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Du Pays basque au sud des Landes, le marché immobilier évolue à un rythme soutenu.

Les grandes surfaces s’adressent à un autre type d’acquéreur. “L’investisseur patrimonial cherche plutôt à faire un placement immobilier, à profiter de la défiscalisation puis à récupérer son bien par la suite pour l’habiter ou y établir sa résidence secondaire. Il doit donc investir dans un produit unique à ses yeux, qui lui plaît, dans un endroit qu’il connaît bien. Après la période de location et quelques travaux de rafraîchissement, il pourra en profiter”, détaille Olivier Bokobza. Mais avant de récupérer son bien, l’investisseur devra louer celui-ci durant une période de dix à quinze ans. Et en cas de vacance locative, “c’est la totalité de l’investissement qui ne génère pas de revenus fonciers,contrairement au cas où l’on a acheté deux studios”, prévient Patrice Haubois, le directeur adjoint marketing produit et services au Crédit Foncier.

C’est à Saint-André-de-Cubzac, 10 000 habitants aux portes de Bordeaux, que prend forme le projet de la ZAC de Bois-Milon, aménagée par Ataraxia.

Je m’apprête à acheter un appartement sur plan. Quelles sont les sommes que j’aurai à verser au tout début de l’opération ? (Vanessa H., Brest, 29)

Je fais appel à un maître d'oeuvre pour construire ma résidence secondaire, est-il exact qu'il n'y a aucun échéancier légal des versements du prix à respecter ? (Arthur A., Cergy, 95)

Selon la dernière étude internationale menée par Expédia (l’un des leaders du voyage en ligne) avec Harris Interactive® - Novatris, sur les droits et habitudes de vacances comparés des Etats-Unis, du Canada, de l’Australie, de la France, de l’Allemagne et du Royaume-Uni, il apparaît que les Français restent champions du monde des vacances. 39 jours : c'est, en moyenne, le nombre de jours auxquels l'ensemble des travailleurs français ont droit cette année. Il se répartit entre 31 jours de congés payés et 8 jours de RTT pour l'ensemble de la population active. Ces chiffres placent les Français largement en tête du nombre de jours de congés alloués, loin devant les Allemands avec 27 jours et les Britanniques, qui ferment la marche européenne avec 24 jours. Viennent ensuite : les Canadiens avec une moyenne de 19 jours, les Australiens avec 17 jours et les Américains, 14 jours. A noter que 40 % des actifs français prévoient de prendre au moins 3 semaines cet été, tandis que le même pourcentage d’employés américains prévoit… une semaine ! Les Français “débranchent” pendant leurs vacances. L’étude nous indique que seuls 18 % des sondés disent consulter leurs messageries électronique et/ou vocale durant leurs congés. Les femmes savent mieux débrancher que les hommes : 15 % d'entre elles seulement restent connectées contre 22 % des hommes. Côté budget, pour 2006 : près d’1/5e des actifs français prévoient de dépenser plus qu’en 2005 pour leurs vacances. Enfin au top 3 des vacances de rêve des Français : un hôtel 5 étoiles sur une île du Pacifique (48 %), talonné par des vacances bien-être, spa et thalasso pour prendre soin de soi (46 %) et enfin, partir en amoureux sur une plage de sable fin (42 %). Bref, le luxe, le bien-être et le romantisme.

En présence d'une convention d'indivision, lorsque les deux concubins sont d'accord pour vendre le logement, pas de problème : ils se partagent le prix du bien à hauteur de leur mise de fonds respective. Si l'un souhaite conserver le logement, il dispose d'un droit de priorité pour racheter la part de l'autre. Il est encore possible que l'un des deux continue de vivre dans le logement moyennant une indemnité versée à l'autre. Dans ce cas l'indivision peut être maintenue. En l'absence de convention, sortir de l'indivision peut être plus compliqué. En cas de désaccord, c'est le tribunal de grande instance qui ordonnera soit le partage, soit la poursuite de l'indivision. Toutefois, celle-ci ne peut pas se prolonger au-delà de deux ans. Si la convention a été signée pour une durée déterminée : les concubins sont théoriquement liés jusqu'à l'échéance de la convention. Mais si l'un d'eux demande le partage immédiat, il doit en faire la demande auprès du juge du tribunal. Si la convention a été conclue à durée indéterminée, le partage peut être provoqué à tout moment. A condition que le concubin demandeur ne soit pas considéré comme de mauvaise foi.

