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Un intégrateur qualifié

Du temps et de l'argent, voilà ce que peut vous faire gagner un courtier en crédit. Une activité méconnue il y a encore quelques années et qui, aujourd'hui, a littéralement explosé avec le développement d'internet.

Indicateur Bertrand :Quels sont les programmes emblématiques et les développements de Bouwfonds Marignan pour le secteur Paris 1ère Couronne ? Jean-Philippe Bourgade : Nos opérations phares en Première Couronne sont le Domaine des Dryades, en bordure de forêt au Plessis- Trévise (94) et Square Saint-James, au coeur de la Cité Jardins du Plessis-Robinson (92). Elles représentent chacune une centaine de logements et la commercialisation se déroule pour le mieux. Nous avons aussi deux autres opérations dont la commercialisation sera lancée avant l'été. L'une est située à Saint- Denis, l'autre à Levallois- Perret. Pour cette dernière, il s'agira d'une opération d'exception proche de la mairie. Elle comprendra 30 appartements, du studio au 5-pièces, ainsi que quatre maisons. C'est une offre rare sur le marché de l'immobilier neuf aux portes de la capitale. I.B. : Quels sont votre positionnement et votre stratégie en Ile-de-France Grande Couronne ? J-P.B. : Nous affirmer aujourd'hui comme un opérateur majeur sur le marché de l'habitat tant au niveau des appartements que de celui de la maison individuelle où nous nous positionnons plus particulièrement sur le segment haut de gamme. Des opérations de prestige comme le Domaine de Bois Maison à Vauhallan (91) et récemment, Courtaline à Magny-le-Hongre (77), constituent de solides références. Fort de ces deux succès commerciaux, nous nous engageons dans de nouveaux projets, l'un d'envergure porte sur la réalisation de 200 maisons sur le plateau de Saclay, face à l'école HEC, un autre à Maisons- Laffitte avec 35 appartements, un troisième à Vieille-l'Eglise près de Rambouillet. Au total, nous prévoyons 20 lancements d'ici la fin de l'année. Parmi les prochains, citons notamment Bobigny, Serris-Val d'Europe, Aubergenville, Lagny-sur-Marne, Dourdan, Montreuil, Conflans-Sainte-Honorine, sans oublier une nouvelle tranche à Vauréal. Pour cette année 2006, ce sont plus de 1 000 logements qui seront lancés par Bouwfonds Marignan en Ile-de-France Grande Couronne. I.B. : Au niveau prix, où se situe l'Ile-de-France Grande Couronne ? J-P.B. : Même s'il y a toujours structurellement une difficulté à produire du foncier et à répondre à la forte demande, je pense que globalement les prix vont se stabiliser et notamment sur le marché de la maison individuelle : l'année 2006 sera l'année de la croissance maîtrisée. Elle s'exprimera d'autant mieux au travers d'opérations en Ile-de-France Grande Couronne que nous resterons dans des fourchettes de prix entre 2 800 euros/m2 et 3 500 euros/m2 correspondant à une réelle solvabilité des clients. A noter que les crédits ne cessent de s'allonger ; à titre d'exemple, en 2005, lors de la commercialisation de notre première tranche à Vauréal, 20 % des crédits étaient sur une durée supérieure à 20 ans. Aujourd'hui pour la seconde tranche, ces mêmes crédits représentent 80 %. I.B. : Avez-vous des ambitions sur le marché de la très Grande Couronne parisienne ? J-P.B. :Nous avons une stratégie de développement au sein de villes très dynamiques situées à une heure de Paris comme Tours, Chartres ou Orléans. Nous allons nous implanter cette année à Rouen et nous étudions les opportunités foncières de Reims car l'arrivée du TGV en 2007 mettra Paris à trois quarts d'heure. La bonne pertinence immobilière est de savoir s'adapter là où le marché est porteur. I.B. : Que vous inspire l'arrivée du Borloo populaire ? J-P.B. : Je pense que son arrivée est une très bonne chose pour l'investissement locatif et la mixité. D'ailleurs, tout ce qui peut favoriser le social intermédiaire ou l'accession sociale à la propriété doit être développé. En tant que promoteur citoyen, je ne peux que féliciter sa mise en place.

