C'est le moment d'acheter dans le neuf

A l'occasion d'une table ronde organisée par l'Indicateur Bertrand, sept professionnels de la promotion immobilière nous décryptent les tendances du marché. Entre l'ajustement des prix, la baisse des taux, le dispositif Scellier et le doublement du prêt à taux zéro, le neuf est plus que jamais attractif.

C'est le moment d'acheter dans le neuf
C'est le moment d'acheter dans le neuf

I.B. : Comment se porte aujourd'hui le marché de l'immobilier et le neuf en particulier ?


Christian Musset : Le marché va beaucoup mieux. Tout était quasiment stoppé entre septembre et décembre 2008 en raison du tsunami financier et de la crise économique. Depuis le 15 janvier, nous observons les uns et les autres une reprise d'activité.


Les indicateurs sont : la confiance, les mesures gouvernementales en faveur du logement avec notamment le dispositif Scellier pour les investisseurs, les taux de crédits à la baisse et l'ajustement des prix. Le marché est reparti.


Jean-Philippe Ruggieri : J'ai le même sentiment sur ce début d'année où nous sortons de quatre mois très difficiles avec la hausse des taux, des prix qui étaient devenus inaccessibles pour nos clients et des lois fiscales obsolètes, en fin de cycle. Il était vital de les remettre au goût du jour afin de redonner un coup de fouet au marché.


Gilles Hautrive : Les conditions d'octroi de crédit sont plus souples aujourd'hui de la part des établissements financiers et des banques, ce qui améliore considérablement les possibilités d'acquisition pour les primo accédants. Si l'on ajoute la TVA à 5,5%, qui a un véritable effet sur cette clientèle, le prêt à taux zéro doublé et les autres dispositifs en vigueur, tout ceci est très positif.


Elizabeth Georges : Nous avons ressenti le redémarrage sur certaines de nos opérations à Paris et dans les grandes métropoles. Les investisseurs qui avaient quelque peu disparu des bureaux de ventes reviennent grâce au dispositif Scellier. Le taux de désistement diminue, c'est un bon indice et nos contacts en appels téléphoniques ont doublé depuis février.


Laurent Douillet : Ce qui me frappe lorsque l'on regarde en arrière, c'est la réactivité du marché. A la fois la rapidité avec lequel il s'est dégradé et la rapidité avec lequel il a pu reprendre car je pense que personne en octobre ou novembre dernier, ne pensait réaliser un début d'année aussi prometteur. Il est indéniable qu'il y a une nette reprise depuis un mois et demi. En raison du dispositif Scellier pour les investisseurs mais pas seulement, et c'est ce qui est rassurant. Les indicateurs sont au vert : taux d'intérêts en baisse, dispositifs d'investissement attractifs et un niveau de prix qui recolle au marché.


Philippe Morel : Nous assistons avant tout au retour des fondamentaux de la profession immobilière. Soyons tout de même prudents, deux mois ne font pas une année. Nul ne sait ce qui peut se passer dans un climat économique délicat à analyser. Nous notons non seulement le retour des clients investisseurs séduits par le dispositif Scellier mais également le retour des projets familiaux, qui cherchent à acquérir un bien avec une pièce supplémentaire par exemple, liés à une revente.


Régis Herourad : Nous avons été surpris par les réservations. Les mesures gouvernementales vont dans le bon sens et une certaine confiance renaît. Nos clients sont séduits par de nombreuses opérations en résidence principale ou secondaire. Dans notre marché de niche, plusieurs facteurs sont à prendre en compte : les produits bien situés sont rares et notre profession est regardée avec plus d‘attention. Par ailleurs, en matière de placements financiers, certains vont délaisser les obligations, l'assurance vie multi supports…et se tourner vers la valeur sûre qu'est l'immobilier. Nous constatons une envolée, qui, je l'espère, va perdurer.



I.B. : Quels sont les particularités des principales mesures phares qui ont relancé le marché ?


Jean-Philippe Ruggieri : le Prêt à taux zéro doublé dans le neuf a relancé le marché à la mi-janvier. Cela a permis à grand nombre d'acquéreurs de compléter leur apport personnel qui n'était pas assez conséquent. Désormais, le PTZ est accessible aux deux tiers de la population française, ce qui est vraiment large. Cette nouvelle réforme est évidemment intéressante car elle double le montant du prêt et rallonge la durée de remboursement.