Possédant deux terrains séparés par celui de notre voisin, nous avons décidé de procéder à un échange afin que nous puissions disposer d'une propriété d'un seul tenant. Or, la mairie souhaite préempter. Sommes-nous tenus de vendre à la mairie ? (Julien S.,Vélizy, 78)

Le secteur des Ramassiers représente 130 ha situés sur la commune de Colomiers, à la jonction des communes de Tournefeuille et de Toulouse, au contact de la rocade Arc-en-ciel et desservie par la ligne C du train. Le programme est à vocation mixte, avec 1 500 logements prévus et 5 000 habitants. À terme, la Zac sera occupée pour 41 ha par l’habitat ; 35 ha seront réservés aux activités artisanales, tertiaires et commerciales, industrielles ; 24 ha accueilleront des espaces verts. Sur les 1 500 logements prévus (dont 50 % seront en accession à la propriété et 25% en logements sociaux), 450 sont d’ores et déjà habités et 272 doivent être livrés d’ici à fin 2008. Carrere Promotion a ainsi déjà réalisé quelque 35 logements, tandis qu’avec la résidence Astronomia, livrable au 3e trimestre 2008, Belin Promotion réalise 56 logements, du 2 au 4-pièces, pour un prix compris entre 135 000 euros et 249 000 euros. Le promoteur Nexity George V est aussi largement présent avec la résidence L’Armurier, livrable fin 2008. Quant à Icade Capri, il réalise Côté Jardins: 45 appartements du T2 au T5, répartis sur 2 bâtiments.

L’année 2013 va voir une série de livraisons clore la réhabilitation du quartier Pajol, dans le XVIIIe arrondissement. Un des éco-quartiers les plus exemplaires en matière de développement durable.

Le contrat doit prévoir le délai des travaux et les pénalités en cas de retard de livraison

Vous n’êtes pas citadin ? Découvrez le Golfe du Morbihan. Aussi ensoleillée que Toulouse et Montélimar, d’après les offices de tourisme locaux, “la petite mer” (sa traduction du breton) est devenue une valeur sûre de la région. Mais on y a beaucoup construit ces dernières années, et les associations locales se battent systématiquement contre les nouveaux projets. La loi Littoral, qui encadre la construction près des côtes, permet néanmoins de protéger le patrimoine naturel et de nouvelles offres sortent régulièrement sur des sites enchanteurs, avec parfois un bonus en termes d’architecture ou de construction. Pour les acquéreurs soucieux de développement durable, Nexity-Eprim Ouest se situe en première ligne, avec une opération écoconçue à Arradon, baptisée Ô Natura. Grâce à des matériaux performants – bois et béton cellulaire – et à une réflexion bioclimatique destinée à réduire la consommation, le programme est estampillé Très Haute Qualité Energétique.

Deux types d'offre coexistent dans l'agglomération, entre celle de Toulouse intra-muros et celle de l'aire urbaine, en première puis seconde couronne et parfois au delà. Parmi les opérateurs présents à Toulouse, Bouygues immobilier propose Le Barrio, une opération certifiée par la norme Habitat et environnement, sur la zac des Ponts-Jumeaux. Elle compte deux volets : le lancement, fin octobre de l'Allée du Barrio, 75 logements du 2 au 5-pièces - dont deux maisons en duplex en coeur d'îlot -, avec des jardins paysagers. Le 2-pièces est commercialisé à partir de 154 000 e, et la livraison prévisionnelle est fixée au premier semestre 2010. Le second volet concerne le Carré Barrio, 50 logements desservis par une coursive accessible par un patio intérieur, livrables à la même période. Sur la zac Niel, quartier Saint-Agne, le promoteur lance de plus ce mois-ci Elysée Niel, 64 appartements, du 2 au 5-pièces duplex avec terrasse, ainsi que trois maisons de ville, situés dans un parc de deux hectares. La livraison est prévue au cours du dernier trimestre de 2009. Dans le même quartier, le groupe Imocom lance pour sa part une petite opération de 17 logements du 2 au 4- pièces avec terrasse, à partir de 140 000 e, pour une livraison au premier semestre 2009. A cette opération, essentiellement tournée vers les acquéreurs en résidence principale, s'ajoutera une autre, également orientée vers l'accession, dans le quartier de Croix-Daurade : une centaine de logements, du studio au 5-pièces, à partir de 110 000 e, pour une livraison au deuxième semestre 2009. Toujours dans ce secteur, Vinci immobilier propose Villa Rostand à partir de 2 760 e/m2, livrable au troisième trimestre 2009.

