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Si vous avez épargné sur un compte ou un plan épargne logement (CEL ou PEL) en vue de préparer votre acquisition, vous disposez de la faculté d'obtenir un prêt à taux privilégié : 4,20 % par exemple pour les plans ouverts depuis le 1er août 2003. Certes, ces dernières années, l'épargne logement avait perdu de son intérêt en raison du niveau bas des taux des prêts du secteur libre. Mais ces derniers ayant beaucoup remonté ces derniers mois, l'épargne logement redevient une bonne affaire. Si vous disposez d'un PEL, vous pouvez emprunter jusqu'à 92 000 €(23 000 € dans le cadre d'un CEL). Pour ce qui concerne les taux, ils varient selon la date d'ouverture de votre plan ou compte. Pour les dernières générations de PEL, ce taux oscille entre 4,60% (du 9 juin 1998 à 25 juillet 1999), 4,31 % (du 26 juillet 1999 au 30 juin 2000), 4,97 % (du 1er juillet 2000 au 31 juillet 2003) et 4,20 % depuis le 1er août 2003. Pour le CEL, le taux du prêt est actuellement fixé à 3,50 %. Qu'il s'agisse d'un prêt issu d'un PEL ou d'un CEL, sa durée ne peut excéder 15 ans.

Il est fort probable que les taux diminuent encore

Après des années de forte hausse, le marché marseillais du logement neuf affiche une vraie dynamique avec une offre de mieux en mieux répartie dans une ville en mouvement.

J'ai acheté un appartement occupé il y a 5 ans. Le locataire en place peut-il valablement contester le congé que je lui ai délivré pour habiter ce logement au motif que le changement de bailleur ne lui a pas été notifié ? (Vincent L., Angoulême, 16)

Le retour à des progressions “normales” sur le marché n’exclut pas pour autant une plusvalue à la revente. À condition d’investir dans un produit de qualité et, évidemment, bien placé. Le studio, investissement sûr et accessible ? Cela reste en tout cas un premier choix pour les investisseurs selon la FPC (23,5 % d’augmentation des ventes l’an dernier), plutôt à raison d’ailleurs, si la petite surface est bien placée. “Un studio en coeur de ville, à Paris, Lyon,Marseille, Bordeaux ou Lille, offrira un bon rendement locatif, avec certes un turn-over important de locataires qui peut jouer sur le bénéfice, mais c’est un produit qui se revendra toujours très bien”, note Michèle Lambert, spécialiste immobilier au sein de l’ingénierie patrimoniale du groupe Crédit du Nord. Pour faciliter la revente, mieux vaut d’abord donner congé à son locataire, pour éviter une décote et permettre à l’investisseur suivant de fixer son propre prix de loyer. Si le locataire occupe les lieux depuis un certain temps, il est possible que le loyer soit endessous des prix du marché. “Mais un studio loué assez cher, au centre de Paris par exemple,peut bien se revendre,même occupé, ajoute encore Michèle Lambert. Car on n’exclut dans ce cas qu’une toute petite tranche d’acheteurs, qui auraient voulu y accéder en tant que résidence principale.” Le produit idéal, de l’avis des professionnels, est le trois-pièces, qui correspond aux besoins actuels du marché. “Le trois-pièces cible la cellule familiale qui se crée, mais répond également aux évolutions de cette cellule : dans le cas d’un divorce, le parent souhaitera en effet disposer d’une chambre supplémentaire pour accueillir son enfant, souligne Olivier Bokobza. Il faut viser des trois-pièces compacts, de 58 à 65 m2, avec des pièces et un plan optimisés.Par la suite, ils se revendront rapidement, car ils s’adressent à une clientèle large.” Et pour éviter une moins-value à la revente, mieux vaut ne pas investir dans des biens atypiques, comme le conseille Patrice Haubois, du Crédit Foncier : “Le loft, le studio de 60 m2, la maison d’architecte… sont des biens splendides, mais lorsque le marché accuse une légère baisse, ils sont plus difficiles à revendre. Les investisseurs recherchent plutôt des biens classiques et pratiques.” L’emplacement est également un critère de choix essentiel, motivé par la proximité des transports, des services, des commerces ou encore des écoles. N’hésitez pas à vous renseigner auprès des agences immobilières du quartier, qui connaissent toujours très bien le tissu local. Même si les coeurs des grandes agglomérations sont généralement privilégiés comme des placements sûrs, investir dans des villes en devenir peut être un moyen de réaliser une bonne plus-value à terme. “On peut très bien, par exemple, se renseigner auprès de la RATP pour savoir quelles villes seront desservies par les futures lignes de métro ou leurs extensions. Cela vaut aussi pour les projets de tramway en région”, conseille Olivier Bokobza. Ce qui vous permettra de revendre au prix “avec tramway”, un bien acheté au tarif “sans”. Cependant, l’avenir d’une ville reste difficile à prévoir, comme le constate Michèle Lambert : “Il y a troisquatre ans, la Plaine Saint-Denis était présentée comme une ville prometteuse, avec la proximité de la capitale, la cité du cinéma que projette d’y construire Luc Besson, et l’éventualité de l’installation du futur village olympique. Le premier critère est toujours vrai, mais la cité du cinéma n’a pas encore vu le jour et Paris n’accueillera pas les jeux Olympiques en 2012 !”