Christian Musset : La loi Scellier est juste car elle touche tout le monde et elle est simple à comprendre. 25% d'un appartement est financé par un crédit d'impôt, 37% de l'investissement est payé par le locataire et il reste 37% à financer sous forme de crédit. Comme le taux de crédit se situe aujourd'hui à environ 4,50% et qu'il sera d'ici juin à 4,20%, si l'on souhaite investir pour un appartement en Scellier entre 150 000 et 250 000 €, l'effort d'épargne sera globalement en dessous de 200 € mensuels. C'est intéressant également pour les jeunes qui souhaitent investir dans la pierre.


Laurent Douillet : Le dispositif Scellier est très lisible. Il permet le retour de la clientèle investisseur mais relance également l'intérêt de l'investissement patrimonial. C'est le retour des fondamentaux : investir pour transmettre ou garder. Après les déboires des placements en bourse, la valeur pierre retrouve son aspect rassurant et sécuritaire.


Philippe Morel : Un grand nombre d'investisseurs ont eux même modifié leur comportement par rapport à l'investissement locatif grâce à ce dispositif Scellier. Ils se sont attachés à la valeur patrimoniale du bien, même s'ils vont retrouver des réflexes de rentabilité. Tout les y incite : la force du dispositif, les taux d'intérêts en baisse etc. Nous voyons arriver les primo investisseurs qui ont besoin d'un investissement pérenne.


Regis Herouard : C'est une loi qui est limitée dans le temps. Il est important de le souligner car on ne sait pas ce qu'il y aura après et l'on ne peut réaliser qu'un seul Scellier par an. Quant au prêt à taux zéro doublé, il a permis de sortir des opérations qui étaient en passe d'être annulées mais c'est également lié aussi à la baisse des taux d'intérêts. La conjonction de ces deux facteurs a permis de redynamiser un secteur qui souffrait beaucoup, celui des primo accédants.


Gilles Hautrive : N'oublions pas une autre mesure, le Pass-foncier, qui va s'étendre au logement collectif. Ce dispositif a un atout majeur. Quel que soit le programme, nous pourrons faire bénéficier un certain nombre d'acquéreurs de la TVA à 5, 5%. Tout cela va permettre de développer une nouvelle clientèle et de dynamiser le marché. Reste à attendre sa mise en place. Mais il a un réel intérêt en direction des primo accédants.


Jean-Phillippe Ruggieri : C'est un dispositif à la fois rassurant et très avantageux car 60 % du prix est payé par l'accédant à la propriété entre le prêt à 0%, la TVA à 5,5%, et le différé du paiement.


Philippe Morel : Les première opérations que l'on a pu monter en Pass foncier se sont très bien déroulées et ont permis d'acquérir un logement dans des conditions avantageuses. Il faut être force de propositions auprès des élus.



Indicateur Bertrand : Est-ce donc le moment d'acheter dans le neuf ?


Christian Musset : Oui et pour deux raisons : il y a un ajustement des prix et l'offre est notoirement insuffisante par rapport à la demande. Les livraisons à 2009 et 2010 vont se réduire avec l'effet de la loi Scellier ou de l'acquisition en résidence principale. Il est urgent de ne pas attendre.


Gilles Hautrive : .Le dispositif Scellier prévoit 25% d'avantage fiscal sur une acquisition en 2009 et 2010 puis 20 % lors des deux années suivantes. Donc, si l'on souhaite au moins réaliser une défiscalisation, il est préférable de ne pas attendre d'autant plus que l'offre disponible à moyen et court terme n'est pas importante. Rien à voir avec la situation en Espagne où plus de 75% de l'offre est disponible. Fort heureusement, en France, le chiffre est de l'ordre de 5%. C'est vrai que plus que jamais, il est urgent de faire son choix.


Philippe Morel : les clients les plus avertis sont ceux qui passent à l'acte rapidement. Les investisseurs bien sûr mais aussi ceux qui bénéficient du PTZ. Il est clair que le stock livrable en 2009 comme en 2010 va se réduire.


Laurent Douillet : Que ce soit en termes de prix ou de mesures de relance, les conditions sont aujourd'hui favorables. Aujourd'hui, on a du choix avec des conditions optimales de financement d'acquisition qui vont perdurer. Mais il est vrai qu'avec une offre moins étoffée par la suite, s'il y a un achat immobilier à faire, il faut le réaliser maintenant, avant l'été.


Elizabeth Georges : Les dispositifs sont là. Avec les programmes livrables dans l'année l'on peut réduire ses impôts dès 2010 grâce au dispositif Scellier. Les taux sont devenus plus raisonnables, les prix sont justes et équilibrés. L'année prochaine, l'offre sera effectivement plus réduite. Aujourd'hui, c'est réellement le moment d'investir ou devenir propriétaire.

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