C’est sans doute l’apport le plus attendu de cette réforme. Un délai de base sera fixé, il figurera sur le récépissé remis au demandeur lors du dépôt de son dossier en mairie. Le temps imparti à l'administration pour traiter les dossiers sera limité à : 1 mois pour les déclarations ; 2 mois pour les permis de construire des maisons individuelles et les permis de démolir ; 3 mois pour tous les autres permis. Si le temps nécessaire à l'administration pour traiter le dossier est supérieur au délai imparti, elle devra en informer le demandeur dans le mois suivant le dépôt de la demande. Si ces délais de réponse imposés ne sont pas respectés, l'autorisation sera considérée comme acquise tacitement. Par ailleurs la liste des pièces qui doivent être jointes à une demande de permis sera précisée de façon exhaustive et l’administration ne disposera que d’un mois, après le dépôt d’une demande en mairie, pour demander les pièces manquantes si le dossier n’est pas complet. Il ne sera donc plus possible de faire traîner en longueur l'instruction du dossier par des réclamations à répétition de pièces manquantes. A la fin du premier mois, vous pourrez donc connaître précisément le délai dans lequel la décision doit intervenir.

En poursuivant le tracé de la ligne de chemin de fer, Montpellier a aussi créé la Zac Nouveau Saint-Roch, sous la direction des architectes et urbanistes Paul Chemetov et Emmanuel Nebout. Ce projet renforcera les capacités de logement et valorisera le projet d’extension et de modernisation de la gare Saint-Roch. Le programme comprendra la construction de 1 500 à 1 700 logements, dont 30 % de logements sociaux, au sein de bâtiments allant de R+3 à R+12. Dans ce quartier névralgique, on assistera aussi à la création d’espaces dédiés aux activités tertiaires, commerciales et hôtelières, d’une surface de 30 000 à 50 000 m2, ainsi qu’à l’ouverture d’une nouvelle salle de théâtre, à la réalisation d’un nouveau parking de 2 000 places en sous-sol et d’un nouveau parc public, de 12 000 à 15 000 m2 environ. Le lancement des travaux est prévu au cours du deuxième trimestre 2009. Enfin, la plus vaste opération urbaine est la Zac de la Restanque, dans le prolongement de celle du Nouveau Saint-Roch : 140 ha, pour 7 000 à 8 000 logements prévus, entre 40 et 60 000 m2 de bureaux, 8 à 12 000 m2 de commerces et d’activités. Proche du centre historique et insérée entre trois quartiers existants, ceux de Saint- Martin, Croix d’Argent et Tournezy, la Zac de la Restanque couvre le quartier Près d’Arène, un secteur-clé de la cohérence urbaine du sud de la ville, qui sera aménagé sur une vingtaine d’années. Cet écoquartier, conçu dans un esprit de mixité d’habitat avec une cité-jardin écologique, sera constitué de maisons de villes et d’immeubles, ainsi que d’un grand parc urbain.

"L'investissement locatif correspond à une stratégie de défiscalisation"