Dans l'Est lyonnais, s'amorcent des opérations de reconstruction de la ville sur la ville. Au sein de zones encore à demi-industrielles, les industries muteront sous 10 à 20 ans et seront remplacées par du tertiaire et du résidentiel. Ces restructurations vont s'accompagner de la création du pôle majeur d'échanges de l'Est lyonnais autour du tramway Léa, mis en service à la fin de l'année, et de la ligne express Leslys. Rappelons que le Grand Lyon vient de recevoir le Ticket d'Or du magazine Ville et Transports pour la qualité de son offre en transports.

VIDEOS. Pionnier en matière de résidence 100 % connectée, le programme 5ème Avenue annonce une gamme de logements intelligents du promoteur Bouygues Immobilier. Découverte.

La mer, le soleil et la nature étant au rendez-vous à Bandol, Ricciotti est un adepte de la chasse sous-marine, de la pêche et de “la poésie en chair et en os”, dernier dialogue faisant sens selon lui. Il a trois enfants : un ingénieur, une avocate et peutêtre un futur joueur de football. Aucun d’eux n’entend suivre la trajectoire d’un père anxieux qui croit encore “que l’architecture doit échapper à l’insignifiance”. L’avenir ? “Survivre à la barbarie culturelle et résister au consumérisme de la mondialisation”.Mais surtout… “rester paranoïaque.”

Indicateur Bertrand :Quel a été le comportement du marché en 2007 et au cours des premiers mois de 2008 sur Lyon et son agglomération ?

Comme tous les dispositifs d'incitation fiscale en matière de logement, la loi Girardin est assortie d'un certain nombre d'obligations que l'investisseur s'engage à respecter. Pour bénéficier de la réduction d'impôt de 40 %, il doit s'engager à louer le logement nu pendant au moins 5 ans et 6 ans s'il s'engage dans le secteur intermédiaire et bénéficie de la loi Girardin à 50 %. Par ailleurs, la loi Girardin ne concerne que les biens orientés vers la location principale, et non ceux destinés à la location saisonnière. Cette destination à l'habitation principale – en location ou en accession – doit être effective et continue et doit intervenir dans les six mois suivant l'achèvement du logement ou son acquisition. Le bien ne peut être loué au conjoint ou à un membre du foyer fiscal de l'investisseur. Pour 2006, les plafonds qui concernent la location intermédiaire sont fixés à 11,33 € hors charges pour le loyer mensuel maximum. Quant au plafonnement des revenus des locataires, il s'établit à 26 241 € pour une personne, 48 534 € pour un couple, et augmente ensuite suivant le nombre de personnes à charge du foyer fiscal.

L'un des grands atouts du marché de l'agglomération toulousaine est de pouvoir proposer une offre hors Toulouse intra-muros sans que celle-ci soit de moindre qualité. Ainsi, Nexity George V a pu lancer, face à l'évolution de l'état d'esprit des communes, pu lancer un ambitieux projet de Zac sur la commune de Frouzins, proche de Cugnaux, avec le Domaine Mailheaux-Sendère. Résultat : plus de 400 logements vont être réalisés, dans un esprit de mixité, avec des logements en R+1, des maisons en bande composées de 4 et 5-pièces sur des terrains de 250 à 450 m2, des maisons deux par deux, semi-individuelles, d'autres individuelles. Lui-même aménageur, le promoteur propose les 4-pièces aux alentours de 180 000 €. Le secret ? "La réussite tient au foncier, explique Claude Kern, directeur commercial de Nexity George V Midi-Pyrénées, nous nous trouvons dans une commune sise en première couronne, avec des accès faciles et englobée dans l'aire d'influence de l'économie avionique. En nous rapprochant de communes comme Frouzins, nous voulons répondre aux accédants, à cette clientèle de demain qui a aujourd'hui entre 25 et 35 ans. S'orienter vers le centre-ville toulousain, et nous le faisons, correspond à une autre démarche, celle de répondre à une clientèle plus âgée, qui peut acquérir un bien à une moyenne de 3 000 €/m2. Ce que nous faisons à Frouzins relève d'une prospective territoriale". Les exemples ne manquent pas de ces opérateurs travaillant sur une approche territoriale plus étendue qu'auparavant : Les Prairies Tolosanes de Bouygues Immobilier, les Portes Occitanes-Domaine de Lèguevin, à Lèguevin ou La Boiserie de Sagec, à Cugnaux, démontrent que le marché immobilier toulousain s'adapte à la fois à la croissance démographique et au développement économique de l'agglomération.