Dans cet environnement séduisant, la ville de Caen regroupe un tiers des habitants et des emplois de la région. A l'intersection entre le bassin parisien et l'arc atlantique, la ville s'affirme aujourd'hui en tant que métropole régionale. C'est pour racheter son mariage avec Mathilde de France, sa cousine au 5e degré, que Guillaume - le futur "conquérant" - et son épouse firent édifier l'Abbaye aux Dames et l'Abbaye aux Hommes qui sont à la base, avec le château ducal, de l'organisation urbaine de Caen. Malgré les importantes destructions subies pendant la Seconde guerre mondiale, les trois monuments sont toujours les points de repères de la ville actuelle et font partie du patrimoine historique de la région.

Le prix moyen en 2005* est de 3 803 €/m2. Doté de cafés et de rues animées, le 4e dit de la "Croix-Rousse" est perçu comme le "Montmartre" lyonnais. En bordure de l'arrondissement, les collines ou "balmes" ne sont pas constructibles à cause de leur côté pentu, ce qui explique l'abondance de leur végétation. L'enjeu de la municipalité du 4e étant de "donner envie de traverser l'arrondissement à pied", le parking du Gros-Caillou ouvrira à l'automne (440 places). Deux nouvelles crèches sont prévues, mais leurs 90 berceaux restent en deçà de la demande. Rue Jacquard, Vinci Immobilier Rhône Alpes commercialise le Philémon, mais peu d'appartements restent à saisir (4 250 €/m2).

La pression sur les actifs n'enraye pas un marché immobilier toujours très recherché. Quant au projet Plaine du Var, il doit apporter un nouveau souffle économique. Enquête.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans l'agglomération d'Aix par la fédération des promoteurs immobiliers.

Aujourd'hui, les banques ne se bornent pas à vous proposer un crédit immobilier. Pour "coller" le plus possible à vos besoins, elles offrent de nouveaux services complémentaires pour vous faciliter la vie.

Reste qu'accéder à la propriété ne doit pas se décider à la légère. Pour que l'opération s'avère gagnante sur tous les plans et donc qu'elle soit source de plus-value à terme, encore faut-il ne pas acheter n'importe quoi à n'importe quel prix. C'est pourquoi vous devez être particulièrement attentif à la situation (proximité d'un centre-ville, des transports, des écoles...) et à la qualité du bien (qualité de construction, confort...) et donc à sa facilité de revente. Aujourd'hui, on n'achète plus pour conserver son logement 30 ou 40 ans. Ne serait-ce que parce que les logements sont chers et qu'il faut souvent se contenter d'une petite surface au début, quitte à acheter plus grand ensuite. D'autant que les besoins d'une famille évoluent avec le temps. Si vous êtes un jeune ménage et que vous achetez un 2-pièces, vous devrez certainement songer à vous agrandir avec l'arrivée d'un premier enfant. Si vous êtes moins jeune, vous verrez peut-être la nécessité de quitter votre grand logement pour plus petit, une fois les enfants volant de leurs propres ailes. D'où l'importance d'une revente aisée. A ces considérations, s'en ajoutent d'autres. Faut-il, par exemple, acheter du neuf ou de l'ancien ? Tout dépend du budget dont vous disposez. Il n'empêche que le neuf offre davantage de confort et de garanties. Mais, cela vous contraint à acheter le plus souvent sur plan (vente en Véfa). Vous ne pourrez donc prendre possession de votre logement qu'un ou deux ans plus tard.

Que vous cherchiez à investir pour louer ou à profiter pleinement de votre bien, la situation géographique est aussi déterminante que sa qualité intrinsèque.