Indicateur Bertrand :Votre groupe combine plusieurs métiers de l'immobilier : pouvez-vous nous le présenter ? Bertrand Mours : Espacil est un groupe régional qui intervient dans trois métiers. Nous sommes présents sur le secteur du prêt 1% logement, qui constitue l'origine du groupe. Notre deuxième métier est la construction et la gestion de logements sociaux, avec plus de 16 000 logements en grande partie sur la Bretagne. Notre troisième métier est la promotion immobilière, en collectif ou en maisons groupées. Il faut y ajouter une activité de syndic et de gestionnaire pour compte de tiers et la construction de résidences étudiantes. Cette diversité correspond à notre volonté d'être des "généralistes de l'habitat", c'est-à-dire de pouvoir apporter toutes les réponses aux propriétaires occupants et aux investisseurs. I.B. : Que pensez-vous du marché immobilier sur votre région ? B.M. : L'année 2004 a été excellente sur tous les fronts, tant dans le neuf que dans l'ancien. L'augmentation des prix a été forte, mais s'il faut parler d'inflation, elle s'est plutôt illustrée par le marché de l'ancien, notamment sur les maisons et les terrains à bâtir, qui dans certains secteurs du sud de la Loire ont progressé de façon très importante. 2005 sera sans doute aussi une très bonne année en matière de vente. L'évolution de nos commercialisations est peut-être un peu plus raisonnable, mais la demande est toujours importante. D'une part du côté des investisseurs, à la recherche de produits de défiscalisation ou de constitution de patrimoine retraite. D'autre part, nous avons toujours une forte demande en résidence principale et notamment de primo-accédants, pour lesquels la difficulté consiste à trouver des produits adaptés à leur budget. Le centre-ville ne leur est souvent pas accessible, mais la hausse des prix se répercute aussi en première, voire en deuxième couronne, et nous éprouvons des difficultés à répondre à leur demande, même en s'éloignant. Du côté du marché locatif, on constate aujourd'hui qu'il redevient plus fluide, après une période de forte tension il y a un an, un an et demi. Nous assistons aujourd'hui à une certaine détente et du coup, les loyers ont tendance à être plus raisonnables. I.B. : Le marché de Nantes est-il très différent de celui du reste de la région, avec notamment la présence d'un marché de la résidence secondaire ? B.M. : Il est vrai que la réalité du marché nantais est proche de celle de toutes les grandes agglomérations. Mais la région Nantes Saint-Nazaire bénéficie en outre d'éléments porteurs, avec la présence de la côte à proximité. Nantes est d'autant plus attractive. On sait que la population du littoral va poursuivre son expansion et Nantes va en bénéficier. La résidence secondaire existe, mais il y a aussi une forte demande en résidence principale, y compris dans des villes comme La Baule, qui ont une vie au-delà de la saison estivale. L'an dernier, nous y avons par exemple commercialisé une résidence, en très grande majorité à des investisseurs locatifs. De même, nous livrons la première tranche d'une opération d'une soixantaine de logements à Saint-Nazaire, où nous avons beaucoup d'investisseurs locatifs. Saint-Nazaire et Nantes évoluent en symbiose et je crois beaucoup à ce marché, même si des questions se posent. I.B. : Des questions qui recouvrent celle de l'éventuelle existence d'une bulle spéculative ? B.M. : La question principale est "jusqu'où cela va-t-il monter ?". Pour le marché nantais, il faut souligner qu'il y a 10-15 ans, ce marché était très peu cher. Nous avons donc vu un rattrapage, lié aux besoins et à la demande croissante, et les prix correspondent maintenant à l'attractivité qu'exerce l'agglomération nantaise. Dans les années qui viennent, je pense que nous assisterons au retour à une situation plus raisonnable et à des augmentations plus contenues, notamment dans le secteur ancien. Quant au neuf, son coût va forcément au-delà de la simple augmentation du coût de la vie, car il faut prendre en compte les coûts supplémentaires liés aux exigences nouvelles, notamment en matière de développement durable. Qu'il s'agisse des normes thermiques, ou des problèmes liés à la gestion de l'eau, cette préoccupation a une conséquence financière. Quant à l'existence d'une bulle spéculative, nous ne sommes pas dans la situation du début des années 90, où les acheteurs avaient vraiment une démarche spéculative. Leur but était de réaliser une plus-value rapide. Aujourd'hui, sur les marchés régionaux, on voit des tensions sur le logement locatif, mais parce qu'il n'y a pas assez de biens par rapport à la demande. Le marché est alimenté par une demande réelle et non par des mécanismes artificiels. I.B. : Quels sont vos projets actuels ? B.M. : Sur Nantes, nous avons deux opérations en cours de commercialisation, toutes deux bien placées et très centrales : résidence Bella Maria, qui compte une cinquantaine de logements et les Jardins de la Comète, d'une dimension comparable. Les travaux démarrent cet automne pour ces deux résidences. Par ailleurs, nous lançons la commercialisation d'une petite opération en appartements et maisons de ville à la Chevrolière, au sud de Nantes. Enfin, avant la fin de l'année, nous lancerons trois nouveaux programmes dans le département : l'un en deuxième couronne nantaise, l'autre à Saint-Nazaire et le dernier en bord de Loire.