Pour Jean-Marie Montazeaud, président de la chambre des notaires des Hauts-de-Seine, les critères de sélection d'un bien sont simples : “L'emplacement,l'emplacement et encore l'emplacement.Auquel j'ajouterais la qualité du bien. C'est le rapport qualité-prix d'un bien, associé à son emplacement, qui permettra de vérifier sa rentabilité et de garantir une bonne plus-value à la revente”. Où ? Il faut donc porter une attention soutenue à la situation de la résidence ou de la maison. A commencer par la région. Au delà de la situation générale (plébiscite des régions au sud de la Loire, succès des agglomérations du Grand Ouest comme Nantes ou Rennes, etc.), les marchés sont différents suivant les quartiers dans une même ville et peuvent même varier d'une rue à l'autre ! Entre un programme très central, mais donnant sur une avenue bruyante et un autre, un peu plus éloigné mais situé au calme, mieux vaut peut-être préférer le deuxième. “Un appartement situé sur le côté ensoleillé de la rue y restera. Même si le marché connaît une récession, c'est ce logement là qui se revendra le plus facilement” déclare Maître Jean-Marie Montazeaud pour illustrer l'importance du choix de l'emplacement. Dans l'un et l'autre cas, vous devez aller voir le bien, vous faire une idée du quartier, de son atmosphère et de l'ambiance. Le quartier est parfois l'argument de vente principal : "J'ai récemment vendu 568 000 euros mon 3-pièces de 60 m2, qui doit être rafraîchi et dont l'électricité n'est plus aux normes, situé au deuxième étage, assez peu lumineux et sur rue… Mais sur la rue d'Ulm, à quelques dizaines de mètres du lycée Henri IV. La famille qui s'est portée acquéreuse était très clairement motivée par la proximité de l'un des établissements scolaires les plus prestigieux de France" explique Pierre Klier-Berdekine, qui n'en revient toujours pas. Sans généraliser les coups de coeur dus à des situations vraiment exceptionnelles ou à la présence d'équipements particuliers, l'existence de commerces de proximité, la desserte en transports en commun, les écoles proches et leur fréquentation sont autant d'éléments qui pèseront lourd dans la balance “revente” de votre acquisition.

“Un territoire attractif pour les investisseurs”

A mi-chemin entre Paris et la mer, facile d'accès par le TGV qui ne met que 90 mn pour relier la capitale et 30 mn pour joindre Nantes, Angers voit sa population grossir un peu plus chaque année. Avec 152 700 habitants intra muros d'après le dernier recensement de l'Insee (2005) et 270 000 à l'échelle de l'agglomération, elle figure en 3e position des agglomérations du Grand Ouest après Nantes et Rennes. Son patrimoine architectural tantôt paré de schiste et d'ardoise, tantôt de tuffeau de la Loire, ne laisse évidemment pas insensible. Pas plus que son patrimoine naturel, dominé par l'eau, notamment avec la Maine qui traverse la ville de part en part. De fait, les seniors s'y installent volontiers pour goûter les charmes de la vie provinciale. Tout en disposant des infrastructures d'une grande ville. Les cadres et employés sont séduits par le dynamisme des entreprises implantées sur le secteur et la diversité des filières proposées. En outre, sa tradition universitaire lui permet de drainer quelque 30 000 étudiants investissant chaque année les bancs de ses deux universités, de ses écoles d'ingénieurs et de ses instituts supérieurs. De nouveaux arrivants qui ont, évidemment, besoin de se loger. Or, comme partout, l'afflux de population a fait grimper les prix de l'immobilier. "Nous avons affaire à une demande très importante en logements à laquelle nous devons pouvoir répondre, explique Monique Pirotais, maire adjointe à l'urbanisme, le développement économique de l'agglomération dépend étroitement de notre capacité à proposer un habitat diversifié pour toutes les catégories de la population". La demande est telle - 12 300 dossiers en attente de logements sociaux - que l'agglomération estime devoir construire 25 600 logements dans les dix années à venir. Un défi qu'elle semble bien décidée à relever avec de nombreuses Zac en cours ou en préparation.