Le viager immobilier peut être une solution si vous souhaitez vous constituer des revenus complémentaires une fois à la retraite et si vous êtes propriétaire de votre résidence principale. En effet, même si le marché s'assagit ces derniers temps, le boom des prix a permis de valoriser le patrimoine immobilier dans tout l'Hexagone. Du coup, le bouquet (la somme payée comptant par l'acheteur en viager au moment de la transaction) est devenu plus conséquent. Pour tous les propriétaires confrontés à de maigres pensions de retraite, le viager peut être une solution. C'est par exemple le cas de bon nombre de veuves qui ont peu cotisé durant leur vie professionnelle (les mères au foyer par exemple, ou les épouses d'agriculteurs, de commerçants), la pension de réversion de leur mari ne suffisant plus à leur garantir un niveau de vie décent ou à permettre l'entretien du logement. Avantages de cette formule : vous continuez à vivre dans votre logement, tout en percevant une rente à vie. Par ailleurs, la vente en viager bénéficie d'une fiscalité attrayante et la rente est indexée sur l'inflation. Inconvénients : vous aliénez irrémédiablement votre patrimoine et ne pouvez le transmettre à vos enfants. Pour ne pas les léser, vous pouvez cependant placer le bouquet, par exemple dans un contrat d'assurance-vie et désigner vos enfants en tant que bénéficiaires, ce qui vous permet de transmettre un capital bénéficiant de la fiscalité relativement clémente de l'assurance-vie. Restent à trouver des acheteurs qui n'aient pas été échaudés par la longévité de Jeanne Calmant, la doyenne des Français, décédée à 122 ans, plusieurs années après le notaire qui lui avait acheté son logement en viager ! Mais si l'allongement de l'espérance de vie peut en décourager certains, le fait de pouvoir acheter, grâce à la formule en viager, à des prix beaucoup plus accessibles, peut en motiver d'autres !

Sur l’agglomération de Montpellier, on comptait 98 programmes commercialisés au 2e trimestre 2008, soit 1 128 logements disponibles. Parmi ces derniers, 8 % se situaient en entrée de gamme à des prix inférieurs à 2 700 € le m2, et 24 % en haut de gamme, au-delà de 3 600 €le m2. Au sein de cette offre, la plupart des biens sont des 3-pièces (45 %), suivi de près par les 2-pièces (36 %). Quant à l’orientation géographique de l’offre, elle se partage entre Montpellier est (23 %), nord-ouest (23 %), sud (21 %), ouest (15 %) et centre (11 %), ce qui montre une bonne répartition des opérations en cours de commercialisation sur le territoire de l’agglomération. Pour essayer de comprendre l’évolution de ce marché et l’impact de la conjoncture sur son fonctionnement, il est intéressant de l’intégrer dans une logique plus large. C’est ce qu’Adéquation a présenté le 10 septembre dernier, lors d’une conférence organisée au Palais des Congrès de Lyon, sur “La crise : raison, importance et durée”.

Entre des projets d'aménagement ambitieux, une croissance démographique qui ne s'est jamais interrompue et de ventes de logements qui atteignent des records, la Ville Rose semble bel et bien être parée pour 2010.

Du 19 au 22 octobre prochains se tiendra à Angers le 9e salon de la maison en bois. Avec près de 33 000 visiteurs et plus de 230 exposants, le salon a confirmé en 2006 tout l'intérêt pour ce mode de construction, plus répandu chez nos voisins allemands, suisses ou autrichiens. Le salon permettra aux visiteurs de découvrir les futurs bureaux du Centre régional de la propriété forestière des Pays de la Loire. Installé dans l'enceinte du parc des expositions d'Angers, ce bâtiment de 120m2 est l'exemple même d'une construction modulaire, extensible, facilement démontable et modulable. De la structure aux parements, en passant par les intérieurs et les isolants, formés de laine de bois et d'ouate de cellulose, le bâtiment utilise du bois en provenance de productions régionales certifiées. L'occasion pour tous de découvrir un matériaux de construction “tendance" et respectueux de l'environnement.

La décélération de la hausse des prix qui se confirme en 2006 ne signifie pas pour autant baisse des prix : ceux-ci continuent à augmenter, même si la progression est plus douce et que plusieurs acteurs du marché pronostiquent un "atterrissage en douceur". Dans de nombreuses régions, les primo-accédants connaissent toujours autant de difficultés à se loger. Les délais d'écoulement moyens des logements sont d'ailleurs, d'après les constatations de la Fédération des Promoteurs- Constructeurs (FPC) un peu plus longs au 1er trimestre 2006, culminant à 5 mois contre 4 il y a un an pour les appartements. Ces difficultés n'entament pas la belle santé du marché du neuf, puisque selon les chiffres donnés par la FPC pour le 1er trimestre 2006, 32 765 logements ont été vendus, ce qui représente une progression de 8,9 % par rapport au 1er trimestre 2005.