur plusieurs mois, notamment en ajustant la variable de l’emploi. En général, la profession, et non les adhérents de la FNAIM, ont recours à 70 % d’agents commerciaux. Les agences ont également la possibilité de réduire leurs investissements, tels que la publicité et la formation. La FNAIM va d’ailleurs mettre en place une cellule, dans le but d’aider ses adhérents à choisir les meilleures solutions.


I.B. : Malgré tout, l’immobilier reste-t-il un bon investissement ?


H.B.-C. : Plusieurs de nos adhérents sont consultés par des clients paniqués, qui veulent convertir en immobilier leurs liquidités ou leur portefeuille d’actions. Ceci prouve bien que, quelles que soient les circonstances, il existe toujours un fond de confiance envers la pierre. L’immobilier est et restera un marché soustendu par le besoin. Une famille aura toujours l’obligation de se loger, de s’agrandir… Un tel investissement rime avec plus-value, la seule condition étant de garder le bien au-delà de 6, 7, voire 12 ans. Et s’il s’agit d’une résidence principale, cette plus-value n’est pas imposable. L’immobilier demeure le moyen sûr d’asseoir sa situation financière.

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