Les cités de Saint-Ouen, Saint-Denis et Aubervilliers grimpent sur le podium des villes " bâtisseuses ".

Indicateur Bertrand : Quel type d'action mène Aix-en-Provence pour favoriser une offre de logements diversifiée ?

A côté du cœur de Rennes bat le poumon vert des parcs urbains (le Thabor, la trentaine d'hectares des Prairies Saint-Martin, les Gayeules). Un capital oxygène de 100 000 arbres au total dont la ville entend continuer à tirer parti par une politique active de développement des déplacements doux. Près de 200 km de bandes cyclables créent un réseau pour sillonner la ville à vélo. Contre toutes les attentes, la première ligne de métro remporte un réel succès (110 000 trajets par jour). Son extension est à l'étude jusqu'aux Rives du Blosne de même qu'une seconde ligne est-ouest entre La Courrouze et Cesson- Sevigné. Quant aux nouveaux aménagements, ils comporteront un maximum d'espaces verts et conserveront la trame végétale existante, les haies bocagères bretonnes de Beauregard par exemple. Le groupe Arc réserve aux amateurs de la vie au vert au cœur des villes le Parc des Tanneurs, à quelques pas des Prairies (à partir de 198 000 € le 2-pièces).

Moteur économique de la région Ouest, Nantes affiche des prix en légère hausse, une demande soutenue en résidence principale et en investissement Scellier, ainsi que de nombreux projets. Petit tour de l'actualité urbanistique et immobilière.

On trouve davantage d'opportunités en périphérie. A Tourcoing, le rythme de constructions est croissant depuis le début des années 2000. On trouve aussi bien des appartements classiques, que des maisons traditionnelles ou de ville et des lofts. Sur l'exemple de Roubaix en 2002, la ville restructure son centre et l'étend sur la Zac Botanique, autour du Jardin Botanique agrandi et du site universitaire de Lille 3. D'ici à la fin de l'année, 200 logements neufs y verront le jour. Le projet comprend essentiellement une offre en locatif social et en accession aidée. Par ailleurs, Alta Tourcoing a acquis 15 ha auprès de la Sem de la Ville Renouvelée, sur lesquels sera construit un ensemble immobilier comprenant un hypermarché de 4 000 m2, 3 moyennes surfaces, une galerie, un cinéma de 5 salles et un parking de 800 places. Côté logements, on retrouve Icade Capri et sa résidence City & Parc. A proximité de Mouvaux, de l'avenue de la Marne et du centre-ville, elle offre un accès rapide aux transports en commun et possède des écoles et des commerces à deux pas. Avec 103 000 e, on peut acquérir un studio de 41 m2 (2 512 e/m2). Bouygues Immobilier se trouve rue du Blanc-Seau, avec une nouvelle réalisation, Les Rives de la Marne, près du tramway et du métro, à 5 mn de la rocade. Nexity George V affiche deux nouveaux programmes : Le Domaine de la Marbrerie dans le quartier de l'Egalité, avec des appartements du 2 au 4-pièces et 18 maisons de 3 à 5 chambres. En limite de Mouvaux, il prépare Le Domaine des Verts Près avec des 2-pièces autour de 148 500 e livrables à partir du 4e trimestre 2009.